1、房地產開發企業的本錢核算房地產開發企業就是從事房地產生產和經營的企業，其主要業務有土地的開發與經營，房地產的開發與經營、城市根底設施和公共配套設施的開發、代理工程的開發。房地產投資工程具有資金投入大，投資風險高，本錢核算環節多、建設周期長等特點。這就更需要房地產企業在本錢計算方面要精打細算，力求以最少的本錢消耗獲取經濟利益的最大化，因此房地產開發企業的本錢核算就先顯得尤其重要。以下就是我對房地產開發企業本錢核算的一些探討。 一、房地產本錢與其他本錢核算的不同房地產本錢由于其自身行業的特殊性與其他行業本錢核算存在較大區別。下面就傳統制造業的本錢核算進行比擬，來分析兩者在本錢核算中的一些

2、不同點。（一） 本錢計算方法不同     傳統制造業按其組織方式，有大量生產、成批生產和單件生產；按其工藝過程的特點，有裝配生產和連續式生產，可采用品種法、分批法、分步法等計算方法。     房地產開發的組織方式一般分為自營和發包方式，每一個開發工程需要一套單獨的設計圖紙，在建設時，要采用不同的施工方法和施工組織。這就決定了本錢核算必須采用定單本錢法。 二生產費用在完工產品與在產品之間的分配方法不同 傳統制造業根據產品的生產特點，如月末結存在產品數量的多少，各月月末在產品結存數量變化及價值的大小

3、，分配方法有約當產量法、定額本錢法、定額比例法等。 房地產開發是一個從頭至尾比擬完整的開發過程，嚴格意義上講沒有一個在產品的概念。雖然也存在完工產品和在建開發產品，但根本上不將開發本錢在某一時點分攤發生的費用。 三間接費用的分攤方法不同 間接費用是指企業為生產產品和提供勞務而發生的費用。傳統制造業在間接費用發生時，先歸集在制造費用，然后在每月末按一定的方法進行分配。具體的分配方法通常包括以下幾種：1.按生產工人工資；2.按生產工人工時；3.按機器工時；4.按耗用原材料的數量或本錢;5.按產品產量。 房地產開發的間接費用先歸集在開發間接費用，分配標準一般按

4、月末各開發產品實際本錢直接進行分攤。即某項開發產品本錢分配的開發間接費用=本月實際發生的開發間接費用×月末該項開發產品實際發生的直接本錢/應分配開發間接費用各開發本錢實際發生的直接本錢總額。     四資本化利息方法不同     劃清收益性支出與資本性支出是正確計算產品本錢的重要界限。按現行?企業會計制度?規定，應予資本化的借款范圍為專門借入的款項，不包括流動資金借款等。按照這個規定，制造業生產產品本錢中不含資本化利息費用，而利息是在當期的財務費用中表達。 房地產開發企業為建造開發產品借入資金而

5、發生的借款費用利息，如屬于本錢對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入產品本錢中，如屬于本錢對象完工后發生的，計入當期的財務費用。 五其他不確定因素對開發本錢的影響     房地產開發本錢中會發生一些其他不確定因素對本錢的影響，如車庫、小區會所、人防工程的地下室等是單獨出售，還是和商品住宅或辦公樓一同出售，或者無償轉交給小區物業;多結構、多品種的工程同時開發，土地本錢的分攤是按建筑面積、占地面積還是工程概算面積來計算等都會對每個本錢對象所發生的開發本錢影響較大。二、房地產本錢核算的組成房地產開發本錢是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支

6、出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三局部： 一土地、土建及設備費用這是房地產開發本錢的主體內容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換本錢、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個工程前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地本錢(俗稱樓板價)，以此來進行工程的可行性評估。 二.配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活效勞性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費工程種類繁多，標準不一，許多工程由壟

7、斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費工程是房地產開發本錢中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占工程總投資的10%15%。 三管理費用和籌資本錢房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這局部費用核算好，對正確計算開發本錢將起到非常重要的作用。現舉例說明土地開發本錢的核算：某房地產開發商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵在建等交通設施完備，目前，開發商已與政府

