1、l 附件一：具體工作大綱項目營銷工作內(nèi)容（總表）XXX對以下各項工作進行總體的統(tǒng)籌和執(zhí)行。工作范圍序號具體事項負責(zé)方（指派具體跟進人）開始時間完成時間目標考核及說明 （完成未完成×）市場策劃1項目市場監(jiān)控XX2項目市場定位（主題、客戶、價格）XX3整合營銷推廣方案X4項目銷售策略XX軟件包裝工作售樓中心1銷售中心裝修施工單位選擇確定XXXX協(xié)助售樓部裝修、裝飾方案裝修公司XX提供建議內(nèi)部裝飾方案的執(zhí)行甲方裝修公司XX提供建議辦公家私的購買、布置甲方裝修公司XX協(xié)助模型制作公司的確定甲方XX協(xié)助模型制作方案的確定（大、小）XX模型制作模型公司XX協(xié)助2現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝方案的制定廣告公司

2、XX現(xiàn)場廣告設(shè)計、制作廣告公司XX監(jiān)督標識制作方案的擬訂廣告公司XX提供建議標識制作廣告公司XX監(jiān)督圍墻的設(shè)計、制作廣告公司XX提供建議與樣板區(qū)及樣板房的通道路線確定及施工處理甲方/XX燈光及環(huán)境系統(tǒng)安裝專業(yè)公司廣告圍板安裝廣告公司XX監(jiān)督POP、橫幅、刀旗等安置廣告公司XX監(jiān)督樣板房1樣板房樣板房施工單位的選定甲方樣板房設(shè)計方案 裝修公司XX提供建議樣板房內(nèi)部裝飾的方案裝修公司XX提供建議樣板房裝修施工裝修公司樣板房飾品購置甲方裝修公司XX協(xié)助樣板方裝飾布置甲方裝修公司XX協(xié)助2工地包裝處理工地圍墻包裝處理廣告公司XX協(xié)助樣板區(qū)與施工工地的圍板安置廣告公司XX監(jiān)督安全標識系統(tǒng)安置甲方推廣工作

3、1確定相關(guān)合作公司確定廣告推廣公司甲方/XX確定平面設(shè)計及制作公司甲方/XX確定電視廣告制作公司甲方/XX2提交廣告推廣計劃書廣告推廣定位廣告公司XX階段性廣告推廣計劃廣告公司XX媒體炒作及發(fā)布計劃廣告公司XX廣告推廣預(yù)算廣告公司XX廣告推廣策略的確定廣告公司XX項目VI設(shè)計及應(yīng)用計劃廣告公司XX3提交設(shè)計方案項目LOGO設(shè)計方案優(yōu)化廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行項目VI設(shè)計及應(yīng)用方案廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行網(wǎng)站設(shè)計方案廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行戶外廣告設(shè)計方案廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行車身廣告設(shè)計方案廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行開盤系列報紙平面廣告設(shè)計方案廣告公司XX提供建議

4、、監(jiān)督執(zhí)行報紙軟文方案廣告公司XX協(xié)助電視廣告創(chuàng)意腳本及拍攝制作廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行電臺廣告創(chuàng)意及制作廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行雜志廣告設(shè)計廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行單張及折頁設(shè)計廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行樓書設(shè)計（含媒體樓書）廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行手提袋設(shè)計廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行展板設(shè)計廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行其它設(shè)計內(nèi)容廣告公司XX提供建議、監(jiān)督執(zhí)行報紙廣告發(fā)布甲方廣告公司XX協(xié)助媒體樓書發(fā)布甲方/媒體XX協(xié)助電視廣告發(fā)布甲方廣告公司XX協(xié)助新聞通稿發(fā)布甲方/媒體XX協(xié)助電臺廣告發(fā)布甲方/媒體XX協(xié)助4其它造勢與開盤活動策劃實施活動主題策劃方案X

