1、思拉堡溫泉小鎮一期建設項目可行性研究報告XX規劃設計研究院二七年八月第一章總論本項目擬興建思拉堡溫泉小鎮核心區的公路、供水、供電、通訊環衛等基礎設施和小鎮中心廣場、溫泉城主會館、大型露天溫泉游泳池、身體健康檢測中心、風情步行街、體育休閑公園、溫泉休閑娛樂中心、溫泉風情旅社、溫泉度假酒店、歐式溫泉休閑區、日式溫泉休閑區、田園溫泉休閑區、民俗村、精品半山酒店等主要建筑，以此作為思拉堡溫泉小鎮的中心組團，帶動小鎮的其它組團建設，使思拉堡溫泉小鎮逐步完成各項功能建設，成為營口地區及遼東半島旅游服務市場中的亮點，大力提升營口地區旅游服務品位，進而成為東北亞高檔商務接待與旅游度假目的地。1.1項目背景及建

2、設的必要性1.1.1項目背景項目名稱：思拉堡溫泉小鎮項目單位：遠大集團和遼寧能源投資開發公司聯合承建項目地點：蓋州市雙臺鎮思拉堡村思拉堡溫泉位于遼寧省蓋州市雙臺鎮思拉堡村，為遼東半島沈大經濟發展軸沿線，可經由沈大高速公路、長大鐵路聯系遼東半島各主要城市，其面積、儲量、水溫居遼寧省之首（溫泉水溫為：井，泉45）。隨著東北老工業基地振興和遼寧省五點一線沿海經濟帶戰略實施，營口沿海產業基地、仙人島能源化工區、營口開發區、蓋州市北海新城的開發建設及營口新港的迅猛發展，為思拉堡溫泉的開發利用提供了廣闊的空間。1.1.2項目建設的必要性思拉堡溫泉以其優越資源條件使得其成為近年來周邊地區開發建設的重要依托，

3、溫泉療養、溫泉健身與溫泉養殖等相關產業逐漸興起，并成了地熱資源綜合利用的開發局面。然而，思拉堡溫泉資源利用長期以洗浴、供暖等粗放式簡單利用為主，對溫泉的整體利用缺乏有效的管理和可持續發展的科學整合，其開發模式及待提高與創新。遼寧省第五地質大隊2007年7月關于雙臺溫泉礦產資源開發利用情況報告指出，雙臺溫泉連年超量開采，使第四系孔隙含水層熱水逐年降溫，目前已變成常溫水，溫泉水已下降至基巖風化裂隙含水層。為更好地利用思拉堡溫泉的自然資源，配套服務區域經濟，提升營口市旅游服務的整體水平，促進營口及蓋州市經濟發展，科學規劃、迅速完成思拉堡溫泉小鎮的建設勢在必行。1.2可行性研究報告編制依據及范圍1.2

4、.1編制依據本報告依據以下文件、資料 1、營口市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要；2、蓋州市經濟發展總體規劃；3、思拉堡溫泉小鎮概念性規劃（上海同濟城市規劃設計研究院）。1.2.2編制范圍本報告主要對思拉堡溫泉小鎮的區位條件、自然資源、開發潛力及項目的可行性進行分析論證。對思拉堡溫泉小鎮核心區組團的基礎設施、建筑規模、方案設計、工藝技術、投資估算和項目總體社會、經濟效益進行可行性研究，并提出結論意見，供有關部門決策。1.3可行性研究概要1.3.1主要資源思拉堡溫泉的面積、儲量與水溫居遼寧省之首，資源豐沛，康體療養功能突出，具備優良的休閑度假開發條件。1.3.2開發理念打造良好的度假環境，

5、開發中體現舒適性、康益性和安全性；創造豐富的旅游度假產品，突出主題性、文化性、生態性、景觀性、休閑性；完善各項服務設施，保質保量、多種類、多樣化滿足游客需求；科學經營、嚴格管理，強化游客認同感。1.3.3目標客戶群體預測國內分時度假及商務度假人群；周末及短期休閑旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；運動創傷及其它康復人群。1.3.4建設內容及規模溫泉、住宿、運動、餐飲、觀光、娛樂等綜合服務設施；一期總占地面積52.7萬平方米（790畝），總建筑面積36.9萬平方米。1.3.5投資估算及資金籌措經測算，思拉堡溫泉小鎮核心區組團總建設投資估算為1.9億元。資金籌措方案為自籌。1.3.6社會效益及經濟效

