1、長春市新城區天合花園房地產評估報告 估價項目名稱：長春市新城區天合花園3號樓委 托 方：長春市陸華制藥有限公司 估 價 方：北京*房地產評估有限公司估 價 人 員：* * * 估價作業日期：2009年9月21日2009年10月23日估價報告編號：*評字2009第*號目 錄第一部分 致委托方函3第二部分 估價師聲明4第三部分 估價的假設和限制條件6第四部分 估價結果報告8一、委托方8二、估價方8三、估價對象8四、估價目的12五、估價時點12六、價值定義13七、估價依據13八、估價原則13九、估價方法14十、估價結果14十一、估價人員15十二、估價作業日期15十三、估價報告應用的有效期15第五部分

2、 估價技術報告16一、個別因素分析16二、區域因素分析17三、市場背景分析18四、最高最佳使用分析20五、估價方法的選用21六、估價測算過程21七、估價結果的確定31第六部分 附 件32第一部分 致委托方函北京市第二中級人民法院：受貴法院委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，對北京市朝陽區將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室（建筑面積289.27平方米）房地產的市場價格進行了評估，估價目的是為委托方進行司法拍賣提供估價對象房地產客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。評估人員根據估價目的，遵循估價原則，依據科學的評估程序，選用合理的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，

3、并結合評估經驗，充分考慮影響房地產價值的各項因素，評估確定估價對象房地產在2009年9月21日的市場價格為（幣種：人民幣）：房地產總價：519.50萬元大 寫 金 額: 伍佰壹拾玖萬伍仟元整房地產單價：17959元/平方米評估過程、結果及有關說明詳見估價結果報告。北京*房地產評估有限公司法定代表人：*2009年10月23日第二部分 估價師聲明一、估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人

4、也沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。7.需要聲明的事項：（1）本報告估價時點為2009年9月21日，提交報告之日為2009年10月23日。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。隨著時間的推移，該房地產的價格應作相應調整，甚至重估。（2）本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不

5、得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。(此頁無正文)二、估價師簽名姓 名 注 冊 號 簽 名* * *第三部分 估價的假設和限制條件一、 本報告委托方為北京市第二中級人民法院，委估的房地產為北京市朝陽區將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室（建筑面積289.27平方米）。根據委托方提供的商品房買賣合同記載，房屋買受人為鹿文德，商品房用途為公寓。本次評估假設估價對象為完全產權，無抵押、租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。二、 本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產在現有用途不變并在估價時點之狀況和外部經濟環境前提下，為本報

6、告所列明的目的在估價假設和限制條件下提出的公允估值意見。三、 由于委托方未提供估價對象房屋所有權證，故本次評估依據委托方提供的商品房買賣合同進行評估，若房屋面積等數據與最終頒發的產權證書不符，則估價報告應進行相應的調整，特提請報告使用方注意。四、 本次評估為委托方進行司法拍賣之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設定估價對象于估價時點為完全產權，無抵押、租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。五、 本報告是在委托方確定提供基礎文件、有關法律證明文件、數據資料的基礎上做出的。委托方對所提供文件以及相關數據的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次

7、評估有關的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、 在評估所委托房地產市場價格時，我們未考慮估價對象房地產所欠付的抵押、擔保以及如果該房地產出售則應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產評估增值額作任何納稅準備。本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產市場價格的影響。七、 自估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及使用狀況如發生變化，并對估價對象價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。八、 本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協議為假設前提。九、 本報告含有若干附件，它構成本報告之重要組成部分，與本

8、報告正文具有同等法律效力。 第四部分 估價結果報告一、委托方北京市第二中級人民法院聯系人：陳海川聯 系 電 話：案件號：（2009）二中執字第726號二、估價方北京*房地產土地評估有限責任公司地址：北京市*區*法 人 代 表：*房地產評估資質級別：貳級資質證書號：*號聯 系 人：* 聯系電話： 010-*三、估價對象1.估價對象基本狀況本次估價對象為北京市朝陽區將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室房地產，房屋建筑面積為289.27平方米，商品房用途為公寓。朝陽區將臺路2號和喬麗晶公寓B幢為高層公寓樓，建成于2001年，鋼混結構，總層數22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及