5、X活動執(zhí)行安排甲方/XX根據(jù)方案確定活動場地安排及布置甲方/XX根據(jù)方案確定活動現(xiàn)場人員組織與安排甲方/XX根據(jù)方案確定活動物料準備甲方/XX根據(jù)方案確定銷售工作1銷售中心布置及物料準備銷售中心物料配置方案XXXX協(xié)助電腦、電話、打印機、復(fù)印機等辦公設(shè)施購買甲方XX協(xié)助激光筆、計算器、文件夾等辦公物品購買（詳細見附件2）甲方XX協(xié)助液晶電視、投影、DVD、音響等電器購買甲方XX協(xié)助垃圾桶、飲水機、雨傘架等日常用品的購買甲方XX協(xié)助內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)建立甲方XX協(xié)助購買銷售管理軟件并安裝甲方/XX無線對講機、大聲器、現(xiàn)場音樂碟片甲方/XX小禮品購買（結(jié)合活動）甲方/XX銀行按揭申辦、公證申請、指定律師

6、行甲方銀行按揭處、公證處、律師、及財務(wù)處的現(xiàn)場場地安排甲方/XX銷售人員服裝、名片制作甲方XX協(xié)助保安人員服裝購買甲方XX協(xié)助噴繪銷控板及帖紙廣告公司XX協(xié)助2樣板區(qū)布置及物料準備樣板區(qū)布置方案（路牌、指示牌、傘、畫布的位置確定）XX指示牌、圍欄甲方/XX飲水機、鞋套、門口座椅等甲方/XX3現(xiàn)場銷售資料準備預(yù)售許可證等五證原件及復(fù)印件甲方標準合同（含樣本）XX內(nèi)部認購須知XX內(nèi)部認購排號卡、排號邀請卡XX內(nèi)部認購卡（VIP卡）XX價格表甲方/XX付款方式一覽表、收費明細表甲方/XX認購須知、按揭須知、按揭利率XX認購協(xié)議書甲方/XX相關(guān)表格（計價表、接待客戶統(tǒng)計表、來訪登記表、銷售表、統(tǒng)計周報

7、表、月報表）甲方/XX有關(guān)銷控和銷售的印章、公章甲方樓書、折頁、單張、VCD、戶型單張、交樓標準、雜志、入會表、資料袋、報紙 廣告及制作公司客戶選房用圖（已進行銷控的建筑平面圖）甲方1銷售管理制度制訂XX崗位職責(zé)制度甲方/XXXX提供方案及建議作息制度甲方/XXXX提供方案及建議行為規(guī)范甲方/XXXX提供方案及建議文件管理制度甲方/XXXX提供方案及建議物品管理制度甲方/XXXX提供方案及建議業(yè)績考核制度甲方傭金分配方案甲方XX提供方案及建議銷控管理制度甲方/XXXX提供方案及建議內(nèi)部認購管理流程XX內(nèi)部銷售管理流程XX銷售流程設(shè)計XX客戶推廣與管理制度甲方/XXXX提供方案及建議客戶公關(guān)計劃

8、及回訪制度XX客戶投訴處理管理程序甲方/XX泛銷售人員管理方法XX2銷售管理資料定價方案及底價、預(yù)約價表XX內(nèi)部認購方案的細則和流程XX銷控方案及一期推售單位確定XX銷講資料準備（沙盤、戶型、會所、價格等）甲方/XX培訓(xùn)資料編寫與準備甲方/XXXX提供方案3人員管理現(xiàn)場銷售人員招聘XX人員培訓(xùn)XX說明： 提供建議指對其他合作單位的方案提出口頭或書面建議和意見。 提供協(xié)助指對方案的執(zhí)行提供部分的參與和執(zhí)行。 監(jiān)督指負責(zé)工作的跟進。附件二營銷策劃綱要一 市區(qū)域營銷專題分析1 營銷環(huán)境評估2 本案營銷專題3 廣告戰(zhàn)略4 營銷活動二 項目賣點薈萃及SWOT分析與對策1 項目主要買點薈萃2 項目強、弱勢

