1、2015年福州二手房市場量價齊升 學區房飆漲地鐵房潛力大2015年福州二手房房價及交易量分析報告 提要 2015年福州二手房市場“量價齊升”，一掃2014年的低迷行情。2015年第一季度二手住宅成交5001套，二季度6562套，三季度7261套，成交量逐步上升，足見2015年福州二手房市場火爆行情。相對應的，2015年二手房掛牌均價也呈現穩步上漲趨勢，1-6個月價格小幅上漲，價格突破14000元/平米，隨后7-9個月掛牌均價小幅調整，10月份之后掛牌均價大幅走高，特別是11月和12月幅度比較大，主要是年末效應比較明顯，市區新房樓盤較少，同時新出售的土地樓面價比較高，導致一些購房者進入二手房市場

2、，二手房成交量價格大漲。2015年福州二手房市場概況2015年福州二手房市場“量價齊升”，一掃2014年的低迷行情。2015年第一季度二手住宅成交5001套，二季度6562套，三季度7261套，成交量逐步上升，足見2015年福州二手房市場火爆行情。相對應的，2015年二手房掛牌均價也呈現穩步上漲趨勢，1-6個月價格小幅上漲，價格突破14000元/平米，隨后7-9個月掛牌均價小幅調整，10月份之后掛牌均價大幅走高，特別是11月和12月幅度比較大，主要是年末效應比較明顯，市區新房樓盤較少，同時新出售的土地樓面價比較高，導致一些購房者進入二手房市場，二手房成交量價格大漲。2015年福州二手房市場最受

3、關注的是學區房，學區房的價格用 “飆漲”形容不過分，因為相對于二手房價格的溫和上漲，福州學區房價格漲幅驚人，比如鼓二小、二附小、福州實驗小學的學區房，去年均價在2萬元/平方米左右，目前小面積房已突破3萬元/平方米，大面積的也要2.4萬2.5萬元/平方米；錢塘小學、溫泉小學的學區房也由去年的1.8萬元/平方米漲到2.4萬2.5萬元/平方米，漲幅已經接近40%50%。2015年福州二手房市場最具升值潛力的是地鐵房，隨著地鐵一號線南段的試運行以及過江段的成功貫通，福州在不久的將來將進入地鐵時代。同時還有多條地鐵線路也已經開始進入施工階段，未來福州的地鐵網絡就將建立起來，這些都深刻地改變福州人出行的方

4、式，同時也改變地鐵站點周邊房價的趨勢，有些小區會因為地鐵的開通，身價猛增，可見未來如果你要想投資房產，小區周邊有沒有地鐵將是一個重要的考量因素。一、2015年福州二手房市場整體運行狀況1、2015年福州二手房搜索概況及均價 1.12015年福州各區縣中最受網友關注的是鼓樓區，被搜索比例占30.72%。 【數據來源：房天下福州二手房數據中心】據房天下福州二手房數據中心統計，2015年區縣搜索排名前三的依舊是傳統熱門區域，鼓樓、倉山、晉安，搜索占比分別為30.72%、22.86%、18.21%。閩侯因為有大量樓盤庫存，同時臨近福州，價格適中，成為市場搜索熱門，可見購房者想在閩侯置業熱情比較高。 1

5、.2 2015年五四北、金山大道、浦上大道為福州市二手房商圈搜索TOP10前三甲。【數據來源：房天下福州二手房數據中心】據房天下福州二手房數據中心數據顯示，2015年福州市二手房市場最受關注的商圈前三甲為五四北、金山大道和浦上大道，三大商圈都不在福州市中心，但都因為地理位置優越、適合居住、價格適中獲得購房者青睞，溫泉公園、華林路、茶亭、銅盤路和西湖等也是備受網友關注的商圈。1.3 2015年福州市二手住宅樓盤搜索排名，中庚城位居榜首，延續2014年熱度?！緮祿碓矗悍刻煜赂Ｖ荻址繑祿行摹繐刻煜赂Ｖ荻址繑祿行臄祿@示，2015年福州市二手住宅樓盤中，倉山區的中庚城、倉山區的公園道1號三

6、期和鼓樓的大儒世家歸壹墅.綠園位居前三。從上表中不難發現，進入TOP10的樓盤中，倉山區的樓盤是占比最多的，達到了6個樓盤，跟2014年一樣，倉山區樓盤一直都是購房者置業熱土。1.4 2015年50-80萬元的二手房搜索量占比最高，為17.92%。【數據來源：房天下福州二手房數據中心】房天下福州二手房數據中心數據顯示，2015年50-80萬元的二手房最受網友關注，搜索比例達17.92%，其次為80-100萬元的二手房，搜索比例占13.62%。100-120萬二手房搜索比例為10.7%，位居第三。1.5 四成網友關注3居室【數據來源：房天下福州二手房數據中心】根據房天下福州二手房數據中心數據顯示

