1、陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案毋庸置疑，陽光半島項目（以下稱本項目）的核心價值是海的價值。相信，這也是被所有客戶認可的。據銷售現場反映，本項目目前的銷售均價也是能夠被客戶接受的，至少陽江之外的周邊城市的投資客是能接受的。然而，在美麗的海岸邊，對于價格并不高的本項目，銷售卻受阻。原因何在？對于投資性物業，客戶是否投資，取決于：其一，客戶其本身的投資欲望；其二，投資物業的升值前景；其三，投資物業的經營信心。陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案因此，本項目所要解決的問題是如何將項目的核心價值提煉，并如何將項目的核心價值提煉，并讓客戶心領神會的接受讓客戶

2、心領神會的接受如何建造合理的經營規劃，并讓如何建造合理的經營規劃，并讓客戶接受，提升投資信心客戶接受，提升投資信心如何向客戶煽情的講述項目的美如何向客戶煽情的講述項目的美好未來，點燃客戶的投資欲望好未來，點燃客戶的投資欲望對價值本身的認識和注意感性的激發的欲望理性的選擇過程陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案一、項目核心價值提煉及營銷主題三、項目形象包裝二、項目經營規劃四、項目營銷推廣節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案一、項目核心價值提煉及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目的資源：臨海臨海 靠山靠山 這是一項具有顛覆任何理由的資源優勢，是無可匹敵的一、項目核心價值提煉

3、及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案海的價值稀缺環境優美生態物以稀為貴物以美為優物以性為樂海是優質的、養性的、價高的海在今天可以輕松擁有，在明天是用金錢都很難獲得的擁有海的可能每天都在遞減，擁用海的代價每天卻在遞增海的天性給了我們投資的能量海的天性給了我們投資的能量一、項目核心價值提煉及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案海陵島，大角灣海的價值挖掘政府給予的評價：廣東唯一的國家廣東唯一的國家AAAA海邊旅游區海邊旅游區旅游者給予評價： 大角灣的海是廣東最美的海大角灣的海是廣東最美的海歷史賦于的內涵：大角灣的海是最有文化的海大角灣的海是最有文化的海 。“南海一號”出水，水晶

4、宮博物館即將開館，中國的水上絲綢之路，即將吸引大批游客的目光時代賦于的機會：大角灣的海是最具投資時機的海。大角灣的海是最具投資時機的海。已經通過的規劃設施正在建設，建成后的大角灣會更美、旅游資源更豐富、游客成倍增長，屆時土地資源更緊缺，房價數倍提升。現在的海陵島房產，短期內便可成為黃金屋。大角灣的土地價值是稀缺的，不可再生的，是一天比一天貴的，是過時就沒有的。一、項目核心價值提煉及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案總結性口號海的天性給了投資的能量海的天性給了投資的能量陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目自身價值：唯一、高尚唯一、高尚項目具有海陵島標桿意義陽光半島國際酒店公寓項

5、目營銷策略建議案海邊酒店公寓的價值度假功能經營功能珍藏功能是良性資產是商業資產是珍藏資產因為海、公寓便可成為賺錢機器因為海、公寓便可成為賺錢機器因為海、公寓便可成為心靈的后花園因為海、公寓便可成為心靈的后花園因為海、公寓便可成為稀世珍品因為海、公寓便可成為稀世珍品一、項目核心價值提煉及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案海陵島目前唯一的五星級酒店公寓海陵島目前唯一的五星級酒店公寓海陵島目前最高的建筑（可觀海陵島全景）海陵島目前最高的建筑（可觀海陵島全景）戶戶都有山海景公寓戶戶都有山海景公寓海陵島唯一具有旅游景點的建筑海陵島唯一具有旅游景點的建筑海陵島最佳海岸位置的建筑海陵島最佳海岸位

6、置的建筑可同時看山、看海、看海陵島全景的建筑可同時看山、看海、看海陵島全景的建筑可同時看日出、日中、日落、月夜四中海色的建筑可同時看日出、日中、日落、月夜四中海色的建筑 海陵島最早開發的旅游地產項目海陵島最早開發的旅游地產項目陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目價值關鍵詞唯一具有旅游景點唯一具有旅游景點戶戶有景戶戶有景最佳位置最佳位置最高建筑最高建筑最多景致最多景致最早開發最早開發將來不能超越將來不能超越標志性標志性唯一五星唯一五星起點低，升值能力最強，買進最合算起點低，升值能力最強，買進最合算經營空白，經營能力強經營空白，經營能力強品質高，性價比高品質高，性價比高均好，可選擇性強均好，

