1、2016深圳舊房拆遷管理辦法,拆遷管理辦法第一章總則第一條為妥善處理城市建設中房屋拆遷補償安置問題，保障城市建設順利進行，根據國家有關法律、法規和國務院城市房屋拆遷管理條例，結合深圳市實際情況，制定本辦法。關聯法規：第二條凡市、縣、區國土管理部門（以下統稱國土管理部門）因征用土地、收回土地或其他用地單位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆遷、補償、安置事宜的，適用本辦法。第三條深圳市國土局（以下簡稱市國土局）對全市的房屋拆遷工作進行管理、協調和監督。縣、區國土管理部門負責組織實施本轄區內的房屋拆遷工作，接受市國土局的業務指導和監督。第四條國土管理部門拆除被收回、被征用土地上的房屋時應遵循在

2、城市規劃的指導下，統籌安排，依法進行，全理補償，妥善安置的原則。第五條任何單位和個人必須服從國家建設需要，不得妨礙和阻撓征用拆遷工作的進行。第六條拆遷補償應協商解決，協商不能解決的，由國土管理部門作出征用或收回土地補償安置處理決定，自決定書發出之日起，土地權屬轉為國有或被收回。第二章拆除管理第七條拆除房屋應經國土管理部門批準并領取拆除房屋許可證、未經批準許可證的，任何單位或個人用不得擅自拆除房屋。第八條屬國土管理部門征用或收回土地的，由所在地的區、縣國土管理部門將實施方案報市國土局同意，由市國土局發給拆除房屋許可證。區、縣國土管理部門領取拆除房屋許可證后向業主發出拆除房屋通知書。南油、蛇口、華

3、僑城、鹽田港、沙頭角保稅區、福田保稅區規劃范圍內的房屋拆除，由這些用地單位向所在區的國土管理部門領取拆除房屋許可證并自行組織實施，必要時，國土管理部門也可以將特殊用地范圍內的房屋拆除，指定使用該宗土地的單位或其他單位組織實施。第九條由用地單位組織實施拆除工作的，用地單位應提交下列文件、資料，向所在地區、縣國土管理部門申領拆除房屋許可證。（一）擬拆除房屋的業主姓名、家庭人口及產權部門提供的產權資料;（二）擬拆除房屋所在地段、面積、結構、用途及價值;（三）擬補償安置方案，包括：補償金額、安置面積、地點和臨時安置計劃。第十條經區、縣國土管理部門審查，認為用地單位提供的資料真實、補償方案合理、安置措施

4、妥善的，發給拆除房屋許可證，并向業主發出拆除房屋通知書。國土管理部門應將有關拆除事項在深圳特區報公告或以其它形式予以公布。第十一條業主應自受到拆除房屋通知書之日起三個月內與區、縣國土管理部門或用地單位進行協商，并簽訂補償安置協議。法律、法規有特殊規定的、按規定執行。有關補償應按本辦法和本辦法附件規定的標準執行，和本辦法附件規定的標準執行，和本辦法附件規定的標準執行，和本辦法附件規定的標準執行，沒有標準的，由國土管理部門委托市物業估價所進行評估。本辦法附件規定標準的調整，由市建設主管部門公布。第十二條協商期限屆滿后仍不能達成協議的，由區、縣國土管理部門作出征用或收回土地補償安置處理決定，自處理決

5、定發出之日起，土地原屬農村集體所有的，被征為國有，土地使用權原屬單位或個人擁有的，被政府收回。業主對補償安置有異議的，可在接到處理決定書之日起三十日內向所在區、縣人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷的執行。業主或使用人必須在處理決定限定期間內自行搬遷，期限屆滿仍不搬遷的，由市、縣、區人民政府責令有關部門強制拆遷，或由所在地國土管理部門向人民法院申請強制執行。業主人起訴，在規定期限內又不來領取補償費的，該補償費由國土管理部門無息保管。業主在規定期限內不來認領房屋產權的，該房屋由房管部門代管。第十三條業主自接到國土管理部門拆除房屋通知之日起，不得為下列行為：（一）對被通知拆除的房屋進行改建、擴建和裝修

6、;（二）對被通知拆除的房屋進行買賣、交換、抵押;（三）對被通知拆除的房屋設立或變更租賃關系。第十四條被通知拆除的房屋所在地的居民委員會或村民委員會、公安機關以及業主所在單位，有責任協助、配合國土管理部門和用地單位做好拆遷工作。第十五條國土管理部門應當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。第三章補償和安置第十六條拆除房屋，根據不同情況進行補償：（一）拆除屬于城市居民的房屋，補償同等面積的房屋，但經業主同意，也可以現金補償，如該地屬有償受讓用地（即由市、縣國土局有償出讓用地，下同）補償雙方必須對地價的差價進行結算。（二）農村村民在農村用地規劃范圍內已安排有宅基地，對其被征用的舊居屋，只

