1、工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)商運營模式工業(yè)地產(chǎn)商運營模式 總總 結(jié)結(jié)工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨獭①徫镏行摹⒕C合市場等商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲、運輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉儲、工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別；商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有

2、別；但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；多重特性；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細的必然產(chǎn)物；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細的必然產(chǎn)物；商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標準化、生產(chǎn)與資產(chǎn)

3、經(jīng)營的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標準化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究商業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)盈利模式u 對于開發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售收入或者租金；u 對于運營商來說盈利主要在于以高素質(zhì)、高標準的經(jīng)營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費為利潤主要來源；對于小業(yè)主來說u 開發(fā)商一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；u 運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤， 是出租獲取租金回報。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)與

4、工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究 工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區(qū)別在于土地投入成本，工業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的14， 而實際出讓價格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的15到110，甚至更低。從而投資門檻較低 這將是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機會。當然由于工業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜所以國內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)。 對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信托，商鋪期權(quán)，廠房信托，倉儲信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善。中國地

5、產(chǎn)證券化也將是一個不斷摸索和改進完善的過程。總的來說，地產(chǎn)證券化是一種趨勢國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較表工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較表商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究工業(yè)地產(chǎn)商運營模式工業(yè)地產(chǎn)商運營模式 1 主要以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)

6、工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究2進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物

7、業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項目亦如此。工業(yè)地產(chǎn)商運營模式工業(yè)地產(chǎn)商運營模式 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究3 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。 工業(yè)地產(chǎn)商運營模式工業(yè)地產(chǎn)商運營模式 工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究直接銷售模式直接銷售模式先租賃再銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產(chǎn)完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售打包出售開發(fā)商自己經(jīng)營最后整開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打

8、包上市體打包上市盈利模式盈利模式總總 結(jié)結(jié) 國內(nèi)常用模式國內(nèi)常用模式國外常用模式國外常用模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利取得土地后，進行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，取得土地后，進行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益提供針對園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利提供針對園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動的組織等各個方面的服務(wù)為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動的組織等各個方面的服務(wù)以土地溢價增值而獲取利潤以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)部分或整體完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其