7、可選擇性強賣點多，經營價值高賣點多，經營價值高陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案總結性口號海陵風水至高點海陵風水至高點 賺錢賺景賺心情賺錢賺景賺心情陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目投資價值：升值、增值升值、增值投資就是為了賺錢，房地產項目的投資方式，第一是物業升值賺物業升值賺錢錢，第二是商業經營賺錢商業經營賺錢陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案物物業業升升值值能能力力海陵島正處在剛開發時期，地價一定能翻倍增長有海的地方，土地就能升值最好的海岸位置是增值最快的地方南海一號的文化價值力促升值大量地產商的涌入為升值推波助瀾政府大力投資的地方，就是升值最快的地方陽光半島國際酒店公寓項

8、目營銷策略建議案項目物業升值能力的關鍵詞升值速度：升值速度：第一個項目，最快速度第一個項目，最快速度升值保證：升值保證：政府、開發商、旅游者的財富匯聚政府、開發商、旅游者的財富匯聚升值空間：升值空間：起步階段，門檻低，空間寬起步階段，門檻低，空間寬陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項項目目經經營營回回報報每年每年300萬游客，并且以每年增長萬游客，并且以每年增長30%的迅的迅速遞增中速遞增中科學預計年營業收入一億元保證回報無憂科學預計年營業收入一億元保證回報無憂15年每年年每年8%，12年無需打理便可通過經營年無需打理便可通過經營賺回一套房。賺回一套房。比任何投資都穩定比任何投資都穩定無需

9、打理，無需其它額外投資無需打理，無需其它額外投資只用付首期，回報付月供還有剩余只用付首期，回報付月供還有剩余陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案投投資資風風險險保保證證發展商保留發展商保留50%產權，多數風險由發產權，多數風險由發展商承擔，小業主風險幾乎為零展商承擔，小業主風險幾乎為零發展商回購計劃，保證零風險發展商回購計劃，保證零風險回購價格回購價格=(首次成交價格首次成交價格-業主未付款業主未付款)*(1+0.02*年限年限)業主歷年實收租金總額業主歷年實收租金總額購買業主在購買購買業主在購買3年以后，年以后，15年反租期內可選擇要求發展商無條件回購房屋年反租期內可選擇要求發展商無條件回

10、購房屋n3年時間項目經營基本成熟，客戶要求回購的可能性較小，我們只是做一個經營承諾，以提升其投資信心；n3年時間海陵島開發已成熟，地價必將翻升，房價成倍增長，發展商回購房屋將無任何風險；n回購時收回每年8的反租回報，并給予業主每年2的利率回報，雙方損失均較小。陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案總結性口號09年投資法則年投資法則 多、快、好、穩多、快、好、穩陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目經營價值：唯一，五星，產權式唯一，五星，產權式經營價值重點突顯在二個方面，第一，項目自己；第二，客源陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案二、項目經營規劃莞深經營調查目前，東莞、深圳酒店式公寓的營

11、銷方式主要有三種： 1、酒店式公寓的付款方式基本與普通住宅的方式一致酒店式公寓的付款方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，30年按揭，部分為首付30%，20年按揭。2、東莞地區酒店式公寓一般實行返租，部分甚至強制性返租、東莞地區酒店式公寓一般實行返租，部分甚至強制性返租與普通住宅一樣，公寓式酒店也是按照投資方式進行銷售，購買后即簽9-10年租賃合同，由開發商酒店管理公司經營。每年按78%的回報收益。合同期滿后，或租或住由業主自定。3、陽光半島項目基本屬于第三種經營模式，即，強制反租，統一經營，統一管理陽光半島項目基本屬于第三種經營模式，即，強制反租，統一經營，統一管理陽光半島國際

