1、摘要:隨著生產(chǎn)力的開展，物質(zhì)產(chǎn)品的豐富，人民的生活水平得到了提高，人們對自身居住條件的要求也不斷提高。業(yè)主購置房屋除了對房屋的根本條件有較高要求，更對物業(yè)的環(huán)境有了新的需求，不僅要享受到整潔、優(yōu)雅平安、方便的生活和居住環(huán)境，還要使物業(yè)保值增值。物業(yè)管理正是伴隨著社會的開展，為了滿足人們的這些需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理是一種集經(jīng)營、管理、效勞于一體的管理模式。從外表上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入開展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成后介入的狀況已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理開展的需要。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣，而物業(yè)管理那么是長期伴隨著業(yè)主的事情

2、。物業(yè)管理的前期介入又是物業(yè)管理的首要階段，因此，為了以人為本，切實(shí)搞好物業(yè)管理前期介入工作，根據(jù)目前前期介入的的現(xiàn)狀，要認(rèn)識到物業(yè)管理前期介入的作用、必要性和意義，規(guī)定物業(yè)管理建設(shè)必須要進(jìn)行物業(yè)管理的前期介入。前期介入能提出提前解決發(fā)現(xiàn)物業(yè)的諸多問題，解決問題，防止以后在實(shí)際的物業(yè)管理中再遇到此類問題，減少諸多麻煩，因此，促進(jìn)物業(yè)管理前期介入得開展。關(guān)鍵詞: 物業(yè)管理；前期介入目錄一、引言31 1.問題的提出31 2.社區(qū)已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問題3二、物業(yè)管理前期介入的概述4前期物業(yè)管理的概念4前期物業(yè)管理的定位和內(nèi)容4前期物業(yè)管理的作用4三.前期物業(yè)管理存在的一些問題6前期物業(yè)效勞合同

3、不標(biāo)準(zhǔn)6用設(shè)施設(shè)備不明確6業(yè)主臨時公約未建立或未約定 物業(yè)維修資金管理制度未建立6物業(yè)管理用房未配置6四、接管驗(yàn)收的內(nèi)容7接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作7資料的接管驗(yàn)收7硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收7樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收74.3.2 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容8機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收8五、物業(yè)管理前期介入為物業(yè)管理帶來的便利性9六、總結(jié)10參考文獻(xiàn)：11致 謝12一、引言  隨著人們生活水平的不斷提高,業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)效勞的需求越來越高,那么某社區(qū)在物業(yè)管理及物業(yè)使用方面暴露出的問題和矛盾也越來越多.為了減少或防止在物業(yè)建成后出現(xiàn)諸多功能缺陷和質(zhì)量問題,給日后

4、的物業(yè)管理帶來較大的經(jīng)濟(jì)本錢和許多矛盾及糾紛,就需要專業(yè)的物業(yè)效勞企業(yè)積極的提前介入物業(yè)建設(shè)工程中,從物業(yè)建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)開始,站在業(yè)主及有利于物業(yè)管理要求的角度進(jìn)行主動控制和管理,不僅能更有效的保證物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量,而且是提高物業(yè)管理水平的有效手段.      某社區(qū)是一個居住7600多戶,35000多人的大社區(qū),那么做好物管理工作是非常重要的.承擔(dān)該社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由集團(tuán)公司的房管處改制而成,其職工觀念落后,物業(yè)管理遺留問題多,解決難度大,截止目前還采用的是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,經(jīng)營機(jī)制落后,與現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)相比,已不適應(yīng),差距

5、較大.該社區(qū)現(xiàn)有住宅樓及公共設(shè)施,一般是建成經(jīng)竣工驗(yàn)收后,移交給物業(yè)管理部門向職工分配入住和負(fù)責(zé)管理,在此之前的建設(shè)各階段,物業(yè)公司從未參與.所以,存在很多難以解決的問題.二、物業(yè)管理前期介入的概述前期物業(yè)管理的概念 一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有局部業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和效勞，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和效勞工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短

6、期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否那么物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。1前期物業(yè)管理的定位和內(nèi)容 前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的?物業(yè)管理合同?生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理效勞，是建設(shè)期的業(yè)主向最終業(yè)主過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部公布的?前

7、期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理2前期物業(yè)管理的作用 一是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過程物業(yè)管理效勞。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有根底上修修補(bǔ)補(bǔ)。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的

8、保障。 二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。沒有前期物業(yè)管理時，建房者只顧自己建房，不會充分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中的時候，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業(yè)的專業(yè)知識，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心效勞。 三是開拓經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)要洞察市場先機(jī)，搶占更多市場份額，積極

