1、房地產交易中以房換房雙方如何征稅按照國家有關規定，拆遷安置有貨幣還建、原地還建、易地還建三種方式，原地還建和易地還建都是以房還房，即實物還建。作為交易雙方獲得的不論是實物收益或貨幣收益，均應當依法繳納地方各稅。現就“實物還建”方式下交易雙方交納各稅的有關主要涉稅政策（不包括隨營業稅征收的城市維護建設稅、教育費附加）進行解讀和略述如下：1 被拆遷方有關涉稅稅收政策2 .營業稅房屋還建即“以房換房”交易， 作為被拆遷方實質上也就是“以物易物”形式銷售被拆遷的不動產，應當按照“銷售不動產”應稅項目按5%征收營業稅。在計稅依據上，沒有成交價格的，稅務機關依法核定，其計稅價格同房地產開發方銷售不動產的計

2、稅價格。被拆遷方為購買房被拆遷后還建的，應當按照財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知（財稅2003）第 16 號 ）規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。 ”但必須提供原購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證，否則按全額征收營業稅。個人自建自用住房被拆遷還建的，免征“銷售不動產”營業稅。自 2006 年 6 月 1 日起，對個人5 年內不被拆遷還建的購買的住房，應全額征收營業；超過 5 年 （含5 年 ）銷售的：普通住房免征營業稅；非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房

3、屋的價款后的余額征收營業稅，同樣需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。3 .個人所得稅（適用被拆遷方為個人）個人將擁有的房地產所有權轉讓，實際上是一種產權轉讓行為。根據個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照 “財產轉讓所得”項目按20%的適用稅率繳納個個所得稅。對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的或以物易物形式而無成交價格的，征收機關依法核定其轉讓收入。對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納

4、稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除。房屋原值具體為：購置商品房時實際支付的房價款及交納的相關稅費；自建住房實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費；經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）， 原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定；已購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產機單位）交納的所得收益及相關稅費。已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城

5、鎮住房制度改革政策規定，按照成本（或標準價）購買的公有住戶；城鎮拆遷安置住房，根據城市房屋拆遷管理條例（國務院令第305 號 ）和建設部關于印發城市房屋拆遷估價指導意見的通知（建住房2003234 號 ）等有關規定，其原值分別為：（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為房屋拆遷補償安置協議注明的價款及交納的相關稅費；（3） 房屋拆遷采取調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為房屋拆遷補償安置協議注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；（4）房屋拆遷采取產權

6、調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為房屋拆遷補償安置協議注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。個人轉讓受贈住房不得扣除房屋價款。納稅人支付的住房裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具

7、的有效證明據實扣除。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可依法對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入 1%-3% 的幅度內確定。個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。對個人

8、轉讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對個人轉讓自用5 年以下的生活用房所得，實行先繳個人所得稅納稅保證金，1 年內重新以本人名義購房時予以退還的政策。即對出售自有住房，并擬在現住房出售后1 年內按市場價重新購房的，按照貓畫虎購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或者等到于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。個人出售現住房后1 年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為

9、個人所得稅繳入國庫。4 .企業所得稅（適用于企業單位）被拆遷戶為企業所得稅納人的，對其取得的拆遷補償收入以及實物形式取得的補償，按公允許價值銷售和購買兩筆業務處理，應作為其財產轉讓收入，應當并入企業應納稅所得額中， 依法計算繳納企業所得稅；取得的實物補償同樣應當視同銷售，并按夫定方法確認銷售收入的實現。5 .印花稅“產權轉移書據”合同雙方均應當繳納印花稅，被拆遷方的印花稅征收同房地產開發方。并且是發生了兩次：銷售、購買。采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建，其實質上是反映購買房地產和銷售房地產雙重經濟行為。其計稅價格應當按評估機爸評估價為依據。另外， 被拆遷方還應當就還建房產取得的

10、權利許中證件即：房產證和土地使用證按件貼花 5 元。6 .土地增值稅被拆遷方取得的拆遷補償收入，以換取的房產的公允價值確認增值稅應稅收入。其土地增值稅具體計算主要分兩種情況：第一種情況是能提供評估價格的。以換取的房產的公允價值確認增值稅應稅收入“ 評估價格”一一 “與轉讓房地產有關的稅金”為增值額，依法計算繳納增值稅。“評估價格 ”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格；“與轉讓房地產有關的稅金”是指包括營業稅、城建稅、 教育費附加、地方教育附加、印花稅；由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但隱瞞、虛報房地產成交價

11、格進行評估的，評估費用不允許扣除。契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。能提供評估價格的，已繳第二種情況是不能提供評估價格的，由稅務機關依法核定征收。土地增值稅應納稅=轉讓收入 展定征u稅率（具體由各省確定）。財政部、 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知（財稅1999210 號 ）規定， 自 1999 年 8 月 1 日起， 對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據國務院辦公廳轉發建設部等門關于做好穩定住房價格工作意見的通知（國辦發 200526 號 ）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。

12、即原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑面積率在 1.0 以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2 倍以下。個人改善居住條件而轉讓原有自用住房，經向稅務機關申報核準，免予征收土地增值稅。因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅。這類房地產是指因城市市鎮規劃、國家建設需要拆遷，而被政府征用，收回的房地產。對由于上述原因，納稅人 自行轉讓房地產的，亦給予免征土地增值稅。個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免征土地增值稅。通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，