12、酒店公寓項目營銷策略建議案度假式五星級度假式五星級各種配套：商務會議設施，特色餐飲設施，各種配套：商務會議設施，特色餐飲設施，水療水療SPA、康體會所等休閑娛樂設施配套、康體會所等休閑娛樂設施配套為一體。為一體。 景觀點：觀景臺景觀點：觀景臺東方酒店顧問經營東方酒店顧問經營高標準管理機構高標準管理機構專業的服務培訓機構專業的服務培訓機構15年經營計劃年經營計劃發展商保留發展商保留50%產權的產權式產權的產權式硬 件軟 件模式反租反租15年后的保證年后的保證陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案“海上絲綢博物館海上絲綢博物館”逐步開放帶動的宣傳會議，考察，科研，觀光客源；逐步開放帶動的宣傳會議，

13、考察，科研，觀光客源；商務會議商務會議/獎勵旅游活動客源。獎勵旅游活動客源。 不斷增長的度假旅游觀光客源。不斷增長的度假旅游觀光客源。周末，假期、暑假帶動的親子旅行團，自駕車游客源。周末，假期、暑假帶動的親子旅行團，自駕車游客源。中國西南部（云貴川等）及北方的避寒旅游觀光客源中國西南部（云貴川等）及北方的避寒旅游觀光客源陽江市及海陵區的富裕居民，商家等的休閑、娛樂，餐飲客源。陽江市及海陵區的富裕居民，商家等的休閑、娛樂，餐飲客源。海陵區未來開發帶動的商務長租客戶。海陵區未來開發帶動的商務長租客戶。自架游聯絡點自架游聯絡點垂釣聯絡點垂釣聯絡點攝影聯絡點攝影聯絡點政府工作會議點政府工作會議點商務度

14、假點商務度假點高檔旅游團結洽點高檔旅游團結洽點客客 源源渠渠 道道陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案對于投資者來說，經營良好才是他們最大的投資信心。因此，建議本案在營銷過程中要完成有關經營的如下規劃：二、項目經營規劃經營信心陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案二、項目經營規劃15年后的經營保證 15年反租期滿后，只要業主無異議，則可與酒店公司按條件續年反租期滿后，只要業主無異議，則可與酒店公司按條件續簽租賃協議。直至產權期滿。簽租賃協議。直至產權期滿。租賃期內酒店客房的重新裝修，設施、設備更新將由酒店負責。租賃期內酒店客房的重新裝修，設施、設備更新將由酒店負責。1、此項條件解決了反租期滿

15、后，由于產權分割而導致小業主無法經營的可能。2、此條件與回購條件合成，客戶購買公寓后，既可長期持有，又可應急套現。也可保證公寓的維修、維護等。陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案總結性口號海邊經營至高點，不五星不經營海邊經營至高點，不五星不經營陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目主題：海岸邊的榮耀海岸邊的榮耀本項目推廣時間并不長，不宜將原有推廣完全拋棄；海岸邊的榮耀基本能代表項目特征，即稀世、增值、珍品；但是本項目是投資性公寓，海岸邊的榮耀需要投資性推廣主題的支撐但是本項目是投資性公寓，海岸邊的榮耀需要投資性推廣主題的支撐。一、項目核心價值提煉及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略

16、建議案海的天性給了投資的能量海的天性給了投資的能量09年投資至高點年投資至高點 多、快、好、穩多、快、好、穩海邊經營至高點，不五星不經營海邊經營至高點，不五星不經營海陵風水至高點海陵風水至高點 賺錢賺景賺心情賺錢賺景賺心情疊加陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案推廣主題：半島海景半島海景 半島半島“錢錢”景景一、項目核心價值提煉及營銷主題因此，建議本項目的推廣主題語為：在推廣上為了突出大角灣海的特征可增加一句起解釋作用的副題： 投資廣東最美的海岸公寓投資廣東最美的海岸公寓陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案 半島海景半島海景海之美海之文化海之心情廣東四大海島之一2.5公里海岸線原生態，無污

17、染海岸國家4A海邊旅游區全國十大漁港之一、廣東魚倉南海一號 歷史標本海上絲綢之路博物館 廣東省最大文化投資項目宋太傅張世杰廟址和陵墓古炮臺、鎮海亭、北帝廟、靈谷廟、觀音巖、新石器文化遺址等海景土地的稀缺保證升值旅游開發的完善帶動升值15年超值回購坐享升值洋房價格酒店經營力促升值一、項目核心價值提煉及營銷主題陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案半島錢景大手筆大錢景大資源大錢景大規劃大錢景“大海”帶來的景觀資源旅游帶來的公寓經營客源發達的交通帶來的商務休閑資源公寓10年經營計劃一年10天的免費度假投資僅需8萬元起15年反租，年回報85年后可回購計劃海陵島大規劃，成為全國少有的海景和文化結合的旅游

