1、物業管理實務物業管理實務 第四章 前期物業管理服務本章講授 前期物業管理的含義前期物業管理的內容前期物業管理的委托前期物業管理與前期介入竣工驗收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗收前期物業管理的職責學習目的與要求 1了解建筑物前期物業管理工作的重要性、階段性的特殊性建設單位的職責受聘物業管理企業的職責 2掌握前期物業管理的含義前期物業管理的內容前期物業管理的委托 3重點掌握重點掌握前期物業管理的概念及其界定第一節 前期物業管理前期物業管理的含義前期物業管理的內容一、前期物業管理的含義 物業管理條例第二十四條： 前期物業管理的含義理解時段確定時段確定業主委員會與物業管理企業簽訂的業主委員會與物業管

2、理企業簽訂的物業服務合同生效前物業服務合同生效前一般始于收樓前一般始于收樓前3-6個月不等個月不等權責關系權責關系費用問題費用問題業主、開發建設單位和業主、開發建設單位和物業管理企業復雜的責權關系物業管理企業復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用前為建設單位交付使用后為業主及其使用人交付使用后為業主及其使用人二、前期物業管理的內容 前期物業管理的工作是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面第二節 前期物業管理的委托委托的含義委托的含義委托代理理論委托代理理論前期物業管理的委托前期物業管理的委托前期物業管理委托的幾個基本問題前期物業管理委托的幾個基本問題 首先是一個法律用語，

3、是指當事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進行法律上的行為 又是一個經濟學上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標的行為一、委托的含義 委托(Principal)的含義續委托存在三個基本問題委托存在三個基本問題交易必須有費用交易必須有費用必須由一定的契約來予必須由一定的契約來予以約束委托雙方的行為以約束委托雙方的行為以追求共同利益以追求共同利益最大化為目標最大化為目標 運用委托代理理論分析我國現階段物業管理市場的發展及其存在問題是有其特別重要的意義 在物業管理前期階段，絕大多數的開發建設單位選擇自建的物業公司管理其開發的物業，實質是一個降低交易成本的市場化取向二、委托

4、-代理理論 前期物業管理的委托是指既是一種法律行為也是一種經濟行為三、前期物業管理的委托（一）物業管理的委托關系物業管理市場物業管理市場委托者委托者需求者需求者代理者代理者供給者供給者契約形式契約形式業主或業主或早期的開發建設單位早期的開發建設單位物業管理企業物業管理企業物業管理服務合同或物業管理服務合同或前期物業管理服務協議前期物業管理服務協議（二）前期物業管理的委托代理 是對投資商、發展商、承建商、代理商、和物業管理企業是一個有機資源整合 大多數房地產項目在開發早期就已有前期物業管理的合作協議（三）前期物業管理委托方式 委托方式委托方式顧問管理顧問管理合作管理合作管理全權委托管理全權委托管

5、理 前期物業管理的委托的幾個基本問題:委托人選擇代理人的取向在委托活動中信息的作用前期物業管理委托的法律形式四、前期物業管理的委托的幾個基本問題第三節第三節 前期物業管理與物業管理的前期介入前期物業管理與物業管理的前期介入前期物業管理與物業管理的前期介入：概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事項注意事項一、前期介入的概念二、前期介入的作用積極作用 ：三、前期介入的方式及主要工作前期介入三種情況早期介入早期介入積極參與物業的規劃設計積極參與物業的規劃設計晚期介入晚期介入中期介入中期介入開始前期管理開始前期管理嚴格監理施工的每一環節嚴格監理施工的每一環節四、注意事項 前期介入的咨詢服務對象，主

6、要是開發建設單位，其費用應由開發建設單位承擔 物業管理企業早期介入一般不設固定人員進駐開發現場，工作方式可根據開發建設單位的需要確定（一）前期介入與前期管理的時間劃分項目前期項目前期與建設單位簽與建設單位簽訂管理合同始訂管理合同始（收樓前（收樓前3-6個月）個月）與業委會簽訂與業委會簽訂第一份合同第一份合同前期前期介入介入前期前期管理管理（二）前期介入與前期管理的主要區別 前期介入與前期管理的主要區別在于：是否已經確立了物業管理的委托是否已經確立了物業管理的委托合同關系合同關系兩點標志：第四節 竣工驗收與接管驗收一、竣工驗收竣工（一）竣工驗收及其種類 工程項目竣工后，由建筑商向開發建設單位辦理

