1、燃料電池項目建筑建設運營方案xx（集團）有限公司目錄第一章 項目概況4一、 項目概述4二、 項目總投資及資金構成5三、 資金籌措方案5四、 項目預期經濟效益規劃目標6五、 項目建設進度規劃6第二章 項目背景分析7第三章 工程建設程序9一、 工程建設程序9第四章 建筑與房地產市場運行機制14一、 建筑市場運行機制14二、 房地產市場運行機制17第五章 建設工程勘察設計招標投標34一、 工程勘察設計招標34第六章 建設工程施工招標投標41一、 施工投標報價策略41第七章 設計施工總承包合同管理49一、 設計施工總承包合同履行管理49第八章 國際工程常用合同文本54一、 FIDIC施工合同條件54第

2、九章 建設工程監理工作內容及主要方式63一、 工程監理工作內容63第十章 建設工程監理組織與規劃77一、 工程監理組織77二、 工程監理規劃82第十一章 建設工程監理工作內容及主要方式85一、 工程監理工作內容85第十二章 BIM技術特征及應用價值99一、 BIM技術發展趨勢99二、 BIM技術特征102第十三章 建筑智能化104一、 新一代智能制造技術在建筑業的應用104第十四章 裝配式建筑特征及發展目標108一、 裝配式建筑發展目標和原則108二、 裝配式建筑特征及實施模式109第十五章 綠色建筑特征及相關政策標準116一、 綠色建筑的特征116二、 綠色建筑相關政策及標準117第一章 項

3、目概況一、 項目概述（一）項目基本情況1、承辦單位名稱：xx（集團）有限公司2、項目性質：新建3、項目建設地點：xx4、項目聯系人：潘xx（二）主辦單位基本情況公司依據公司法等法律法規、規范性文件及公司章程的有關規定，制定并由股東大會審議通過了董事會議事規則，董事會議事規則對董事會的職權、召集、提案、出席、議事、表決、決議及會議記錄等進行了規范。 展望未來，公司將圍繞企業發展目標的實現，在“夢想、責任、忠誠、一流”核心價值觀的指引下，圍繞業務體系、管控體系和人才隊伍體系重塑，推動體制機制改革和管理及業務模式的創新，加強團隊能力建設，提升核心競爭力，努力把公司打造成為國內一流的供應鏈管理平臺。公

4、司始終堅持“人本、誠信、創新、共贏”的經營理念，以“市場為導向、顧客為中心”的企業服務宗旨，竭誠為國內外客戶提供優質產品和一流服務，歡迎各界人士光臨指導和洽談業務。公司在發展中始終堅持以創新為源動力，不斷投入巨資引入先進研發設備，更新思想觀念，依托優秀的人才、完善的信息、現代科技技術等優勢，不斷加大新產品的研發力度，以實現公司的永續經營和品牌發展。（三）項目建設選址及用地規模本期項目選址位于xx，占地面積約24.00畝。項目擬定建設區域地理位置優越，交通便利，規劃電力、給排水、通訊等公用設施條件完備，非常適宜本期項目建設。二、 項目總投資及資金構成本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資

5、金。根據謹慎財務估算，項目總投資12848.99萬元，其中：建設投資10052.29萬元，占項目總投資的78.23%；建設期利息139.57萬元，占項目總投資的1.09%；流動資金2657.13萬元，占項目總投資的20.68%。三、 資金籌措方案（一）項目資本金籌措方案項目總投資12848.99萬元，根據資金籌措方案，xx（集團）有限公司計劃自籌資金（資本金）7152.30萬元。（二）申請銀行借款方案根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額5696.69萬元。四、 項目預期經濟效益規劃目標1、項目達產年預期營業收入（SP）：28600.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：22262.

6、57萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：4643.44萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：30.33%。5、全部投資回收期（Pt）：4.70年（含建設期12個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：8748.31萬元（產值）。五、 項目建設進度規劃項目計劃從可行性研究報告的編制到工程竣工驗收、投產運營共需12個月的時間。第二章 項目背景分析燃料電池是一種把燃料所具有的化學能直接轉換成電能的化學裝置，又稱電化學發電器。它是繼、熱能發電和之后的第四種發電技術。由于燃料電池是通過把燃料的化學能中的吉布斯自由能部分轉換成電能，不受效應的限制，因此效率高;另外，燃料電池用燃料和作為原料，同時沒有機械傳動

7、部件，故排放出的有害氣體極少，使用壽命長。由此可見，從節約能源和保護生態環境的角度來看，燃料電池是最有發展前途的發電技術。汽車是一種用車載燃料電池裝置產生的電力作為動力的汽車。車載燃料電池裝置所使用的燃料為高純度氫氣或含氫燃料經重整所得到的高含氫重整氣。2021年中國燃料電池汽車產量為1586輛，同比增長34.2%；中國燃料電池汽車銷量為1777輛，同比增長47.6%。燃料電池汽車的工作原理是，作為燃料的在汽車搭載的燃料電池中，與大氣中的氧氣發生氧化還原化學反應，產生出來帶動電動機工作，由電動機帶動汽車中的機械傳動結構，進而帶動汽車的前橋（或后橋）等行走機械結構工作，從而驅動電動汽車前進。20

