1、個人收集整理僅供參考學習物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容： 施工期物業(yè)管理 設施設備調試期物業(yè)管理 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度一、施工期物業(yè)管理工作1 .熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。2 .跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況弁 作詳細記錄。3 . 了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材 料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等。4 .對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開 發(fā)商協(xié)商，進行改進。5 .對影響大廈功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今 后管理運行的問題及時同開發(fā)商洽談解

2、決，一時無法解決 的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。文檔收集自網絡，僅用于個人學習二、設施設備調試期物業(yè)管理1 .工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備 安裝狀況進行檢查。2 .工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案3 .從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修 維護的問題，及時通報開發(fā)商。4 .參與設備調試，對大廈的供配電、電梯、空調（包括空調、 通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包 括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線 等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工 作環(huán)境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修 規(guī)程和

3、各項操作指導書。 文檔收集自網絡，僅用于個人學習三、大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理1 .大廈竣工驗收2 .物業(yè)企業(yè)接管驗收物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收 分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等 四個方面 文檔收集自網絡，僅用于個人學習3 .現(xiàn)場驗收（1） 土建工程： 屋面排水坡度 伸縮縫、地面有無滲水 地下室墻面有無滲水 地面有無空鼓及滲水 進出口坡道防滑 消防門、通道、樓梯等(2) 裝飾工程 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾 門和門框及附件 護欄及扶手 燈具及其他小電器設施 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 各種標識及區(qū)域

4、圖示 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等(3) 供配電系統(tǒng) 正常供電設備 應急供配電設備 油箱及油庫 各配電房的防鼠 各強電檢查井內管線及電箱 避雷裝置 公共照明 用電器具等(4)給排水系統(tǒng) 各供水、消防水泵及電機等 各水箱、給排水管網、接頭及閥門等 檢查井內管線、水表及閥門等 化糞池及室外排污、雨水井 消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等 人防工程及相應供水系統(tǒng)等(5)電梯系統(tǒng) 各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等(6)空調系統(tǒng) 空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口 空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新 風機等(包括暖風系統(tǒng)) 各檢修口、通風及防排煙風機、風口、

5、風管及控制友公維爾凱寺O(7)弱電系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等) 弱電檢查井內管線、接線箱等4、資料交接(1)產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工 有關資料、丈量報告等。(2)技術資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、 附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、 地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、 圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單 (包括質量事故 處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布 置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、 新材料及構配件

6、的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、 砂漿及混凝土試塊試壓報告、 供水 管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。 文檔收集自網絡，僅用于個人學習(3)驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、 綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及 供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。 文檔收集自 網絡，僅用于個人學習5、其他交接(1)設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。(2)具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可) 等。(3)公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙

7、等。6、接管驗收注意事項(1)在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接 管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項 等)，同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。 文 檔收集自網絡，僅用于個人學習(2)接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及 其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。 文檔收集自網絡，僅用于個人學習(3)針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修； 一時無法返修的項目要確定今后維 修的期限弁請開發(fā)商認可； 屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記

8、 錄備案。 文檔收集自網絡，僅用于個人學習7、設施設備試運行為保證大廈啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段， 在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合弁給 予相關操作人員一定的培訓。文檔收集自網絡，僅用于個人學習一、其他前期準備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據大廈室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。文檔收集自網絡，僅用于個人學習2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期

9、介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面 清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要 注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損 失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。文檔收集自網絡，僅用于個人學習3、消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。 在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復 雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。 管理處將對施工管理方進行嚴格 巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保 證生命財產的安全。 文檔收集自網絡，僅用于個人學習4、外部公

10、共關系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經理將在大廈全 面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通 渠道，辦理相應的法律文本，弁獲得當局的批準。文檔收集自網絡，僅用于個人學習5、業(yè)主全面進駐準備大廈業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調， 確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、 搬運時間、電梯使用等，弁共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷 入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現(xiàn)場迎接、 指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減 少對其他業(yè)主的影響。文檔收集自網絡，僅用于個人學習二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度1、人員

11、安排計劃8 / 10個人收集整理僅供參考學習根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。(1)施工期人員安排及職責 成立前期物業(yè)管理小組，組長 1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理 工作，進一步的調查摸底，制定出具體的大廈物業(yè)管理前期介入方案 。文檔收集自網絡，僅用于個人學習 派長駐大廈施工現(xiàn)場管理人員 3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。文檔收集自網絡，僅用于個人學習(2)設備調試期人員安排與職責成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師

12、組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。文檔收集自網絡，僅用于個人學習接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往大廈的 7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。文檔收集自網絡，僅用于個人學習此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定大廈物業(yè)管理接管驗收方案，協(xié)助管理處開展工作。文檔收集自網絡，僅用于個人學習8 / 10個人收集整理僅供參考學習 接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。2、工作進度根據大廈實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內簽定物業(yè)管理委托合同，中標15天后開展前期管理。大廈前期介入工作進度表月份項目 7-5月底6-9月10月初11