1、引序打造 “新 ” 的 城市名片 之作城市的房地產市場正處于一種機遇與挑戰并存的市場環境中， 由于本項目的特殊性， 決定了本項目必須塑造新城市一個“繼往開來”的產品，取得市民的廣泛肯定，才會推 動整個市的城市化發展進程，為此對產品定位也相應提出了更高的要求，需要引進一家 大型專業房地產開發公司的成功運作， 因此我們認為本項目存在取得名利雙收的重要性， 將應用“臨空造城”的大手筆的氣魄，得益于“汴一體化”城市格局的啟動，汴西新區 版塊的建設，展現國際化視野的美麗遠景。看準了汴西新區的無限潛力，我們提出了“以 國際化 視野， 造城 ” 的開發理 念，駛進了這座充滿活力的熱土，興建總用地規模 700

2、畝，總建筑面積超過 100 萬平方 米的融城，采取分期滾動式開發，結合城市化發展進程，以獨特的開發理念和思路，建 造高尚住宅為主，集居住、商貿、休閑、文化、運動等多功能為一體，將涌動著十里連 綿的繁華氣象；現代建筑、生態水岸、中庭景觀、休閑廣場、高檔會所有序分布其中， 信步閑庭亦有不同角度的壯美風景，三縱四橫的交通網絡便利出行，超前的眼光，國際 化的規劃理念，科學合理的平面布局，前景不難想象，建成之后必將取代老城區，成為 新城市最適宜居住的現代新城 ，打造中原城市群首屈一指的超級精品大盤， 與市委、 市 政府一起建設新城區美麗活力的明天。豪德天下融城標志性的國際康居，建筑新城區騰飛的未來。為了

3、強化城市品牌、 注重社會效益，本項目的成功開發將成為市政府和市民造福的形象工程，為新城市建設、 城市規劃作出重要貢獻的項目之一；也將扮演了一個城市運營商的角色，成為房地產發 展的風向標。省著名的名牌開發企業萬勵房地產開發屬下的豪德天下投資將發揮地產大盤開發的 專業化優勢，精心開發本案，力求將之打造成“新”的“城市名片”二、項目概述1, 地理位置（詳見附件一 “豪德天下融城用地位置圖”）本項目位于市汴西新區的居住生活圈中心，宗地西鄰四號路 , 東臨三號路， 北臨東 京大道,南臨金耀路。 汴西新區是新城市發展的重要戰略，項目基地所處位置將是 汴西新區未來的行政，文化，經濟中心，也是市實現“汴一體化

4、” ，連接仍至輻射 省的樞紐，地理環境優越，八方交通便捷，發展潛力積蓄待發。2， 地塊現狀本項目總用地面積約 700 畝，土地使用性質是商住，使用年限是 70年，控制性規 劃設計指標為：容積率w 2.6 ;建筑密度W 33%地塊呈長方形，緊鄰新政府大樓 北面，文教基地南面的規劃交通要道，場地平整。3， 未來周邊環境 項目位于汴西新區，該區域是以居住、工業、辦公、綜合服務為主的新建城區， 是城市發展的主要空間，熱力、供電、電信、郵政、污水處理廠等單位都在該區 域辦公，因此未來城市基礎配套設施相對于其它區域更加齊全。三、區域市場分析（一）城市概述 是一座中國歷史文化名城，素有“七朝都會”之稱，中國

5、優秀旅游城市。文物遺存 豐富、城市格局悠久、古城風貌濃郁、北方水城獨特。是一座充滿希望的城市。作為國家的老工業基地，擁有紡織、食品、專用設備制造、 化工、醫藥等支柱產業。作為平原農區，小麥、棉花、花生等農產品資源豐富。作為歷 史文化名城，木版年畫、汴繡、書畫、盤鼓彰顯出豐厚的文化底蘊。作為省中原城市群 的重要城市，區位優勢明顯，交通條件便利。是一座全面開放的城市。北宋時期的，就是一座開放度很高的國際性大都會。今天 已與日本國戶田市、美國威奇托市、國市以及國的烏魯木齊、市普陀區等結為友好城 市，同荷蘭亨格洛市、以色列莫茨金市、葡萄牙費拉市等城市建立了友好關系。一年一 度的菊花花會自 1 983年