8、21年中國燃料電池系統裝機量為210.6MW，同比增長165.9%。2021年中國電堆成本約占燃料電池系統成本65%。膜電極主要包括催化劑、質子交換膜以及氣體擴散層，占電堆成本的75%左右，其中催化劑占電堆的36%，雙極板占電堆的23%，質子交換膜占電堆的16%。電堆國產化率及技術指標提升，開發大功率系統難度降低。2021年中國燃料電池電堆所需占比最多為催化劑36%。在雙碳大背景下，燃料電池技術是我國未來能源技術的戰略選擇。燃料電池自“十五”被科技部列為電動汽車“三橫三縱”之一以來，“十一五”至“十四五”期間一直被列為重點研發目標。2021年中國相關燃料電池企業注冊數量為1440家，同比增長7

9、0%。燃料電池乘用車將推動燃料電池汽車行業的整體增長。中國推進能源轉型能夠充分利用豐富可再生能源稟賦優勢，且技術水平和裝機規模領先，同時在國策的引導與扶持下，包括制備、儲運、加注等環節在內的氫能基礎設施也將逐步完善，將令市場所有參與者獲益。面對新的發展機遇和挑戰，必須增強憂患意識和進取意識，強化戰略思維和底線思維，積極落實國家戰略，充分發揮本土優勢，妥善應對問題挑戰，加快推進改革創新，培育新動力和競爭新優勢，率先實現發展轉型，繼續走在全國全省前列。第三章 工程建設程序一、 工程建設程序工程建設程序是指在建設工程從策劃、決策、設計、施工，到竣工驗收、投人生產或交付使用的整個建設過程中，各項工作必

10、須遵循的先后順序。每一項建設工程都要經過投資決策和建設實施兩個發展時期、若干階段，最后通過竣工驗收投入生產或交付使用。投資決策根據建設資金來源不同，建設項目可分為兩類，即政府投資項目和非政府投資項目。政府投資項目，以直接投資方式為主；確需支持的經營性項目，主要采取資本金注入方式，也可以適當采用投資補助、貸款貼息等方式。對于采用直接投資、資本金注入方式投資的項目，政府部門需要嚴格審批項目建議書、可行性研究報告、初步設計和概算；對于采用投資補助、貸款貼息等方式投資的項目，政府部門只審批資金申請報告。非政府投資建設的項目，一律不再實行審批制，但區別不同情況實行核準制或備案制。其中，政府僅對重大項目和

11、限制類項目從維護社會公共利益角度進行核準，其他項目不論規模大小均改為備案制。（一）編報項目建議書項目建議書是擬建項目單位向政府投資主管部門提出的要求建設某一工程項目的建議文件，是對工程建設的輪廓設想。項目建議書的主要作用是推薦一個擬建項目，論述其建設的必要性、建設條件的可行性和獲利的可能性，供政府投資主管部門或其他有關部門參考并確定是否進行下一步工作。項目建議書被批復后，項目單位進行可行性研究；對于劃撥土地的，申請用地預審和規劃選址，取得用地預審和規劃選址意見書；辦理有關其他專項論證審查，如取得節能審查機關出具的節能審查意見等。（二）編報可行性研究報告可行性研究是指在工程項目決策之前，通過調查

12、、研究、分析建設工程在技術、經濟等方面的條件和情況，對可能的多種方案進行比較論證，同時對工程建成后的綜合效益進行預測和評價的一種投資決策分析活動。政府和社會資本合作（public-private-partnerShip，PPP）項目可行性論證既要從經濟社會發展、規劃、技術和經濟可行性、環境影響、投融資方案、資源綜合利用以及是否有利于提升人民生活質量等方面，對項目可行性進行充分分析和論證，也要從政府投資必要性、政府投資方式比選、項目全壽命期成本、運營效率、風險管理以及是否有利于吸引社會資本參與等方面，對項目是否適宜采用PPP模式進行分析和論證。對于政府投資項目，可行性研究、分析、論證完成后，項目

13、單位應向政府投資主管部門或其他有關部門報送投資項目可行性研究報告及文件、批復等資料。（三）項目審批、核準或備第1、政府投資項目審批投資主管部門或者其他有關部門應當根據國民經濟和社會發展規劃、相關領域專項規劃產業政策等，審查下列內容，作出是否批準的決定。（1）項目建議書提出的項目建設必要性。（2）可行性研究報告分析的項目技術經濟可行性、社會效益及項目建設資金等主要建設條件的落實情況。寫地經濟業知識和實務（中級）（3）初步設計及提出的工程概算是否符合可行性研究報告批復及國家有關標準和規范要求。（4）依照法律、行政法規和國家有關規定應當審查的其他事項。投資主管部門或者其他有關部門對政府投資項目不予批

