1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險及防范措施探討摘要：基于對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范的研究，首先，闡述我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具有不確定性特點、客觀性特點、可轉(zhuǎn)移性特點。然后，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中的籌資風(fēng)險與資金回收風(fēng)險。最后，為保證我國房地產(chǎn)企業(yè)可以在最大程度上降低財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，給出研發(fā)多樣化的融資方式與融資渠道、發(fā)行地產(chǎn)公司債券、不斷加強自我管理能力、加強成本費用控制等有效措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；項目房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展過程中占據(jù)重要組成部分，同時也是拉動我國經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目因投資資金數(shù)額較大，回收周期較長極易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)為更好發(fā)展必須對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制與管

2、理，保證企業(yè)各項資金得到合理配置。1我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要有以下幾個特點：第一，不確定性特點。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作與財務(wù)活動涉及到許多方面，因此影響財務(wù)風(fēng)險的因素也處于不斷變化當(dāng)中，存在許多不確定性。比如，自然災(zāi)害、政策調(diào)整等都會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。即使在實際工作前，針對財務(wù)風(fēng)險做出相應(yīng)的預(yù)測與評估，但是在實際執(zhí)行過程中還會存在一定的偏差。第二，客觀性特點。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在客觀性主要是，因為財務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)工作中。第三，可轉(zhuǎn)移性特點。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險無法避免，但是可以結(jié)合實際財務(wù)情況對風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這樣可以將風(fēng)險造成的損失降到最低。2

3、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型2.1籌資風(fēng)險在如今房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中不難看出，籌資風(fēng)險通常情況下包含兩種風(fēng)險，分別是房地產(chǎn)企業(yè)無法承受高水平的負(fù)債率，從而帶來的籌資風(fēng)險，另一個則是房地產(chǎn)企業(yè)針對貸款長借短用存在的風(fēng)險。負(fù)債經(jīng)營是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的一個普遍問題。房地產(chǎn)經(jīng)營活動的展開，在一定程度上會受到高資產(chǎn)負(fù)債比率的影響。在部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的后期，會產(chǎn)生破產(chǎn)問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)在一定期限內(nèi)，無法償還債務(wù)，那么將會對房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度等產(chǎn)生影響，貸款難度將會增加，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展產(chǎn)生制約。2.2資金回收風(fēng)險一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)在展開資金回收過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過對商品銷

4、售從而獲取資金，針對此類資金展開相應(yīng)的資金結(jié)算工作，然后將結(jié)算的資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。通俗來講，就是房地產(chǎn)企業(yè)從最初的房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)到收回購房款的過程。房產(chǎn)不僅屬于一種消費產(chǎn)品，同時也是許多人追求的投資產(chǎn)品，因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定特殊性，這一特殊性導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收過程中會面臨不同的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展就參差不齊，各個企業(yè)之間的實力存在很大差距。除此之外，我國針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，給出相應(yīng)的政策，使得市場情況在不斷發(fā)生變化。市場變化使得不確定因素增多，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，資金回收工作將無法順利展開。2.3資金平衡風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于資金密集型企業(yè)，對資金的使用以及流

5、通等有著較高要求。隨著國家的快速發(fā)展，我國針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展出臺相應(yīng)的政策以及條例，使得許多中小型企業(yè)在沒有土地資源或者資金鏈斷裂的情況下，無法在社會市場當(dāng)中生存，而大型的房地產(chǎn)企業(yè)，往往面臨著項目多、資金如何去平衡問題，就需要采取相應(yīng)的措施保證現(xiàn)金的暢通流轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)企業(yè)的健康、良好運行。3我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施3.1研發(fā)多樣化的融資方式與融資渠道從目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中不難看出，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。銀行貸款的融資方式是一種較為典型的間接融資方式，不僅具備短期性特點，而且到期后還本付息所帶來的財務(wù)風(fēng)險相對較大。中小企業(yè)因為企業(yè)各方面因素限制，想要采取銀行貸款的融資方式較

6、為不易。基于此，需要開拓出不同的融資渠道與融資方式，可以采取直接融資方式、直接融資與間接融資相結(jié)合方式，這樣房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)來源將會更加科學(xué)合理。3.2發(fā)行地產(chǎn)公司債券一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期相對較長，因此對長期貸款有著較大需求。但是從目前發(fā)展中可以看出，仍然是短期貸款較多，長期貸款較為匱乏，這一問題的產(chǎn)生，導(dǎo)致企業(yè)融資結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)性與合理性。基于此，為獲得穩(wěn)定的中長期貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以財務(wù)在公司債券中獲取的方式。這樣信貸政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的影響將會不斷減小，同時可以使得房地產(chǎn)企業(yè)逐漸擺脫對銀行貸款方式的依賴，這樣房地產(chǎn)企業(yè)融資方式將會得到優(yōu)化。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)項目通