7、，福州市2015年網友搜索3居室的比例高達39.51%，其次為2居，搜索比例占31.84%。4居搜索量比例也相對較高。由此可見，福州購房者主要還是以剛需購房和改善型購房為主，隨著“全面二孩”的啟動，4居室未來可能會逆勢而上。1.6 70-90平米中等戶型二手房搜索量最高，搜索量占比17.70%【數據來源：房天下福州二手房數據中心】根據房天下福州二手房數據中心數據統計，2015年福州市70-90平米的二手房搜索占比最高，為17.70%，與2014年相比有一定的上漲，說明購房者比較喜歡三居、小三居一類的住房，同時也說明購房市場主要是以剛需為主；90-110平米的二手房搜索占比為16.16%，位居第

8、二；50-70平米的二手房搜索占比為13.87%，位居第三。1.7 2015年二手房掛牌價格情況【數據來源：房天下福州二手房數據中心】2015年二手房掛牌均價呈現穩步上漲趨勢，1-6個月價格小幅上漲，價格突破14000元/平米，隨后7-9個月掛牌均價小幅調整，10月份之后掛牌均價大幅走高，特別是11月和12月幅度比較大，主要是年末效應比較明顯，加上市區新房樓盤較少，同時新出售的土地樓面價比較高，導致一些購房者進入二手房市場，二手房成交量大增，目前二手房成交量已經與新房持平，未來二手房市場容量將會超越新房容量。1.8 2015年學區房關注度分析 由于教育資源的分布不平衡以及中國父母對子女教育的高

9、度重視，學區房價格一直都很堅挺。2015年福州學區房價格可以用“狂飆”來形容，一些熱門學校的學區房價格已經上漲至3萬元/平米。雖然有一定的炒作因素，但是學區房因為過于緊缺，導致僧多粥少，2016年的學區房價格還將延續堅挺。2015年福州小學搜索排行榜TOP10出爐，倉山和鼓樓的學校備受追捧，倉山區學校受關注主要是因為置業人數眾多，鼓樓區學校受關注主要是因為名校很多，資源豐富。1.9 2015年地鐵一號線站點關注排行 福州人民對地鐵一號線給予厚望，希望能夠改善城市交通，方便生活。但是地鐵一號線改變的不止是城市的交通，也改變地鐵站點周邊的房價，往往地鐵站點周邊商業價值比較高，導致該處房價增長。通過

10、統計2015年福州地鐵一號線沿線各站點的關注度排行，可以發現初始站點總是能夠得到很多關注，還有一些商業中心站點，比如東街口也比較受關注，主要是能夠方便人民購物。 二、2015年福州主城區二手房搜索及均價2.1 搜索量TOP10樓盤及掛牌價情況鼓樓區【數據來源：房天下福州二手房數據中心】倉山區【數據來源：房天下福州二手房數據中心】晉安區【數據來源：房天下福州二手房數據中心】馬尾區【數據來源：房天下福州二手房數據中心】閩侯縣【數據來源：房天下福州二手房數據中心】臺江區【數據來源：房天下福州二手房數據中心】長樂市【數據來源：房天下福州二手房數據中心】平潭縣【數據來源：房天下福州二手房數據中心】福清市

11、【數據來源：房天下福州二手房數據中心】連江縣【數據來源：房天下福州二手房數據中心】2.2 2015年福州主城區各區縣二手房掛牌價格走勢鼓樓區倉山區 晉安區馬尾區閩侯縣臺江區長樂市福清市三、2015年樓市熱點新聞盤點2015年1月1日 國內47個限購城市已有42個叫停限購令2014年，中國房地產市場步入調整期，告別過去高速增長的“黃金時代”。面對房市下行壓力，47個限購城市中已有42個陸續取消限購(北京、上海、廣州、深圳和三亞除外)。2015年2月5日 時隔三十余月 央行于2月4日再次宣布降準時隔三十余月，央行于2月4日再次宣布降準，金融機構人民幣存款準備金率自今日（2月5日）起下調0.5個百分

12、點?；诮肽陙怼?30”房貸新政、降息等貨幣政策對樓市提振作用已現，不少業內人士認為，此番央行降準將有助于房地產市場的進一步回暖升溫。從此開啟了2015年央行多次降息降準： 3月1日央行降息0.25個百分點；4月20日央行降準1個百分點；5月11日央行降息0.25百分點；6月28日央行降息0.25個百分點，定向降準0.5個百分點；8月26日降息0.25個百分點，降準0.25個百分點；10月24日央行降準0.5個百分點，降息0.25個百分點。2015年3月17日 不動產登記暫行條例3月1日施行不動產登記暫行條例3月日起施行，在國家層面不動產登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已

