1、精選優質文檔-傾情為你奉上第一部分：房地產開發流程第一章：房地產開發總流程獲取土地信息 市場調研、投資分析90天申領項目建議書招標/拍賣取得土地使用權簽訂土地出讓合同、辦理土地證70天方案設計建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證40天施工圖設計25天高層780天、小高層580、多層340天施工許可證工程施工階段30天竣工驗收備案40天申領入戶許可證20天物業接管15天辦理初始登記交房入住注： 1 工程施工階段是指從打樁開始到交房結束的整個運作過程（高層按地上25層、地下兩層考慮，小高層按地下一層、地上13層考慮，多層按6層考慮。主體施工：框架結構按8天/層考慮，磚混按10天/層考慮）2 項目從

2、拿地到交房入住的總周期為：高層建筑為1110天，小高層建筑為910天，多層建筑為670天3 本總流程匯總了房地產開發的12個關鍵節點，詳細流程參加全流程專心-專注-專業第二章：房地產項目開發全流程一 房地產開發全流程（表格樣本）發展中心/開發部設計管理工程管理成本控制招標采購策劃營銷計劃管理物業管理招標/拍賣取得土地使用權概念設計投資估算設計單位招標項目及產品定位項目初級計劃建筑初步設計審查意見通知書建筑方案設計審查意見書建設用地規劃許可證國土使用證建設項目選址意見書開發設想提供土地拆遷初步設計、景觀方案設計初步設計任務書方案設計方案設計任務書編制項目工程計劃拉圍墻、地質勘探目標成本制定成本測

3、算地勘、文堪單位招標項目工程招標計劃編制銷售指標確定銷售部施工管理銷售部設計銷售部選址銷售部選址營銷策劃項目運營計劃完成編制項目運營計劃初稿施工圖審查備案建筑工程規劃許可證施工許可證基礎施工圖建筑施工圖設計三通一平總包單位確定監理單位確定甲供（指）材招標方案施工圖審查備案銷售準備（售房附圖、銷售道具、銷售附圖、售房合同配置標準）銷售推廣方案項目班子配置分項驗收（消防、人防、規劃、防雷、檔案、環評）裝修材料的選樣及封樣設計變更完成施工圖設計、景觀設計主體結構驗收一般裝修工程外墻保溫、防水門窗、欄桿、精裝修外架拆除室外配套管網景觀道路砌體工程施工主體結構施工基礎工程驗收基礎工程施工成本過程控制總結

4、回顧進度款審核簽證變更審核隱蔽工程收方成本施工過程控制計劃確定分包單位招標工作階段性總結招標評價招標工作總結招標評價過程招標采購業主開放日銷售管理（強銷期、持續期、尾盤）開盤產權測量預售許可證定價開放銷售培訓運營管理總結、考核項目施工階段運營管理（計劃、控制、調整、考核）項目初級計劃物業檢查及接管施工過程提前介入綜合竣工驗收竣工備案向物業移交竣工結算交房交房準備（交房方案、交房附圖）竣工結算交房后的整改物業管理商業經營說明：n 目的： 為規范房地產開發全流程的工作程序，明確房地產開發各個工作環節的邏輯關系、先后順序，使每個有關職能部門都明確自己的工作介入點、介入時緊前和緊后關系，減少工作環節、

5、避免重復工作，特制定本流程n 適用范圍： 本流程適用于房地產公司所有項目開發的流程節奏把控n 定義： 房地產項目開發全流程：是指項目從簽訂土地出讓協議（招拍掛、取得土地使用權）至完成項目開發移交至業主為止的整個工作流程n 工作程序： 詳見工作流程說明n 支持性文件：無n 相關記錄： 無二 房地產開發全流程n （網絡計劃樣本）（一）工作類別 制定目標成本 投資估算 成本測算、 編制工程計劃 甲供（指）才招標方案 三通一平28251915104 設計單位招標 地勘、文堪單位招標 拉圍墻、地質勘探 工程招標計劃 監理、總承包單位確定 臨建搭設工程類 2714 施工圖設計（有關 全套2173可概念設計

6、 方案設計 初步設計、景觀方案設計 部門口頭確定） 完成 景觀設計完成技術類 行 性 調 查 結262422束項目選址 方案設計審查 建設用地規劃 建筑初步設計審查 施工圖審 建筑工程618131121 形 簽訂土地協議意見書 意見書 許可證 意見通知書 查備案 規劃許可證 施工許可證發展類 成 報 按實際時間178 告 土地拆遷 國土使用證 售樓部選址 銷售目標 銷售準備（售房附圖 道292316201295 產品定位 營銷策劃 售樓部設計 售樓部施工 確定 銷售方案推廣 具合同 配置標準）營銷類0 時間n （網絡計劃樣本）（二）工作類 別 44 施工過程中技術管控（設計變更、裝修材料選樣及

