1、江蘇省淮安市健康西路地塊房地產(chǎn)開發(fā)土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告第一部份城市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)概況一、城市概況一、城市規(guī)模淮安市總面積3171平方千米清河區(qū)面積：51平方千米清浦區(qū)面積：296平方千米淮陰區(qū)面積：1264平方千米二、行政管轄范圍四縣：洪澤、漣水、吁胎、金湖四區(qū)：清河、清浦、淮陰、楚州，主城區(qū)3、城市人口86萬(wàn)人淮安市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2001202。年）城鎮(zhèn)空間緒構(gòu)規(guī)劃國(guó)中國(guó)城市規(guī)劃用研究虢準(zhǔn)安市蛻劃曷2002年9月03二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2005年實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值億元，年遞增; 人均地域生產(chǎn)總值1324美元，年遞增; 財(cái)政收入億元，年遞增24%,是九五”末的倍； 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存貸款余額

2、別離達(dá)億元和億元，為九五”末的倍、倍； 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1171億元，是九五”的倍。三次產(chǎn)業(yè)比例由九五”末的：40：變成21：,實(shí)現(xiàn)了由七一三”到二三的轉(zhuǎn)變。注：以上摘要05年市政工作報(bào)告淮安市2002-2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)年度2002年增長(zhǎng)2003年增長(zhǎng)2004年增長(zhǎng)2005年增長(zhǎng)全市總?cè)丝谌f(wàn)萬(wàn)%o萬(wàn)8%o萬(wàn)%o國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）億%億%億%億%全年財(cái)政收入億22%億%億%億21%固定資產(chǎn)投資完成額億%億%億%億社會(huì)消費(fèi)品零售總額億%億%億14%億全年進(jìn)出口總額億美元%億美元%億美元%6,82億美元全年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)萬(wàn)%406,1萬(wàn)%萬(wàn)%萬(wàn)實(shí)際旅游收入億%億%億%億在崗職工平均收入

3、10804元%12172元%14136元16%人均可支配收入元%7798元%8209元%9115元年末存款余額億億億億以上相關(guān)數(shù)據(jù)均來自淮安市統(tǒng)計(jì)局2005年統(tǒng)計(jì)報(bào)告結(jié)論：依照上述統(tǒng)計(jì)資料顯示，本市的整體經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)一、本市的支柱型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未形成，整體經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱二、受整體經(jīng)濟(jì)的阻礙，消費(fèi)水平較低，恩格爾系數(shù)為，屬溫飽型3、由于整體經(jīng)濟(jì)的基數(shù)較低，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的支持下，以后經(jīng)濟(jì)增幅將增大4、隨著本市支柱產(chǎn)業(yè)的形成，必將對(duì)人口增加起到推動(dòng)作用五、依照整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展走勢(shì)，以后本市的經(jīng)濟(jì)及人口的增加，必將拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增量三、房地產(chǎn)開發(fā)及市場(chǎng)概況一、房地產(chǎn)開發(fā)整體概況 全市2004年

4、建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，比上年增加 衡宇建筑施工面積1344萬(wàn)平方米，增加 衡宇建筑完工面積787萬(wàn)平方米，增加。 大體建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資別離完成億元、億元和億元，增加、和。 商品房銷售額億元，在2003年迅猛進(jìn)展以后增加率放慢許多。城市居民人均住房建筑面積為29.5平方米，農(nóng)村居民人均住房面積27.9平方米，別離比上年增加和。、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況指標(biāo)2003年2004年2005年累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)地產(chǎn)投資215673m2%345923m2%486592m2%商品房銷售額195069m2%226622m2%293781m2%3、項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)居民住宅形態(tài)及比重

5、本區(qū)域內(nèi)目前在建項(xiàng)目均為小高層或高層，而實(shí)際產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)收重為多層 項(xiàng)目地塊周邊目前尚未有多層產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)4、政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面政策法規(guī) 依照建設(shè)部近期頒發(fā)有關(guān)嚴(yán)格限制低容積率高級(jí)住宅的開發(fā) 淮安市依照有關(guān)購(gòu)房稅收規(guī)定，144平米的住房稅率為4%,144平米以下的住宅稅率為2五、地塊所在區(qū)域土地供給狀況 目前依照渭河區(qū)土地供給狀況來看，核心商圈的土地稀缺，同時(shí)土地開發(fā)本錢高，核心商圈內(nèi)不在開發(fā)多層住宅項(xiàng)目，重點(diǎn)以開發(fā)商業(yè)及高級(jí)商住項(xiàng)目為主。 本地塊周邊目前尚有部份存量開發(fā)土地，集中在沿健康西路西側(cè)一帶。6、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及不同 本市目前房地產(chǎn)住宅開發(fā)燒點(diǎn)區(qū)域散布在