14、準的，應當書面通知項目單位并說明理由。對經濟發展、社會公益有重大影響或投資規模較大的政府投資項目，投資主管部門或其他有關部門應當在中介服務機構評估、公眾參與、專家評議、風險評估的基礎上作出是否批準的決定。對下列政府投資項目，可以按照國家有關規定簡化需要報批的文件和審批程序：相關規劃中已經明確的項目；部分擴建、改建的項目。2、非政府投資項目的核準和備案對于不使用政府資金投資建設，但關系國家安全、涉及生產力重大布局；戰略性資源開發和重大公共利益的項目，實行核準制；其余項目則實行備案制。（1）核準制。企業投資建設政府核準的投資項目目錄中的項目時，僅需向政府提交項目申請報告。1）項目申請報告。項目單位

15、在報送項目申請報告時，應當根據國家法律、法規規定附具以下文件自然資源行政主管部門出具的用地預審和選址意見書（僅指以劃撥方式提供國有土地使用權的項目）。法律、行政法規規定需要辦理的其他相關手續。組織編制和報送項目申請報告的項目單位，應當對項目申請報告以及依法應當附具文件的真實性、合法性和完整性負責。2）項目審查核準。項目核準機關需要審查下列內容是否危害經濟安全、社會安全、生態安全等國家安全。是否符合相關發展建設規劃、產業政策和技術標準。是否合理開發并有效利用資源。是否對重大公共利益產生不利影響。核準項目建設是否對公眾利益構成重大影響時，項目核準機關在作出核準決定前，應當采取適當方式征求公眾意見。

16、對于特別重大的項目，可以實行專家評議制度。項目符合核準條件的，項目核準機關應當對項目予以核準并向項目單位出具項目核準文件，項目不符合核準條件的，項目核準機關應當出具不予核準的書面通知，并說明不予核準的理由。（2）備案制。對于政府核準的投資項目目錄以外的企業投資項目，實行備案制。除國家另有規定外，由企業按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。除涉及國家秘密的項目外，項目核準、備案通過全國投資項目在線審批監管平臺實行網上受理、辦理、監管和服務；實現核準、備案過程和結果的可查詢、可監督。第四章 建筑與房地產市場運行機制一、 建筑市場運行機制建筑市場是以建筑產品作為交易對象的市場，是建筑產品交換關系的

17、總和。由于建筑市場有其獨特的供求關系和運行特點，所以建筑產品的定價也具有其獨特性。（一）建筑市場供求1、建筑市場需求建筑市場需求者是業主，在工程建設實踐中常被稱為建設單位。業主必須為預訂的建筑產品的生產提供資金，擁有建設用地使用權，獲得在此建設用地上建造預訂建筑產品的許可業主主要有以下三種類型。（1）政府。政府作為業主是從建設項目決策和建設資金的來源角度而不是從市場監管者角度來理解。政府投資興建的建筑產品大多是以社會效益為主的公共建筑，或是對國有資源（如江河治理、圍海造地等）開發和利用的建筑。（2）企事業單位。企事業單位作為業主在大多數情況下是出于擴大再生產或簡單再生產的需要。從建設投資角度，

18、我國國民經濟統計中，將企事業單位劃分為房地產開發企業和房地產開發企業之外的企事業單位兩類。（3）個人。個人作為業主多數情況是出于個人消費需要，少數情況是出于資金保值的考慮。個人投資興建的建筑產品主要是住宅建筑市場需求來自各類業主的固定資產投資，建筑業總產值占同期全社會固定資產投資的比重一直在30%以上，見，由此可見，社會固定資產投資也是建筑市場需求的主要因素。建筑市場需求與社會固定資產投資在總體上呈現正相關關系。2、建筑市場供給建筑市場供給者是建筑產品的生產者，即提供建筑產品某一部分、某一階段或全過程的生產，主要包括工程勘察、工程設計和工程施工等單位。由于建筑產品的生產是預訂式生產，即先訂貨后

19、生產，因此，建筑產品的供給實質上代表建筑生產能力。這種能力由建筑生產各環節（勘察、設計、施工）生產者的生產能力及其相互之間的組合能力共同決定。（二）建筑市場運行特點（1）建筑產品是需求者向供給者進行預先訂貨式交易的產物。建筑產品具備的固定性和多樣性特點，決定了不同產品需求不同且與土地相連，不可能由生產者批量生產后通過市場交易來實現，因此，建筑市場運行中無中間銷售商，而是由需求者向供給者進行預先訂貨，然后供給者組織生產。（2）建筑產品交易持續時間長。建筑產品生產周期長、價值巨大，需要中間交易結算，直至工程缺陷責任期屆滿才完成交易，建筑產品整個生產過程實質上也是其交易過程。（3）建筑市場存在顯著的