9、墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象位于15層，七室兩廳五衛一廚格局，朝向東。室內裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內門為木門、戶門為防盜門。室內水、電、天燃氣、有線電視等設施齊全。根據現場勘察，委估房地產結構施工質量良好，裝修保養情況較好，未發現基礎沉降、結構變形等現象。用年限法和現場觀察法確定估價對象成新率為95%。

10、2.估價對象權利狀況根據商品房買賣合同記載，估價對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權利存在，不存在法律糾紛，評估結果為估價對象于估價時點完全產權房地產市場價格。3.估價對象區位狀況（1）朝陽區基本概況估價對象位于北京市朝陽區，朝陽區的社會經濟發展、城市建設和房地產開發狀況等，均對估價對象房地產的價格有明顯的影響。朝陽區是北京市人口最多、總面積最大的城區。面積476.8平方公里，常住人口176萬，流動人口約50萬。按

11、北京市城市總體規劃，到2010年北京城區面積將達到1040平方公里，朝陽區占46.7%。朝陽區涉外資源雄厚，堪稱"中國第一區"。區域內云集了除俄羅斯、盧森堡之外的各國駐華使館；聚集了設在北京60以上的外國商社和3000多家外國公司、絕大多數國外駐華新聞機構、北京市l3以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿中心、國際會議中心、國際展覽中心等一些久負盛名的國際交往活動場所。還擁有秀水服裝市場、雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區域經濟總量位居北京市前列。隨著商貿、服務業特別是網絡等新經濟的迅速發展，朝陽區已經形

12、成了以商貿、房地產、高新技術、金融、信息、商務辦公、文化等第二產業為龍頭、門類齊全的產業結構；區域內集中了大量商務辦公和酒店、公寓等設施，并具有完善、便捷的交通、通信等現代化的基礎設施和良好的發展環境，吸引了眾多國內外投資商紛紛云集到這里投資或設立辦事機構，國際商務氛圍十分濃厚。雄厚的駐區資源、巨大的市場潛力、完善的基礎設施和大量的投資服務機構使朝陽區具有建設中央商務區(CBD)的綜合優勢。面向新世紀，首都北京將形成西有中關村、東有中央商務區，科技與商務互動的發展新格局。（2）估價對象區位狀況位置：估價對象位于朝陽區將臺路2號，該小區西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優越。社區成熟度：小區周

13、邊有龍佑麗都花園、芳園里小區、星城公寓、飄HOME居住小區，社區成熟度較高。自然環境和人文環境：估價對象小區內綠化較好，小區附近有四得公園，自然環境及人文環境較好。公共服務設施及教育配套設施：小區附近有中國銀行、工商銀行、建設銀行、燕莎商場、望京醫院、和睦家醫院、南湖一小、94中學等，生活服務及教育設施較齊全。交通：小區東距酒仙橋路約500米，西南距東四環北路約1公里，通達性較好。小區附近有909、運通104、942支、421等多條公交車站，交通便捷度較高。基礎設施狀況：估價對象所處地區，土地現狀開發程度達到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎設施狀況完全

14、可以滿足居民生活需要。4.估價對象市場分析2009年下半年以來，受土地開發投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產開發投資增勢強勁；開發供給不斷恢復，竣工面積穩定增長；隨著市場銷售價格的繼續上漲，銷量出現下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產企業項目到位資金增幅擴大。2009年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2007年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2009年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經超過上年全年住宅銷售套數（9.