6、以來已連續成功舉辦了 23屆，已成為省的重要節會和傳承友誼、擴大交流的平臺。在 2004 年中國世界歷史文化名城博 覽會上，市與國外歷史文化名城共同簽署了世界歷史文化名城文化交流與遺產保護宣 言。的發展定位是：中國歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設備制造和化工、 醫藥基地，文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。是一座充滿商機的城市。獨特的資源稟賦、優越的發展環境和改革開放20 年來的成功經驗，為這座歷史文化名城的更快發展提供了廣闊的空間發展，政府努力把建成中原 城市群中更具魅力的經濟大市和文化強市。1 。歷史悠久是國務院首批公布的 24 座歷史文化名城和我國八大古都之一。地處中原

7、腹地、黃河之濱的，是中華民族的主要發祥地之一，迄今已有2700 多年的歷史。戰國時期的，五代時期的后梁、后晉、后漢、后周，北宋和金均定都于此，素有 "七朝都會 "之稱。尤其是 北宋時期， " 人口逾百萬，貨物集南北 " ，是當時全國的政治、經濟、文化中心，也是國 際性的大都會，有著 " 琪樹明霞五鳳樓，夷門自古帝王州 " 、 "汴京富麗天下無 " 的美譽。 這一時期的，涌現出了清正廉明的包公、滿門忠烈的家將、民族英雄岳飛、圖強變法的 王安石等一大批具有重要影響的歷史人物，對中國歷史的發展產生了重大影響。2。區位優越

8、 市位于省東部，是沿歐亞大陸橋陸雙向對外開放中心城市之一，也是中原城市群中 的重要城市。總面積 6444 平方公里，轄尉氏、杞縣、通許、蘭考、五縣和鼓樓、龍亭、 順河、金明、禹王臺五區。總人口 483 萬人，其中城市人口 80 萬人。是一個一、二、三 產業綜合發展的省轄市，也是黃淮海地區和連結隴海蘭新經濟帶的重要商品集散地。地處豫東平原中心部位，地勢平坦。屬暖溫帶大陸性季風型氣候，四季分明，雨量適中，光照充足，年平均氣溫 14.2414.50度之間，無霜期213215天，年降雨量平 均 670 毫米，林木覆蓋率高于全國平均水平。3。經濟產業發達，資源豐富地處中原腹地，氣候溫和，土地肥沃，農業開

9、發具有得天獨厚的自然條件，是全國和 省小麥，玉米，花生，西瓜的重要產區，是國家商品糧，奶山羊，細山羊，淡水魚的生 產基地，其中花生和西瓜產量居全國之冠。工業基礎較好，門類相對齊全，已形成了以機械，食品，化工等為骨干的工業體系， 是全國十五個精細化工城之一。按省統計局公布的數據，2005年度市GDPS、值407億元，同比2004年度增長13.1 %, 人均GDP為8300余元。市河流眾多，地下水儲量豐富，地下水位比較高，很多地區地面以下幾米就可出水， 打井20米就能引出飲用水，打井800米就可引出50余度的地熱水，很多小區住戶可同 時使用自來水和地熱水。4 。交通便捷地處中原，交通便利，連接“歐

10、亞大陸橋”的隴海鐵路和連霍高速橫貫東西全境，京九、京廣鐵路左右為鄰，310、220、106國道縱橫交匯，在建的日南高速公路，阿深高 速公路在境南北穿過，將分別于 2005、2006年建成通車，使成為國少有的高速公路密集 交織的城市。黃河公路大橋飛架南北，修建地方鐵路150公里，五縣五區93個鄉、鎮通柏油路，到2007年實現村村通油路。新建的國際航空港距離僅50余公里，規劃中的機場高速公路擬開工興建。獨特的交通優勢增強了名城吸引力和輻射力。已形成干支結合、四通八達的公路交通新格局，公路密度高于全國、全省平均水平，并以運輸半徑短、綜合運營成本低成為發展現代物流的理想之地。（二）城市規劃目標2006