20、地區性。建筑產品的固定性決定交易過程相關要素，如交易規則、交易價格、合同條款、競爭態勢等都有較強的地區性。（4）建筑市場競爭較為激烈。由于建筑產品供給者，尤其是建筑業屬于勞動密集型行業技術和資本構成較低，而建筑產品需求又是由一個個單一項目形成的，因此，建筑市場呈現出比較明顯的買方市場特點，賣方競爭激烈。（5）競爭方式以投標競爭為主。建筑產品價值高，交易達成主要采用招標、投標方式，前期交易時間長、交易成本較高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市場需求來源于工程建設投資，而投資受經濟周期波動和政策性影響大，建筑供給能力則相對保持穩定，因此，建筑市場供求不均衡狀態普遍存在。（7）建筑產品交易計價方式獨特

21、。這是由建筑產品交易期長、產品多樣性決定的。（8）建筑市場風險大。從建筑產品供給者角度來看，風險表現在：定價風險和生產風險。從建筑產品需求者角度來看，風險表現在：價格與質量的矛盾、價格與交貨時間的矛盾和預付款風險。（三）建筑產品計價特點1、單件計價建筑產品的多樣性決定了每項工程都必須單獨計算造價。每項工程都有特定的目的和用途，有不同的結構、造型和裝飾，產生不同的規模和體積，所在地區條件、自然環境、風俗習慣有差異，施工時采用不同的工藝設備、建筑材料和工藝方案，這些都會影響建設工程計價。因此每項工程只能單獨設計、單獨施工、單獨計價。2、多次計價建設工程生產過程是一個周期長、規模大、造價高、耗費多的

22、投資活動。為適應工程造價管理要求，需要按照勘察設計、招標投標、施工安裝程序進行多次計價，即從設計概算、施工圖預算到簽約合同價，再到工程結算價進行多次計價。二、 房地產市場運行機制在房地產市場中，市場主體有房地產需求者、房地產供給者、房地產中介，市場客體為土地使用權、房屋所有權、房屋使用權。房地產市場是在相關法律、法規和監督管理體系下運行的。（一）房地產市場供求1、房地產市場需求（1）房地產市場需求構成。房地產市場需求是指在特定時期內、一定價格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產商品量。房地產市場需求包括以下三類。1）生產性需求。物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的房地產商品需求，其需

23、求主體是各類企事業單位和個體工商業者，如企業廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業用房及其他生產經營性用房等產生的需求。這類需求與社會生產經營活動直接相關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是居住房地產需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產需求。政府購買市場銷售的房地產作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時，也構成房地產市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產不是為了直接用于生產經營和消費，而是將房地產作為一種價值形式儲

24、存，在合適的時候轉售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產的保值增值屬性引起的，本質上屬于獲利性投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產需求的存在對房地產市場有雙面作用。積極的一面是可以調節房地產市場供求關系，房地產市場供過于求時，可以增加房地產需求；房地產市場供不應求時，可以增加房地產市場供給。消極的一面是可能會增加房地產市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產價格大起大落。因此，對投資性房地產需求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下。（2）房地產市場需求影響因素。1）國民

25、經濟發展水平。國民經濟發展水平對房地產市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規模，反映生產者對廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設施、科教文衛等房地產的需求。國民經濟發展水平與房地產需求呈一種正相關關系。2）房地產資本收益。從生產者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致資本流向房地產業；從消費者或投資者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發生變動。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地產資本收益對房地產市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率

26、對生產性房地產需求的影響是：生產性房地產需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對投資有抑制作用。利率對消費性房地產需求的影響是：房地產消費作為一種必要的消費品，且在消費結構中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產需求的影響是：實際利率的提高會降低房地產需求水平，反之會提高房地產需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產需求水平也會出現增長。5）消費者收入水平和結構。消費者收入水平對房地產市場需求的直接影響表現為對消費性房地產的需求，兩者基本上呈正相關關系；間接影響表現為收入水平的提高，會導致對消費需求

27、的增加，消費需求的增加導致生產規模的擴大，進而導致對生產性房地產需求的增加。6）房地產商品價格、其他商品價格及消費結構。房地產商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產市場需求下降，但由于消費結構中房地產消費占有絕對地位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預期未來房地產價格上升，則會增加當前房地產市場需求；二是對未來經濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經濟形勢和家庭收入向好的方向發展，則會增強當前消費信心，增加當前房地

