1、精品房地產企業涉稅風險一、 銷售收入確認方面存在問題1 、價外收費、購房違約金、購房戶“更名費”等未確認銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費、燃氣管道初裝費等價外費用，作為“代收代付”款項核算，甚至直接計入物業管理公司賬戶。2 、企業收取的購房定金、購房首付款等預收款未及時申報繳納營業稅。企業在開發樓盤“開盤“銷售前，收取的購房者定金，因未領取商品房預售許可證，公司采取”個人借款“形式入賬或不入賬。3 、企業采取“以物易物”、 “以房抵債”等方式銷售房屋，導致未申報繳納營業稅。目前， 房地產企業普遍存在將完工產品如營業用房（店面），抵付工程承包人工程結算款現象，導致房地產企業未及時確認銷售收入

2、，建筑企業未及時體現營業收入，從而造成雙方漏繳營業稅。4、已售完工產品收入確認滯后。房地產企業僅在辦理房產產權證前開具不動產銷售專用發票時，才將“預收款項”結轉為“銷售收入”從而推遲體現利潤，少繳企業所得稅。根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發【 2009 】 31 號）規定，及時將符合開發產品完工條件確認的已售完工產品的預收款項，結轉為銷售收入。二、開發成本確認方面存在問題1 、虛列或虛增成本（ 1 ） 開發企業代施工企業繳納的建筑業社會統籌養老保險費，計入開發成本。不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建筑安裝業營業稅等， 而且在建筑工程決算時，如果施工企業

3、又將這筆代繳費用計入工程照價， 并開具建筑業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。（ 2） 多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還有向企業和個人的民間貸款。其支付的借款利率高于稅法政策規定的利率扣除限額，并計入開發成本。（ 3）虛開建筑業統一發票。存在企業取得建筑業統一發票未寫明具體項目名稱，如只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事后隱蔽工程量難以核實限制，稅務部門難以短時間對工程項目進行計量、核查，實現用建筑業營業稅去減少企業所得稅稅基。（ 4）利用關聯交易轉移利潤。（ 5）將與生產無關的費用計入成本。2 、未按配比

4、原則結轉成本如將應分攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，后期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應實現的企業所得稅消耗完。3 、多列預提費用。開發企業利用“待攤費用”、 “預提費用”調整當期利潤。如預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整，沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。個別企業在配套工程完工驗收之后繼續計提或重復計提“預提費用” ，造成少納稅款。三、納稅申報方面的問題1 、未規定執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。根據國家稅務總局關于印

5、發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發 【 2009 】 31 號）規定，開發企業對開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業“預收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不按“預收賬款”科目計算的預計毛利額，導致企業所得稅季度繳納額少申報。2、納稅申報前未對預計毛利額進行調整。根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發【2009 】 31 號）規定，企業必須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告，在實際工作中，存在企業開發產品項目已完工并已結轉收入成本，但未按規定出具差異調整情況報告，造成企業少申報企業所得稅。3、房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此在年度內企業所擁有的土地面積動態變化，企業未及時對存量開發產品實際占地面積進行登記，未按時準確計算，繳納城鎮土地使用稅。另外，企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。但很多企業在