6、，清河區(qū)東側(cè)水渡廣場(chǎng)周邊及清浦區(qū)沿承德南路沿線東側(cè) 商業(yè)項(xiàng)目集中在以淮海廣場(chǎng)輻射500米左右的范圍 本項(xiàng)目地塊周邊500米左右，目前尚未有住宅及商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā) 本項(xiàng)目地塊屬本市政府行政辦公及高教校區(qū)板塊7、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)錢走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)覺 商品房多層住宅均價(jià)約2374元/nf左右，目前無項(xiàng)目開發(fā) 商品房小高層住宅均價(jià)約2685元/褶左右 項(xiàng)目地塊向東輻射1500米左右，小高層價(jià)錢約2750元/褶左右結(jié)論：一、本市尚未形成強(qiáng)有力的支柱型產(chǎn)業(yè)，致使整體經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱，由此帶來消費(fèi)市場(chǎng)能力不足二、整體房地產(chǎn)供求趨于平穩(wěn)，局部顯現(xiàn)開發(fā)量多余3、清河區(qū)核心商圈土地供給稀缺，但本項(xiàng)目地塊周邊具有

7、必然開發(fā)土地存量4、參照區(qū)域小高層及本市整體均價(jià)，本項(xiàng)目入市均價(jià)應(yīng)在2380元/褶左右四、項(xiàng)目地塊地理位置淮安市城市總體規(guī)劃(20012020年)城市總體規(guī)劃圖中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院淮安市規(guī)劃局2002年9月12一、區(qū)域方位圖第二部份地塊環(huán)境要素項(xiàng)目區(qū)域商圈地質(zhì)地貌狀況 紅色代表商業(yè) 米黃色代表住宅 粉紅色代表大專院校 綠色代表市政綠化風(fēng)光 淺藍(lán)色代表河流 褐色代表二類工業(yè)用地 灰色代表三類工業(yè)用地二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境狀況(1)地塊周邊住宅社區(qū) 臨近的規(guī)模社區(qū)為“富麗花園”，盡一墻之隔，該項(xiàng)目始建于1997年左右。 距本項(xiàng)目地塊1500米左右為“益興名人花苑”，三期正在建設(shè)中的小高層，層高11

8、層 正在建設(shè)中的“新世紀(jì)豪園”，小高層11層及30層高層(2)綠化景觀 距本項(xiàng)目西安路東北面為“桃花塢公園”及“桃花島” 地塊原屬綠化園林局植物培植基地，原生杉樹林帶資源形成一道景觀 北側(cè)有延古黃河南岸的梨園風(fēng)光帶，為本市聞名景觀 北側(cè)距本項(xiàng)目約400米左右為“古黃河”河道(3)周邊建筑物高度 周邊建筑物高度為17米左右 建筑類型：政府機(jī)構(gòu)；住宅；學(xué)校等，以政府辦公樓及教學(xué)樓占多數(shù)3、地塊交通狀況 地塊周邊的市政路網(wǎng)貫穿項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目地塊地處東西方向有健康西路道路北側(cè)，向東400米左右有西安路貫穿南北。 公交便利，多條公交線路通過，其中有10路、13路、28路、31路等通過，26路及4路終點(diǎn)站

9、就在此。4、周邊市政配套設(shè)施狀況（1）購(gòu)物場(chǎng)所方面周邊尚無較為集中的商業(yè)配套（2）周邊為本市集中的高等教育板塊，其中有淮陰工學(xué)院距本地塊僅1500米左右，同時(shí)還有財(cái)會(huì)干部學(xué)校、淮陰師范西校區(qū)、供銷學(xué)校、信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、食物學(xué)院等均在地塊周邊道路沿線；小學(xué)有西安路小學(xué)；翔宇中學(xué)教育資源豐厚。（3）沿健康路向東有聞名的八二醫(yī)院，為本市最高醫(yī)療水平機(jī)構(gòu)（4）金融效勞、郵政效勞、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活效勞等設(shè)施齊全，但比較散（5）沿西安路及健康路集中了市政職能機(jī)構(gòu)，臨近地塊健康路向東1200米為淮安市市政府所在地結(jié)論1、 、從項(xiàng)目地塊自然環(huán)境來看，有必然的優(yōu)勢(shì)，如古黃河風(fēng)光帶及原生叢林帶兩大優(yōu)勢(shì)自然