28、產市場需求。2、房地產市場供給（1）房地產市場供給構成。房地產市場供給是指房地產開發企業和擁有者在某一特定時間內，在一定價格水平下，對某種房地產所愿意且能夠提供出售的數量。房地產市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指由房地產開發企業新開發建設完成的房地產，可以增加社會房地產總量（非房地產開發企業建設的房地產不納入市場范疇考察）形成房地產市場供給。就某一時間段考察，新建房地產市場銷售包括現房銷售和預售。房地產開發企業竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房可

29、以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產業發展和社會房地產總量增加，二手房市場交易比重呈現出逐步上升趨勢。（2）房地產市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發建設用地）是房地產開發建設的資源，與一般供求規律樣，開發建設可供利用的資源是制約房地產供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調整和限制，土地供應量是直接影響房地產市場供給量的首要因素。也正因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調控房地產市場的重要手段。2）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產市場供給的一個重要因素。房地產市場供給與其他商品供給一樣，房地產市場價格

30、越高，房地產市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發建設周期長這兩個主要因素的制約，房地產市場供給價格彈性比較小。3）房地產開發成本。房地產開發成本通過影響生產供給的利潤，從而影響房地產市場供給。當其他條件不變時，開發成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產開發建設技術水平。房地產開發建設技術水平對房地產供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發技術水平提高，能夠提供新型優質的房地產，刺激需求，從而推動供給增加；二是開發建設水平提高，能夠縮短開發建設周期，降低開發建設資金成本并增加當前房地產市場供給量。5）政府政策。房地產開發建設投資大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調控投資的一個手段；

31、同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產市場調控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產市場供給產生較大影響。6）房地產開發企業和擁有者對未來的預期。由于房地產開發建設周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產投資，尤其是房地產開發企業新開項目時，對未來預期是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內的供給量。（二）房地產市場運行特點（1）區域性市場。房地產屬于不動產，因而地域性很強，與周圍環境關系極為緊密，因而房地產市場屬區域性市場。周圍環境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質狀況、交通設施、市容與環境、商業設施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、

32、電力設備、學校、醫院、公共設施、休閑娛樂設施等眾多物質設施和自然條件，還包括社會治安、政治穩定、經濟繁榮、人口狀況等社會經濟因素。特定房地產項目與周邊環境是一種相互影響的關系。因此，房地產市場價格和供求關系表現出明顯的區域性特征。（2）周期性波動。房地產供求與經濟發展密切相關，隨著經濟周期性波動，房地產業發展和房地產市場也表現出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產市場周期性波動滯后于經濟周期性波動。具體而言，房地產市場需求能夠較快地反映經濟發展狀況，滯后性不明顯；但由于房地產開發建設周期長，房地產市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產業的復蘇與發展是經濟復蘇后固定資產投資增加的結果，而在經濟衰

33、退時在建的房地產開發項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出，因此，房地產市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現不同。房地產一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方壟斷市場，買方之間競爭；房地產二級市場屬于有限競爭市場；房地產三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產市場的區域性決定了不同房地產市場的層次性，如常說的一線城市房地產市場、二線城市房地產市場等。層次性還表現在同一區域內房地產供給市場與需求存在檔次、標準等差異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產市場

34、需求有生產性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產市場所交易的產品既是生產資料，又是消費資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權、房屋所有權、房屋使用權等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價格確定的復雜性。房地產市場交易價格是多種因素綜合作用的結果，價格確定復雜，需要房地產評估、咨詢等專業機構運用專業知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險，但房地產市場風險較大。房地產市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的產業政策、經濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對

35、供給方和需求方都產生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產供應商財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結構性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業地產市場結構性供求不均衡帶來的風險，這種風險主要存在于供給方。開發建設周期長引起的內外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產價格影響因素房地產價格是各種因素綜合作用的結果，除市場供求及競爭狀況外，影響房地產價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產自身因素和周邊環境因素自身因素主要是指房地產自身狀態，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內部格局、設備配置狀況、施工質量等

36、。這些因素首先對房地產開發成本產生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質地貌、水文、環境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產效用的評價，從而影響房地產價格。環境因素是由房地產項目的區域決定的，因此可以說，房地產價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關系調整、城市規劃與建設、社會保障等方面的法規、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩定、外交和軍事等。由于房地產的不可移動性及變現性差，行政與政治因素是消費者評估房地

37、產價格的重要指標，因而其對房地產價格影響很大。與環境因素中的經濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，而經濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區域社會因素影響房地產價格的區域社會因素包括區域人口、家庭狀況、心理、城市發展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區域人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）家庭狀況因素是指家庭數量、家庭構成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區域社會因素對房地產價格的影響作用，除供求關系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內地城市之間房地產價格的巨

38、大差異，不是簡單的供求關系差異或者房地產造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區域經濟因素影響房地產價格的區域經濟因素主要是地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理，就業率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越好，房地產市場需求也就越大，房地產價格總體水平也相應越高。針對房地產市場運行的特點，房地產開發企業應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產品開發和應用、增強開發建設

