1、商鋪租金制定方法租金分為合同價格和策略價格， 我們籠統(tǒng)的合稱二者為市面價格。 租金的定 價屬于商業(yè)地產(chǎn)工程中價格策略系統(tǒng)的組成局部， 往往是銷售價格定價的先導和 依據(jù)。制定的租值系統(tǒng)如果足夠科學合理并充分尊重市場的話， 那么這種策略價 格其與實際運作中的合同價格誤差率不會超過正負 10% 。對長期從事商業(yè)物業(yè) 定價的老手來說這不是難事， 我在實際運作中這種定價也比擬容易把握。 如果出 現(xiàn)策略價與合同價的較大誤差， 主要原因還是價格系統(tǒng)的完整科學性和對市場的 認知程度上的缺乏而造成的， 比方對需方 商家的租金承受度和敏感度和對需 方的熟悉度。當然也要去研究商業(yè)的經(jīng)營的工程的利潤模式及是否符合購物

2、中心 的需求。而商家所需面積的大小與租金成反比， 商家品牌知名度的上下與租金大體也 是成反比。需要說明的， 商家品牌的評估并無實際意義， 在你為商業(yè)地產(chǎn)工程進 行定位和籌劃的時候就應該進行客戶分析和定位， 同時進行客戶分類和分檔， 并 提供客戶名單，圈定客戶范圍，而且要細到客戶來源、客戶品牌等。這有點類似 現(xiàn)在流行的一種說法定單式商業(yè)地產(chǎn)，只是我們可以把客戶分解的更細。商家的進場先后順序?qū)ψ饨鸬姆错懚仁遣灰粯拥模?如果價格系統(tǒng)制定的越合 理那對價格系統(tǒng)產(chǎn)生的影響就越小， 甚至隨著你的策略價風格整而產(chǎn)生變化， 這 是良性有序的。 一般來說市場反響熱烈的工程大商家根本不受進場順序影響， 小 商家那

3、么越晚越不利； 而市場反響差的那么越晚越可能獲得諸多優(yōu)惠， 甚至有可能“擇 死雞。當然商業(yè)地產(chǎn)工程的營銷也好、運營也好受很多因素影響，到了工程中期， 運營戰(zhàn)術招商技巧 的運用會有非常重要的作用。 這也是以科學合理的價格系 統(tǒng)作為實戰(zhàn)的根底保證。 舉個例子， 做過招商的朋友都有這樣的經(jīng)歷， 商家會不 約而同的采取觀望或拖延的戰(zhàn)術， 你如果貿(mào)然主動降價可能收到相反的效果嚇跑 商家，而高手的會靈活應用不同的戰(zhàn)術逼其就范， 如釋放其競爭對手的談判信息 等，讓其產(chǎn)生“囚徒困境，很快就會順利洽談下去。說走題了，這個是談判技巧 的問題。但是價格系統(tǒng)的不完善、 誤差較大那么就會出現(xiàn)很多變化了， 一些不確定因

4、素甚至會打破系統(tǒng)的平衡。 再好的高手也只能搞得定一單二單， 搞不定全部， 后 果也是很可怕的。因此，制定好價格系統(tǒng)對商業(yè)地產(chǎn)工程具有戰(zhàn)略性的意義， 也是工程成功的 保障。商鋪的存在有兩個方面，一個是業(yè)主，另一個是租戶。我們先來談談業(yè)主， 那也就是業(yè)主購置商鋪是用來自營還是出租， 現(xiàn)下最多的一種就是售后返租， 這 里我們暫且不討論返祖的弊端。 作為投資者來講就是在最短的時間內(nèi)拿到適宜的 回報率，而回報率和回收期也是影響租金的至關因素。城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素， 開發(fā)工程所處位置的租金 水平將直接決定工程本身的定價， 另一個關鍵因素就是城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè) 興旺程度是影響城市總

5、體商鋪價格的。租金價格推算演示1市場比擬法定價的影響因素1).地理位置2).交通情況3) .商業(yè)氣氛4).人流量情況5).車流量情況6).建筑外觀7).工程規(guī)模8) 停車位9).經(jīng)營管理10).經(jīng)營商實力信譽11).未來開展根據(jù)我們對設定工程周邊地區(qū)的市場調(diào)查。同時考慮到影響該工程物業(yè)定價的各種因素，綜合分析確定。在參照體系的標準上，我們采用的是行業(yè)所制定的內(nèi)部鰾膠標準，具體比擬如下表。工程權重本工程西X路南X路東X路北X路平均租金(元/PZ=XP1=40P2= 35P3=60P4=60m2)地理位置1257587交通情況964666商業(yè)氣氛1445498人流量情況1144476車流量情況75

6、5555建筑外觀644233工程規(guī)模642233停車位643334經(jīng)營管理863333經(jīng)營商實力信854355譽未來開展1386677合計100Q=55Q1=47Q2=43Q3=59Q4=57商鋪租金測算表注：1).以上各參考工程價格是根據(jù)現(xiàn)在市場租價計算而來的。2).本工程的各因素評價是指在較為理想的狀態(tài)下而比擬得出。2、修正后各相關工程的價格PZ=(Q/Q1)*PZ P Z為租賃均價P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93P4 =(55/57) *60=57.89各相關權重取值為WZW仁 25%W2=25%W3=25%W4=25%PZ= EPIWI租價PZ=