10、條件2、 交通便利，依托健康路及西安路貫穿東西南北，連接整個(gè)公交路網(wǎng)3、 由于地處臨近市政府各機(jī)關(guān)及大專院校，區(qū)域內(nèi)主力客群的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)4、 周邊的建筑高度相對(duì)叫平整，有利于項(xiàng)目開發(fā)建筑立面的形象展現(xiàn)5、 周邊商業(yè)配套相對(duì)較弱，對(duì)生活購(gòu)物消費(fèi)的便利性有必然的阻礙6、 受周邊住宅項(xiàng)目較少的阻礙，在項(xiàng)目開發(fā)銷售人氣指數(shù)不高優(yōu)勢(shì)（S）1、依托良好的自然環(huán)境2、出行交通便捷3、區(qū)域客戶消費(fèi)能力強(qiáng)4、區(qū)域內(nèi)客戶素質(zhì)較高5、周邊小型設(shè)施配套較全6、遠(yuǎn)離工業(yè)污染第三部份地塊SWO分析一、分析依照項(xiàng)目地塊各類要素、計(jì)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)配套，地塊開發(fā)將存在大量的成功機(jī)遇,同時(shí)潛在許多要挾。如下面SWO座標(biāo)圖所示

11、：劣勢(shì)（W）1、地塊區(qū)位較偏，人氣不足2、地塊偏向，造成土地資源浪費(fèi)3、沿街門幅較窄，商業(yè)物業(yè)開發(fā)不足4、周邊缺乏集中大型的商業(yè)配套5、由于人氣不足增加推廣成本機(jī)會(huì)（O）1、目前尚未規(guī)模開發(fā)，能夠塑造大盤概念2、公務(wù)員及教師客源較集中3、遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，能夠塑造時(shí)尚都市現(xiàn)代舒適居住環(huán)境威脅（T）1、市場(chǎng)整體供求趨于平衡，消費(fèi)量將逐步下降2、東部已形成住宅開發(fā)熱點(diǎn)，形成客戶關(guān)注偏移二、地塊價(jià)值診斷結(jié)論一、借助自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造市區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境二、鎖定區(qū)域內(nèi)公事員及教師目標(biāo)客戶，量身定做打造白領(lǐng)社區(qū)3、建筑形態(tài)選用歐式后現(xiàn)代風(fēng)格，以產(chǎn)品形象不同吸引客戶眼球4、注重社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合周邊自然景觀，形成

12、項(xiàng)目風(fēng)尚樓盤五、操縱入市價(jià)錢，樹立客戶對(duì)產(chǎn)品保值增值信心六、建議整治古黃河河堤，提升市政配套品質(zhì)與項(xiàng)目形成一道景觀第四部份地塊開發(fā)背景條件及價(jià)值分析地塊示用意開發(fā)計(jì)劃要點(diǎn)及自身?xiàng)l件一、土地開發(fā)面積114畝，合計(jì)約76000平方米左右二、容積率3、總開發(fā)面積約萬(wàn)平方米左右4、安置房置換面積萬(wàn)平方米左右五、地塊偏向45度左右六、健康西路沿街面長(zhǎng)約80米左右，最長(zhǎng)進(jìn)深450米左右三、地塊價(jià)值分析一、環(huán)境價(jià)值 原生叢林形成項(xiàng)目開發(fā)的一大買點(diǎn)，塑造都市圈最正確生態(tài)居住環(huán)境。 開發(fā)成現(xiàn)代歐式建筑與環(huán)境，以高品質(zhì)環(huán)境形成高端物業(yè)不同二、地段價(jià)值 地處核心主城區(qū)，推出主城區(qū)概念，同時(shí)渲染地段價(jià)值 借助政府及教

13、育板塊概念，提升項(xiàng)目為中堅(jiān)階級(jí)領(lǐng)地概念3、美學(xué)價(jià)值 依托自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以原生叢林環(huán)境，結(jié)合古黃河風(fēng)光帶，形成回歸自然，成立人們“香格里拉”式的生活環(huán)境 以歐洲后現(xiàn)代建筑風(fēng)格展現(xiàn)建筑品質(zhì)，形成項(xiàng)目時(shí)尚國(guó)際化4、文化價(jià)值 演繹古黃河歷史，傳承地域傳統(tǒng)文化內(nèi)涵 將古黃河中國(guó)傳統(tǒng)文化與后現(xiàn)代歐式建筑相融合，形成項(xiàng)目開發(fā)的一大買點(diǎn)第五部份土地價(jià)值評(píng)估一、土地價(jià)值評(píng)估方式一、“直算法”以下在已確信了土地單價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行各類費(fèi)用測(cè)算。（ 一）以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的操縱下，利用地價(jià)分派率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價(jià)錢，進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價(jià)錢增加值與