39、管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經營活動。企業和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發性和局限性，從而會導致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動，為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響，一方面需要強化政府的宏觀調控和對市場活動的監管，另一方面則需要加強市場誠信體系建設。（四）宏觀調控和市場監管1、宏觀調控政府宏觀調控大致包括以下七個方面。（1）制定法律、法規。（2）制定規范與標準（國外大多由行業協會或專業組織編制）（3）對建筑市場承包商、專業人員的資質資格進行管理。（4）安全和質量管理（國外主要通過專業人員或機構進行監督檢查）（5）利用行業資料進行分析統計。（6）公共工程

40、管理。（7）國際合作和國際市場開拓。2、市場監管在政府干預市場的內容中，除制定有關市場運行法律、法規、規范、標準，利用行業運行資料進行行業分析，推進國際合作和國際市場開拓等外，政府對于工程建設市場監管的主要內容和手段有以下六個方面。（1）市場準入管理。采用“負面清單”管理方式，但要進一步縮減市場準入負面清單，推動“非禁即入”普遍落實。（2）工程項目審批管理。推行工程建設項目審批制度改革，在現有審批制的基礎上，減少審批內容，優化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時間。（3）政府投資項目（公共工程）管理。強化政府投資項目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評估

41、調整機制，不斷優化政府投資的方向和結構；投資應當遵循科學決策、規范管理、注重績效、公開透明原則；加強對政府投資資金的預算約束，政府及其有關部門不得違法違規舉借債務籌措政府投資資金；加強政府投資項目前期工作，保證前期工作的深度達到規定要求；通過投資項目在線審批監管平臺，使用在線平臺生成的項目代碼辦理政府投資項目審批手續（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關部門應當在中介服務機構評估公眾參與、專家評議、風險評估的基礎上作出是否批準的決定；政府投資項目的建設投資原則上不得超過經核定的投資概算；采取在線監測、現場核查等方式，加強對政府投資項目實施情況的監督檢查；項目單位應當通過在線平臺如實報

42、送政府投資項目開工建設、建設進度、竣工等基本信息。（4）企業資質和專業人員資格管理。隨著放管服深入推進，有關企業資質和專業人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質資格，減少考核指標，簡化證明材料，推行網上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機、一公開”監管。對項目建設事中和事后有關監管事項，實行“雙隨機、一公開”方式，即隨機抽取檢查對象，隨機選派執法檢查人員，向社會公開檢查結果。（6）實行聯合驗收。制定施工圖設計文件聯合審查和聯合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。實行規劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯合驗收，統一竣工驗收圖紙和

43、驗收標準，統一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”（五）誠信體系建設1、工程建設領域誠信體系建設工程建設領域誠信體系建設的主要內容可概括為以下六個方面（1）工程建設市場信用法規制度建設。（2）建筑市場各方主體和從業人員信用標準制定。（3）推進工程建設領域項目信息公開，設立項目信息和信用信息公開共享專欄或網站，集中公開工程建設項目信息和信用信息，或者推動建設全國性綜合檢索平臺，實現工程建設項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質量誠信建設。完善工程建設市場準入、退出制度，加大對發生重大工程質量、安全責任事故或有其他重大失信行為的企業及

44、負有責任的從業人員的懲戒力度。（5）建立企業和從業人員信用評價結果與資質審批、執業資格注冊、資質資格取消等審批審核事項的關聯管理機制（6）建立科學、有效的建設領域從業人員信用評價機制和失信責任追溯制度，將肢解發包、轉包、違法分包、拖欠工程款和農民工工資等行為列入失信責任追究范圍2、個人誠信建設個人誠信建設的主要內容可概括為以下五個方面。（1）加強個人誠信教育：大力弘揚信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛開展信用教育培訓。（2）推進個人信用記錄建設：推進完善個人實名登記制度；建立重點領域個人信用記錄。（3）建立個人信息安全、隱私保護與信用修復機制：保護個人信息安全、加強隱私保護。（

45、4）規范推進個人信用信息共享使用：積極開展個人公共信用信息服務。（5）完善個人守信激勵和失信懲戒機制：為優良信用個人提供更多服務便利；對重點領域嚴重失信個人實施聯合懲戒；推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。第五章 建設工程勘察設計招標投標一、 工程勘察設計招標工程勘察設計招標的主要環節有發布招標公告或發出投標邀請書，投標單位資格預審，編制和發售招標文件，組織踏勘現場等。（一）發布招標公告或發出投標邀請書工程勘察設計招標可采用公開招標或邀請招標方式。采用公開招標方式的，需要發布招標公告；采用邀請招標方式的，需要發出投標邀請書。1、工程勘察設計招標公告招標公告主要內容包括：招標條件；項目概況與招