9、介入目前尚由開發(fā)公司負(fù)責(zé)的那個時間段的管理活動，盡早接觸并進(jìn)入工程的施工現(xiàn)場和其他操作過程，取得開發(fā)公司及其有關(guān)單位和部門的好感，信任與支持。 四熟悉工程工程的情況，物業(yè)管理3個根底職能保安，保潔，保修工作中，因?yàn)楸Ｐ藜裙こ叹S修方面人員的技術(shù)性和工程人員的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多照顧的事情。 五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的效勞的內(nèi)容和目標(biāo)3。三.前期物業(yè)管理存在的一些問題 前期物業(yè)效勞合同不標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確，物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，業(yè)效勞和收費(fèi)質(zhì)量和價(jià)格不符。前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于

10、房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。   用設(shè)施設(shè)備不明確 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，無視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣闊業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。     業(yè)主臨

11、時公約未建立或未約定 物業(yè)維修資金管理制度未建立 開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，無視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；個別開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不標(biāo)準(zhǔn)，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。     物業(yè)管理用房未配置 物業(yè)管理用房的標(biāo)準(zhǔn)化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的根本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企

12、業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，無視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。四、接管驗(yàn)收的內(nèi)容接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)根本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。在接到公司領(lǐng)導(dǎo)的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照領(lǐng)導(dǎo)要求抽調(diào)業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主

13、資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收方案；提前參與開展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好?房屋主體接管驗(yàn)收表?、?公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表?、?機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表?、?接管驗(yàn)收問題整改表?等接管驗(yàn)收記錄表格。安陽市緯地物業(yè)管理公司在接管陽光園B區(qū)時，與開發(fā)商緯地中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)確定好驗(yàn)收日期后，立即從行政部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、保安

14、部等部門抽調(diào)出假設(shè)干人員，組成接管驗(yàn)收小組，進(jìn)駐陽光園B區(qū)并成立秋實(shí)物業(yè)管理公司陽光園B區(qū)管理處，對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。資料的接管驗(yàn)收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。緯地物業(yè)管理公司在對陽光園B區(qū)樓宇主體硬件的接管驗(yàn)收，主要是對主體結(jié)構(gòu)、門窗、水電部份進(jìn)行驗(yàn)收。陽光園B區(qū)占地7235平方米，

15、總建筑面積27740平方米，綠化率33%。小區(qū)主體建筑集住宅、店鋪于一體的庭院圍合式小高層樓宇，地上十三層，地下一層，共有住宅159套，店鋪49間。小區(qū)配備6部電梯，建有中庭花園、空中花園、地下停車場等各種配套設(shè)施設(shè)備。緯地物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無翹曲變形；電器插座、開關(guān)安裝是否牢固；水表、電表安裝是否牢固，有無損傷，讀數(shù)是否正常；給水設(shè)施有無滲漏、銹跡，壓力是否足夠；地漏、排水管道接口是否密實(shí)，有無滲漏、堵塞現(xiàn)象，排水是否流暢。驗(yàn)收時如發(fā)現(xiàn)問題，記

16、錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報(bào)箱等的驗(yàn)收。緯地物業(yè)管理公司對刺桐豪園公共配套設(shè)施的接管驗(yàn)收，主要驗(yàn)收道路路面是否平整，有無水泥塊、斷裂；消防箱標(biāo)識是否清楚，玻璃是否完好，消防設(shè)施配件是否齊全，消防管標(biāo)識是否明顯，有無漏水，水壓是否充足；該小區(qū)的停車場為地下停車場，所以檢查照明是否充足，標(biāo)識是否清楚，平安設(shè)施、排水設(shè)施是否良好；小區(qū)建有中庭花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗(yàn)收的重點(diǎn)，綠化水管的閥門開關(guān)是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問題，及時

17、向開發(fā)商提出意見，要求整改。機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。緯地物業(yè)管理公司對陽光園B區(qū)的變配電設(shè)備的驗(yàn)收，以設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，平安防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。對電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收，以以設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，動行平穩(wěn)，安裝符合標(biāo)準(zhǔn)，有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證，機(jī)房設(shè)置合理，配件平安，標(biāo)識清楚，外表光潔平整、明亮為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。總之，硬件設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合建設(shè)部

18、?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及業(yè)主生活的合理要求。五、物業(yè)管理前期介入為物業(yè)管理帶來的便利性由于前期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修和業(yè)主入住、企業(yè)今后開展運(yùn)行方案的制定帶來許多便利。早期介入有利于平安防范和人才培訓(xùn)。平安工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)效勞公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞，平安系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)平安納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平、技術(shù)水平和企業(yè)生存開展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進(jìn)入的物業(yè)管理

19、隊(duì)伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)效勞。能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的效勞打下了根底。早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和管理規(guī)約、物業(yè)使用守那么的制定。通過初期設(shè)計(jì)建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理本錢，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類效勞標(biāo)準(zhǔn)，保證效勞費(fèi)用的有效使用，到達(dá)最正確效果；方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)方案的安排；方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮

20、短檢修時間。六、總結(jié)實(shí)踐證明由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理效勞工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的觀念，要認(rèn)識到物業(yè)建設(shè)只是短期行為，而物業(yè)管理那么是長期的過程。讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等工作，有無可替代的重要作用；做好物業(yè)管理前期介入工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用，在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)