18、區大規劃決定未來土地快速升值本項目位于規劃中的枋心景區重要的是規劃項目已經是在建設中一、項目核心價值提煉及營銷主題說清規劃給區域帶來的好處、說清規劃給區域帶來的好處、規劃中項目地位、規劃實施規劃中項目地位、規劃實施給項目帶來的好處給項目帶來的好處擺事實、算實帳、煽心情擺事實、算實帳、煽心情陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案一、項目核心價值提煉及營銷主題“一半海景 一半錢景”，其廣告語延展09年地產投資法則：不到海邊不投資不到海邊不投資離海越近，賺錢機會越大離海越近，賺錢機會越大“下海下海”淘金有風浪淘金有風浪 靠岸養錢無風險靠岸養錢無風險海陵風水至高點海陵風水至高點 賺錢賺景賺心情賺錢賺景

19、賺心情陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案XX億政府投入，億政府投入， 酒店公寓升值無可厚非酒店公寓升值無可厚非可回購計劃可回購計劃 風險為零無可擔憂風險為零無可擔憂15年年8租約租約 回報穩定無可比擬回報穩定無可比擬發展商保留發展商保留50產權，保證財產優質使用產權，保證財產優質使用XXX客流客流 經營價值無可估量經營價值無可估量東方賓館顧問經營，五星理財管家東方賓館顧問經營，五星理財管家陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案二、項目經營規劃陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案“一半海景 一半錢景”，其經營廣告語延展XX億政府投入，億政府投入， 酒店公寓升值無可厚非酒店公寓升值無可厚非可

20、回購計劃可回購計劃 風險為零無可擔憂風險為零無可擔憂15年年8租約租約 回報穩定無可比擬回報穩定無可比擬發展商保留發展商保留50產權，保證財產優質使用產權，保證財產優質使用XXX客流客流 經營價值無可估量經營價值無可估量東方賓館顧問經營，五星理財管家東方賓館顧問經營，五星理財管家陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案三、項目形象包裝陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案三、項目形象包裝山水日出山水日出藍藍海海晴晴空空產品分區域命名包裝，讓房子賦于情感故事如果有可能，可以給各類房型都編注一個神話故事，房子是海邊的房子，更是有故事的房子。碧海金輝碧海金輝海海陵陵煙煙云云陽光半島國際酒店公寓項目營銷

21、策略建議案導示系統路標指示從沿海高速出口到進入項目設立路標指示從陽江舊城區進入項目設立沿路路標指示形象導示從進入海陵島的入口設立形象標示項目周邊道路設立導示形象宣傳包裝銷售中心門口裝飾圍墻廣告更換投資性廣告三、項目形象包裝陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案銷售信息輸出樓體巨幅，以銷售主題廣告為主樓體LED制作銷售電話號碼樓體工程進度廣告發布銷售部內銷售氣氛包裝銷控投資利好展板、投資回報圖未來經營規劃內容三、項目形象包裝陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案

22、短期內放大知名度建立渠道營銷架構建立信息渠道不斷傳遞銷售信息，不斷傳遞投資誘惑信息銷售事件，促成購買四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案尋找一個點短期內放大知名度放大知名度的理由：便于陽江以外的投資客能夠關注項目，得到投資的信息選擇事件點的原則： 1、這個點一定要有新聞價值 2、這個點一定能吸引投資者的關注 3、這個點一定能夠迅速流傳開來 4、這個點一定是在博物館開館之前策劃事件案例： 廣州人團購陽江陽光半島國際公寓 09年也能天價拍賣房產（09年地產投資信心論壇） 陽江陽光半島國際公寓XXX萬競買經營權四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷

23、策略建議案建立渠道營銷架構高檔旅游團合作（含自駕游）外圍銷售人員，中介公司吸客組織商會團體陽江游陽江本地客拓展（廣告、事件）各地項目分展場拓展網絡看樓團四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案建立信息渠道珠三角報紙新聞媒體輸出珠三角各地電視樓市雜志珠三角短信息輸出平臺珠三角網絡新聞平臺珠三角各渠道雜志廣告軟性硬性現場氛圍廣告包裝階段性廣告發布四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案銷售事件策劃原則：以制造銷售現場銷售緊張為原則策劃案例： 階段性策略性提價 階段性銷售控制 客戶策略性競爭購買 階段性優惠促銷策略 適當的允許現場銷售炒作四、項

24、目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案3月4月5月6月7月8月9月10月12月11月拓展渠道儲客強勢推廣期持續推廣期促銷推廣期收尾期建立渠道、拓展客戶制造銷售熱潮，完成40%的銷售持續銷售，完成60%的銷售持續銷售，完成80%的銷售收尾投資折頁現場包裝網絡營銷體系分散組織客戶看樓；新聞性廣告推廣短信廣告推廣網絡廣告推廣其它渠道廣告事件營銷集中的客戶簽約集中帶客上門陽江本地各類廣告集中投放短信廣告推廣網絡廣告推廣商會團體廣告推廣旅游團隊推廣現場頻繁小活動，制造現場看點；項目工程信息發布階段性價格調整戶外廣告陽江本地持續的少量電視廣告短信廣告推廣網絡廣告推廣工程完工信息或開

25、業信息等節日性大型活動促銷信息發布團體商會等渠道廣告短信廣告推廣網絡廣告推廣四、項目營銷推廣策略及營銷節奏陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案四、項目營銷推廣策略及營銷節奏營營銷銷物物料料準準備備樓書樓書 （已有）（已有）投資折頁投資折頁電子電子PPT演示樓書演示樓書閘坡閱讀手冊閘坡閱讀手冊紀念小禮品（突出項目特征的閘坡旅游紀念品）紀念小禮品（突出項目特征的閘坡旅游紀念品）網站建設網站建設陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案封面形象篇項目折頁思路一主題：半島海景，半島錢景主題：半島海景，半島錢景設計要求：高檔、國際感、大氣，體現海中有商機高檔、國際感、大氣，體現海中有商機 煽情的畫面給予足

26、夠的投資美感；煽情的畫面給予足夠的投資美感； 讓讀者對項目有怦然心動的感覺。讓讀者對項目有怦然心動的感覺。細文內容：海的簡介和項目簡介（文字要少要精）海的簡介和項目簡介（文字要少要精）陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案全國房價理性回跌的形式下，海景房以其稀確資源、獨 特的 環境，結合“5+2”自助型度假生活方式普遍，海景房成了旅游地產中的主力銷售焦點。其價格逆流而上，不斷飆升。(結合圖表顯示)項目折頁思路二房勢篇：主題：不到海邊不投資不到海邊不投資理論：范例：范例：海南地產近年突起海南地產近年突起 度假式酒店旅游地產的興起度假式酒店旅游地產的興起突出內容：擁有海的可能在遞減，擁用海的代價在

27、遞增。擁有海的可能在遞減，擁用海的代價在遞增。 海邊物業充滿無限投資能量海邊物業充滿無限投資能量陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案項目折頁思路三規劃篇主題：不到閘坡不投資不到閘坡不投資突出內容：政府大規劃，閘坡未來充滿無限“錢”景 南海一號使閘坡的品牌影響力無限放大 閘坡旅游資源項項目目篇篇主題：海陵風水至高點，賺錢賺景賺心情海陵風水至高點，賺錢賺景賺心情 度假式五星級酒店公寓度假式五星級酒店公寓突出內容：五星國際酒店公寓建筑五星國際酒店公寓建筑 離海僅十尺，一面觀山，三面環海離海僅十尺，一面觀山，三面環海 戶戶有故事，間間有名堂，觀山臨海，聽濤賞月。戶戶有故事，間間有名堂，觀山臨海，聽濤賞月。 是值得珍藏的房子是值得珍藏的房子陽光半島國際酒店公寓項目營銷策略建議案主題：“下海下海”淘金淘金 靠靠“海海”養錢養錢 陽光半島加減乘投資攻略陽光半島加減乘投資攻略事物快速增值的方法就是自身優勢不斷增加