7、交付手續。在辦理交付手續時，需經開發建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理交付手續。建筑商把物業交給開發建設單位，這一交接過程稱之為竣工驗收竣工驗收及其種類續 驗收驗收在建工程驗收在建工程驗收全部工程驗收竣工全部工程驗收竣工隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收單項工程驗收單項工程驗收分期驗收分期驗收竣工驗收依據：（二）竣工驗收的依據、標準及主要工作1.竣工驗收的法規依據 所有房地產開發項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒發的建設項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收；城鎮住宅小區竣工綜合驗收，應依據1993年12月1日國家建設部頒發的城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法

8、竣工驗收標準：2.竣工驗收的標準做好以下竣工驗收工作：3.竣工驗收的主要工作建筑商應準備和提交的竣工資料包括： 竣工工程項目一覽表、圖紙施工記錄 竣工圖 隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單；材料、半成品的試驗和檢測記錄 永久性的水準點坐標記錄建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量保證；土建施工的試驗記錄竣工驗收的主要工作續一 土建施工記錄 設備安裝施工和檢驗記錄 建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項 該工程的有關技術決定 工程結算資料、文件和簽證等竣工驗收的主要工作續二二、物業的接管驗收定義：地位：這是物業歷經的第二次驗收過程（一）接管驗收與竣工驗收的區別接管驗收與竣工驗收的

9、區別驗收的目的不同驗收的目的不同驗收條件不同驗收條件不同交接對象不同交接對象不同（二）接管驗收的內容物業物業接管驗接管驗收資料收資料接管驗接管驗收內容收內容接管驗收資料： 產權資料 技術資料 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料物業管理所必需的其他資料接管驗收資料第五節 交樓的程序與管理交樓的程序與管理交樓與收樓交樓與收樓交樓工作的策劃交樓工作的策劃交樓應注意的問題交樓應注意的問題一、交樓與收樓 交樓：交樓：指物業建成并通過綜合驗收合格后，建設單位根據預售的合同要求，按時按質將物業交付給業主，實現房屋物業買賣過程的物與權屬的移交過程 收樓：收樓： 業主接收新房屋 兩者的實質：兩者的實質：業

10、主對物業的接管驗收是物業被第三次驗收竣工驗收、接管驗收、收樓比較比較內容竣工驗收接管驗收交 樓時間物業建設完好竣工驗收合格接管驗收完畢交界對象承建單位與建設單位建設單位與物業公司物業公司與業主重點滿足設計要求滿足安全、使用功能的要求 滿足具體使用要求建設項目（工程竣工驗收辦法 房屋接管驗收標準 售樓或預售合同二、交樓工作的策劃交樓工作的策劃文件的準備文件的準備交樓的組織準備交樓的組織準備形象的設計、環境的營造形象的設計、環境的營造交樓應注意的問題： 交樓時應讓業主清楚物業各部分或設施的保質期限和具體范圍，以確保業主應得的權益交樓時管理人員應站在業主的立場上，問答和解決房屋質量問題三、交樓應注意

11、的問題第六節 綜合驗收指開發項目按規劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規定要求組織進行的物業建設質量認證的工作 綜合驗收工作實質是物業建設質量合格的認證過程定義性質第七節 前期物業管理的職責前期物業管理的職責開發建設單位的工作職責開發建設單位的工作職責受聘物業管理企業的職責受聘物業管理企業的職責 按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標選聘物業管理企業，簽訂書面的物業管理合同 要充分配合物業管理企業開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所 提供機會，讓物業管理企業參加相關設備設施的安裝與調試，使物業管理企業盡快熟悉物業的具體情況一、開發建設單位的工作職責 參

12、加竣工驗收的全過程，確保竣工驗收合格后，才向物業管理企業移交 根據物業管理條例第二十九條，要向物業管理企業移交相關的資料 依據簽定的前期管理合同，向物業管理企業交納前期物業管理費用 要按國家規定的保修期限和范圍，承攬物業的保修責任開發建設單位的工作職責續 物業管理企業應當按照國家的規定，承攬相應的物業管理業務 根據與建設單位簽定的物業管理合同，提供相應的管理服務 對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收 根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和員工守則并書面告知乙方二、受聘物業管理的職責 建立健全本物業的物業管理檔案資料 制止

13、違反本物業的物業管理制度和物業使用守則的行為 物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方 依據本協議向乙方收取物業管理費用受聘物業管理的職責續一 不得占用本物業的共同部位、共用設施設備或改變其使用功能 向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務 在前期物業管理合同終止時，辦理本物業的物業管理移交手續，須經業主委員會確認，必須移交所有的管理資料受聘物業管理的職責續二前期物業管理的含義物業管理條例對前期物業管理的有關含義對前期物業管理的理解前期物業管理的內容前期物業管理的委托委托的含義委托代理理論前期物業管理的委托前期物業管理的委托的幾個基本問題前期