1、投資性房地產成本模式與公允價值模式的會計處理“務內容成本模式公允價值模式“始確認借：投資性房地產貸：銀行存款/在建工程等借：投資性房地產一成本貸：銀行存款/在建工程等折舊或攤銷借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）不計提折舊或攤銷減值借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備不計提減值公允價值變動不確認投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：借：投資性房地產一公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值彳氐于其賬面余額的差額做相反的會計分錄轉換符合條件可轉換為公允價值模式，作為會計政策變更處理借：投資性房地產一成本（變更日的公允價值）投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產

2、減值準備貸：投資性房地產（賬面余額）利潤分配一一未分配利潤（公允價值賬面價值）x90%,或借記盈余公積（公允價值賬面價值）義10%,或借記（假定上述處理不考慮所得稅的影響）不可轉為成本模式租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入借：銀行存款貸：其他業務收入處置借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本貸：投資性房地產一成本一公允價值變動（或借方）借：其他業務成本貸：公允價值變動損益（或借方）資本公積一一其他資本公積（或借方）投資性房地產轉換的會計處理叱務內容成本模式公允價值模式核算要點（寸

3、應結轉，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備1.投資性房地產轉為非投資性房地產，無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。2_非投資性房地產轉換國投資性房地產轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積一一其他資本公積”科目；轉換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。M定資產轉換為投資生房地產昔：投資性房地產【原值】累計折舊固定資產減值準備貸：固定資產【原值】投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備借：投資性房地產一成本【公允價值】累計折舊固定資產減值準備公允價值變動損益（公允價值賬面價值）貸：固定資產【原值】資本公積一其他資

4、本公積（公允價值賬面價值）（形資產轉換為投資生房地產昔：投資性房地產【原值】累計攤銷無形資產減值準備貸：無形資產【原值】投資性房地產累計攤銷投資性房地產減值準備借：投資性房地產一成本【公允價值】累計攤銷無形資產減值準備公允價值變動損益（公允價值賬面價值）貸：無形資產【原值】資本公積一其他資本公積（公允價值賬面價值）乍為存貨的房地產轉“為投資性房地產昔：投資性房地產【賬面價值】存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】貸：開發產品【賬面余額】借：投資性房地產一成本【公允價值】存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】公允價值變動損益（公允價值賬面價值）貸：開發產品【賬面余額】資本公積一其他資本公積（公允價值賬面

5、價值）殳資性房地產轉換為“定資產昔：固定資產【原值】投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備貸：投資性房地產【原值】累計折舊固定資產減值準備借：固定資產【公允價值】公允價值變動損益（或貸方）貸：投資性房地產一成本一公允價值變動殳資性房地產轉換為昔：無形資產【原值】借：無形資產【公允價值】無形資產投資性房地產累計攤銷投資性房地產減值準備貸：投資性房地產【原值】累計攤銷無形資產減值準備公允價值變動損益（或貸方）貸：投資性房地產一成本一公允價值變動殳資性房地產轉換為（貨昔：開發產品【賬面價值】投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備貸：投資性房地產【賬面金額】借：開發產品【公允價值】公允價值變動損益

6、（或貸方）貸：投資性房地產一成本一公允價值變動第五章長期股權投資一、長期股權投資的初始計量1、同一控制下的企業合并（1）以支付現金、轉讓非現金資產或承擔債務支付對價。借：長期股權投資（被合并方所有者權益賬面價值的份額）貸：負債（承擔債務賬面價值）資產（投出資產的賬面價值）資本公積-資本溢價或股本溢價（差額，或在借方）注：只調整“資本公積-資本溢價或股本溢價”的部分，不夠的調整留存收益。借：管理費用（審計、法律服務等相關費用）貸：銀行存款（2）以發行權益性證券作為對價的。借：長期股權投資（被合并方所有者權益賬面價值的份額）貸：股本資本公積-股本溢價（差額）（不足沖留存收益）借：資本公積-股本溢價

