1、商住用地居住和商業的比例怎么定 商住用地居住和商業的比例怎么定2014-06-19 中國房地產策劃師聯誼會 走出“人均商業面積”的誤區近兩年，國內一些專家學者對“城市人均零售商業面積”這個所謂的國際標準提出質疑。關于這個國際標準有多個版本，使用最多的就是人均零售商業面積標準應為11.2平方米。在國內，這個國際標準廣泛被政府和民間機構所采用，并用此數據來規劃城市商業網點，編制商業項目報告。例如，2006年由上海市商業經濟研究中心與上海市經委共同完成的上海市零售商業網點面積調研報告中提到上海居民“人均零售商業面積約為1.75平方米”，指出該項指標接近東京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商業面積標

2、準。再如，天津市環保局在2007年編制的天津生態市建設規劃綱要里，為天津市生態建設目標制定了十大標準，其中第8項標準是“健全商業服務網絡”，明確提出要將“人均商業面積由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。對于人均零售商業面積這個說法，影響最大的要數易居中國發表的上海商業地產的研究報告了，報告指出“截止2008年上海人均零售商業面積已達2.3平方米”，同時說明這一面積“將近達到國際標準的2倍”。這個數據被上海市住房保障和房屋管理局在商議制定商業地產市場監測指標時作為參照標準。至此，整個行業都接納了這個國際標準，即認為人均占有零售商業面積1.2平方米是一個比較合理的參照值，并由此延伸出一線城市人

3、均零售商業面積應為1平方米、二線城市0.75平方米、三線城市0.5平方米這個更具體的概念。眾多商業地產開發企業和顧問公司也都采用這組數據作為評估項目的參考標準，甚至以此標準研究出頗具權威色彩的理論或報告。然而，凡是使用過這個國際標準數據的人都或多或少會提出疑問現實中一個城市某些片區的零售商業面積已經超過、甚至大大超過了人均1.2平方米這個標準，但其零售商業的空置率卻極低并且租金逐年攀升；而有些片區人均商業面積不足0.6平方米，但商業的空置率卻很高，租金一降再降。以深圳最繁華的華強北商圈為例。華強北商圈的區域范圍是東至燕南路，西至華富路，北至紅荔路，南至深南路這樣一個總面積為1.45平方公里的長

4、方形地段。據華強北街道辦的統計，該片區內的常住人口約10萬，日平均人流量卻有50萬，兩者相加為60萬。若要計算人均零售商業面積，則60萬人可視為該片區人口數量。華強北目前大多數商業面積都是利用舊廠房或舊建筑改造而成，其商業業態以電子專業市場、百貨零售、餐飲娛樂這三大類為主。截止2007年底，包括現有、新建和改造的這三類大中型物業總面積為99萬平方米，人均零售商業面積1.65平方米，超過了1.2平方米這個國際標準。下面的圖表，是位于華強北的明通通訊市場自2005年開業后至2007年期間，市場四樓的租金變化情況，表明了租賃市場的旺盛需求：倘若用2010年的統計數據計算，華強北人均商業面積已經超過2

5、平方米了。按照華強北企業已獲批準的和在申報的舊改規劃，今后五年至少還要推出4050萬平方米的商業面積，屆時更無法用這個國際人均標準來解釋了。由此看來，在一個城市里根本無法使用一個統一的人均標準來說明零售商業面積的短缺或過剩，更不可以用它來作為城市商業規劃的參照標準。那么，國際上特別是歐美發達國家到底有沒有“人均零售商業面積”這一標準？或者說有沒有可供參考的標準？在美國有學者稱，制定人均零售商業面積標準，是商業地產行業中最大的猜想和難題之一。而人均零售商業面積（retail space per capita）這個概念最初也是由美國媒體提出并廣泛傳播開來。從上個世紀八十年代末起，美國大型購物中心以

6、及隨后的生活方式中心等商業巨無霸如雨后春筍般地發展起來，當時的媒體試圖對不同地區的零售商業面積進行比較，并找出了人均零售商業面積這個概念，希望以此來說明一個地區的零售商業面積到底是缺少還是過剩。很快，由美國媒體創造出來的這個概念就一傳十，十傳百，最終各類媒體在談及商業地產時都開始引用“人均零售商業面積”這個概念了，由媒體創造的概念也就變成了真理。然而，當美國的專業分析師們引用這些標準做分析時卻發現，使用它時非常牽強，運用過程中諸多的模糊不清，而最終得到的基本上都是模棱兩可、經不住推敲的結果。后來分析師們發現，把完全不同的市場之間用所謂的國家人均標準來比較，這種做法本身就是錯誤的。COSTAR公

7、司是美國第一大商業地產信息與市場解決方案提供商。其下屬的國家研究所（NRB）數據庫存有280萬個商業地產的詳細記錄，包括遍布美國全境的40,500個購物中心信息資料。國家研究所的商業數據，被公認為最具權威性的統計數據，而被媒體和商業地產行業廣泛引用的人均零售商業面積標準數據，基本上都來源于COSTAR公司國家研究所的數據庫。但實際上這些數據僅僅是對美國各地購物中心面積的統計數據（類似于中國統計數據中經常使用的“規模以上”這個概念），并非所有零售行業的數據，也就是說，所謂的城市人均零售商業面積，其實只是城市人均購物中心面積。鑒于國家研究所對過往近三十年的購物中心信息都有持續的詳細統計數據，因此國