14、土地總面積相乘取得總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為（以商住房開發(fā)為例）：土地總價(jià)=土地總單價(jià)X土地總面積=（修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)+修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià)）X土地總面積由于受資料所限，此種方式在應(yīng)用中多以單一用途下的地價(jià)分派率代替不同用途下地價(jià)在立體空間中的分派率。（ 二）以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的操縱下，求出不同類型用地的單價(jià)，再按必然原那么分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為（以商住樓為例）：土地總價(jià)=商業(yè)用地總價(jià)+住宅用地總價(jià)=修正后的商業(yè)用地單價(jià)X商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e+修正后的住宅用地單價(jià)X住宅分?jǐn)偼恋孛娣e其中面積分?jǐn)偟脑敲礊椋翰?/p>

15、同用途的建筑造價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)錢相差不大時(shí)，依照各類用途建筑面積占建筑總面積的比例來進(jìn)行分?jǐn)偅划?dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差不大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)錢相差較大時(shí)，能夠依照各類用途房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值占整個(gè)建筑的總市場(chǎng)價(jià)值的比例來進(jìn)行分?jǐn)偅划?dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差較大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)錢相差也較大時(shí)，以剩余法別離計(jì)算出土地價(jià)錢后進(jìn)行分?jǐn)偂＃?三）以樓面價(jià)為基礎(chǔ)，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià)，乘以相應(yīng)建筑面積，取得總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為（以為例）：土地總價(jià)=商業(yè)用地總價(jià)+住宅用地總價(jià)=修正后的二、“對(duì)照法”以下為在未取得土地價(jià)錢基礎(chǔ)上，將另一宗與本地塊較等同的土地價(jià)錢進(jìn)行比對(duì)

16、，在援引了“直算法”基礎(chǔ)上，將本地塊土地各類系數(shù)進(jìn)行比對(duì)核算。此方式不適合本項(xiàng)目地塊評(píng)估。3、 “本錢逼近法”該方式要緊運(yùn)用于，在聯(lián)合開發(fā)基礎(chǔ)上，將市場(chǎng)銷售目標(biāo)定價(jià)加以確信，以倒推各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用及營(yíng)銷推行費(fèi)用，得出土地價(jià)錢。（一）、大體條件開發(fā)總面積114畝；退還安置房面積4.7萬(wàn)平方米；容積率；退還安置房土地面積不算在總開發(fā)土地面積內(nèi)。（二）建設(shè)本錢要緊系數(shù) 商業(yè)住宅開發(fā)各類規(guī)費(fèi)用（概算） 水、電、氣費(fèi)用（概算） 建筑本錢費(fèi)用（概算） 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用（概算） 環(huán)藝施工費(fèi)用（概算） 環(huán)藝設(shè)計(jì)費(fèi)用（概算） 稅費(fèi)（概算） 營(yíng)銷推行費(fèi)用（概算） 合理利潤(rùn)（概算） 土地本錢（概算） 土地開發(fā)總面積（概算）

17、（三）總開發(fā)土地面積總開發(fā)土地面積=114畝X換算系數(shù)=76000平方米開發(fā)土地分類：安置房土地總面積=退還衡宇面積+單位換算+容積率=47000裙+=39畝商住房開發(fā)總面積=整體開發(fā)土地面積-安置房土地面積=114畝39畝=75畝，面積單位換算75畝=50000平方米（四）計(jì)劃商住房開發(fā)總建筑面積計(jì)劃商住房開發(fā)建筑總面積=容積率X土地總面積=X50000=90000平方米（四）各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用概算匯總安置房建筑本錢概算： 商業(yè)住宅開發(fā)各類規(guī)費(fèi)用（概算） 水、電、氣費(fèi)用（概算） 建筑本錢費(fèi)用（概算） 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用（概算）2% 環(huán)藝施工費(fèi)用（概算） 稅費(fèi)（概算） 禾I潤(rùn)（概算）5% 土地本錢（概算）70萬(wàn)元/畝160 元/ m2元/ m2760 元/ m215 元/ m2120 元/ m2100 元/ m2100 元/ m2600 元/ m2元/ m2合計(jì)（六）安置房開發(fā)建筑總本錢安置房建筑總額=安置房總面積X未減免的開發(fā)總本錢=47000nfX元/nf=9482萬(wàn)元（七）土地成交總本錢土地成交總本錢=本宗土地總面積