13、可以免征土地增值稅。對個人轉讓自有住房，凡居住滿5 年或 5 年以上的，經向稅務機關申報批準，免于征收土地增值稅；居住滿3 年未滿 5 年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3 年，按規定計征土地增值稅。7 .契稅土地使用權、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格的差額為契稅計稅依據。由此， 被拆遷戶對所還建的房產又另外向房地產開發企業以貨幣、實物、 無形資產或者其他經濟利益的形式支付了差額的，應當另外支付的部分按規定的稅率（符合普通住房標準的減半征收）計算繳納契稅，房地產開發企業與被拆遷戶純粹是以房換房（或以地換房）， 雙方互不找差價的，則不繳納契稅。另外，根據財政部國家稅務總局對河南省財政

14、廳關于契稅有關政策問題的請示的批復（財稅2000114 號 ）規定：以劃撥方式取得的國有土地使用權，經批準再轉讓，需由取得劃撥土地使用權者繳土地出讓費用或土地收益，并繳納契稅。取得轉讓土地使用權的承受人，應按照 契稅暫行條例第四條規定的成交價格繳納契稅。所以，被拆遷戶擁有的土地使用權如果為劃撥土地取得的，在轉讓土地使用權時還應當繳納契稅，其契稅的納稅人為被拆遷戶。在計稅價格上，根據財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅 2004）134 號 ）規定：“先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據應補繳的土地出讓金和

15、其他出讓費用。”房地產交易中以房換房雙方如何征稅2 房地產開發方有關涉稅稅收政策1.營業稅房地產開發方以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取被拆遷方的房產及土地使用權，根據營業稅政策規定，有償轉讓不動產行為應當繳納銷售不動產營業稅，所謂有償包括取得的貨幣、 貨物或者其他經濟利益，所以， 對房地產開發方取得的非貨幣性資產方式銷售不動的行為應當按“銷售不動產”稅目征收營業稅。但以拆遷還建的房產，作為房地產開發方，在銷售不動產計稅營業額的確定上，應當區分三種不同情況：第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產所占的土地使用權仍為被拆遷方原有土地使用權一部分的。如： 某開發商與被拆遷方協議：所開發的商品房的一

16、樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發商所有。那么一樓門面房就應視同開發商銷售給拆遷方的不動產，在核定銷售不動產計稅營業額時，不應當按一樓門面房的公允價值（即市場價格）作為計稅營業額， 因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權的價值在內，而作為開發方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權轉讓給開發商，然后開發商再將土地使用權轉讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產所擁有的土地使用權并沒有發生轉移， 其土地使用權仍為被拆遷戶所有；也不應當按所還建的建筑物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經濟利益并非是其建筑物。房地產開發方取得的經濟利益為被拆遷方的房產，所以，應當按被拆

17、遷方房產的公允許價值確定其營業稅業稅的計稅營業額。第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產所擁有的土地使用權與被拆遷方原擁有的土地使用權之間不存在任何聯系的。如開發商與被拆遷方協議：按原住房面積1： 1.15 的比例還建。房屋被全面拆除并重新規劃新建。那么被拆遷戶還建的房產所擁有的土地使用權與其原有房產所擁有權不存在任何的聯系，作為開發商為取得被拆遷土地使用權所付出的代價不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉讓的土地使用權的價值，也就是說開發方與被拆遷方還存在著以土地使用權換取土地使用權的行為。所以， 對此還建的房產應當按公允價值 （ 公允價值中就包含有土地使用權的價值在內）作為開發方銷售不

18、動產的計稅營業額。第三種情況：按質作價互找差價。如果除還建的房產之外，另有貨幣、貨物或其他經濟利益交易的，則計算計稅營業額時：對開發方另外收取房屋補價的，應當一并作為計稅營業額；對開發方支付給被拆遷方房產補價的，應當從其計稅營業額中扣除。2.企業所得稅根據國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅總是問題的通知（國稅發2006）31 號 ）規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，按銷售與購買兩筆業務處理。在確認企業所得稅應稅收入， 根據企業所得稅規定，非貨幣性交易應當按公允價值即市場價格進行確定。對房地產開發企業換入的拆遷戶的非貨

19、幣性資產（房屋、土地使用權），如能提供真實合法憑證（合同、發票等），可以按照配比原則，分配計入各成本對象中按規定扣除。房地產開發企業的拆遷還建房產企業所得稅納稅義務發生時間，為房地產開發企事業的回遷房屋竣工驗收合格可交付使用的當月。3.印花稅采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產開發方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實質上是發生了兩次產權交易：對被拆遷方將原有房產轉讓給開發方，發生了產權轉移行為，應當按產權轉移書據的萬分之五征收印花稅；同時，開發方產針所開發的房產銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產權手續，但房屋的所有權應當是屬房地產開發商所有。根據 財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知（財稅2006）162 號 ）”印花稅的計稅依據同營業第四條規定：“對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。稅的計稅依據。4.契稅根據契稅條例及其細則的有關規定：承受土地使用權、房屋權屬的行為應當繳納契稅。但在契稅的計稅依據上，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所謂土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；房屋交換， 是