13、全面鋪開。不動產登記薄證樣式不動產權證書、不動產登記證明正式啟用。3月26日，不動產登記137細則草案公布。今后包括集體土地、房屋建筑所有權等在內的十類不動產將進行統一登記。2015年3月20日首改房等認定標準放寬 “閩七條”開始施行為貫徹落實國務院關于穩定住房消費的要求，支持居民購買首套房、首改房等剛需住房需求，促進我省房地產市場平穩健康發展，經研究，在我省關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見（閩八條）基礎上，現就穩定住房消費支持剛性住房需求提出如下意見：一、放寬首套房首改房認定標準；二、加大使用住房公積金購房支持力度；三、加強住房金融服務；四、推進房屋征收貨幣化安置補償款購買存量商品房

14、；五、著力打通商品房與保障性住房轉換通道；六、試行推出共有產權住房；七、提升住宅小區基本公共服務水平。2015年3月30日3.30新政 橫空出世利好樓市2015年3月30日下午4點58分，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布關于個人住房貸款政策有關問題的通知，將二套房最低首付比例調整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務總局又聯合發布消息，稱從3月31日起，個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。2015年4月18日 “榕五條”購房新政出臺福州市政府辦公廳日前出臺關于穩定住房消費支持剛性住房需求的實

15、施意見，4月18日起施行。政策一：首套房首改房認定標準放寬；政策二：第二次申請公積金貸款首付降至30%；政策三：貸款協議簽訂45天內銀行要放款；政策四：用補償款買城區一手房可獲獎勵；政策五：開展共有產權住房試點。 2015年5月28日 房地產業轉型抗風險 房企合作開發成“潮流”近年來房地產業面臨轉型，合作開發項目已成“潮流”，逐漸成為了行業大趨勢，這種由雙方共擔風險的合作形式越來越受歡迎。而對于房企合作開發的“潮流”，有一種情況是經驗充足與不足的雙方進行合作以規避風險；還有的情況是可能雙方都面臨轉型的問題，一拍即合。房企合作開發項目是自然而然形成的一種趨勢，合作開發可以提升抗風險能力，提高項目

16、的可信度和性價比。2015年6月18日 福建樓市新規：本月起福建房企可申請“商改住”福建此次發布的新政被業內視為力度最大的部分是：允許住房套型結構調整或房地產項目轉型。福州日報上述報道顯示，根據通知，各市、縣（區）要根據本地房地產市場實際情況，允許房地產企業適應市場變化，按以下不同情況，作出住房套型結構調整或房地產項目轉型。2015年7月3日國家稅務局：贈與不動產免稅不再交公證材料7月3日 ，國家稅務總局公布了“關于簡化個人無償贈與不動產土地使用權免征營業稅手續的公告”指出，為減輕納稅人負擔，決定不再要求相關人員提交贈與公證材料。2015年8月27日 樓市“限外令”取消 中國允許境外個人在國內

17、購房據商務部，中國取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。2015年9月01日 公積金購二套房首付比例由30%降至20%住建部、財政部、央行聯合發布通知，調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房并已結清購房貸款的，購買二套房最低首付款比例降至20%，新規從今天起執行。這次調整公積金政策，是繼“3.31新政”二套房首付款降到30%后，時隔5個月，二套房首付再度下調。2015年9月17日 福清政府安排4000萬購房補貼2015年9月17日起至2016年3月31日期間，新購買商品房

18、為個人首套房或首改房，購買戶型在144平方以內（含）的，市財政按100元每平方米予以補貼；購買戶型在144平方上的，對144平方米部分予以100元每平方米補貼，超過部分按75元每平方米補貼。（備注：此次市財政安排購房補貼款項共計4000萬元，先購先得，上述補貼發放完后，其它購房人不再享受財政購房補貼。） 2015年9月28日 央行新政提振住房消費 非限購城市首套房首付降至25% 央行、銀監會9月30日發布中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知。規定：一、在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。二、人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。 2015年10月16日 閩侯縣出購房補貼 一套房最高補貼3萬根據閩侯縣人民政府關于實施購買新建商品住房財政補貼優惠政策的通知，購買戶型在60以內的，每套給予1萬元財政補貼；購買戶型在60-100的，每套給予2萬元財政補貼；購買戶型在100-144的，每套給予3萬元財政補貼；購買戶