15、4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷售套數為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。新建住宅價格環比漲幅連續兩個月縮小。調查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環比漲幅已連續兩個月縮小。二手住宅價格環比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點，環比上漲0.1%，價格環比在連續3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點

16、。各環路商品住宅期房價格全面上漲。一至三季度，四環路以內商品住宅期房均價為19109元/平方米，四至五環路為17205元/平方米，五至六環路為9980元/平方米，六環路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。受銷售形勢好轉及降息、擴大內需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產開發企業項目到位資金呈全面回升態勢。前三季度，房地產開發企業項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預收款分別為600

17、.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%。總之，北京房地產市場經濟的發展現狀及未來趨勢對估價對象房地產市場價格產生一定的影響。四、估價目的本次估價為委托方進行司法執行提供估價對象房地產客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。五、估價時點2009年9月21日六、價值定義本次評估采用公開市場價格標準，評估結果中的房地產價格是指估價對象在符合估價假設及限制前提下，于估價時點2009年9月21日的公開市場價格。七、估價依據1.有關政策法規和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產管理法；（3）中華人民共和國國家標準房地產估價規范GB/T50291-1999

18、；（4）中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規范GB/T18508-2001；（5）京政發200232號文件北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知；（6）京國土房管出20021121號文件關于公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用方法的通知；（7）其它相關法律法規。2.委托方提供的有關資料3.評估人員掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察、調查所獲得的資料。八、估價原則本次估價依據房地產估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。九、估價方法估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產開發的成本費用資料較齊全，

19、故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結果來確定其最終價格。1、基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必

20、要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。十、估價結果本著公正、公平、公開的總原則，經估價人員現場查勘和對委估對象所在區域的市場分析，按照房地產評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產在價值定義和有關限制條件下，于估價時點2009年9月21日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產總價：519.50萬元大 寫 金 額: 伍佰壹拾玖萬伍仟元整房地產單價：17959元/平方米

21、十一、估價人員姓 名 注 冊 號 簽 名* * *十二、估價作業日期2009年9月21日至2009年10月23日十三、估價報告應用的有效期在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。第五部分 估價技術報告一、 個別因素分析1.估價對象基本狀況本次估價對象為北京市朝陽區將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室房地產，房屋建筑面積為289.27平方米，商品房用途為公寓。朝陽區將臺路2號和喬麗晶公寓B幢為高層公寓樓，建成于2001年，鋼混結構，總層數22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造

22、型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象位于15層，七室兩廳五衛一廚格局，朝向東。室內裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內門為木門、戶門為防盜門。室內水、電、天燃氣、有線電視等設施齊全。根據現場勘察，委估房地產結構施工質量良好，裝修保養情況較好，未發現基礎沉降、結構變形等現象。用年限法和現場觀察法確定估價對象成新率為95%。2.估價對象權

23、利狀況根據商品房買賣合同記載，估價對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權利存在，不存在法律糾紛，評估結果為估價對象于估價時點完全產權房地產市場價格。二、 區域因素分析1、朝陽區基本概況估價對象位于北京市朝陽區，朝陽區的社會經濟發展、城市建設和房地產開發狀況等，均對估價對象房地產的價格有明顯的影響。朝陽區是北京市人口最多、總面積最大的城區。面積476.8平方公里，常住人口176萬，流動人口約50萬。按北京市城市總體規劃

24、，到2010年北京城區面積將達到1040平方公里，朝陽區占46.7%。朝陽區涉外資源雄厚，堪稱"中國第一區"。區域內云集了除俄羅斯、盧森堡之外的各國駐華使館；聚集了設在北京60以上的外國商社和3000多家外國公司、絕大多數國外駐華新聞機構、北京市l3以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿中心、國際會議中心、國際展覽中心等一些久負盛名的國際交往活動場所。還擁有秀水服裝市場、雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區域經濟總量位居北京市前列。隨著商貿、服務業特別是網絡等新經濟的迅速發展，朝陽區已經形成了以商貿、房地產