8、土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為2.5，出讓金為5000萬元。另外開發商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為6000萬元。根據房型定位及占比方案，擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：，層高，地塊總面積：21000平方米， 建筑物占地面積：6270平方米，綠化占地面積：7350平方米，網球場占地面積：669平方米，地面停車位占地面積：300平方米，小區道占地面積：4281平方米，幼兒園、托兒所室

9、外活動場所占地面積：1080平方米。總建筑面積為57260平方米，其中住宅商品房建筑面積：49800平方米，公建配套設施建筑面積：2700平方米，幼兒園、托兒所面積：1080平方米，便民商店面積：945平方米，其他配套設施面積：675平方米，獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米，小區居民室外活動場所占地面積：1050平方米。該工程開發所需建設本錢具體估算過程如下：1，土地費用1土地出讓金： 5000萬元2地塊動拆遷費用：6000萬元       小計：11000萬元2、主體工程建設費根據建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停

10、車庫其建筑安裝單價構成分析見下工程住宅商品房 獨立式地下停車庫 單價元/平方米 面積平米總價萬元單價元/平方米面積平米總價萬元地下工程 220498001095.6 28004760結構 600498002988.0 00建筑1 704760機電設備 440498002191.2 1954760工程開辦費 3549800174.3 40476019合計 14407171.2 31051778公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設本錢分析見下工程 單價 數量總價萬元公共配套設施幼兒園、托兒所 700元/M2 1080便民商店 1000元/M2 945其他配套設施

11、1000元/M2 675室外附屬設施 變電所設備變壓器 1500元/KVA 3200480配電設備 1000元/KW 3200320備用柴油發電機容量按變壓器容量的20%計算 )1700元/KW 640變電所房屋 200平方米 800元/平方米 20016小計925網球場 鋼筋混凝土根底 5萬元/個 15聚胺脂類面層 22萬元/個 122進口燈光系統 13萬元/個 113場地設備 5萬元/個 15進口圍網系統 9萬元/個 19小計543、室外工程費：包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費的12%估算：9866*12%= 1184萬元4、

12、工程間接費用(1)、 專業費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元2、 開發商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元4、 市政建設配套費，按120元/M2標準估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元5、 有關部門收取的各種手續費：按15元/M2標準估算：計： 3092萬元5、不可預見費按14各項費用的5%估算，計1206萬元1-5小計： 25323萬元6、建設期貸款利息假設開發商自有資金占建設資金的30%，25%建設資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設

13、資金來源于向銀行貸款，銀行貸款13年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，那么建設貸款利息為：951萬元本企業建設開發本錢匯總表如下工程工程 分項工程 估算金額萬元 土地費用  土地費用 出讓金 5000動拆遷費用 6000 小計 11000主體工程建設費    住宅商品房   地下工程 1095.6 結構 2988 建筑 722.1 機電設備 2191.2 開辦費 174.3 小計 7171     獨立式地下停車庫 地下工程 1332.8 結構 0 建筑 33.3 機電設備 92.8 開辦費 19 小計 1478

14、公建配套效勞設施 幼兒園、托兒所 75.6 便民商店 94.5 其他配套設施 67.5 小計 238     變電所 變壓器 480 配電設備 320 備用柴油發電機 108.8 土建 16 小計 925   室外標準網球場1座 鋼筋混凝土基層 5 聚胺脂類面層 22 場地設備 5 進口燈光系統 13 進口圍網系統 9 小計 54 主體工程建設費合計 9866 室外工程費 1184 工程間接費用 專業費 592 開發商籌建管理費 197 住宅配套費 1594 人防配套費 0 市政建設配套費 630 有關部門收取各種手續費 79 小計 3092 不可預見費 