9、分析與對策三 項目定位1 發(fā)展商定位2 市場定位區(qū)域定位項目定位形象定位3 客戶定位目標客戶群家庭情況分析目標客戶群特征描述目標客戶群定位目標客戶群細分4 價格定位項目目標利潤可類比項目市場價格定價原則及分類影響價格的因素單價定位總價定位四 項目整合營銷策略1 營銷策略構(gòu)思2 營銷策略原則3 品牌策略4 市場競爭策略5 價格策略項目價格定位策略價格分期策略6 項目視覺識別系統(tǒng)設(shè)計工地環(huán)境包裝設(shè)計建議售樓部包裝建議樣板房包裝建議樓書設(shè)計建議海報、DM單片、戶外看板等設(shè)計策略7 VI策劃方案建議標準色及輔助色的選用LOGO（費用由甲方承擔）標準色、輔助色及LOGO的具體應(yīng)用工作人員服裝車輛8 廣告

10、策略當?shù)貜V告水平剖析當?shù)刂饕襟w分析廣告受眾比例分析總體策略廣告主題廣告活動目的廣告定位9 媒體策略廣告階段及規(guī)模媒介組合廣告安排及規(guī)模費用估計10 入市時機策略內(nèi)部認購時機的確定及安排開放時機的確定及安排正式發(fā)售時機確定及安排11 銷售策略銷售總體思路銷售節(jié)奏的控制分階段推廣策略分階段銷售計劃12 促銷策略13 公關(guān)活動策劃五 營銷管理體系1 營銷導(dǎo)向戰(zhàn)略系統(tǒng)2 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立3 銷售環(huán)節(jié)操作流程銷售進度控制流程銷售業(yè)務(wù)流程管理策略9 銷售團隊的建立首期整合營銷計劃數(shù)據(jù)化營銷銷售督導(dǎo)4 專業(yè)銷售流程制定5 物業(yè)管理營銷6 營銷策略調(diào)整六 項目營銷費用及節(jié)奏安排1 總體營銷費用計劃2

11、 廣告推廣費用計劃3 公關(guān)活動費用計劃4 營銷費用節(jié)奏七 營銷執(zhí)行方案附件三項目策劃顧問工作計劃第一階段 發(fā)展策劃階段一 市場調(diào)研報告編號發(fā)展策劃分項工作工作形式書面成果1供給市場調(diào)研分析包括：n XX市房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究n XX市房地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測n 類比項目和典型項目調(diào)研分析n 區(qū)域競爭態(tài)勢研究分析n 產(chǎn)品專題研究n 城市規(guī)劃研究n 市場競爭力及空白點分析實地調(diào)研，當?shù)赝瓿身椖堪l(fā)展中觀環(huán)境分析2需求市場調(diào)研分析包括：n 消費市場普訪調(diào)研報告n 消費市場深訪調(diào)研報告n 業(yè)內(nèi)人士的交流與溝通實地調(diào)研，當?shù)赝瓿赡繕丝蛻羯疃日{(diào)研報告3項目自身資源審核包括：n 內(nèi)部資源的審核n 外部資源的審核n 地塊的

12、SWOT分析實地調(diào)研，當?shù)赝瓿身椖孔陨碣Y源審核與利用報告4項目感性的發(fā)展戰(zhàn)略定位與甲方研討（當?shù)赝瓿桑?項目規(guī)劃設(shè)計前的工作準備 包括：n 協(xié)助設(shè)計單位的確定n 與發(fā)展商共同完成n 與設(shè)計單位的溝通與輔助工作協(xié)助開發(fā)商確定工作時間：-工作日工作流程：在項目所在地完成基礎(chǔ)調(diào)研后，初步成果方案與當?shù)赝瓿桑谂c甲方研討達成一致后在廣州總部形成正稿。二 項目發(fā)展定位及項目核心理念提純階段編號分項工作工作形式書面成果1項目發(fā)展定位研究包括：n 項目開發(fā)概念的推導(dǎo)幾提煉n 核心理念定位（開發(fā)主題）n 市場定位n 產(chǎn)品定位n 價格方向定位n 客戶方向定位在公布整合資源，完成與甲方研討，達成一致再向下進行。項