11、年 5月31日，市新的城市建設總體修編方案出臺，對目前執行的市城市總體 規劃（ 19952010）進行了部分調整：根據修編方案，市的規劃圍為：北至連霍高速公路，南至 310 國道，西至中牟邊界， 東至大（慶）廣（州）高速公路。城市空間結構為：東西向簇狀組團式結構形態。其發展 模式近期是東西拓展、多向承接，遠期以生活軸、服務軸、產業軸為聯接，東西聯動，南 北疏導。規劃形成中心組團、汴西新區、東區 3 個相對獨立的組團片區。市城區面積將擴 大至 195 平方公里，可容納人口 200 萬。護城大堤以部分為中心集團，重點突出旅游休閑、商業服務、文化教育功能，提升城 市品位：主題是體現國家歷史文化名城和

12、宋都古城的特色，文化中興，與錯位發展、功能 互補。護城大堤以西至中牟邊界為汴西新區，是以居住、工業、辦公、綜合服務為主的新 城區，是城市發展的主要空間，重點是創新，主題是汴一體化，策略是不同領域的錯位對 接。通過對縣城和邊村組團、 汪屯化工區 3部分的整合，形成東部片區， 以重工業、物流、 居住、服務為主，是汴洛工業走廊的東端，起到承接轉移、分流企業的重要作用。規劃中的汴西新區過去稱杏花營組團，隸屬于縣，如今已劃歸市金明區，是市的新城 區，也是未來“汴一體化”中的核心區域，它包括行政區、無污染工業園區和商住區三大 塊，建成后，市新的政府辦公地將遷到這里。市政府明確提出要推進汴一體化發展，加快城

13、鎮化進程，其核心是提高城市化率。現 在市建成區面積約 72 平安公里，人口 85 萬。按市城市發展規劃，到 2015 年，市建成區 面積要達到 120 平方公里，人口 150 萬。為了促進汴一體化，與之間將逐步開通 9 條交通線路，包括： 連霍高速至段，將來要拓寬改造 新開通的開大道 老汴公路，將要進行升級改造 航海路向東延伸，從中牟至 至新機場的高速公路， 2007 年初動工修建 從北環到的東京大道，正在規劃中 至之間的城市輕軌，正在規劃中 隴海鐵路 到的客運專線（三）城區房地產市場調研及分析1、城區房地產市場整體分析市于1998年取消福利分房，近年來市每年土地投放量增長幅度約在 8滄10%

14、按照市 建委整理的數據，到2005年底，共有在售樓盤30多個，2005年全年市房地產開發共完成 投資約8.6億元人民幣，比2004年提高了 7.5%, 2006年到10月底，全市商品房完成投 資7.5億元，比2005年同期增長約13.8%,到年底完成10億元。2006年以來，隨著汴一體化戰略實施，尤其是開大道的開通，房地產市場有了很大提 升，至怕前，市商品房銷售均價已達到 2000元/平方米，部分高檔樓盤多層住宅銷售均價 已達到2600元，而且銷售情況很好。市房地產開發情況統計表(截至 2006年10月底)指標名稱年初至十月底累計完成數額同比增減幅度一、商品房建筑面積新開工面積37.6萬平方米

15、13.1%住宅新開工面積31.8萬平方米11.9%施工面積127萬平方米16.2%住宅施工面積100萬平方米18.9%竣工面積29.1萬平方米-5.3%住宅竣工面積27.2萬平方米-5.8%二、商品房銷售面積49.1萬平方米3.2%住宅銷售面積43.6萬平方米4.5%三、商品房銷售額6.8億元7.2%住宅銷售額4.7億元3.9%四、商品房銷售均價1950元/平方米11.3%住宅銷售均價1620元/平方米12.7%五、商品房投資完成額7.5億元13.8%住宅投資完成額5.9億元12.2%2、市房地產市場主要特征(1)外商瞄準市場。外地開發商看好，各地投資蜂擁而至案的房地產開發企業共有163家，有

16、項目運作的企業有 50多家，其中30%是外來企業。外來投資的房地產企業主要有：開元旅業集團下屬的開元房地產公司、未來房地產公司，以及龍成、興合、榮勛、置業等來自的小型房地產企業。（ 2） 商品房市場需求較大。人大多居住在過去老單位分配的住房或者自建房里，居住花園小區和商品 住房不多，隨著舊城拆遷改造，以及同邊各縣打工省不斷涌入，市對新建住宅 將有很大需求。從調研情況來看，市區各在售樓盤的銷售情況普高較好，基本沒有爛尾樓 或嚴重滯銷樓盤。截至 2006 年 10 月底，市商品房新開工面積為 37.6 萬平方 米，而同期商品房銷售面積達 49.1 萬平方米，顯示出較好的需求關系。（3） 市場前景良