7、封樣等） 技術類 4837 預售 許可證 發展中心/開發部做好正常的政府職能部門的溝通工作發展類46 成本階段性 成本施工過程中計劃控制、工程進度款審核 、施工過程中的招標采購 控制總結4742 保溫、防水 門窗 外架 室外管網454341403635333130 土方工程施工樁基工程 基礎工程 五層結頂 主體封頂 砌體工程 裝修工程 欄桿 拆除 配套工程工程類 水、電、智能化等安裝工程 3934 業主 產權測量493832 銷售培訓 開放1 定價 開盤 銷售管理（強銷期、持續期）營銷類0 時間n （網絡計劃樣本）（三） 工作類別5852 分項驗收（消防、人防、 綜合竣工驗收 規劃、檔案、環評

8、 竣工備案發展類 5755 成本控制工作總結 竣工結算 根據物業 66636056545150 景觀道路工程資料準備 移交物業 反饋整改 配合交房 交房后整改 工程類交房準備（交房5967656461 物業驗收 方案、交房附圖） 交房 業主投訴處理 進入物業管理程序物業類 6253 業主開放2 銷售收尾、配合交房工作 營銷類0 時間說明：為了更加直觀的了解房地產開發的整個程序，清楚地反應開發過程中每個環節之間的邏輯關系，特制定了該網絡關系圖。該網絡關系圖是以流程形式表現的，沒有標注時間節點。時間關系在各有關中心文件的編輯中再行詳細闡述三 房地產開發全流程說明步驟是否為重點控制點工作重點描述時限

9、重要輸入重要輸出流程編號責權事項編號相關表格模板1發展中心/開發部已經對目標地塊簽訂土地出讓協議，且在營銷策劃中心的配合下編制完畢并通過審核審批的可行性研究報告、通過計委審查后并立項可行性研究報告2ZD 營銷策劃中心（與代理商合作）做市場調查分析、進行產品定位，發展中心/開發部提供定位所需的前期有關資料。出具項目定位策劃報告，并按責權體系審核審批通過可行性研究報告項目定位策劃報告3設計管理中心根據項目定位策劃報告給設計院下達概念設計任務書進行概念設計，確定項目的樓體分配、容積率、綠化面積等，并通過有關部門的研究、討論，按責權體系審核、審批。招標采購中心組織確定后的設計單位概念設計任務書概念設計

10、成果4成本管理中心根據概念設計成果組織編制項目投資估算表，對整個項目成本、利潤進行初步分析項目投資估算表5ZD發展中心/開發部負責溝通規劃部門辦理項目選址意見書計委審查進行項目立項國土資源局通過土地利用總體規劃和土地供應方式審查建委辦理投資開發項目建設條件意見書環保部門辦理生產性項目環保意見書文化局、地震局園林局、水利局對工程相關專業內容范圍進行審查項目選址意見書6設計管理中心根據審批審核通過的概念設計成果進行分析，給設計院下達方案設計任務書，并負責監督完成方案設計方案設計任務書方案設計7在方案設計過程中，發展中心/開發部與土地所屬相關單位協調進行地上附屬物拆遷工作8發展中心/開發部負責通過規

11、劃局的方案設計審查、取得方案設計審查意見書9ZD規劃局辦理建設用地規劃許可證、確定建設工程規劃設計條件人防辦完成人防工程建設布局審查國土資源局完成土地預審完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對工程相關專業內容范圍進行審查10成本管理中心根據方案設計做成本測算，招標采購中心負責完成地勘、文堪單位的招標工作成本測算書地勘（文堪）中標單位確認書11設計管理中心負責督促設計單位完成初步設計、景觀方案設計初步設計景觀方案設計12項目部（項目公司）在發展中心/開發部的溝通協調下拉圍墻、組織地質勘探、文物勘探13ZD發展中心/開發部協調、溝通國土資源局辦理國有土地使用證國有土地

12、使用證14建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求內容進行審查，核發建筑初步設計審查意見通知書規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查公安消防支隊對初步設計的消防設施進行審查公安交警支隊對初步設計的交通條件進行審查完成國土資源局土地預審市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關內容進行審查建筑初步設計審查意見通知書15設計管理中心根據初步設計審查意見督促設計單位完成施工圖設計16發展中心/開發部溝通協調建委辦理施工圖設計審查備案建筑初步設計審查意見通知書建委對施工圖設計文件進行政策性審查，并根據地產商意見核發技術性審查委托通知書建委根據施工圖設計審查機構發出的建設工程施

