1、廊坊華夏地產工程暫定名市場定位、產品定位合作建議書偉業參謀二零零五年九月此建議書僅供客戶內部使用，未經偉業參謀書面許可，其他任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。目 錄第一局部 工程背景 2第二局部 合作方式與工作內容 3第三局部 工作思路 6第四局部 合作模式及取費標準 7附件一 總體工作內容框架 14第一局部 工程背景本工程位于廊坊市經濟開發區，總占地7公頃；華夏地產目前正在本工程開發的準備工作，并著手委托參謀公司進行前期籌劃工作。偉業參謀是從事房地產投資參謀、營銷代理、資產管理以及二手房經營的大型房地產專業效勞公司。1999年4月被北京市房屋土地管理局評為首批房地產一級資質中介代理公司。現已

2、開展成為以“偉業控股公司為核心、多家專業公司并存的集團化企業，下屬投資參謀、房地產經紀和資產管理三家公司，在房地產業界建立起良好的業緣關系并贏得了廣泛的贊譽。偉業投資參謀公司為眾多房地產開發企業提供過優質的參謀效勞，包括：和記黃埔地產、華遠房地產開發公司、北京萬科企業、城建開發集團、中建一局建設開展公司、新興房地產開發公司、首創風度房地產開發公司等。本次偉業參謀與貴司合作，我司將充分利用自身的優勢資源，為貴司提供本工程的全程參謀效勞。我司將整合各方面資源、充分發揮自身的優勢，為本工程提供一流的市場定位、產品定位等一系列全程參謀效勞，爭取為貴司實現最大的經濟效益與社會效益。第二局部 合作方式與工

3、作內容為配合本工程具體操作方案和開發進程，我司提供的市場參謀效勞具體可分為以下兩個工作階段進行：第一階段：根底研究及初步市場定位階段進行總體市場研究，著重對與工程相近的類似物業進行細致、深入的市場調查和市場研究，進行市場供需兩方面的調研與分析，結合產品設計上技術實現的可行性，同時通過初步的經濟測算，得出幾種可能的根本假設方案。第二階段：市場定位、產品定位階段在第一階段所確定的工程根本假設方案根底上， 從供需兩方面對與產品定位密切相關的內容進行更進一步的調查和分析，同時結合建筑學自身專業的科學性和創造性， 確定本工程的市場及產品定位，并在此根底上進行經濟測算，形成工程的市場及產品定位報告及設計任

4、務書。偉業參謀將針對本工程組成強有力的工程小組，全面負責工程工作。工程小組將由以下人員組成：1. 市場研究專業人員市場調查、統計和分析等2. 投資參謀專業人員規劃、設計、技術經濟分析等3. 商業參謀專業人員商業籌劃、營銷、設計等4. 工程專家組由建筑、結構、設備、智能化、物業管理、環境景觀等方面的專家組成在提交的各階段工作成果根底上，偉業參謀將與開展商通過交互式會議進行交流與確認，以使最終成果更切合實際。第三局部 工作思路1. 我們在工作時將綜合考慮投資商的開展策略、企業品牌的期望等因素，注重投資商的意見與反應信息，在參謀工作過程中與投資商保持密切地交流與溝通，最終形成一個無障礙、高效的信息交

5、流平臺效勞體系；2. 深入研究廊坊各個區域的相關房地產物業，不拘泥于現狀供給的局限，立足現在并創造性地預測未來趨勢，為投資商把握最有利的戰略位置以及最合理的開發時機提供策略支持；3. 強調市場參謀與產品分析的有機結合，使得依據開展商要求而進行的大量、深入、細致、有效的市場研究工作成果能夠真正為未來的工程調整和產品修改提供切實的市場依據，在產品修改階段將與設計單位以互動方式進行。第四局部 合作模式及取費標準1. 工作成果投資參謀效勞的工作成果包含PP演示文件、文字報告、概念設計草圖、交互式會議討論紀要等形式。參謀工作將以工程開發的實際進程，及時提供市場定位及產品定位建議。2. 工作時間工程整體的