17、好。汴一體化和中原城市群規劃的實施， 尤其是開大道的開通， 給房地產帶來了新 的發展機遇。市舊城區面積位居全省首位，舊城改造規模較大。隨著城市框架的不斷拉大， 城市人口的不斷增加，房地產市場的發展步伐也將隨之加快。近年來， 市政府加大了城市基礎設施的投入和建設力度， 先后實施了西區污水 處理廠工程，包公湖景區、龍亭湖景區基礎設施建設工程，解放大道、都路等 主要交通干道拓寬改造工程，全市新建道路 21.7 公里，使道路總長度達到了 280.7 公里。此外在城市供水、城市燃氣、園林綠化等方面，市都進行了大手 筆的投入，為房地產市場的發展打下了良好基礎。大批有實力的房地產開發商進駐，在開發先進理念、

18、商品質住房的現時， 也帶 來了多樣的營銷手段，起到了調動投資熱情，激活商品房消費的作用。 隨著近年來市城鎮化進程不斷加快，大量的拆遷戶成為市場上的購房主力軍。 而的商品房空置程度非常低， 現有可售商品房存量不大， 與居民對房屋的需求 比呈出供不應求的局面。3、項目所在區域市場分析 隨著“汴一體化”進程，汴西新區已成了新城市商品房建設、消費最繁榮的區 域，老百姓普遍把汴西新區作為購房、居住、投資的首選區域。從 2005 年至今，汴西新區商品房的均價每平方米上漲了千元左右，帶得老城 區的房子也漲了三四百元。過去開發商大多是開發六七層的多層樓盤，現在汴西新 區的樓盤規劃則多傾向于小高層、高層和別墅。

19、不僅來自的投資商，甚至、 、等地的投資商也開始關注，來自的開元旅業集團投 資 16 億元，在西區中心地帶圈地 1400 畝，開發水景公園、五星級大酒店和高檔別 墅住宅項目等。項目產品類型銷售進度汴西新區開元金池明郡獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊加別墅、咼檔多層、商鋪2007年1月公開價格龍成杳榭里化園中檔多層、商鋪在售文盛浪漫之都普通多層、小咼層、商鋪在售榮勛歐陸經典小咼層、商鋪2007年春節后公開價格東京銀座產權式酒店、小高層公寓、小高層小戶型住宅正在進行客戶登記，價格、 戶型未確定、未開始銷售金明裕化園21層獨立高層住宅、商鋪預定2007年5月開始銷售老城中心龍亭新都區商業銷售、招商同時

20、進行凱撒財富廣場商業在售鼓樓新天地商業在售北區九鼎頌園商檔多層住宅2007年1月公開價格宋園雅庭一期全部獨棟別墅在售南區鳳凰城經濟適用房多層住宅尾盤銷售佳境天城普通多層住宅、商鋪一期已接近尾盤， 二期尚未開始銷售錦繡皇城普通多層住宅、商鋪2006年12月底公開價格汴西新區正在開發的住宅和商業項目主要有：開元金池明郡、榮勛歐陸經典、龍成香 榭里花園、浪漫之都商業街、永和麗景花園、龍成香榭里商業街、榮勛花園商業街。已經 立項，即將開發的住宅和商業項目主要有：金明裕花園、東京銀座、金明池商業廣場等。 已經建成入住的住宅和商業項目主要有：榮勛花園、集英小區、文盛浪漫之都等。四、項目定位（一）項目SWO

21、分析11 優勢區位優勢。本案地處城區的西大門戶，是未來城市中心，位處汴西新區中的中央生 活圈中心區域（ CLD）。地段優越，交通便捷。本案緊鄰新區規劃通要道，與新區行政大院，文教基地毗鄰， 南臨金耀路，北臨東京大道 , 環境優雅，交通便利。規模優勢。區域未來良好的成長性生活環境，超大 700 畝規劃生活社區，整體性規 劃適應城市運營戰略，功能性配套齊全。品牌效應。我司以豐富建設經驗，創新開發理念，先進管理模式，獨特的品牌資源， 開發適合當地消費需求的高尚社區。12 劣勢市政設施尚無到位。該區域屬于新開發區，人氣不足，規劃生活交通要道，水電等 市政基礎設施尚無到位。認同度不高。新區人氣不足，成熟