8、際購物中心協會（ICSC）、美國商務部、美國人口普查局每年對外發布的相關商業數據，都源自國家研究所的數據庫。其中就有全國人均可租賃商業面積（GLA per capita）這個數據，其實也就是人均購物中心的面積，約2225平方英尺，折合2.042.32平方米。（這可能就是人均零售商業國際標準的根源吧）。實際上，國家研究所的這個統計數據，并沒有包括那些獨立商場和小型購物中心，更沒有包括數量龐大的街鋪面積。故此，國家研究所的這個人均可租賃商業面積數據就被完全曲解了，也因此被媒體錯誤地引用了。例如，在該所的統計數據中，紐約市人均可租賃面積在全美排名末尾，只有約0.74平方米，這個數據當然指的是人均購物

9、中心的面積。紐約市高樓林立，幾乎沒有建造大型購物中心的場地和空間，倘若以此數據來說明紐約市的零售商業仍欠發達，其零售商業面積仍有巨大的發展空間，那豈不與實際狀況大相徑庭。COSTAR公司在2007年底對美國排名前59位的主要市場做了詳細統計，這59個城市和地區的人均零售商業面積為43.71平方英尺，等于4.06平方米。其中排在前10位的依次是西南佛羅里達6.89平方米，里奇蒙市6.34平方米，溫斯頓塞勒姆市6.14平方米等等；排在末10位的城市則有底特律3.05平方米，華盛頓特區3.18平方米，洛杉磯3.22平方米等等。從上面的數據中可以看出，20萬人口的里奇蒙市人均商業面積為6.34平方米，

10、而人口超過400萬的美國第三大城市洛杉磯市，人均零售商業面積僅為里奇蒙市的一半。若由此得出，里奇蒙市的商業過剩而洛杉磯市的商業有待發展，結果顯然又是錯誤的。再看看下面這張各國人均商業面積比較圖：從圖中的統計數據可以看出，美國的人均零售商業面積遠遠大于歐洲這幾個國家，原因就是因為美國有全球最多的大型購物中心；而瑞典其所以排在英法意的前面，主要是因為遍布瑞典全國的宜家大賣場所致。英法意這三個老牌發達國家的人均商業面積還不足0.3平方米，但事實上這三個國家的商業都早已得到了充分的發展，其商業面積的市場供給與需求也早已得到了充分平衡。若用此類統計數據來說明商業市場的發展程度甚至作為城市商業規劃的依據，

11、顯然是錯誤的。縱觀上文，國際上所說的“人均零售商業面積”就是指人均擁有的大型購物中心面積。在中國，我們無需特意摒棄“人均零售商業面積”這個概念或指標，即使我們統計的只是規模以上零售企業的經營面積，我們還是可以從城市人均零售商業面積的變化，看出這個城市商業的發展變化，同時也可以作為城市發展對比的參考數據。但是，我們不應該把人均零售商業面積這個尚未界定清楚的統計數據作為城市制定商業發展規劃時的坐標或目標。商住用地居住和商業的比例怎么定商業和居住人口的比例，目前沒有新的國家標準。 很多年以前，國家關于城市商業網點的配套有一個指導標準，商業物業面積是總建筑面積4%，現在的情況是大大超過。商住用地，商業

12、和住宅各占多少比例，控規指標是沒有統一衡量標準的，這要看項目位置特點，當地商業發展狀況，商業定位等多方面的因素綜合考量，首先要進行市場調查和市場分析，然后確定商業定位，最后確定商業建設規模，說到底是 開發商自己說了算。規劃部門只管容積率、建筑密度、綠化率。商業配比（按面積），目前國內大多數城市商業物業面積占城市住宅總面積的5%至8%之間。按人口計算的商業配比，一般發達國家是人均11.2平方米，我國是人均0.81平方米。如果項目位置特別好，周邊是成熟社區，居住人口多，可以定位為市級、區域商業中心，或者說商業業態定位具有較強的幅射能力，商業可以多做一些。否則就老老實實按小區居住人口建社區商業。商業

13、與住宅面積配比法：外向型的社區商業面積與住宅面積之比在511之間；中間型的商業面積和住宅面積之比在25之間；內向型商業面積與住宅面積的2以下。人均面積推算法社區配套商業規模= 項目人口* 人均商業面積 （社區商業人均商業規模控制在0.8-1平方米/人）根據當地住宅和商業的價格 按照不同容積率測算出不同的可開發面積 通過比較你可發現一條既可以最快完成銷售 又能保證利潤的規律 那就是住宅和商業的比例 說通俗一點就是按照市場比較法來確定 并沒有一定和絕對的比例 這個要根據市場來確定 如果當地住宅好銷售且溢價能力強 以住宅為主商業為輔 如果說商業市場比住宅市場好 建議以商業為主住宅為輔 通過一定品牌力的商家帶動商業和住宅的銷售！國家關于城市商業網點的配套有一個指導標準，商業物業面積是總建筑面積4%，現在的情況是大大超過。 商住用地，商業和住