13、目發(fā)展定位建議2項目發(fā)展的開發(fā)模型（核心理念）包括：n 項目的人文氛圍，社區(qū)文化模型n 項目的生活藍本模型n 項目的產(chǎn)品模型描述在公布整合資源，完成與甲方研討，達成一致再向下進行。11 項目開發(fā)模型建議3概念性規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書總部完成，與甲方研討。與設(shè)計單位緊密合作。項目要領(lǐng)性規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 工作時間：-工作日 工作流程：成果于廣州總部完成，再向甲方提交階段性成果，并研討達成一致。三 項目詳細產(chǎn)品研發(fā)階段編號分項工作工作形式成果1項目差異化競爭力發(fā)掘與利用工作包括：n 項目的創(chuàng)新亮點的挖掘（差異化優(yōu)勢）n 項目差異化競爭在開發(fā)過程的實現(xiàn)總部完成，與甲方研討，達成一致。項目發(fā)展策略初稿 2項目的人

14、文氛圍、社區(qū)文化、生活方式的朔造建議3項目的具體客戶定位與細分4項目的分期開發(fā)與周期策略項目首期開發(fā)策略及建議5項目具體的開發(fā)產(chǎn)品建議策略包括；n 項目總規(guī)劃設(shè)計建議n 首期開發(fā)模型建議n 項目單體及戶型建議n 項目的園林景觀建議n 項目的建筑風(fēng)格建議n 項目的公建配套建議6項目的物業(yè)管理策略建議7項目初步營銷推廣策略建議8項目的經(jīng)濟評估與分析工作時間：-工作日工作流程：成果在廣州總部完成，再向甲方提交階段性成果，并研討達成一致。四、項目、發(fā)展策劃報告的正稿階段在初稿完成后，依據(jù)與甲方研討的基礎(chǔ)上，進行完善和修改。工作流程：成果在廣州總部完成，再向甲方提辯解階段性成果，并研討達成一致。五、目修

15、建性控規(guī)工作在概念性規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)上，配合設(shè)計單位完成控規(guī)工作。工作流程：派駐主要人員于項目所在地參與此項工作。提供全程支持。 第二階段 營銷策劃工作計劃一、 針對營銷工作的市場分析階段：編號分項工作工作形式工作成果1營銷環(huán)境市場調(diào)研分析包括n 營銷手法n 營銷主題n 推廣的主力媒體及廣告分析n 公關(guān)活動n 主要促銷手法分析實地調(diào)研，當?shù)赝瓿筛偁庬椖可疃确治鰣蟾?市場營銷方式深度分析工作實地調(diào)研，總部完成市場營銷方式深度分析報告工作時間：-天工作流程：在項目所在地完成基礎(chǔ)調(diào)研后，成果在廣州總部完成，再向甲方提交階段性成果，并研討達成一致。二、 營銷策劃報告形成階段 編號分項工作工作形式工作成果1

16、營銷市場深度調(diào)研分析總部完成，與甲方研討，達成一致方向營銷策劃報告初稿2目標客戶深度定位3項目營銷定位包括：營銷主題定位市場形象定位廣告主題定位4項目的營銷計劃與銷售排期5項目的推盤策略包括：整體推盤策略 首期詳細推盤方案與銷售計劃排期6項目的價格體系制定包括：項目的銷售均價與價格執(zhí)行策略方案（各期均價與走勢）項目的具體定位方案（首期單位定價、價差水平、方位系數(shù)、景觀系數(shù)等）項目的價格漲幅調(diào)整方案7項目的廣告推廣策略包括：廣告階段性投放計劃方案廣告形式的定位方案廣告的運用效果估評與監(jiān)控方案廣告費用預(yù)算8項目的活動推廣策略包括：活動的階段計劃（主要營銷節(jié)點活動的安排）主要活動的策劃方案活動費用預(yù)算9項目的媒體運用策略10項目的銷售、渠道策略11項目的銷售道具建議包括：銷售道具的類型清單制造的風(fēng)格與形式制造的時間與計劃12銷售隊伍的培訓(xùn)計劃注：營銷策劃需要項目詳規(guī)設(shè)計圖紙和報建后的單體及戶