22、環境尚未形成，外商品牌進駐投資，市場消費認 同度不高。13 機遇市政重視。汴西新區建設作為市政府近年來著力樹立的形象工程，為民辦實事重點 項目，新區設有規劃新的行政，文化，科技中心，政府將大力發展新區城市化進程。戰略實施。隨著汴一體化戰略發展，新城市建設，帶動新經濟產業發展與商機，提 高市民經濟收入，有利于房產消費水準。城市改造。新城市建設剛起步，舊城改造面積大，任務重，大量拆遷戶將成為住宅 市場主力的消費群體。14 威脅政策調控。“國八條，國六條，金融緊縮，廉租房”等國家規控制房地產開發政策的 出臺，打壓投資房地產市場，消極市場上的房產投資消費。隨著“汴西新區”的城市建設，近年來房地產一級市

23、場供應量較大，市場競爭十分 激烈。本案位于新區，需依靠市政配套設施及時投入開發，增強消費者對新區的認同度， 以便更好把握市場方向，成為項目成敗的關鍵。（二）項目總體定位策略2.1 定位原則： 宏觀：配合“汴一體化”發展戰略，把握汴西新區組團開發啟動的時代契機，富有 前瞻性與權威性。 中觀：結合汴西新開發區組團規劃需要，以及產業區發展和商務設施聚集完善的需 要，強化其獨特性。 微觀：從城市發展的角度，全方位綜合考慮居住、商務、休閑、環境建設等多元化 需要。2.2 戰略定位A、定位依據：隨著“汴一體化”戰略的實施，大城市發展與新城區建設戰略遙相呼應, 正在快速形成中原大都會，汴西新區作為城市西擴的

24、第一站，應重新進行自我定位，汴 西新區呼之欲出；我司也將成為汴西新區新造城運動的先鋒力量。B、戰略目標：為城市創造價值：全面提高城市品位和城市化進程、經營城市。為企業創造價值：全面提升品牌，成為重要房地產品牌為顧客創造價值：投資者得到理想的投資收益，老百姓得到生活方式的革命。C、定位提出汴西生態水景第一城城市復興運動2.3 功能定位A、定位目標O 代表 21 世紀汴西新區城市起飛的標志。汴西新區的門戶，城市客廳，新城市名片。生態健康生活社區，新政府行政大院后花園B定位提出構造水景花園城市打造汴西生態第一居住區2.4 形象定位行銷戰爭的核心：不是一場“產品戰”，而是一場認知戰。營銷大師認為：“好

25、產品不一定賣得好，而賣得好一定是好產品”。區別在于是我們認為，還是得到社會消費大眾的認同，因為所謂好與壞的標準并非出自我們的主觀認為，而需要受到市場殘酷競爭的檢驗，受到社會消費大眾的認知結果及其收入水平的制約，故：行銷者的任務不僅僅是如何創造好產品。首先要思考是如何讓消費大眾認為它是“他們所能夠消費得起的、最理想的產品”。因此“任何項目的營銷推廣都應以“市場有效需求（具備購買能力的需求）”為基礎、以“有效的市場認知戰的開展”為核心原則，創造在市場眾多產品的營銷競爭中，占上風的“創新化、唯美化、游戲化、人性化的產品”，并創造超越價格的價值，讓消費者因感動 而購買。引用行銷戰爭的核心觀點，我們將認

26、真審視市場，全力塑造新城市品牌的唯一性、權威性 和排他性。（三）項目概念性規劃建議3.1 總體規劃A）以汴梁地域文化特色為設計原點，發酵創新出現代都市生活的特色產品，即它不 是單一追襲傳統地域文化的“形”，而是求其“神”，求其實在的而又現代的居 家感受，延續舊都會情愫，讓居住其中的人同時感受到居家的祥和及生活的現代 與舒適。B) 以明快、現代、亮麗的建筑語言為主體，融入“七朝古都”文化特色的建筑語言 及文化符號；C) 引領 21 世紀住宅潮流，并將汴梁居住文化特色與現代都市化形象有機融合；D) 以功能為本，形式的節奏、韻律、比例、尺度與協調跟著功能走，在成本控制下， 去創新建筑形式美；E) 與