46、標范圍（說明本次招標項目的建設地點、規模、勘察/設計服務期限、招標范圍等）；投標人資格要求；招標文件獲取；投標文件遞交；招標公告發布媒介；招標人及招標代理機構聯系方式。對于工程設計招標，還需包括技術成果經濟補償。2、工程勘察設計投標邀請書投標邀請書主要內容包括：招標條件。項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設地點、規模、勘察/設計服務期限、招標范圍、標段劃分等）。投標人資格要求。招標文件獲取。投標文件遞交。是否參加投標的確認，招標人及招標代理機構聯系方式。對于工程設計招標，還需包括技術成果經濟補償。（二）投標單位資格預審1、資格預審內容采用公開招標方式的，招標人在發售招標文件前需從資質、財

47、務、業績和信譽要求等方面審查投標人資格。（1）資質要求。投標人應具備與招標項目相適應的資質條件。由同一專業的單位組成聯合體投標的，按照資質等級較低的單位確定資質等級財務要求。投標人“近年財務狀況表”應附經會計師事務所或審計機構審計的財務會計報表，包括資產負債表、現金流量表、利潤表和財務情況說明書的復印件，具體年份要求見投標人須知前附表。（2）業績要求。投標人“近年完成的類似勘察/設計項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協議書、發包人出具的證明文件，具體時間要求見投標人須知前附表。“正在勘察設計和新承接的項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協議書復印件。（3）信譽要求。投標人“近年發生的訴訟

48、及仲裁情況”應說明投標人敗訴的勘察/設計合同的相關情況，并附法院或仲裁機構作出的判決、裁決等有關法律文書復印件，具體時間要求見投標人須知前附表。（4）項目負責人資格要求。工程勘察/設計項目負責人應具備工程勘察/設計類注冊執業資格（如有）。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的項目負責人相關信息。“主要人員簡歷表”中項目負責人應附身份證、學歷證、職稱證、執業資格證書和社保繳費證明復印件，管理過的項目業績應附合同協議書復印件。（5）其他主要人員要求。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的其他主要人員相關信息。“主要人員簡歷表”中其他主要人員應附身份證、學歷證、職稱證、有關證書和社保繳費

49、證明復印件。（6）勘察設備要求。“擬投入本項目的主要勘察設備表”應填報滿足要求的勘察設備。（7）其他要求。需要在投標人須知前附表中予以明確。2、投標人違規情形有下列情形之一的，屬于投標人違規（1）為招標人不具有獨立法人資格的附屬機構（單位）。（2）與招標人存在利害關系且可能影響招標公正性。（3）與本招標項目的其他投標人為同一個單位負責人。（4）與本招標項目的其他投標人存在控股或管理關系。（5）為本招標項目的代建人。（6）為本招標項目的招標代理機構。（7）與本招標項目的代建人或招標代理機構同為一個法定代表人。（8）與本招標項目的代建人或招標代理機構存在控股或參股關系。（9）被依法暫停或者取消投標

50、資格。（10）被責令停產停業、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執照（11）進入清算程序，或被宣告破產，或其他喪失履約能力的情形。（12）在最近三年內發生重大勘察/設計質量問題（以相關行業主管部門的行政處罰決定或司法機關出具的有關法律文書為準）。（13）被工商行政管理機關在全國企業信用信息公示系統中列入嚴重違法失信企業名單。（14）被最高人民法院在“信用中國”網站（WWW.creditchina.gO）或各級信用信息共享平臺中列入失信被執行人名單。（15）在近三年內投標人或其法定代表人、擬委任的項目負責人有行賄犯罪行為（以檢察機關職務犯罪預防部門出具的查詢結果為準）。（16）法律、法規或投標人須

51、知前附表規定的其他情形。（三）編制和發售招標文件1、招標文件組成招標文件包括：招標公告（或投標邀請書）；投標人須知；評標辦法；合同條款及格式；發包人要求；投標文件格式；投標人須知前附表規定的其他資料。根據規定對招標文件所作的澄清、修改，也構成招標文件的組成部分。2、招標文件的澄清與修改（1）招標文件的澄清。投標人對招標文件有疑問的，應按投標人須知前附表規定的時間和形式將提出的問題送達招標人，要求招標人對招標文件予以澄清。招標文件的澄清以投標。投人須知前附表規定的形式發給所有購買招標文件的投標人，但不指明澄清問題的來源。澄清發出的時間距規定的投標截止時間不足15日，且澄清內容可能影響投標文件編制

52、的，應相應延長投標截止時間。（2）招標文件的修改。招標人以投標人須知前附表規定的形式修改招標文件的，應通知所有已購買招標文件的投標人。修改招標文件的時間距規定的投標截止時間不足15日，且修改內容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止時間。3、招標文件的發售凡有意參加投標者，可在招標公告或投標邀請書中明確的時間和地點購買招標文件。招標文件也可由招標人在接到申請后及時郵寄給有意參加投標者。采用電子招標投標方式的有意參加投標者可通過指定的電子招標投標交易平臺下載電子招標文件。4、招標文件的異議投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前以書面形式提出。招標人應在收到異議