7、給予補償現金，不再劃地，也不再補償房屋。（三）拆除華僑和港、澳、臺同胞本人在農村的舊屋，對以房屋進行補償，經業主同意的可以現金補償，業主在農村規劃用地范圍內已安排有宅基地的，以現金進行補償。（四）拆除單位（含集體、國營企事業單位、機關、團體、中外合資、合作企業、外資企業等）房屋，以同等結構、同等面積進行補償，該用地屬有償受讓的，補償雙方必須就地價（現值）的差價進行結算。經補償雙方商定，也可以換地的方式進行安置。按本條規定的用房屋進行補償的，以統建形式進行安置，補償雙方應對面積、結構、質量的差異進行差價結算，并在協議中訂明。協商期限屆滿仍不能達成協議，由區、縣國土管理部門作出處理決定的，對房屋拆

8、遷安置補償，一般以現金進行補償。第十七條拆遷補償實行產權調換的，如補回的房屋與原房屋質量或面積相差較大的，補償雙方應進行質量、面積的差價結算，補償的面積大于被拆房面積的，超過部分按微利商品房價格由業主補償給用地單位。第十八條被征用土地擬建房屋與被拆除房屋的用途相同的、業主應當獲得就地安置。第十九條因公產住房被拆除而受影響的使用人，由市房管局按有關房管規定給予安置。第二十條拆除經批準的臨時用地的房屋，原臨時用地合同自動終止。合同存續期仍有一年以上的，應對房屋作適當的補償，但臨時用地合同另有規定的，按合同規定辦理。第二十一條對應當補償房屋而暫時又無法補償的，應對受影響的業主和使用人妥善、合理地給予

9、安置臨時居所、由此產生的費用由用地單位支付。第二十二條因動遷而產生搬遷費用，由用地單位按實際支出支付給業主或使用人。業主和使用人所在單位應給予必要的搬遷時間，搬遷期間的工資應予照發。第二十三條被拆除房屋原有租賃關系，被拆除后又補償房屋的，租賃合同繼續生效，租賃雙方可對有關權利義務進行協商變更;用現金補償的，租賃合同自動終止。第二十四條拆除有產權糾紛房屋，在拆除房屋協商補償期限內糾紛未解決的，拆遷前，國土管理部門應當組織拆遷人及邀請市物業估價所對將被拆除的房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。第二十五條被拆除房屋屬下列情況之一的，不予補償：（一）違章建筑的房屋;（二）違法占地上的房屋;（三）

10、違反土地使用合同，被市國土局收回土地使用權，被收回的土地上的房屋;（四）違反本辦法第十三條第（一）項規定的改建、擴建和裝修部分。（五）土地使用年期屆滿的房屋。第二十六條拆除非住宅房屋造成停產、停業引起經濟損失的，可以由用地單位給予適當的補助費。第四章罰則第二十七條用地單位未領取拆除房屋許可證，擅自拆除房屋的，屬違章拆除行為。所在地國土管理部門可對其處以每平方米十五元的罰款，并責令停止拆除，限期補辦手續。第二十八條業主或使用人違反本辦法第十二條規定，在限定的期間內不自行搬遷的，由所在地國土管理部門對其處以二千元以下的罰款。第二十九條用地單位違反本辦法規定，擅自提高補償標準，或在申領拆除房屋許可證

11、時報低補高的，由所在地土地管理部門責令其予以糾正。拒不糾正的，取消其土地使用權，已付地價款不予退還，由此造成的其他損失均由其自行承擔，并由其上級機關對主管人員和直接責任人員作出行政處分;對業主使用人的非法所得，予以沒收。第三十條對煽動群眾鬧事，阻撓拆除房屋的，由公安機關按中華人民共和國治安管理處罰條例的規定處理。關聯法規：第三十一條國土管理部門和用地單位的工作人員在補償、安置工作中，利用不正當手段為自己或他人牟取非法利益的，由行政監察部門作出行政處分，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。第五章附則第三十二條本辦法實施前已簽訂拆遷補償協議的，按原協議執行。第三十三條本辦法由深圳市人

12、民政府負責解釋。第三十四條本辦法自公布之日起施行。拆遷賠償方式：貨幣補償：通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2、商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。3、重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的

13、價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種方式：1、異地安置：異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產

14、權置換。2、回遷安置：回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22m2.貨幣補償+產權置換由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調

15、換的差價。房屋拆遷補償標準的計算公式：拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1) 房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2) 周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3) 獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置

16、成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償彳/TX宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。(一)房屋拆遷補償計算標準(1) 房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2) 房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格（二）房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。備注：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。（三）農村房屋拆遷補償標準（1） 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但