6、益評價據初步測算，思拉堡溫泉小鎮每年可接待游客1015萬人次，以人均消費300元人民幣計算，年收入可望達到30004500萬元人民幣，年利潤約1120萬元。思拉堡溫泉小鎮項目實施后將營口及蓋州市投資環境邁上一個新的臺階，對招商引資具有重要拉動作用。1.4結論思拉堡溫泉小鎮集得天獨厚的自然資源優勢、方便快捷的交通優勢、優質快速的外部經濟發展優勢、內涵豐富的客戶優勢于一體，社會、生態、經濟效益顯著，其建設合理可行。第二章溫泉旅游資源與市場預測2.1溫泉旅游資源2.1.1自然資源思拉堡溫泉的面積、儲量與溫度居遼寧省之首，資源豐沛，具有一定的開發基礎和經驗。思拉堡溫泉的康體療養功能突出，具備優良的休閑

7、度假開發條件。2.1.2區位優勢思拉堡區位條件優越，位于遼東半島沈大經濟發展軸線，在營口地區半小時交通圈可到達蓋州城區、鲅魚圈城區以及規劃建設中的北海新區、營口新城與仙人島能源化工區；一小時交通圈可到達營口市域內主要城區與規劃發展區；2小時交通圈可到達鞍山、遼陽、沈陽、盤錦、本溪、大連等遼寧中南部主要城市及港口城市，開發條件成熟。2.1.3市場需求遼寧省共有溫泉42處，大多分布在遼東半島。其開發利用以康休療養功能為主，溫泉的開發尚未完成從療養功能向休閑康體和旅游觀光功能的轉化，新興的溫泉旅游度假目的地開發大有可為。隨著遼寧省沿海經濟開發的熱潮，人們生活水平的提高與商務休閑市場的擴大對高檔溫泉度

8、假地的開發產生了強烈的推動作用。日、韓等國在遼東半島的成功投資經營，大量高管人員進入，也為思拉堡溫泉的開發利用提供了更為廣闊的發展空間。2.2目標客戶群體為提高思拉堡溫泉小鎮經營過程中抵御風險的能力，客源應定位于多元化的結構，但同時也要確定重點的細分作為重點經營的目標人群。綜合考慮多個因素，思拉堡溫泉小鎮細分目標客戶群體應為下列四大主體：國內分時度假及商務度假人群以公司等為組織的商旅、論壇、會議及員工獎勵度假為主體的商務度假人群及分時度假的成熟旅游者，無疑是思拉堡溫泉小鎮吸納的主要目標。周末及短期休閑旅游者營口及周邊大連、鞍山、沈陽、遼陽、撫順、本溪等城市中有大量的職業人士，其生活富裕，周末離

9、開家或有工作壓力的地方，放松精神或參與特殊興趣的活動。思拉堡溫泉小鎮擁有眾多“職業人士喜愛的項目”和“滿足特殊興趣的項目”。家庭及老年度假旅游者人均月收入在2000元以上的家庭度假；人均收入在1800元以上的文化型家庭；進行闔家的休閑度假活動；同時溫泉的療養作用使得退休老年人也是思拉堡溫泉小鎮休閑活動的重要顧客群體。運動創傷及其它康復人群遼寧省作為國內體育大省及經濟大省，運動員傷病療養和工作療養人群無疑會成為思拉堡溫泉小鎮的重要目標群體。第三章開發理念3.1 良好的度假環境具有良好的度假環境應是思拉堡溫泉小鎮的基礎條件，良好的度假環境應體現出舒適性、康益性和安全性。3.1.1舒適性度假環境的舒

10、適性是確定度假環境好壞的唯一指標，除了思拉堡溫泉優越的自然環境之外，還應包括人文環境。人文環境的舒適性通過優美舒適的自然環境的營造以及現代化、信息化、科技化、宜人化的設施建設與優質的服務，為游客提供一個舒適宜人的從文度假環境。3.1.2康益性度假環境的“康益性”包括自然環境和人文環境的康益性。前者包括要有良好的綠化，優美的景觀，無污染、無公害，保持生態平衡和良性循環。后者包括度假區建筑的藝術化與宜人性，具有地方性又具有時代性，為旅游者在心理、身體上創造一種健康有益的度假環境。思拉堡溫泉小鎮除了選擇溫泉、山地等自然環境康益的地區作為度假的主題外，建設滑草健身場、保健康療中心等人工設施與服務，增強

