1、無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果的淺談無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果的淺談 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果的淺談 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果的淺談內(nèi)容提要:對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效,而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí),已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)合,不得適用過(guò)失相抵規(guī) 那么,除非守約方對(duì)此類返還選擇了違約損害賠償?shù)膽┣髾?quán)根底。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。關(guān)鍵詞:無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣 無(wú)權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美弧讣聦?shí)概要 后來(lái)乙成為A公司的法定代表人,他對(duì)

2、B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司,成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。 但A公司直至2003年3月都未能按?售房合同書?給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記,外表原因是A公司一直未獲得B號(hào)房屋的所有權(quán),深層原因是甲違犯了她與A公司之間的?賣房協(xié)議?,私自將B號(hào)房屋的(房屋所有權(quán)證?領(lǐng)走,并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶,致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為,兩被告A公司和甲的行為違犯了合同,嚴(yán)重進(jìn)犯了其合法權(quán)益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù);A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。一審民事判決認(rèn)為:依法成立的合同,自成立時(shí)生效。違犯法律、行政法規(guī)等強(qiáng)迫性規(guī)定簽訂的合

3、同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時(shí),被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書,且至今被告A公司仍未獲得該房屋權(quán)屬證書,丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人,所購(gòu)房屋未獲得權(quán)屬證書,仍然與A公司簽訂售房合同書,故雙方簽訂的售房合同書無(wú)效,對(duì)此,A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力,原告要求按售房合同書,被告賠償其律師費(fèi)之懇求,本院不予支持。合同無(wú)效后,因該合同獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還;雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司,A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,根據(jù)?中

4、華人民共和國(guó)合同法?第52條、第56條、第58條,?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第37條第6項(xiàng)之規(guī)定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無(wú)效,原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司,被告A公司返復(fù)原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟懇求。一審民事判決所持的根本立場(chǎng)是,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓;否那么,合同無(wú)效。二、評(píng)釋(一)關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性1.關(guān)于?賣房協(xié)議?的定性 2.關(guān)于?售房合同書?的定性把第二份買賣房屋的合同?售房合同書?定性為出賣別人之物的合同,有以下根據(jù):第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣給丙;第二,合同簽訂當(dāng)時(shí),B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在別人的名下

5、,并且,登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系,B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔,按照債的相對(duì)性原那么,A公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的懇求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn),所以,筆者把它定性為出賣別人之物的合同。 賦予?賣房協(xié)議?中的出賣人甲否認(rèn)?售房合同書?的權(quán)利,擴(kuò)而廣之,賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利,其弊端是多方面的。其一,會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人,擴(kuò)而廣之,會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠(chéng)為是非顛倒。其二,意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障,隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),即

6、,第一個(gè)出賣人毀約,拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人,同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同,其后的買賣合同都因此失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易平安?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違犯了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人,還誤將出賣人(移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的)義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán),違犯了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)那么。其實(shí),在有體物場(chǎng)合,所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的,2因此,甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間?賣房協(xié)議?的標(biāo)的物,處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi),該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換言之,甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之,系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。(二)關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力 城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(第36一45條),包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同(第150一166條),適用于各種買賣合同,包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來(lái)講,城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的標(biāo)準(zhǔn)為特別法,合同法屬于普通法。根據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)那么,系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法,并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。 眾