13、工圖設計文件審查報告發放建設工程施工圖設計文件審查批準書17在此階段成本管理中心完成制定目標成本計劃、編制工程招標計劃、工程管理中心編制工程計劃制定目標成本計劃編制工程計劃編制工程招標計劃18ZD發展中心/開發部溝通協調，負責辦理完成建筑工程規劃許可證，規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在繳納有關規費后核發建設工程規劃許可證副本公安消防支隊進行消防設計審查人防辦進行人防設計審查建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局等相關部門按職責劃分對相關專業的相關內容進行審查建筑工程規劃許可證副本19在完成18項同時，招標采購中心制定甲指（供）材招標方案，組織完成監理單位、主體施工單位的招標

14、工作（異地項目公司以項目公司為主，總公司招標采購中心全程跟蹤監督并提供資源服務）甲指（供）材招標方案監理單位中標確認書（主體）施工單位中標確認書20ZD發展中心/開發部與建委溝通協調，建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證辦理施工報建登記完成對工程進行發包、確定施工隊伍建筑工程施工許可證21項目部（項目公司）在證件辦理期間完成三通一平、臨建搭設等基礎工作施工單位辦理完成質檢、安監部門的報檢工作22設計管理中心組織監督完成景觀設計施工圖景觀設計施工圖23營銷策劃中心在建設用地規劃許可證辦理期間完成營銷策劃方案、臨時售樓部的選址、設計、施工24營銷策劃中心在建筑初步設計審查

15、期間完成銷售目標的計劃確定25營銷策劃中心在施工許可證辦理完成前做好銷售方案推廣，做好銷售準備工作（售房附圖、銷售道具、銷售合同、配置標準等）26設計管理中心組織甲方有關人員、設計單位、監理單位、施工單位進行圖紙會審圖紙會審紀要27ZD工程開工：項目部（項目公司）組織施工單位正式開始建筑工程施工，監理單位下達開工令辦理完成開工前各類證件完成施工圖紙會審施工單位的施工組織設計按責權體系審查、審批通過施工單位做好開工準備28招標采購中心組織指定有關主要材料（如：水泥、鋼材、防水卷材等）甲指（供）材料確認單29設計管理中心負責項目工程全過程的技術監控和技術指導工作，負責審核、審查設計變更、技術核定、

16、施工方案等內容設計變更單技術核定單特殊工種施工方案30土方工程施工（暫按有地下室（-1）高層住宅考慮）挖土深度按設計樁基頂標高、保證有效樁長為準（具體以施工方案為準）31樁基施工 在第一層土挖完后開始，整個樁基施工階段包括：打試樁、打正式樁、第二次土方開挖、破綻將頭、樁基試驗、土壤檢測等過程32基礎工程施工 樁基試驗通過后，開始基礎工程施工，原則上是以±0.00為分界點，正負零以下（含地下室）在進度計劃編制時均劃入基礎工程，在基礎工程完成（含檢驗資料）后及時報檢、做好基礎結構工程驗收基礎結構工程驗收記錄33營銷策劃中心負責組織完成銷售培訓，完成產權測量定價34成本管理中心完成樁基施工

17、單位、土方施工單位的結算工作，做好合同節點造價統計工作，在施工過程中審核節點造價付款審核結算依據資料（樁基）工程結算單（土方）工程結算單35ZD五層結頂 36ZD發展中心/開發部與房地產管理部門溝通協調辦理預售登記，由房地產管理部門核發商品房預售許可證提供資料（證明材料）：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書持有建設工程規劃許可證和施工許可證按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期公司的營業執照和資質等級證書工程施工合同商品房預售方案商品房預售許可證37砌體工程完成 38ZD項目部（項目公司）協調組織建筑工程主體結構驗

18、收主體結構有關證明資料原材料復驗報告混凝土最后一批澆筑的試驗資料施工過程控制資料其他有關資料建筑工程主體結構驗收記錄39招標采購中心組織完成裝飾材料、保溫材料、安裝設備、電纜、電線等合同約定的材料指定（供應）異地項目公司則在總公司招標采購中心的全程監督下完成此項工作甲指（供）材料確認單40ZD裝飾、裝修工程完成、外架拆除41室外管網等配套工程進場施工42景觀道路施工43發展中心/開發部溝通協調有關政府職能部門進行分項驗收（消防、人防、規劃、檔案、環評）異地項目以項目公司為主導，總公司發展中心/開發部全力提供支持各分項驗收報告44項目部（項目公司）做好工程資料準備工作。物業公司開始介入驗房45Z

