1、房地產價值評估理論論文2010-01-04清華領導力培訓新晨范文房地產價值評估可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的房地產評估。一、房地產價值評估基本權意顧名思義， 房地產評估 可以簡單地理解為估測房地產 的價格。 但科學、 準確且具有法律效力的評估， 必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序， 運用科學的估價方法， 并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。 因此，理解房地產評估首先必須

2、掌握如下有關概念。（一）房地產價值評估專業人員房地產價值評估專業人員是指經房地產價值評估人員資格考試合格， 由有關主管部門審定注冊， 取得執業資格證書后專門從事房地產價值評估業務的專業人才。 在我國， 房地產價值評估專業人員被稱為估價師， 在英國和香港等地被稱為測量師， 在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。1、基本要求。一名合格的房地產價值評估專業人員，應符合下列基本要求：（ 1）有扎實的房地產價值評估理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建筑等方面的知識。（ 2）有豐富的房地產價值評估實務經驗。（ 3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。（ 4）有良好的職業道德修養。2、注冊 管理 。為

3、了達到上述要求，建設部根據中華人民共和國房地產管理法和有關法律、法規的規定，于1998 年 8 月頒布了房地產評估師注冊管理辦法，自1998 年 9月 1 日起施行。 該辦法共九章三十四條， 規定房地產價值評估人員須經全國房地產評估師執業資格統一考試合格，按規定注冊，取得房地產評估師注冊證，才能從事房地產評估活動。未經注冊的人員， 不得以“房地產評估師”的名義從事房地產評估業， 不得簽署具有法律效力的房地產評估報告書。 估價師分為全國注冊的和地方注冊的， 分別由國務院建設行政主管部門和省、 市、自治區房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續注冊、撤銷注冊、執業、權利與義務

4、、法律等等作出了具體規定。詳見本卷附錄。（二）房地產價值評估目的估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、 租賃還是為了抵押、 典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現相應的差異。（三）房地產價值評估原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節。主要包括最有效使用（四）房地產價值評估程序一般而言， 房地產評估的基本程序是固定的， 但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節。（五）房地產價值評估方法科學實用的估價方法

5、， 必須具備兩個條件： 既有科學的理論依據， 又能反映現實交易行為。因此， 房地產價格通常可以從如下三個途徑來求取： 1. 參照類似房地產近期的市場交易價格；2. 參照重新建造類似房地產所需要的費用； 3. 依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。由此形成了房地產評估的三大基本方法， 即：市場比較法、成本法和收益法。 除此之外還有一些其他方法，如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。 其他估價方法實質上是三大基本方法的派生， 而且不同的估價方法有其不同的用途。每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。二、房地產價值評估對象房地

6、產評估的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。 另外，房地產評估是評估待估房地產的一定權益的價格，因此， 估價對象也涉及到物權。 依據房地產評估的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。（一）居住房地產價值評估居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。 居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產評估師必須充分掌握居住房地產的這一特點。

7、1、居住房地產的分類。 住宅可按多種方式分類，依據估價需要。 一般可按檔次和市場化程度劃分。（ 1）按檔次劃分：l ）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平， 符合國家人口、 資金和土地資源等基本國情。 它代表一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅 （即經濟適用房），此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛潔具和設備。現階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996

8、年頒布的城市住宅建設標準作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現階段， 我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、 花園住宅和別墅等。 這類住宅的戶型和功能空間多樣化； 每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等； 裝修、 設施和設備高檔化， 較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環境要求高； 服務標準高，管理系統完善， 往往采取封閉式安全保衛措施和高質量的物業管理。高

9、級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（ 2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則， 為保障居民必要的居住水平，以優惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。 其價格是不完全的成本價格， 不包括土地增值的價值， 有的甚至只包括部分成本費用。 這類房地產的估價較為復雜， 往往因交易對象不同， 交易目的不同而出現不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭

10、出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。2、住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區等。（ 1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。（ 2）住宅單元。為適應住宅建筑大規模發展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。 單元的劃分可大可小， 多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯可劃分為單元。（ 3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。（ 4）居住小區。居住小區是由多

11、棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。3、住宅的價格構成。基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。 前者為商品化價格， 由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創造的剩余價值構成；后者由成本價格與不完全成本價格構成。我國住宅的租金可分為商品租金、 成本租金和準成本租金等。 因此， 在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。4、住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和

12、等級；（2）裝修；（ 3）設施與設備；（ 4）質量；（ 5）朝向；（ 6）樓層；（ 7）地段；（ 8）環境；（ 9）住宅樓的公用面積數；（ 10）交易時間；（ 11）交易情況。在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。5、居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業上有較明顯的差異。（ 1）新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定， 所以首先

13、采用成本法進行整體估價； 同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。（ 2）評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估， 房價采用重置成本法進行評估。 另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。（ 3）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據 城市房屋拆遷管理條例的規定，

14、作價補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。（二）商業房地產商業房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。1、商業房地產的特點。（ l ）收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。（ 2）經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（ 3）轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別

15、人經營，有的承租人從業主手上整體承租后， 又分割轉租給第三者。 因此，在進行商業房地產評估時要調查清楚產權狀況。（ 4）裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快， 在有些地方， 買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。2、影響商業房地產價格的主要區域因素。（ l ）地段繁華程度。影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度，這是由房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。（ 2）交通條件。商業房地產評估時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現階段一般情況來看， 主要是公共交通

