1、深刻理解戰略深刻理解戰略持續聚焦行動持續聚焦行動 -中原順馳集團戰略匯報中原順馳集團戰略匯報匯報提綱匯報提綱中原順馳集團中原順馳集團 第一部分第一部分 持續的戰略思考持續的戰略思考 中原區域戰略地位中原區域戰略地位中原順馳集團中原順馳集團一、理解中原區域經濟發展一、理解中原區域經濟發展中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團2003年數據年數據中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團（1 1）經濟的持續、平穩增長，提供持久發展動力）經濟的持續、平穩增長，提供持久發展動力 河南省作為我國東部和西部的結合部，在全國經濟活河南省作為我國東部和西部的結合部，在全

2、國經濟活動中起著承東啟西，通南達北的重要作用，隨著西部大開動中起著承東啟西，通南達北的重要作用，隨著西部大開發戰略的實施，其匯聚與輻射能力日益凸顯。發戰略的實施，其匯聚與輻射能力日益凸顯。 河南省目前正處于綜合經濟實力持續增長時期，河南省目前正處于綜合經濟實力持續增長時期，GDPGDP年年均增長率均增長率9.2%9.2%，固定資產年均增長率，固定資產年均增長率11.8%,11.8%,人均可支配收人均可支配收入年均增長率入年均增長率10.3%,10.3%,均創歷史最高水平并超過國家平均水均創歷史最高水平并超過國家平均水平。平。 作為連接中部西部的紐帶，河南省正面臨著前所未有作為連接中部西部的紐帶

3、，河南省正面臨著前所未有的更大的發展機遇。的更大的發展機遇。中原順馳集團中原順馳集團020004000600080002000年2001年2002年2003年固定資產投資（億元）人均可支配收入（元）GDP（億元）河南省各項經濟指標逐年呈現平穩增長趨勢河南省各項經濟指標逐年呈現平穩增長趨勢中原順馳集團中原順馳集團 陜西省陜西省由于地勢和自然環境的關系，經濟發展較由于地勢和自然環境的關系，經濟發展較好的城市集中在號稱好的城市集中在號稱“八百里秦川八百里秦川”的關中平原。這的關中平原。這里已建成里已建成4 4個國家級開發區、個國家級開發區、3 3個省級開發區，聚集了個省級開發區，聚集了全省全省808

4、0的科技實力、的科技實力、7373的國內生產總值，具有帶的國內生產總值，具有帶動全省經濟快速增長的巨大潛能。動全省經濟快速增長的巨大潛能。 中原順馳集團中原順馳集團（2 2）城市化進程的逐步加快，蘊含無限發）城市化進程的逐步加快，蘊含無限發展潛力展潛力中原順馳集團中原順馳集團（3 3）城市發展不均衡，省會城市核心地位突出）城市發展不均衡，省會城市核心地位突出中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團二、理解中原區域行業發展二、理解中原區域行業發展中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團河南省河南省03年指標年指標中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳

5、集團（1）城市發展方向在新區：）城市發展方向在新區：由于老城拆遷成由于老城拆遷成本高，新區土地成本低，便于快速實現形象，本高，新區土地成本低，便于快速實現形象，政府同時對新區給予政策優惠；政府同時對新區給予政策優惠； （2）土地市場比較規范：招、拍、掛得到）土地市場比較規范：招、拍、掛得到普遍推行，政府影響仍存在；經濟適用房劃普遍推行，政府影響仍存在；經濟適用房劃撥土地短期仍將存在，但比例將大幅度縮減；撥土地短期仍將存在，但比例將大幅度縮減； （3）土地價值偏低具備較大上升空間：老）土地價值偏低具備較大上升空間：老城地塊小價格高與新區差距明顯，新區土地城地塊小價格高與新區差距明顯，新區土地地塊

6、大價格低、市場認知度低、升值潛力大、地塊大價格低、市場認知度低、升值潛力大、機會較多；機會較多；中原順馳集團中原順馳集團（4）政府關系對土地獲取影響很大：政）政府關系對土地獲取影響很大：政府歡迎知名的、有實力的房地產公司投資，府歡迎知名的、有實力的房地產公司投資，與政府關系對土地獲取十分重要；與政府關系對土地獲取十分重要；（5）近期地價會快速上升：）近期地價會快速上升：老城拆遷成老城拆遷成本高，新區擴展速度由于國家耕地原因放本高，新區擴展速度由于國家耕地原因放緩，土地供應面積減少，價格會大幅提升；緩，土地供應面積減少，價格會大幅提升；中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團