7、常情況下都需要使用大量資金，所以，資產(chǎn)負(fù)債率相對較高。如果單純采取間接融資方式，那么房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本將會增加。而通過發(fā)行公司債券的方式，則能夠在很大程度上降低企業(yè)成本以降低財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。3.3不斷加強自我管理能力為在最大程度上降低財務(wù)風(fēng)險，防范籌資風(fēng)險，可以通過構(gòu)建成本控制體系的方式。針對成本費用預(yù)算以及審批等構(gòu)建相應(yīng)的規(guī)章制度，同時加強監(jiān)督管理，保證每一筆資金的使用都可以遵循經(jīng)濟效益原則。通過該種方式，可以在很大程度上避免浪費問題的產(chǎn)生。在商品房資金回籠期間，需要多個繁瑣環(huán)節(jié)，比如，客戶提供資料、銀行預(yù)審等。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)市場發(fā)展實際情況，給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，這樣才能

8、不斷加快資金的回籠過程，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金流通率得到保障。3.4制定有效經(jīng)營戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的資金能否快速回籠，主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否能夠順利銷售。如果想要保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目可以順利銷售，那么需要保證企業(yè)能夠擁有正確的銷售戰(zhàn)略、銷售理念以及完善的服務(wù)體系等。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)需要及時制定有效的經(jīng)營戰(zhàn)略，在經(jīng)營戰(zhàn)略的制定過程中，需要嚴(yán)格結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況與市場發(fā)展情況展開。同時對消費者的消費習(xí)慣等進(jìn)行及時調(diào)查分析工作，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目宣傳時，需要對不同的媒介與宣傳方式進(jìn)行充分利用。與此同時，這對消費者的后顧之憂需要及時解決，對售后服務(wù)體系進(jìn)行完善，增加消費者對房地產(chǎn)企

9、業(yè)的信任度，這樣資金也可以快速回籠，避免資金回收風(fēng)險的產(chǎn)生。3.5加強成本費用控制在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對各個工作環(huán)節(jié)的資金支出進(jìn)行有效控制，需要構(gòu)建更加完善的資金支出監(jiān)督管理體制，這樣才能針對每一筆資金進(jìn)行有效監(jiān)督，明確在資金使用過程中存在的不合理之處，從而及時做出調(diào)整與完善，并針對歷年來的項目開發(fā)預(yù)算情況以及費用支出情況等進(jìn)行分析與研究，進(jìn)行年度資金預(yù)算編制，根據(jù)各項目的銷售及回款情況，按一定比例預(yù)計開發(fā)成本、三項費用的支出額度。做到年初預(yù)算、平時跟蹤總結(jié)并調(diào)整，在最大程度上保證資金使用的科學(xué)性與合理性。3.6加強現(xiàn)金流量風(fēng)險的控制現(xiàn)金流量風(fēng)險控制，是指當(dāng)企業(yè)沒有足夠的現(xiàn)金或者現(xiàn)

10、金等價物時導(dǎo)致其無法進(jìn)行正常的日常經(jīng)營活動，從而使企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的一種財務(wù)風(fēng)險。現(xiàn)金流量風(fēng)險的控制可以從日常現(xiàn)金流及大額現(xiàn)金流量控制兩個方面著手。就日常現(xiàn)金流的控制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時積極引導(dǎo)消費者采用按分期或者一次性付款的方式來支付，以保證現(xiàn)金流的早日流入，采用分期付款方式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取一定措施縮短付款期限。重點控制大額現(xiàn)金流量主要是針對企業(yè)的較大額支出項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以就大額項目的支出采取特殊的審查手續(xù)，既保證企業(yè)有充足的資金應(yīng)對大額現(xiàn)金的流出，也在一定程度上避免了企業(yè)內(nèi)部的工作人員利用職務(wù)的便利損害企業(yè)利益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取合理措施使支出項目能夠及時產(chǎn)生效益，實現(xiàn)現(xiàn)金流的有效流轉(zhuǎn)。目前，多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金流量指標(biāo)均為負(fù)值，企業(yè)運行過程中存在著極大的現(xiàn)金流量風(fēng)險，所以相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)加強企業(yè)的現(xiàn)金流量控制，有效防止這一財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。4結(jié)束語綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，不可避免會面臨一定的財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，將會在很大程度上對項目開發(fā)工作以及房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要將財務(wù)風(fēng)險防范作為重點內(nèi)容，針對企業(yè)當(dāng)中的籌資風(fēng)險以及投資風(fēng)險等進(jìn)行分析與研