53、之日起3日內作出答復；作出答復前，應暫停招標投標活動。（四）組織踏勘現場投標人須知前附表規定組織踏勘現場的，招標人按投標人須知前附表規定的時間、地點組織投標人踏勘項目現場。部分投標人未能按時參加，不影響踏勘現場的正常進行。投標人踏勘現場發生的費用自理。除招標人原因外，投標人自行負責在踏勘現場中所發生的人員傷亡和財產損失。招標人在踏勘現場中介紹的工程場地和相關的周邊環境情況，供投標人在編制投標文件時參考，招標人不對投標人據此作出的判斷和決策負責。第六章 建設工程施工招標投標一、 施工投標報價策略投標報價策略是指投標單位在投標競爭中的系統工作部署及參與投標競爭的方式和手段。對投標單位而言，投標報價

54、策略是投標取勝的重要方式、手段和藝術。投標報價策略可分為基本策略和報價技巧兩個層面。（一）基本策略投標報價的基本策略主要是指投標單位應根據招標項目的不同特點，并考慮自身的優勢和劣勢，選擇不同的報價。1、可選擇報高價的情形投標單位遇下列情形時，其報價可高一些：施工條件差的工程（如條件艱苦、場地狹小或地處交通要道等）；專業要求高的技術密集型工程，且投標單位在這方面有專長，聲望也較高；總價低的小工程，以及投標單位不愿做而被邀請投標，又不便不投標的工程；特殊工程，如港口碼頭、地下開挖工程等；投標對手少的工程；工期要求緊的工程；支付條件不理想的工程。2、可選擇報低價的情形投標單位遇下列情形時，其報價可低

55、一些：施工條件好的工程；工作簡單、工程量大而其他投標人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；投標單位急于打入某市場、某一地區，或雖已在某一地區經營多年，但即將面臨沒有工程的情況，機械設備無工地轉移時；附近有工程而本項目可利用該工程的機械設備、勞務或有條件短期內突擊完成的工程；投標對手多、競爭激烈的工程；非急需工程；支付條件好的工程。（二）報價技巧報價技巧是指投標中具體采用的對策和方法，常用的報價技巧有不平衡報價法、多方案報價法、保本報價法和突然降價法等。此外，對于計日工、暫定金額、可供選擇的項目等也有相應的報價技巧。1、不平衡報價法不平衡報價法是指在不影響工程總報價的前提下，通

56、過調整內部各個項目的報價，以達到既不提高總報價、不影響中標，又能在結算時得到更理想收益的報價方法。不平衡報價法適用于以下六種情況。（1）能夠早日結算的項目（如前期措施費、基礎工程、土石方工程等）可以適當提高報價以利于資金周轉，提高資金時間價值。后期工程項目（如設備安裝、裝飾工程等）的報價可適當降低。（2）經過工程量核算，預計今后工程量會增加的項目，適當提高單價，這樣在最終結算時可多盈利；而對于將來工程量有可能減少的項目，適當降低單價，這樣在工程結算時不會有太大損失。（3）設計圖紙不明確、估計修改后工程量要增加的，可以提高單價；而工程內容說明不清楚的，則可降低單價，在工程實施階段通過索賠再尋求提

57、高單價的機會。（4）對暫定項目要作具體分析。因這一類項目要在開工后由建設單位研究決定是否實施，以及由哪一家承包單位實施。如果工程不分標，不會另由一家承包單位施工，則其中肯定需要施工的單價可報高些，不一定需要施工的則應報低些。如果工程分標，該暫定項目也可能由其他承包單位施工時，則不宜報高價，以免抬高總報價。（5）單價與包干混合制合同中，招標人要求有些項目采用包干報價時，宜報高價。一則這類項目多半有風險，二則這類項目在完成后可全部按報價結算。對于其余單價項目，則可適當降低報價。（6）有時招標文件要求投標人對工程量大的項目報“綜合單價分析表”，投標時可將單價分析表中的人工費及機械設備費報得高一些，而材料費報得低一些。這主要是為了在今后補充項目報價時，可以參考選用“綜合單價分析表”中較高的人工費和機械使用費，而材料則往往采用市場價，因而可獲得較高收益。2、多方案報價法多方案報價法是指在投標文件中報兩個價：一個是按招標文件條件報一個價；另一個是加注解的報價，即如果某條款作某些改動時，報價可降低多少。這樣，可降低總報價，以此吸引招標人。多方案報價法適用于招標文件中工程范圍不明確、條款不清楚或不公正，或技術規范要