7、中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團三、理解企業三、理解企業1、理解集團中原戰略布局、理解集團中原戰略布局2、中原順馳取得的階段性成果、中原順馳取得的階段性成果中原順馳集團中原順馳集團1、理解集團中原戰略布局、理解集團中原戰略布局中原順馳集團中原順馳集團2、中原順馳取得的階段性成果、中原順馳取得的階段性成果中原順馳集團中原順馳集團2、中原順馳取得的階段性成果、中原順馳取得的階段性成果中原順馳集團中原順馳集團四、結四、結 論論中原順馳集團中原順馳集團 第二部分第二部分 持續的認定目標持續的認定目標 中原順馳三年戰略中原順馳三年戰略中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順

8、馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團注：以上指標均包括經濟適用房中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團（1 1）中心城市：西安）中心城市：西安 是西北地區重要城市以及中西部地區重要的經濟、是西北地區重要城市以及中西部地區重要的經濟、科技和文化中心，目前已經成為整個西北地區的中樞地科技和文化中心，目前已經成為整個西北地區的中樞地帶，擁有西北地區最大的航空港、最大的鐵路交通樞紐、帶，擁有西北地區最大的航空港、最大的鐵路交通樞紐、最大的貨物中轉站以及輻射到整個中西部地區的公路網，最大的貨物中轉站以及輻

9、射到整個中西部地區的公路網，已形成了以航空、鐵路、公路為主的四通八達的交通網已形成了以航空、鐵路、公路為主的四通八達的交通網絡。作為進入西部的橋頭堡，具有強大的匯聚能力，可絡。作為進入西部的橋頭堡，具有強大的匯聚能力，可以成為中原集團新的資源平臺。以成為中原集團新的資源平臺。中原順馳集團中原順馳集團目前西安土地市場供應量不大，且地塊面積較小；目前西安土地市場供應量不大，且地塊面積較小；競爭激烈，造成土地成本較高，利潤空間有限。競爭激烈，造成土地成本較高，利潤空間有限。 咸陽、寶雞上市地塊面積適中且土地成本相對較咸陽、寶雞上市地塊面積適中且土地成本相對較低，靈活的操作方式有利于土地的快速獲取；市

10、場日低，靈活的操作方式有利于土地的快速獲取；市場日趨完善已形成一定的源動力，有實力的開發商較少，趨完善已形成一定的源動力，有實力的開發商較少，利潤空間較大。利潤空間較大。 因此我們考慮先進入重點二線城市，同時密切關因此我們考慮先進入重點二線城市，同時密切關注西安以及其他二線城市，及時進入，完成陜西省整注西安以及其他二線城市，及時進入，完成陜西省整體戰略布控。體戰略布控。中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團 第三部分第三部分 持續的聚焦行動持續的聚焦行動 中原戰略實施途徑中原戰略實施途徑中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中

11、原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團1、聚焦項目操作、聚焦項目操作鄭東新區項目鄭東新區項目中原順馳集團中原順馳集團（1）項目概述）項目概述中原順馳集團中原順馳集團（2）各項經濟技術指標）各項經濟技術指標鄭東新區鄭東新區CBD23.5623.560.440.4423.5623.560.440.4425.9225.923.53.5住宅建筑面積住宅建筑面積23.5823.58經營性公建經營性公建2 23.53.5非經營性公建非經營性公建0.340.342525904040100%100%1.361.36日照間距系數日照間距系數120m綠地率綠

12、地率停車率停車率其其中中建筑密度建筑密度容積率容積率建筑限高建筑限高項目項目總用地面積總用地面積可規劃用地面積可規劃用地面積總建筑面積總建筑面積中原順馳集團中原順馳集團項目項目分期分期面積面積開工開工開盤開盤竣工竣工一期一期9.38萬平米萬平米 2004年7月2004年7月 2004年9月2004年9月 2005年6月2005年6月二期二期14.2萬平米萬平米 2005年2月2005年2月 2005年5月2005年5月 2006年5月2006年5月CBD3.5萬平米萬平米 2004年8月2004年8月 2005年5月2005年5月 2006年10月2006年10月鄭東新區鄭東新區（3）項目開發