7、（權益性證券發行費用）貸：銀行存款2、非同一控制下的企業合并（1）投出為固定資產，先計入“固定資產清理”借：固定資產清理累計折舊固定資產減值準備貸：固定資產（原值）借：長期股權投資（固定資產公允價值）貸：固定資產清理借：固定資產清理貸：營業外收入（差額，或貸營業外支出）借：管理費用（直接相關費用）貸：銀行存款（2）投出為無形資產借：長期股權投資累計攤銷無形資產減值準備管理費用（各項直接費用，如評估費、審計費、法律服務等）貸：無形資產（公允價值）銀行存款營業外收入（或貸營業外支出）（3）投出為存貨借：長期股權投資貸：主營業務收入（產品公允價值）其他業務收入（材料公允價值）借：主營業務成本（產品成

8、本）其他業務成本（材料成本）貸：原材料（庫存商品等）（4）投出為可供出售金融資產等借：長期股權投資（公允價值）可供出售金融資產-公允價值變動貸：可供出售金融資產-成本（原成本）投資收益（差額）借：投資收益貸：資本公積-其他資本公積（持有期間公允價值變動計入資本公積的部分）3、除合并之外的其他方式取得（1）、以支付現金方式借：長期股權投資（支付的購買價款及相關稅費、手續費）應收股利（已宣告但尚未發放的現金股利）貸：銀行存款借：銀行存款貸：應收股利（收到現金股利）（2）、發行權益性證券借：長期股權投資（公允價值，投資者投入的為合同價或協定價）貸：股本（原價）資本公積-股本溢價（差價）、借：資本公積

9、-股本溢價（發行費用、手續費、傭金）貸：銀行存款溢價收入不足的，沖減盈余公積和未分配利潤4、所有方式取得的，成本中包含已宣告尚未發放的現金股利或利潤，作應收處理，不計入成本。二、長期股權投資的后續計量（一）成本法（實施控制企業）1、取得時借：長期股權投資（取得時成本）貸：相關科目2、被投資單位宣告發放現金股利借：應收股利（按照持股比例計算）貸：投資收益3、發生減值，計提減值準備借：資產減值損失貸：長期股權投資減值準備4、處置時借：銀行存款長期股權投資減值準備貸：長期股權投資（賬面成本）應收股利（尚未領取現金股利）投資收益（借或貸，看差額）（二）權益法（共同控制、重大影響）1、取得時：借：長期股

10、權投資一成本（投資時點）貸：銀行存款營業外收入（當投資成本小于投資單位享有份額的差額，大于則不計）2、投資收益的確認（1）被投資單位實際凈利潤，發生虧損則相反分錄。借：長期股權投資-損益調整（在投資單位中享有的份額）貸：投資收益（2）被投資單位宣告分配現金股利或利潤（一般指次年）借：應收股利貸：長期股權投資-損益調整自被投資單位取得的現金股利或利潤超過已確認損益調整。借：應收股利貸：長期股權投資-成本（3）如投資當年，收到現金股利，則：借：應收股利貸：長期股權投資-成本3、分擔被投資單位的凈利潤或凈虧損時，應考慮會計政策及會計期間與被投資企業的差異。以取得投資時各項產公允價值為基礎，進行調整。

11、聯營及合營企業未實現的內部交易損益，也應抵銷。（母子公司全部抵銷，投資企業與聯營企業進合并報表按投資比例抵銷）（1） 逆流交易（聯營或合營企業向投資企業出售資產）A、消除內部交易（個別報表）借：投資收益（按持股比例凈利潤扣除售價與成本的差額）貸：長期股權投資一損益調整B、合并報表中借：長期股權投資-損益調整（按持股比例的售價與成本的差）貸：存貨（如出售為存貨）注：1、賬面存在的存貨才要調整，對外出售的不考慮。編合并報表時才要調整，單個報表不考慮。2內部交易，如在次年出售。售價大于原買價，則將未確認部分的損益調增回來。（2） 順流交易（投資企業向聯營或合營企業投資）A、消除內部交易借：投資收益（按持股比例凈利潤扣除售價與成本的差額）貸：長期股權投資一損益調整B、合并報表借：營業外收入（售價中被投資企業的份額）貸：營業成本（成本中被投資企業的份額）投資收益（收入一成本的差）出售為固定資產：借：營業外收入貸：投資收益總體原則，投資方多了什么，消除什么，出售了，則沒有影響了，把之前抵銷的再加回來。4、投出非貨幣性資產，視同出售相關資產處理。5、其他權益變動（歸本公積增加）借