27、城市規劃相協調，合理充分兌現其環境資源價值(區位資源、商貿資源、旅游 資源、歷史資源、文化資源)F) 為特定目標客戶群“量身定做”，并讓居者實實在在感悟到現代新生活方式的精 髓所在。3.2 規劃理念及原則A 規劃理念：O配合城市發展，塑造形象使之成為西翼標桿式住宅新城；O提升區域城市功能，成為汴西新區的生態復合型綜合居住區；B 規劃原則：O尊重現狀地形條件和自然特征O強調政府和城市總規劃建設對該片區的生態要求O確保規劃方案的前瞻性和可操作性O營造良好的城市空間O創造高品質的人居環境3.3 規劃目標完善的土地使用系統，確保可持續的自然環境，實現復合型城鎮開發，提供方便有效的公共運輸系統，在整個新

28、發展過程中保持高級的環保標準，通過合理利用土地，為地域發展創造附加價值。四） 項目核心價值1 。項目核心定位戰略：? 動態完善：新城市發展是一個動態發展和逐步完善的過程? 高價值引爆：心有多大，世界就有多大，思想運動，高價值引爆? 造城運動：汴梁新區的最經典房地產項目之一，汴西新區置業的首選區段2 。項目運營重點“五個一工程”? 謀取一個 視覺焦點 ：強有力的引爆能引起全球的關注；? 打造一條 景觀大道 ：成為展示新城市魅力的舞臺；? 樹立一項 示典型 ：一個成功的實踐勝過一千打綱領；? 完善一片 區域發展 ：積聚人氣，以酵母激活并帶動區域發展；? 啟動一面 文化旗幟 ：成為展示汴梁新城市文化

29、涵的名片；五、項目經濟效益分析5 1 項目總體規劃主要經濟技術指標規劃總用地面積： 716 畝； 土地使用性質是商住，使用年限是 70年；控制性規劃設計指標為：容積率w 2.6 ;建筑密度W 33%商業面積控制在10%;規劃指標的依據：考慮到社區擬規劃諸如聯排、疊拼、低密度洋房、多層、小高層、高層的復合組團，在沿海大中城市已成趨勢，需要容積率在2.5 3之間，擬建議容積率為 2.6。同時，配合打造新加坡風情大型商業步行街，帶給業主居家生活新概念，建議商業面積控制在 10%水系太少，建議增加水系。5. 2項目社會分析（可從社會效益、經濟效益、環境效益三方面分析）總的說來，該項目的建設對社會各個領

30、域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積 極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階 層居民收入平衡，但對 低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款 等多種付款方式對居民生活水平與 生活質量的影響影響到社區的居住人 員。提高人們的住房質量，提高 了社區人民的生活水平對居民就業的影響對的下崗職工、施工單 位、監理單位物業管理 公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的 影響項目投資經營方、項目 出售對象、管理方、政 府部門圍較小項目投資經營方獲得較大利 潤，提高了居民的生活質量。定價要兼

31、顧各方，按 政策承建項目對地區、文化、教 育、衛生的影響文化、教育、衛生方面 圍廣增添文化氣氛、促進教育事 業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、 社會服務質量和城 市化進程的影響基礎設施、社會服務質 量等各方面圍廣促進地區基礎設施建設，提 高服務質量，加快城市化進 程持續發展對少數民族風俗習 慣和影響無無無5. 3 項目風險分析A、市場風險分析從市目前住宅市場來看，出現了住房結構供過于求的態勢，市場有效需求不足。做好方案規劃，項目市場定位是建立在住宅社區合理的規劃基礎上，包括社區總體規 劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案 規劃，從方案的規劃上和戶

32、型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。B、經營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、 多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工 管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投 資成本，也是降低本項目風險因素之一。做好物業管理和售后服務工作。C、金融財務風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但 從自有資金使用成本和開發資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款 方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；七成銀行按揭方 式；建筑分期付款+銀行按揭等多種付款方式，使開發資金按預期回籠，消減金融 財務風險。六、總結與建議以上分析可見，“豪德天下融城”項目是可行的，優質的，并將帶來巨大的經濟和 社會效益。(a) 本項目擁有良好的市場前景，