13、思路）項目開發思路中原順馳集團中原順馳集團（4）項目重要時間節點（鄭東新區住宅）項目重要時間節點（鄭東新區住宅）5月月08日日 確定設計單位，委托規劃及建筑單體確定設計單位，委托規劃及建筑單體 方案設計，并組織設計師現場踏勘；方案設計，并組織設計師現場踏勘； （同時完成市場調研及項目產品定位）（同時完成市場調研及項目產品定位）5月月19日日 規劃及建筑單體概念性方案匯報；規劃及建筑單體概念性方案匯報；6月月20日日 完成規劃成果；完成規劃成果；7月月03日日 示范區開工（售樓處、樣板樓、示范環境）；示范區開工（售樓處、樣板樓、示范環境）；8月月06日日 完成一期樁位圖；完成一期樁位圖；8月月1

14、3日日 產品亮相；產品亮相；8月月28日日 內部認購；內部認購；8月月31日日 完成一期全部施工圖；完成一期全部施工圖；10月月1日日 項目一期開盤；項目一期開盤；中原順馳集團中原順馳集團（4）項目重要時間節點（）項目重要時間節點（CBD）5月月20日日 完成市場調研及項目產品定位完成市場調研及項目產品定位5月月25日日 確定設計單位，委托規劃及建筑單體確定設計單位，委托規劃及建筑單體 方案設計，并組織設計師現場踏勘；方案設計，并組織設計師現場踏勘；6月月20日日 首輪規劃方案匯報；首輪規劃方案匯報；7月月01日日 二輪規劃方案匯報（向政府做首輪匯報）；二輪規劃方案匯報（向政府做首輪匯報）；7

15、月月10日日 確定規劃及建筑立面；確定規劃及建筑立面；8月月28日日 完成樁位圖；完成樁位圖；8月月31日日 開工；開工；2005年年4月月16日開盤。日開盤。中原順馳集團中原順馳集團（ 5 ）項目財務指標）項目財務指標直接成本直接成本總成本總成本銷售均價銷售均價元 元/平米平米元 元/平米平米元 元/平米平米鄭東項目鄭東項目 2565.342565.34 2874.592874.593787.083787.08 32.3%32.3%24.1%24.1%CBD3482.463482.46 4047.884047.885710.135710.13 39.0%39.0%29.1%29.1%項目項目

16、毛利率毛利率 銷售利潤率銷售利潤率中原順馳集團中原順馳集團 洛南新區項目洛南新區項目中原順馳集團中原順馳集團（1）項目概述）項目概述中原順馳集團中原順馳集團（2）各項經濟技術指標）各項經濟技術指標洛南新區洛南新區單位單位24.7724.77萬M2萬M220.5720.57萬M2萬M224.6824.68萬M2萬M2住宅建筑面積住宅建筑面積18.2418.24萬M2萬M2經營性公建經營性公建6.26.2萬M2萬M2非經營性公建非經營性公建0.240.24萬M2萬M2254040% %50%50% %1.11.1日照間距系數日照間距系數24 m24 m綠地率綠地率停車率停車率其其中中建筑密度建筑密

17、度容積率容積率建筑限高建筑限高項目項目總用地面積總用地面積可規劃用地面積可規劃用地面積總建筑面積總建筑面積中原順馳集團中原順馳集團項目項目分期分期面積面積開工開工開盤開盤竣工竣工一期一期8.57萬平米萬平米 2004年6月2004年6月 2004年8月2004年8月 2005年5月2005年5月二期二期 16.11萬平米萬平米 2005年2月2005年2月 2005年5月2005年5月 2006年4月2006年4月洛南新區洛南新區（3）項目開發思路）項目開發思路中原順馳集團中原順馳集團（4）項目重要時間節點）項目重要時間節點 5月月11日前日前 確定設計單位，委托規劃設計，并組織設計確定設計單

18、位，委托規劃設計，并組織設計 師現場踏勘；師現場踏勘； （同時完成項目調研和項目定位）（同時完成項目調研和項目定位） 5月月28日日 確定規劃深化方案確定規劃深化方案,提出調整意見；提出調整意見； 6月月05日日 規劃深化方案匯報，組織第二輪戶型平面討論，規劃深化方案匯報，組織第二輪戶型平面討論， 第一輪立面討論；第一輪立面討論； 6月月06日日 品牌亮相品牌亮相 6月月10日日 售樓處開工；完成規劃成果，確定戶型，開售樓處開工；完成規劃成果，確定戶型，開 始組合，組織第二輪立面討論；提供會館基始組合，組織第二輪立面討論；提供會館基 礎圖（礎圖（6月月1日提供地勘報告）日提供地勘報告） ； 7