11、度假區的康益性功能。3.1.3安全性對思拉堡而言，安全性除了自然環境條件的安全性以外，使游客在小鎮內的旅游活動具備較好的安全條件是其中的重要內容。因此，小鎮所處的自然環境相對封閉獨立的地方，安全的人文環境（度假區所在地方的社會治安好，當地居民對游客的親善態度等）；安全的旅游設施和項目及現代化的安全監控系統與快速求援系統便成為旅游度假區選擇與建設的重要內容。3.2 豐富的旅游度假產品“邊界模糊化，功能多元化”已成為旅游產品新的變化趨勢之一，定位核心客源市場，形成度假區特色，及滿足游客多方面的需求成為旅游度假區發展的新趨向。這些趨向具體表現在以下幾個方面。3.2.1主題性所謂主題，即是度假地發展的

12、主要理念或核心內容。其主要目的是形成或強化度假區特色，增強度假區的競爭優勢，滿足度假區核心客源市場的休閑度假需求。思拉堡溫泉小鎮以“溫泉健養”和“體育休閑”為度假主題，營造具有鮮明地方特色的高檔次商務旅游與度假休閑目的地。3.2.2文化性構建思拉堡溫泉小鎮獨特的文化氛圍是溫泉小鎮的靈魂，其包括有思拉堡的地域特色文化和現代溫泉涓埃女神休閑文化兩部分組成，以形成既具有地方文化特色又滿足特殊客源市場的需求的文化體系。3.2.3生態性溫泉小鎮的生態保護是要盡可能保護小鎮內外的原生環境，保護動植物的多樣化和文化的多樣性。自然生態的改善，文化生態的營造，生態旅游資源開發與保護，生態旅游項目設計，支撐生態旅

13、游項目的技術體系策劃。3.2.4景觀性思拉堡溫泉小鎮的景觀設計，是通過小鎮景觀系統，結合綠化、園林化設計，景區景點劃分、人工景點與小品及建筑等的布局與設計，營造一種令人賞心悅目的景觀，構筑溫泉小鎮的觀光游覽系統，成為具有良好的人居環境和優美景觀的場所。3.2.5休閑性將休閑性充實為度假區的一大特征，是由于消磨閑暇時間已成為度假旅游的一項主要內容，而度假區所具有的良好的環境，豐富的旅游內容為游客休閑提供了一項特殊的經歷與體驗。因此，針對度假旅游時間較長的較高的重游率，溫泉小鎮的開發中需增加度假休閑設施和內容，有利于豐富度假內容，提升小鎮檔次。3.3 完善的服務設施思拉堡溫泉小鎮將是一個自足系統，

14、這要求開發者必須提供完備的設施與服務，包括吃、住、行、游、娛、購，使游客能較長時間滯留，并對閑暇活動、體育、消遣、文化、藝術、工藝有廣泛的選擇，必須在質與量或種類多樣化上滿足游客的需求。表現在旅游市場上，就是運營商極力向度假旅游者傳遞景觀房的概念和休閑體驗，再從產品特色上看，盡管不同品牌類型的度假飯店在服務項目略有差異，但是都強調家居的感覺。飯店提供的休閑娛樂活動略有不同。其中提及率較高的休閑娛樂項目是：游泳池、spa、溫泉池、漩渦池、網球、高爾夫球。3.4 科學的經營與管理溫泉小鎮的主要客源市場是度假旅游者，獎勵旅游者、會議旅游者及康復醫療旅游者。要成功必須合理地市場定位與創立認同，其關鍵是

15、定位營銷，同時度假必須創立適當的品種或產品認同，以深深印入游客的心目中，這樣可以產生對品牌的忠誠，從而增加重復業務。閑暇市場具有明顯的季節性，尤其對于處于高緯度地區，高峰業務集中在周末、節日和寒暑假，為了平衡全年業務，各度假區致力于追求商務會議與獎勵旅游者。不斷提高產品和服務治療檔次是重要競爭手段。通過改造與擴張，增加體育中心、桑拿浴及渦流游泳池。為了吸引家庭旅游者，開發獵珍、池邊活動，并提供放松性設施如溫泉、按摩，建立主動參與式的體育活動，如同高爾夫、滑草、遠足等等。第四章建設內容及規模4.1建設環境分析思拉堡溫泉小鎮核心組團位于蓋州市雙臺鎮鎮域范圍內，總面積約52.7萬平方米（790畝），

