1、投資規(guī)模和資金籌措1、 建設(shè)投資估算（1）建筑工程費用 經(jīng)估算，工程費用為181000注：電氣工程包括照明、動力、避雷、電視、電話、保安監(jiān)視、計算機網(wǎng)絡(luò)等內(nèi)容。（2）設(shè)備購置及安裝費 經(jīng)估算，設(shè)備購置及安裝費 萬元，包括給水設(shè)備、電梯、照明設(shè)備、室外給排水消防管道、室外電纜等費用。詳見表1-3. 表1-3. 設(shè)備購置費及安裝估算表 （3）工程建設(shè)其他費用估算經(jīng)估算，工程建設(shè)其他費用 萬元，其中： 根據(jù)相關(guān)資料，本項目土地費用包括耕地再造費、土地有償使用費、土地管理費、土地契稅等，共計 萬元； 分攤小區(qū)公建配套費約 人防易地建設(shè)費按40元/計取。其他費用估算詳見表1-4。 工程建設(shè)其他費用估算表

2、表1-4（4）基本預(yù)備費 基本預(yù)備費按工程費用及其他費用之和的10%估算，為萬元。（5）建設(shè)期利息 項目擬申請銀行貸款 億元，貸款利率7%，經(jīng)測算，建設(shè)期利息為 萬元。2、 投資估算表經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資 萬元，其投資構(gòu)成見表1-5 項目建設(shè)投資估算匯總表表1-53、資金籌措及使用計劃（1）資金籌措 項目建設(shè)總投資為 萬元，由建設(shè)單位通過以下方式解決： 單位自籌資金投入 萬元。 設(shè)單位自有資金投入 萬元，為項目資本金。（2）投資及資金使用計劃 據(jù)項目實施進度、融資方案和資金到位可能性，總投資需要在項目建設(shè)期一年內(nèi)全部投入。經(jīng)濟影響分析 因項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，故只進行財務(wù)分析。第一節(jié) 財務(wù)

3、測算一、 經(jīng)濟效益分析的依據(jù)1、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法二、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1、項目計算期 4年，其中建設(shè)期2年，銷售期2年，第2年開始銷售。2、項目行業(yè)財務(wù)基準收益率Ic為12%。3、收入測算（1）銷售價格 根據(jù)樂陵市西部地區(qū)商品房及住宅行情和項目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項目銷售價格，確定本項目住宅、商業(yè)和地下設(shè)施的銷售價格如下：高層住宅樓銷售均價為3500元/地上商業(yè)設(shè)施售均價為4000元/辦公樓、酒店銷售均價為5500元/地下車庫每個車位銷售均價為15萬元/車位地下室銷售均價為4000元/（2）銷售面積項目地上建筑面積為128600平方米，地

4、上商業(yè)設(shè)施68000平方米，高層住宅14400平方米，辦公樓、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停車位700個。（3）銷售收入 銷售收入計算表表7-1序號項目數(shù)量（）平均單價銷售收入（萬元）1 住宅樓144003500元/2商業(yè)設(shè)施680004000元/3辦公樓、酒店462005500元/4地下室250004000元/5地下車位70015萬元/個合計（4）銷售計劃根據(jù)項目實施進度計劃，在建設(shè)期第二年開展銷售工作，計劃項目建成后三年內(nèi)全部售出，銷售期限為3年。每年銷售比例為30%、50%和20%年度銷售計劃見表7-2. 年銷售收入測算表 表7-2 單位：萬元序號 名稱

5、 第1年第2年第3年合計1 住宅樓2商業(yè)設(shè)施3辦公樓、酒店4地下室5地下車位合計4、 建設(shè)成本費用本項目建設(shè)成本費用，由項目開發(fā)建設(shè)總投資和運營費構(gòu)成。（1） 項目開發(fā)建設(shè)總投資為45313萬元。（2） 運營運營費用為項目銷售費用和管理費用。銷售費用為房屋銷售過程中發(fā)生的各種費用，包括廣告費、宣傳費、銷售服務(wù)費等，按銷售收入的3%計算。管理費用為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費、各項稅收等，按銷售收入的2%計算。三、稅金及附加（1） 本項目營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的7%和3%計算。（2） 土地增值稅根據(jù)土地增

6、值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率進行測算。（3） 所得稅企業(yè)所得稅稅率按25%計算。 第二節(jié)財務(wù)分析一、 盈利能力分析經(jīng)測算，項目在計算期內(nèi)實現(xiàn)銷售收入×100%=39 .05%×100%= 28.5%×100%= 16.53% 項目利潤及利潤分配表表7-3序號項目比例（%）第1年第2年第3年第4年1經(jīng)營收入1.1售房收入1.2租房收入2開發(fā)成本453133管理費用4銷售費用11724695銷售稅金及附加6土地增值稅2312231223127利潤總額-453131867232660116768彌補上年度虧損額266419應(yīng)納稅所得額6019 116

7、7610所得稅 1505291911稅后利潤04514875712可分配利潤04514875713盈余公積金100451.4875.714應(yīng)付利潤00015未分配利潤04062.67881.316累計未分配利潤04062.67881.33、 根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（詳見表7-4）表7-4 財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目第1年第2年第3年第4年1經(jīng)營收入2售房收入3租房收入4回收固定資產(chǎn)余值 5回收流動資金678建設(shè)投資9流動資金10經(jīng)營成本11銷售稅金及附加12土地增值稅23122312231213所得稅01505291914其他153凈現(xiàn)金流量164累計凈現(xiàn)金流量175所得稅前凈現(xiàn)金流量186所得稅前累

8、計凈現(xiàn)金流量 計算指標如下：所得稅前：財務(wù)內(nèi)部收益率： 19.55%財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%）： 5094.22萬元投資回收期： 2.6年（含建設(shè)期）上述指標表明，項目建設(shè)具有一定的盈利能力所得稅后：財務(wù)內(nèi)部收益率： 15.36% 財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%）： 2167.91萬元投資回收期： 2.82年（含建設(shè)期） 。19.55% 凈現(xiàn)值 ： 5094.22萬元投資回收期： 2.6年 從表和圖中可以看出建設(shè)投資和銷售收入兩個因素對項目的效益都很敏感。如果銷售收入向不利方面變動10%，全部內(nèi)部投資收益率降至13.31%，凈現(xiàn)值下降為1266.5萬元，投資回收期增加到2.95年。如果建設(shè)投資向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率下降至13.44%，凈現(xiàn)值下降為1048.42萬元，投資回收期增加到2.95年。二、臨界點分析 臨界點分析是反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種因素向不利方向變動的極限值。根據(jù)敏感性分析，計算各因素臨界點詳見表7-6 臨界點分析表7-6敏感因素基本方案結(jié)果臨界點計算期望值12%（IRR）建設(shè)投資（萬元