19、月月15日日 住宅開工住宅開工 7月月18日日 內部認購內部認購 8月月12日日 完成一期全部施工圖完成一期全部施工圖 8月月15日日 項目一期開盤項目一期開盤中原順馳集團中原順馳集團（5）項目財務指標）項目財務指標直接成本直接成本總成本總成本銷售均價銷售均價元 元/平米平米元 元/平米平米元 元/平米平米洛南項目洛南項目 1740.851740.851971.531971.532578.42578.432.5%32.5%23.5%23.5%項目項目毛利率毛利率 銷售利潤率銷售利潤率中原順馳集團中原順馳集團2、聚焦商業模式、聚焦商業模式中原順馳集團中原順馳集團鄭東新區項目現金流量鄭東新區項目現

20、金流量4月 月5月 月6月 月7月 月8月 月9月 月10月 月11月 月12月 月1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度貸款貸款80006000回款回款1395055803720882021885193855810合計合計0000080001395055803720882021885253855810累計累計000080002195027530312504007061955873409315093150地款及大配套地款及大配套5000441363876950工程款工程款3004877506009897471270169660005000300030006400管理費用管理費用5915810

21、0606060606060130120120120銷售費用銷售費用30808010020015050508020015084還貸還貸14000營業稅及附加營業稅及附加0077431020649012151076322合計合計5059490166789076012491731169020126700129224346352627350累計累計50599960106271151712277135261525716947189592565938581429264645373803當月凈流量當月凈流量-5059-4901-667-890-76067511221938901708212089632103

22、92284-27350累計凈流量累計凈流量-5059-9960-10627-11517-12277-5526669310583122911441123374444144669719347流出流出年度年度月份月份04年04年2005年2005年流入流入2006年 年中原順馳集團中原順馳集團鄭東新區鄭東新區CBD項目現金流量項目現金流量累計累計8月月9月月10月月11月月12月月1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度貸款貸款70007000回款回款5242524214985242285120075合計合計52425242149812242285127075

23、累計累計524210484119822422427075地款及大配套地款及大配套563563工程款工程款5015020030030010007003000150010001500150048111681管理費用管理費用5050505031231銷售費用銷售費用200150805120501還貸還貸70007000營業稅及附加營業稅及附加291291832911581114合計合計501502003003001050124134911713137316781500748121090累計累計50200400700100020503291678284959868115461304620527當月凈流

24、量當月凈流量-50-150-200-300-300-105040011751-215108691173-1500-7481累計凈流量累計凈流量-50-150-200-300-600-165023514102388714756159291442969486948流出流出04年年年度年度月份月份2005年年2006年年流入流入中原順馳集團中原順馳集團洛陽項目現金流量洛陽項目現金流量2006年 累計5月6月7月8月9月10月11月12月1季度2季度3季度4季度貸款6000400010000回款3000490429642223172952421207511549658050266合計000300010

25、90429642223172992421207511549658060266累計00030001390416868190912082030062421375368660266地款及大配套40002200430096511465工程款51503006008008008008002000360040004000622824083管理費用43503045403535356080507044617銷售費用3060902008080505080180140831123財務費用0還貸3000700010000營業稅及附加167272165123962916706413652790合計40782460420

26、1012119210801008528124315495783145181327250078累計累計407865386958797091621024111250165311896124457322883680650078當月凈流量-4078-2460-4201989971218841215-35526811658037182062-13272累計凈流量-4078-6538-6958-49704742662778414289111011768021398234601018810188流入流入流出流出04年2005年中原順馳集團中原順馳集團中原順馳中原順馳04年現金流年現金流4月月5月月6月月7月

27、月8月月9月月10月月11月月12月月合計合計貸款貸款0000014000013000027000回款回款000030004904169147803544938070新增回款新增回款10000400014000集團支持集團支持5000900035001600033500合計合計5000900035001600030001890416914308039449112570累計累計5000140001750033500365005540472318103121112570地款及大配套地款及大配套50008413220000000430019913戰略儲備戰略儲備1500015000120002500

28、067000新增支出新增支出8001500230020006600工程款工程款030563710501250193917472370279612094管理費用管理費用5920115090105100959595990銷售費用銷售費用0601401703002802301001001380財務費用財務費用0000000000還貸還貸0000000000營業稅及附加營業稅及附加00001672729394333022113合計合計5059897931271631018221839116511302989593110090累計累計5059140381716533475352975368870198100496110090當月凈流量當月凈流量-5921373-3101179513403505-1442480累計凈流量累計凈流量-59-383352512041716212026252480流入流入流出流出04年年中原順馳集團中原順馳集團3、聚焦持續發展、聚焦持續發展中原順馳集團中原順馳集團-加快鄭州第二個項目獲取，穩固發展基礎；加快鄭州第二個項目獲取，穩固發展基礎；-