16、其地現狀主要為山體與曠野分布，有一定的高差起伏，并有一定的植被覆蓋，無既有建設，開發條件良好。周邊道路條件尚可，可以較為快捷地聯系鲅魚圈城區與蓋州城區，但道路等級較低，聯系通道單一。4.2建設空間布局理念思拉堡溫泉小鎮在進行總體空間布局規劃時應遵循以下原則：4.2.1突出主題形象這是溫泉小鎮規劃的中心原則，必須通過各種產品與服務來突出溫泉小鎮的獨特之處，通過自然景觀、建筑風格、園林設計、細部小品、服務方式、節慶事件等來塑造與強化溫泉小鎮的形象。4.2.2活動功能的動靜分區對不同類型的設施如體育休閑設施、娛樂服務設施等按功能分工布局，對于一些如田園溫泉等對環境有較高要求的設施劃出專門的區域，使溫

17、泉小鎮的分區動靜有序。4.2.3環境保護原則包括兩個方面，一是保護特殊的環境特色，如具有主要吸引力的人文自然景觀；二是使溫泉小鎮的游客接待控制在環境承載力之內，以維持生態環境，保證溫泉旅游資源的持久利用。4.2.4小鎮內部交通網絡高效且布局優雅路徑要與自然景觀有效配置，并建立公共交通系統，采用步行或無污染交通方式，限制高速行車，使行走與休息均為一種享受。鄰近景點間設置人行道，纜車，電瓶車等交通方式，可使內部交通優化。4.2.5布局有效的眺望點系統在一些制高點、開闊地帶或主要景觀地區設置一系列的眺望亭與休息區，讓游客充分享受自然美景。4.2.6開發階段性原則考慮資金、人力、物力供給因素及游客偏好

18、、需求隨時間變化，小鎮的開發應采取階段式，在布局規劃時應為未來發展留下擴張的余地，以滿足游客的新需求。4.3建設規模一期總占地面積52.7萬平方米（790畝），總建筑面積36.9萬平方米。其中：核心服務區用地13.14萬平方米；五星酒店用地5.17萬平方米；田園、歐式、日式溫泉用地7.77萬平方米；體育休閑公園用地7.79萬平方米；山地運動用地7.16萬平方米；公共停車場用地3.33萬平方米；道路交通用地8.34萬平方米。第五章工程設計方案一個原生態的歐洲小鎮有其自身的生長肌理，市政、交通等功能配套是輸送養分的土壤，景觀、建筑、街區、廣場等承載空間是骨骼經絡，休娛、交際、購物、文化、醫療、康體

19、、教育等人的活動才是奔流不止的血流。小鎮空間尺度一般不大，大多依托自然地貌，由民居、標牌、道路、街景營造獨特的地域生活氛圍。那些由自然、歷史、人文或者建筑引發的故事給小鎮增添了許多神秘氣息，并演化成為所在城市的文化基因。思拉堡溫泉小鎮以原汁原味的歐洲小鎮為典范，以歐洲小鎮空間中最為出挑的廣場與街道為核心，最大限度地結合自然環境，營造一個可持續發展的生態社區，通過地塊的自然紋理、起伏的青山坡地、蜿蜒的小河溪水，構成承轉折的開放景觀空間。而山水之間的低密度建筑及浪漫的街巷宅院把休閑文化、生活藝術演繹得灑脫至極。思拉堡溫泉小鎮的核心區包括由三條道路圍合而成的中心區塊及周邊的五星酒店、田園、歐式溫泉及

20、滑草場的局部用地。該核心區是思拉堡溫泉小鎮主要功能的集中反映，綜合了溫泉休閑、健身運動、旅游娛樂等多種功能，追求功能多樣化在空間上的集中聚集，是思拉堡溫泉小鎮的核心旅游吸引力。思拉堡溫泉小鎮核心區的空間重點是中心地塊的設計，中心地塊內包括體育休閑公園與中心公共設施區域的建設。地塊的主入口方向考慮由南面開放性的入口景觀大道導入，到達小鎮的核心小鎮廣場，周邊環繞可俯瞰小鎮風貌的鐘樓，以歐洲小鎮市政廳為模板的旅游接待中心及細節豐富的廣場水景等景觀要素，成為小鎮空間匯聚的核心。在此向西可進入自然、生態與活力具備的體育公園，向東經過曲折的小鎮長街，步移景異，串連多個街區廣場，途中引出多條小巷，營造歐洲小