25、、高新技術、金融、信息、商務辦公、文化等第二產業為龍頭、門類齊全的產業結構；區域內集中了大量商務辦公和酒店、公寓等設施，并具有完善、便捷的交通、通信等現代化的基礎設施和良好的發展環境，吸引了眾多國內外投資商紛紛云集到這里投資或設立辦事機構，國際商務氛圍十分濃厚。雄厚的駐區資源、巨大的市場潛力、完善的基礎設施和大量的投資服務機構使朝陽區具有建設中央商務區(CBD)的綜合優勢。面向新世紀，首都北京將形成西有中關村、東有中央商務區，科技與商務互動的發展新格局。2、估價對象區位狀況位置：估價對象位于朝陽區將臺路2號，該小區西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優越。社區成熟度：小區周邊有龍佑麗都花園、芳

26、園里小區、星城公寓、飄HOME居住小區，社區成熟度較高。自然環境和人文環境：估價對象小區內綠化較好，小區附近有四得公園，自然環境及人文環境較好。公共服務設施及教育配套設施：小區附近有中國銀行、工商銀行、建設銀行、燕莎商場、望京醫院、和睦家醫院、南湖一小、94中學等，生活服務及教育設施較齊全。交通：小區東距酒仙橋路約500米，西南距東四環北路約1公里，通達性較好。小區附近有909、運通104、942支、421等多條公交車站，交通便捷度較高。基礎設施狀況：估價對象所處地區，土地現狀開發程度達到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎設施狀況完全可以滿足居民生活需要

27、。三、 市場背景分析2009年下半年以來，受土地開發投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產開發投資增勢強勁；開發供給不斷恢復，竣工面積穩定增長；隨著市場銷售價格的繼續上漲，銷量出現下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產企業項目到位資金增幅擴大。2009年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2007年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2009年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經超過上年全年住宅銷售套數（9.4萬套）的19.1%。

28、其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷售套數為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。新建住宅價格環比漲幅連續兩個月縮小。調查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環比漲幅已連續兩個月縮小。二手住宅價格環比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點，環比上漲0.1%，價格環比在連續3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。各環路商品住宅期房價

29、格全面上漲。一至三季度，四環路以內商品住宅期房均價為19109元/平方米，四至五環路為17205元/平方米，五至六環路為9980元/平方米，六環路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。受銷售形勢好轉及降息、擴大內需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產開發企業項目到位資金呈全面回升態勢。前三季度，房地產開發企業項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為4002.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預收款分別為600.9億元和1074.5

30、億元，同比分別增長25.9%和65.9%。總之，北京房地產市場經濟的發展現狀及未來趨勢對估價對象房地產市場價格產生一定的影響。四、 最高最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 最高最佳使用分析真正體現了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產是否處于最優使用狀態主要從下列方面考慮： 1.法律上允許(規劃及相關政策法規許可)。即不受現時使用狀況的限制,而依照法律規章、規劃發展的方向，按照其可能的最優用途

31、估價。 2.技術上可行。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行估價。 3.經濟上可行。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產內部構成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優使用狀態，也就是說，估價時把建筑物與土地區位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。 5.房地產與周圍環境的協調性。即房地產與外部環境是否平衡或協調的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產與其周圍環境相協調能獲得大量外部經濟效益的最優使用的新用途進行估價。6.可持續發展性。

32、即在估價時不僅要研究過去和現在的價格狀況，而且還要研究房地產市場的現狀、發展趨勢，以及政治經濟形勢和政策變化對房地產形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。根據估價對象權屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經濟環境及充分利用土地資源，按照估價對象目前狀況繼續使用為最高最佳使用途徑。五、 估價方法的選用估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產開發的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結果來

33、確定其最終價格。1基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或

34、價值。六、 估價測算過程（一）采用基準地價系數修正法及成本法測算估價對象房地產價格1.土地使用權價格估價對象位于北京市基準地價覆蓋區域，本次評估采用基準地價系數修正法測算土地使用權價格。（1） 基準地價內涵：基準地價是各土地級別內，土地開發程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整，或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內土地平整，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權的平均價格。（2） 基準地價說明：2002年12月4日，北京市人民政府頒發了京政發200232號文件北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知；2002年12月27