15、0; 1206 建設期貸款利息   951 工程總開發本錢萬元 26399三、核算房地產開發本錢應注意的幾個問題一收集相關資料     在開發本錢對象確定后，負責工程的財務人員按開發進度的進展情況，收集整理如下相關資料：工程的可行性研究報告、工程預算報告、土地轉讓出讓合同、土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設過程施工許可證、工程施工合同、配套實施合同、融資借款合同、預、銷售合同。對這些資料所涉及的金額、時間、進度等都必須做到心中有數，動態跟蹤，及時做好原始記錄和相關臺帳。二資金的合理安排   &

16、#160; 房地產是資金密集型企業，資金的使用貫穿于整個房地產公司的經營活動，每階段對資金的需求也有所不同。在開發本錢階段，必須落實開發資金的來源。不管何種籌資方式，都要樹立最正確資金使用價值觀念。既要有充足的資金確保工程的順利，又要合理降低資金的使用本錢，從而降低整個工程的開發本錢。 三土地儲藏的本錢核算方法     企業為了保證持續開展，以較低廉的價格購置待遠期開發的土地。由于這些地塊的用地性質在購入時是不明確的，企業不能獲得土地權證，也就意味購置的土地不能在開發本錢中核算。一般應將列置在“預付帳款*地塊帳戶中核算，等到用地性質明確并獲得土

17、地權證后，再從“預付帳款*地塊 帳戶的貸方轉入“開發本錢帳戶的借方。值得注意的是某些地塊轉性的時間較長，如果超過一年，還應將地塊從“預付帳款*地塊 帳戶的貸方轉入“無形資產帳戶的借方核算，并根據土地的受益期一般為45年在當期進行攤銷。 四稅收本錢和會計本錢的差異    在工程開發中稅務部門在核查所列置的本錢范圍，與會計本錢范圍有一定差異。如稅收本錢中規定，工程提取的維修基金不屬于本錢范圍，廣告費和業務宣傳費在本錢中列置有嚴格的限制。因為,這些差異在計算工程土地增值稅及企業所得稅時都會涉及，所以,應加以關注。 四、加強房地產開發企業本錢核算策略一

18、加強房地產企業本錢核算的規章制度建設和組織落實房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋本錢核算的規章和制度建設，使本錢核算工作有法可依、有章可循，從而保證本錢會計資料的真實、可靠，促進企業本錢核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發工程的規模特點等因素，在保證本錢會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的本錢核算人員。每一房地產工程應由專人負責本錢核算工作，大型工程應設立本錢工作組專門負責本錢預測、本錢決策、本錢方案、本錢核算、本錢控制、本錢報表編制和分析等主要工作，

19、使本錢核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。本錢工作組的工作方式也應根據工程具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 二確定本錢核算對象 對于建設一個現代的多功能小區，其本錢核算對象就顯得復雜。這就需要本錢核算人員深入實際，研究分析總體工程的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。本錢核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理的原那么。一般來說，房地產開發企業在確定本錢核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發工程，應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發

20、工程作為一個本錢核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發工程，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個本錢核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發工程，可以結合經濟責任制的需要，按開發工程的一定區域或部位劃分本錢核算對象。比方，大型工程首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設本錢對象核算，這樣就會形成多個本錢核算對象。 三設立合理的本錢核算工程正確劃分本錢工程，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等?？梢钥陀^地反映產品的本錢結構，便于分析、

21、研究降低本錢的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發本錢屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定本錢工程，進行明細核算。本錢工程不宜開列太多，對于發生次數較少的本錢費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 四準確的進行本錢的歸集、分配與轉結 對于單一的房地產工程由于本錢對象簡單，歸集本錢費用就容易得多，通過分配間接計入本錢對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，本錢核算對象比擬細化，很多本錢費用不可能直接歸集到各個本錢核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個本錢核算對象。直接歸集的本錢費用主要是建筑安裝工程費用，其他本錢費用那么需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自本錢工程的細目分別歸集核算，然后按各個本錢對象和對應本錢工程進行分配。例如：大型綜合性房地產工程的本錢核算對象直接歸集工程的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發生的本錢費用可不按本錢對象直接分配，而在此本錢明細科目中分細目歸集，每月