1、市場拓展部2018年4月目目 錄錄CONTENT01PART ONEPART TWO02PART THREE03PART FOUR04政策梳理正負面清單解讀自有土地梳理工作流程梳理目目 錄錄CONTENT01PART ONEPART TWO02PART THREE03PART FOUR04政策梳理正負面清單解讀自有土地梳理工作流程梳理2018年3月北京市規土委及市住建委就優化營商環境，深化建設項目行政審批流程發布了一系列文件：0101序號文號文件名稱主要內容1市規劃國土發69號關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見對社會投資建設項目審批流程等各事項提出了意見，總領后十項文件2

2、市規劃國土發73號 關于進一步優化營商環境縮短不動產登記辦理時限的通知 壓縮不動產登記辦理時限3市規劃國土發78號 關于印發的通知 推廣不動產登記辦事線上線下一體化服務4市規劃國土發81號北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步優化營商環境精簡行政審批要件的通知對4類行政審批事項的申報要件、辦理時限進行了修改5市規劃國土發83號 關于全面推行施工圖多審合一改革的實施意見全面推行多審合一，審查實行法人承諾制，縮短技術審查時限6市規劃國土發85號北京市規劃和國土資源管理委員會關于社會投資建設項目分類標準的通知依據正負面清單及建筑規模對建設項目進行分類，實行差異化管理7市規劃國土發86號北京市規劃和國土

3、資源管理委員會關于加強建設項目全過程監督的意見市規土委建設工程核驗處牽頭，對建設項目進行全過程監督8市規劃國土發87號北京市規劃和國土資源管理委員會關于發布的通知規范申報技術文件及圖紙編制工作9市規劃國土發88號 關于發布的通知依據北京新總規，對不同地區制定不同的正負面清單10市規劃國土發89號 關于印發的通知構建“多規合一”協同工作平臺，以服務建設單位辦理建設項目審批事項11京建發118號關于印發的通知將各類專項驗收模式轉變為“五位一體”的驗收模式將建設項目分為為：內部改造項目、現狀改建項目、新建擴建項目1 實施分類管理推進建設項目行政審批電子化3 推進行政審批與互聯網深度融合社會投資的房屋

4、建設工程，建設單位可自主決定發包方式；取消資金保函或資金到位證明2 精簡審批前置條件推行區域規劃管理構建“多規合一”協同工作平臺4 優化完善技術評估環節0169號文關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見01市規土委牽頭聯合審查，聯審之外再無審查5 構建施工圖聯合審查工作機制壓縮不動產登記辦理時限7 簡化不動產登記辦理程序由市建委牽頭，構建“五位一體”的聯合驗收模式6 精簡審批前置條件在各項市政公用基礎設施接入環節推行“一站式”窗口服務，并聯辦理8 提高市政公用服務效率和水平69號文關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審

5、批流程改革的意見建設項目規劃使用性質正面和負面清單社會投資建設項目分類標準立項、報建、監管、驗收0102030401目目 錄錄CONTENT01PART ONEPART TWO02PART THREE03PART FOUR04政策梳理正負面清單解讀自有土地梳理工作流程梳理市規劃國土發【2018】88號建設項目規劃使用性質正面和負面清單 將北京市分為六類區域，分別為：區域分類首都功能核心區（二環以里及部分二環外區域）首都功能核心區以外的中心城區（四環以里及部分四環外區域）城市副中心中軸線及其延長線、長安街及其延長線順義、大興、亦莊、昌平、房山等新城門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區

6、等生態涵養區02結合城市總體規劃（依據2016年-2035年）指出，“在北京市域范圍內形成“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，著力改變單中心集聚的發展模式，構建北京新的城市發展格局。”可以看出正負面清單所指范圍如右圖所示：02首都功能核心區功能定位保障中央黨政軍領導機關高效開展工作。保護古都風貌，傳承歷史文脈。有序疏解非首都功能，優化提升首都功能。改善人居環境，補充和完善城市基本服務功能。正面清單鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房。鼓勵歷史建筑調整為博物館等公共文化設施。鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施。鼓勵居住區相鄰用地調整為

7、社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。負面清單限制各類用地調整為：大型商業項目商務辦公項目綜合性醫療機構專科教育、高等教育用房住宅商品房倉儲物流設施02首都功能核心區以外的中心城區（含南磨房，不含東壩、垡頭、鐵合金）功能定位疏解非首都功能，完善配套設施，保障和服務首都功能的優化提升。推進城市修補和生態修復，提升城市品質。正面清單鼓勵各類用地調整為養老設施。鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育設施。鼓勵中關村科學城范圍內的各類非居住建筑調整為科技創新用房。鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建筑，以及出租型公

8、寓。鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。負面清單限制各類用地調整為：大型商業項目大型商務辦公項目區域性物流基地和批發市場限制五環路以內的各類用地調整為：綜合性醫療機構中等職業教育、高等教育、及面向全國招生的培訓機構和文化團體限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施02中軸線及其延長線；長安街及其延長線功能定位中軸線及其延長線以文化功能為主，既要延續歷史文脈，展示傳統文化精髓，又要做好有機更新，體現現代文明魅力。長安街及其延長線以國家行政、軍事管理、文化、國際交往功能為主，體現莊嚴、沉穩、厚重、大氣的形象氣質。