16、的通達度， 可用附近公交線路的條數、 公交車輛時間間隔及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量， 另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。3、影響商業房地產價格的主要個別因素。（ 1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業房地產價值的提高。（ 2）內部格局。商業用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業用房往往要分割出租，因此，要求內部空間能夠靈活地間隔。（ 3）樓層。一般來說，位于底層的商業用房較優，但如果有自動扶梯，樓上的商業用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（ 4）面積。應有與經營要求相適應的面積。（

17、5）凈高。商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。（ 6）儲存空間。（ 7）裝修和結構構造。裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同， 價值會有很大的差別。此外， 建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。（ 8）轉租的可能性。有些業主或中間承租人規定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值。（ 9）使用年限和折舊情況。4、商業房地產價值評估的常用方法。商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值往往也正

18、是體現在它的獲取收益的能力上， 所以收益法是商業房地產最為常用的估價方法。商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業房地產評估時，市場比較法也是一種常用方法。對于將要轉變用途的商業房地產，有時也可用成本法作為輔助評估方法。（三）工業房地產價值評估工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。1、工業房地產的特點。（ l ）涉及的行業多。各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業房地產價值評估時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。（ 2

19、）非標準廠房多、單價差異大。（ 3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。2、影響工業房地產價值的主要區域因素。（ 1）交通條件。工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。 如果鄰近或與公路交通干線相連， 有鐵路專用線進入廠區， 鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業房地產價格的提高。（ 2）基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業房地產價值的主要區域因素。（ 3）地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大

20、量排放污水，所以通常需要鄰近河道； 化工企業則不應設在山溝里。 否則不利于廢氣的排放； 水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。3、對工業房地產價值影響較大的個別因素。（ 1）用地面積。廠區用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產價值， 但有時要考慮廠區擴建預留用地； 用地形狀、 地勢應符合生產要求，便于布置生產線，不同的生產工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（ 2）地質和水文條件。（ 3）房地產用途。在評估時要考慮該房地產改作其他用途以及用干其他產品生產的可能性。（ 4）廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建筑物（廠房

21、）的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基座連為一體。4、工業房地產評估的常用方法。工業房地產通常缺少同類交易案例， 特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。 但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多， 可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益， 則可以考慮采用收益法估價。 但一般來說難度較大，采用極少。根據以上所述， 工業房地產價值評估時采用較多的是成本法。 標準廠房較易確定統一的重置價格， 非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑： 一是參考預算價格， 二是利用標準廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等

22、差異加以修正確定。（四）其他用途房地產價值評估其他用途房地產指用于除上述居住、 商業、工業目的以外的其他目的的房地產， 如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。1、其他用途房地產及其估價的特點。（ 1）特殊規格的房屋及構筑物多。其他用途房地產的房屋規格較多，往往有很多構筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構筑物造價方面的知識。（ 2）用途對價值影響較大。其他用途房地產往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉變， 則應按最有效使用原則估價； 如果其用途改變受到限制較多， 則房地產價值也會受到相應的影響。（ 3）估價對經驗和知識

23、要求高。其他用途房地產的估價業務一般較少，可供借鑒的經驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業知識。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。2、其他用途房地產價值評估的主要方法。其他用途的房地產一般缺少同類房地產的交易案例， 所以難以采用市場比較法估價。 由于其他用途房地產往往收益各異， 客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。通常， 其他用途房地產的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照預算定額等資料具體計算。（五）土地房地產價值評估土地

24、估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中， 經常遇到的是宗地估價。1、土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是， 宗地估價除可選用三種基本估價方法外， 還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。2、影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t 對一塊工地應掌握如下內容。（ l ）坐落位置； （2）面積大小； （ 3）形狀；（ 4）周圍環境； （5）土地權利狀況； （ 6）土地利用現狀； （ 7）規劃設計要求； （ 8）生熟地程度； （ 9）地質、水文和氣象條件；

25、 （ 10）其他。三、房地產價值評估的特點由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產價值評估業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：（一）房地產價值評估具有科學性房地產價值評估建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜， 難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產價值評估的基本理論。房地產價值評估的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、 生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和

26、投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產價值評估有章可循。另外，在房地產價值評估過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產價值評估雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷， 而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。（二）房地產價值評估的藝術性房地產價值評估必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。 但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。 因為房地產價格形成的因素復雜多變， 不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的

27、。房地產價值評估在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：1、地產價值評估人員需要有豐富的經驗。房地產價值評估是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、 裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值； 附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的

28、某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、 單元住宅以及辦公樓等， 其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象， 究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主， 都需要估價人員具備類似的估價經驗。 其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定， 如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等， 其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定， 出租率的確定以及

29、還原利率的選取等；運用成本法估價時， 成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。2、房地產價值評估需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提， 在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。 在房地產價值評估過程中， 推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。房地產價值評估離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大， 對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料， 由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業， 如某些特殊的商業物業， 由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格， 分析時也離不開估價師的判斷能力， 有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。3、房地產價值評估需要一定的技巧。房地產價值評估的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性