35、日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出20021121號文件頒發了關于公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用方法的通知，本報告以上述兩個文件為依據估算土地使用權價格。（3） 宗地價格計算公式的說明估價對象位于北京市基準地價居住用途4級地價區，容積率為2.95，本次估價測算的宗地價格是估價對象土地開發程度為宗地外七通，宗地內場地平整的價格，即熟地價格。用基準地價修正法測算熟地樓面地價的公式為：宗地樓面熟地價適用的樓面熟地價×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數×其他情況修正系數（4） 具體測算過程：A、適用的基準地價（樓

36、面熟地價）的確定根據北京市基準地價級別范圍，估價對象所在區域的土地級別屬于居住用途4級地價區，樓面熟地價為2090-3600元/建筑平方米。按照有關規定適用的樓面熟地價取平均值，即2845元/建筑平方米。B、相關系數的求取期日修正期日修正系數=宗地評估基準日地價指數/基準地價基準日地價指數，京政發（2002）32號文件北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知基準地價基準日為2002年1月1日，根據中國城市地價監測指數系統有關數據的統計及分析，2002年1季度為價格指數為105，估價時點價格指數約為169。經計算，估價對象宗地的期日修正系數約為1.61。 年期修正年期修正系數=

37、1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中，r：土地還原利率7.5%n：宗地剩余使用年限56.43年m: 法定最高出讓年限70年根據上述公式測算出估價對象年期修正系數為0.9915。容積率修正：按照城市規劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應的容積率修正系數表確定容積率修正系數。根據估價人員掌握的資料，估價對象用地容積率為2.95，查容積率修正系數表，用公式計算得出容積率修正系數為0.9200。因素修正因素修正系數是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數。參照北京市基準地價因素修正系數說明表，根據宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數，使用下面公式測算宗地因素修

38、正系數： 因素修正系數=1+ki其中ki：第i種因素的修正系數。 參照北京市基準地價因素修正系數說明表，考慮估價對象的具體情況，各項影響因素的修正系數如下：居住用地因素修正系數（居住4級）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（%）居住集聚程度-1.72.6成熟2.6交通便捷度-3.45.2好5.2區域土地利用方向-1.72.6一致2.6臨路狀況-1.72.6好2.6宗地形狀及可利用程度-1.362.08規則2.08公共服務設施和基礎設施狀況-2.043.12齊全3.12自然和人文環境狀況-3.45.2好5.2與商業中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各項合計/26即估價對象宗地居住用地因素

39、修正系數為1.2600。其他情況修正考慮估價對象的區位及具體情況，本次評估其他情況修正系數取1。（5） 宗地價格的計算樓面熟地價=2845×1.61×0.9915×0.9200×1.2600×1=5264.53（元/建筑平方米）（6） 土地開發的管理費用取土地成本的5%，即：5264.53×5%=263.23（元/建筑平方米）（7） 土地開發利息：根據1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項目開發難易程度，確定估價對象正常的開發建設期為2年，假定土地取得成本在計息期初一次性投入，一至三年期貸款利率為5.40%，采用復利計算，利

40、息費用為(5264.53+263.23)×(1+5.40%)2-1)=613.12（元/建筑平方米）（8） 土地開發成本利潤率取35%，則 (5264.53+263.23)×35%=1934.72（元/建筑平方米）（9） 銷售稅費：銷售稅費主要包括營業稅、城市建設維護費、教育費附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費等。其中營業稅、城市建設維護費、教育費附加及土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、市場推廣費等取銷售收入的1.5%。（10） 土地使用權價格:=（5264.53+263.23+613.12+1934.72）÷（1-0.075）= 8730.38（元/建筑