21、鎮街巷相通的小鎮格局。景觀塑造上，選擇適宜營口地區水土的植被，盡量與原生態林木配比，在建筑角落、在街道邊，總會點綴常綠樹、多彩灌木、艷麗花卉或其它植物。小庭院的中庭綠樹掩映，中央或有一灣水池，或有一尊噴泉，供人們夏天納涼并調節小氣候。深深窄窄的街道中，也不時在路旁展現富有地方特色的小雕塑、陶制品或石椅石凳。通過完美呈現原生態歐洲小鎮的細節風情，為游客打造自然山水中心靈的寧謐之所。5.1核心服務區占地面積，建筑面積17萬平方米。（109250）（143520）5.2五星酒店區占地面積平方米，建筑面積2.6萬平方米。（47570）（17874）5.3田園、歐式、日式溫泉區占地面積平方米，建筑面積3

22、.9萬平方米。（69400）（23883）5.4體育休閑公園占地面積萬平方米，建筑面積平方米。（77070）（4270）5.5山地運動區山地運動用地71600平方米。5.6公共停車場公共停車場用地33300平方米。5.7道路工程道路交通用地83400平方米。5.8供電工程根據思拉堡溫泉小鎮各項設施、檔次、規模劃分預測用電負荷。5.9給排水工程5.9.1供水根據思拉堡溫泉小鎮發展狀況確定溫泉水及日常飲用水用量并設計建設配套工程5.9.3排水根據思拉堡溫泉小鎮發展狀況確定排水工程建設。5.10通訊工程有計劃逐步實現思拉堡溫泉小鎮內外通訊現代化要求。5.11垃圾處理工程為保護思拉堡溫泉小鎮旅游環境的

23、可持續發展，保護其自然生態環境和衛生狀況，將設計興建現化垃圾處理系統。第六章 環境保護6.1 環境保護規劃 基本原則在“可持續發展”觀念的宏觀指導下，按照“嚴格保護、統一管理、合理開發、永續利用”的方針，以建立人與自然和諧相處的平衡狀態為目標，喚醒人們保護環境，愛惜環境與美化環境的崇高意識，以達到人與自然完美結合、完善人性的理想境界，同時促思拉堡溫泉小鎮環境風貌、社會經濟持續協調發展。 環境保護保障措施1、根據規劃人口容量規模，嚴格控制思拉堡溫泉小鎮游客數量，控制常住人口。2、有控制地開展旅游活動、生產建設和開發經營活動。3、建設污水處理、垃圾收集及處理工程，保證思拉堡溫泉小鎮環境衛生。4、建

24、立環境監測站和監測點，加強對思拉堡溫泉小鎮環境的監控。5、建立專職和兼職的消防滅火隊伍，組建植保隊伍，防治火災。6.2 環境保護工程設計 生態環境保護措施在思拉堡溫泉小鎮進行基礎設施建設時，力求做到保護好自然生態環境，施工中采取有效的防護措施，防止破壞生態環境，利用本地氣候條件，種植適生樹木和植草，盡可能利用原有地貌景觀。同時，禁止在從事采石等改變自然地貌。6.3 環境保護工程效益分析實施環境保護工程，推行溫泉管網供水，嚴格控制開采，科學合理利用地熱溫泉資源，盡可能減少因發展旅游業給環境帶來的破壞，促進社會、經濟和旅游業的可持續發展。第七章 項目實施進度7.1 編制原則7.1.1本項目建設內容

25、為思拉堡溫泉小鎮的基礎設施及核心區開發等。 7.1.2本項目實施進度設定在資金按計劃到位的前提下，依據各項工程所需時間編制制定。7.1.3本項目前期工作包括：立項報告編制及報批、初步設計、設備詢價、定購、工程招標、施工圖設計等。7.1.4項目施工周期以年為單位，項目實施進度以月為單位。7.2 工程實施進度思拉堡溫泉小鎮核心組團（按類別分）共計11項，施工范圍較廣，施工條件各異，擬按照建成一批投入使用一批的原則，以使其盡早產生效益。整個核心組團擬在二年內完成。2007年完成總體規劃和設計，同時完成工程土地平整、道路施工、供水供電工程及部分建筑土建工程；2008年完成溫泉核心服務區及核必組團其它工程。第八章 施工期間的環境保護方案及措施首先成立環保領導小組配備一定數量的環保設施和技術人員，采取一系列有效措施，嚴格控制施工污染，減少排圬，重點是保護生態環境，減少對生態的破壞。從施工設計到施工組織和施工均對環境保護進行重點考察。施工單位嚴格按設計施工，全面完成施工任務的同時，