19、D 發展中心/開發部溝通協調質監部門、組織項目綜合驗收，做好竣工備案。異地項目以項目公司為主導，總公司發展中心/開發部全力提供支持各項環檢工作完成，取得合格資料項目工程資料齊全項目工程全部結束竣工備案證書46工程移交物業公司，物業公司根據驗收標準進行驗收，對驗收發現的問題書面提交項目部（項目公司），項目部（項目公司）安排整改落實47物業公司管理方準備工作（交房方案、交房附圖、交房道具等）營銷部核和項目部（項目公司）全力配合48ZD交房 以物業公司為主導、項目部（項目公司）、營銷策劃中心全力配合。有必要時取得總公司有關領導（及有關人員）的全力支持49營銷策劃中心（營銷部）交房前做好房源銷控、完成

20、商品房銷售計劃50物業公司受理交房后的業主各類投訴，并且進行分類處理51項目公司根據業主投訴的工程質量問題組織維修項目和物業進行最后交接，并負責組織有關參戰單位召開移交會議，明確移交后的責任項目移交資料目錄各施工單位質保金以及質保期明細表52項目進入正常的物業管理程序編制房地產開發流程計劃作業指引（各個項目）1. 目的 1-1 目的：明確公司個項目開發流程計劃的編制、審核、發布流程，確保項目運作的計劃性、科學性、嚴謹性1-2 作用：通過流程計劃的實施，使項目中上百個環節高效地有序地協調地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調整痕跡的流程計劃可以對整個項目的進度管理

21、作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據。2. 適用范圍 本指引適用于房地產公司新項目開發的全流程編制工作3. 定義 （暫無）4. 職責地產事業部總經理：負責批準計劃和批準計劃調整。 主管崗位： 計劃管理中心負責人 與工程管理中心負責人、總監協商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。 負責工程師：在與設計管理中心、成本管理中心協商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優化，過程檢查和調整。 協管崗位  工程管理中心負責人，總監：分別向計劃管理中心提供分管范圍內的進度目標和調整意見。 主辦崗位  營銷策

22、劃 負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制網絡計劃，并根據負責人、總監的意見修改完善。      項目經理：在計劃實施過程中，根據具體情況提出調整意見，經各有關負責人、總監批示后報總經理批準。 5. 程序5-1 根據公司通用的計劃模板、標準圖式、項目目標要求，計劃管理中心在土地中標后十天內組織完成編制*項目開發流程計劃。公司負責人和工程總監的主辦交接界限為規劃方案定稿之后。并負責定期檢查和調整（半年計劃調整、一年計劃調整），遇緊急情況可以隨時檢查調整。 5-2 計劃編制建議使用雙代號座標網絡計劃，以更加直觀的體現各個環節之間的邏輯關系

23、5-2-1編制網絡計劃的要素是：5-2-1-1 工作要素 事件的內容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。 5-2-1-2 時間要素 在網絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結束日期。也可以把原點設計為零，依此以天數后續，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的負責人期天數。 一項工作從開始

24、到完成需要的合理時間稱為該工作的持續時間。在網絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結尾端對應著該項工作在時間座標上的結束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關鍵路線上，時距和工作的持續時間是相等的。在非關鍵路線上，工作的持續時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優化網絡計劃時最先考慮的潛力所在。 5-2-1-3 邏輯要素 左側的工作必須完成后才有條件去完成右側相鄰的工作。同一垂直面內的工作必須同步完成，它們之間沒有先后

25、依賴的關系。 持續時間和時距相同的工作稱為關鍵工作，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續時間最長的線路稱之為關鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關系，這是網絡計劃的精髓所在。如果邏輯出現錯誤，網絡計劃也就從根本上失去了可操作性。 5-2-1-4 責任要素 相關的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢

26、查和職責考核。 5-2-2 編制網絡計劃的要點 5-2-2-1 定目標工期和計劃工期 根據對計劃執行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調整留有余地。 5-2-2-2 建立座標系統（這與運營計劃中的網絡設置有所不同，運營計劃的縱橫坐標體現的是項目開發的主要節奏驟和配合工作之間邏輯關系）橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。 縱座標是部門和崗位設置。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內，而管理

27、層又歸集到決策層。 5-2-2-3 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續時間，明確它與其他工作的順序邏輯關系?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網上。 5-2-2-4 檢查各工作的邏輯關系，所有節點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續時間不足時距長度的，用波形線補足。 5-2-2-5 把沒有自由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續時間相對緊張的關鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續時間尚有潛力的關鍵工作適當壓縮。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網絡計劃到此初步完成。 5-3

28、 網絡計劃的優化和調整 5-3-1 事先優化 5-3-1-1 成本目標，進度目標和質量目標，只能三者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業的積極性，誘發偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優化能使三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現。 5-3-1-2 在計劃優化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領導加以修正。 5-3-2 過程檢查 5-3-2-1 在實施

29、過程中會發生各種事先難以預料的事情，使實際進度發生變化。所以定期的檢查和及時地調整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 5-3-2-2 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準線，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。 5-3-2-3 經多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為進度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不