41、平方米）2.建筑物價格（1）建造成本a.建安費用依據目前建安工程定額標準，結合估價對象的具體情況及估價人員現場勘察，估價對象為現狀情況下的建安費用取4000元/建筑平方米。b.紅線內市政費用一般取建安費用的10%-15%，考慮估價對象的具體情況，本次估價取費10%，即：4000×10%=400（元/建筑平方米）建造成本為以上兩項相加之和，即4000+400=4400（元/建筑平方米）c.專業人士費此項費用一般取建造成本的5%-10%,本次估價取費8%，為4400×8%=352.00（元/建筑平方米）d.不可預見費不可預見費的求取主要考慮建筑物工程規模大小，施工難易程度、不可

42、預見因素多少等因素，一般取建安費用的5%-10%，本次評估取建安費用的8%。4000×8%=320.00（元/建筑平方米）（2）管理費包括開辦費、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次評估取建造成本的5%。4400×5%=220.00（元/建筑平方米）（3）投資利息根據1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項目開發難易程度，確定估價對象正常的開發建設期為2年，假定建設費用在建設期內均勻投入，估價時點一至三年期貸款利率為5.40%，采用復利計算，投資利息為：(4400+352.00+320.00+220.00)×(1+5.40%)2/2-12

43、85.77（元/建筑平方米）（4）利潤以上述建造成本、專業人士費、不可預見費、及管理費之和為基數，考慮住宅項目開發的一般利潤水平,開發利潤率取成本利潤率35%,則(4400+352.00+320.00+220.00)×35%=1852.20（元/建筑平方米）（5）銷售稅費銷售稅費主要包括營業稅、城市建設維護費、教育費附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費等。其中營業稅、城市建設維護費、教育費附加及土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、市場推廣費等取銷售收入的1.5%。（6）建筑物重置成本建筑物重置成本=（4400+352.00+320.00+220.00+285.77+1852.20

44、）÷（1-0.075）=8032.40（元/建筑平方米）（7）成新率依據估價規范，應采用耐用年限法和實際觀察法綜合確定建筑物成新率。估價對象建成于2001年，裝修保養情況較好，依據觀察法和成新法綜合確定其成新率為95%。（8）建筑物價格建筑物價格=8032.40×95%=7630.78（元/建筑平方米）3.采用成本法確定估價對象房地產單價將土地價格和建筑物價格相加，得到估價對象房地產單價為8730.38+7630.7816361.16（元/建筑平方米） (二) 采用市場比較法測算估價對象房地產價格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較案例選擇根據市場調查，在同一供需圈內，搜集

45、與估價對象類似的三個房地產案例。項目案例A案例B案例C可比案例和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶交易價格（元/建筑平方米）18919.0017738.0017844.00層數8/116/1110/11結構鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修豪華裝修2.因素選擇結合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產價格的主要因素有：交易時間因素：指由于房地產交易的時間不同，造成房地產市場價格不同。交易情況因素：指房地產交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔情況等。區域因素：主要指居住社區成熟度、交通便捷度、環境條件、自然及人文景觀、公共服務設施、基礎設施狀況、與商業中心的接近程度等。個別因素：建筑結構

46、、裝修狀況、設備設施情況、樓層、朝向、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區域因素和個別因素的調查，列表對影響房地產價格的各種因素條件進行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項目估價對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價待估18919.00 17738.00 17844.00 交易日期2009年9月2009年9月2009年9月2009年9月交易情況正常正常正常正常區域因素居住區成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便環境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎設施達到"七通",齊全達到"七

47、通",齊全達到"七通",齊全達到"七通",齊全公共配套設置有超市醫院銀行等,齊全有超市醫院銀行等,齊全有超市醫院銀行等,齊全有超市醫院銀行等,齊全與商業中心的接近程度近近近近個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局七室兩廳一廚五衛三室兩廳一廚兩衛三室兩廳一廚兩衛五室兩廳一廚五衛裝修豪華裝修精裝修精裝修豪華裝修設備設施情況齊全齊全齊全齊全樓層15/228/116/1110/11面積289.27185168269朝向東南北南北南北建成年代2001年2001年2001年2001年成新率95%95%95%95%4.編制比較因素條件指數表表 2 比較因素條件指數表比較項目估價對象案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)待估189