6、參謀工作分為市場調研及根本假設、市場定位及產品定位二個階段進行，每個階段的工作周期如下所示： 市場調研及根本假設階段共35個工作日 市場定位、產品定位階段共25個工作日3. 取費標準投資參謀效勞總體取費標準：150萬元人民幣。附件一 廊坊華夏地產工程暫定名投資參謀工作內容框架針對本工程的參謀效勞應理解為由開展商與偉業參謀雙方互動進行的全程效勞過程，現將整體參謀工作內容分述如下：第一階段：根底研究及初步市場定位階段一、 工程宏觀背景分析一廊坊市宏觀經濟分析1、GDP增長特點2、固定資產投資額3、產業結構特征二廊坊市微觀經濟環境1、人均GDP2、人均可支配收入與人均消費性支出3、人均住房面積4、廊

7、坊與國內其它同等規模城市的比擬二、 城市開展規劃研究一城市開展規劃現狀與開展預測分析二城市特點及開展方向研究三工程所在區域研究1、所在區域城市規劃開展研究2、所在區域根底設施開展研究3、環境狀況改造對工程在城市結構中的位置的影響4、政府相關政策傾斜對工程在城市結構中的位置的影響5、政府重要工程對本工程的影響三、 房地產總體市場現狀及開展趨勢分析1、 房地產市場總體特點2、 總體供需關系分析3、 廊坊房地產市場的開展預測四、 工程區域各種物業類型市場調研1、供給市場分析² 工程列表n 已完成的有影響工程n 現有工程n 潛在工程² 供給量n 規模及分布n 開盤時間/入住時間&#

8、178; 區域市場研究n 規模n 建筑形式n 價格：開盤價格、價風格整、銷售均價n 戶型n 裝修n 配套設備n 銷售情況等：開盤時間、在售規模、在售工程銷售率n 客戶構成情況² 潛在開發工程競爭分析2、重點案例分析3、需求特征分析4、區域市場分析結論五、 工程分析1、 地塊特征分析本工程綜合體物業用地在區位、周邊環境、交通可達性的分析以及用地地塊自身優劣勢分析。ü 地塊交通條件分析ü 地塊人文環境分析ü 地塊環境景觀分析ü 地塊配套設施分析ü 地塊開展潛力分析2、 本錢條件分析本工程綜合體物業的土地本錢分析、產品的建安費用、裝修設備檔

9、次分析。3、 政策及開發商分析當地房地產市場相關政策研究，甲方對本工程綜合體物業的初步的檔次定位、客戶定位、產品定位分析以及甲方開發目標與資金回報要求的分析。六、 初步的市場定位1、 通過上述分析及核心問題的解決，以內部互動方式，強調市場分析與規劃設計的協同工作，確定幾組符合上述從高至低不同價位、不同類型客戶相對應的容積率、樓型、標準層面積以及總體思路的根本假設。2、 針對不同的根本假設方案進行相應的優劣勢分析3、 本工程整體市場定位4、 工程內部各物業相互之間關系分析5、 本工程在廊坊未來城市結構中的地位定位第二階段：市場定位、產品定位及概念設計一、 工程綜合分析與定位SWOTl 優勢分析Strengthl 劣勢分析Weaknessl 時機分析Opportunityl 威脅分析Threat二、 工程的整體定位與開展策略l 整體開展理念l 開展主題、社區文化及形象定位三、 分物業市場定位1、 客戶定位2、 檔次定位3、 功能定位4、 產品定位5、 操作模式四、 客戶定位五、 檔次定位六、 價格定位l 單價分析及定位l 不同產品總價區間七、 產品定位及概念設計1. 總體規劃ü 經濟技術指標ü 總體布局及分布ü 交通組織ü 環境景觀ü 配套設施2. 單體設計ü 經濟技術指標