9、正面清單鼓勵中軸線兩側的建筑調整為傳統文化、傳統商業、傳統餐飲等歷史文化項目，以及圖書館、博物館等公共文化設施。負面清單限制各類用地調整為：大型商業項目商務辦公項目綜合性醫療機構倉儲物流設施專科教育、高等教育用房住宅商品房02城市副中心；順義、大興、亦莊、昌平、房山等新城；門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區（桃峪口）功能定位副中心圍繞對接中心城區功能和人口疏解，促進行政功能與其他城市功能有機結合，以行政辦公、商務服務、文化旅游為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。新城堅持集約高效發展，提升城市發展水平和綜合服務能力，建設高新技術和戰略新興產業聚集區。生態涵養區堅持綠

10、色發展，建設宜居宜業宜游的生態發展示范區、展現北京歷史文化和美麗自然山水的典范區。正面清單鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施。鼓勵各類用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。鼓勵各類非居住建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施。副中心鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房。新城鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房。生態涵養區鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為酒店、餐飲娛樂等旅游接待用房，以及農業科技用房。負面清單限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場

11、。02目目 錄錄CONTENT01PART ONEPART TWO02PART THREE03PART FOUR04政策梳理正負面清單解讀自有土地梳理工作流程梳理03將我司自有土地與北京城市總體規劃圖以及正負面清單進行匹配，可以看出：南磨房地塊處于“首都功能核心區以外的中心城區”；垡頭邊角地、東壩地塊處于“邊緣集團”；桃峪口地塊處于“生態涵養區”。受正負面清單影響的只有南磨房地塊及桃峪口地塊（吉市口地塊需進一步細化）南磨房地塊鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建筑，以及出租型公寓居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民

12、服務的居住公共服務設施限制各類用地調整為大型商業項目、大型商務辦公項目、區域性物流基地和批發市場五環路以內的各類用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、高等教育、及面向全國招生的培訓機構和文化團體四環路以內的各類用地調整為住宅商品房03屬首都功能核心區以外的中心城區桃峪口地塊總則堅持綠色發展，建設宜居宜業宜游的生態發展示范區、展現北京歷史文化和美麗自然山水的典范區鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施。各類用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。各類非居住建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施。工業、倉儲、批發市場等用地調

13、整為酒店、餐飲娛樂等旅游接待用房，以及農業科技用房。限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場。03屬生態涵養區目目 錄錄CONTENT01PART ONEPART TWO02PART THREE03PART FOUR04政策梳理正負面清單解讀自有土地梳理工作流程梳理項目分類（85號文）項目立項（89號文）多審合一（83號文）辦事流程（69號文）01020304全過程監督（86號文）聯合驗收（118號文）050604符合正面清單，不增加現狀建筑面積，不改變建筑外輪廓的建設項目。建筑面積以合法建筑為計算基數。符合正面清單，不增加現狀建筑面積，但改變建筑外輪廓或用地內建筑布局的建設項

14、目。包括位于重要大街、歷史文化街區、市人民政府規定的特定地區的外裝修工程。不屬于內部改造和現狀改建的其他項目，包括建筑規模增加和不符合正面清單的建設項目。內部改造項目現狀改建項目新建擴建項目04市規劃國土發【2018】85號關于社會投資建設項目分類標準的通知 指出：對社會投資建設項目進行分類管理并分為內部改造、現狀改建、新建擴建三類：04市規劃國土發【2018】89號北京市規劃和國土資源管理委員會關于印發的通知指出：“多規合一”協同工作平臺是為了服務建設單位辦理建設項目審批事項。“多規合一”協同工作平臺工作流程市規土委初審會相關部門會商上報批準規劃綜合實施方案04初審會主要審查建設項目是否符合

15、北京新總規的剛性要求。初審意見要書面告知建設單位。對于通過初審的項目，還要告知建設單位開展后續工作的內容。規土委初審會 市規土委向建設單位了解建設項目基本情況，包括用地情況、建設內容、建設規模、投資來源和投資額等內容。規土委初審會前市規土委將建設項目相關材料書面送達相關部門，由相關部門依據各自職責準備相關意見。市規土委對土地權屬、規劃指標、市政條件、供地方式、土地成本等方面提出意見。相關部門會商前會商會每兩周召開一次。由市規土委在30個工作日內形成規劃綜合實施方案，經相關部門會議集體研究決策后，作為簽訂土地出讓合同和辦理相關規劃審批手續的依據。 相關部門會商會 04市規劃國土發【2018】83

16、號關于全面推行施工圖多審合一改革的實施意見指出：社會投資建設項目要全面推行多審合一，審查實行法人承諾制，縮短技術審查時限。在多審合一的基礎上，推行法人承諾制，建設單位需承諾施工圖設計文件符合國家標準規范。 施工圖設計文件審查合格書不再作為施工許可證的前置要件。注：內部改造項目在正式施工前需取得審查合格書；現狀改建、新建擴建項目在底板施工前取得審查合格書。審查實行法人承諾制多審合一后，原施工圖審查、消防審查及人防審查由法定45個工作日壓縮到15個工作日。縮短技術審查時限將防雷、消防、人防審查納入施工圖審查。建設單位取得建設工程規劃許可證后，將符合深度要求的施工圖設計文件送綜合審查機構審查，通過后

17、出具施工圖設計文件審查合格書（15個工作日）。全面推行多審合一04市規劃國土發【2018】69號關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見 指出將社會投資建設項目按照實施方式分類管理：04市規劃國土發【2018】86號關于加強建設項目全過程監督的意見指出：按照放管結合的原則，對社會投資建設項目進行全過程監督。l施工圖審查完成情況l各類評價措施落實情況l工程建設符合規劃情況l土地出讓合同履行情況監督內容 由市規土委建設工程核驗處牽頭負責，搭建平臺及時向個相關部門通報建設單位履行“法人承諾制”情況。監督方式 市規劃國土發【2018】69號關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見中的社會投資建設項目。監督范圍