1、高品質(zhì)文檔2022年行業(yè)的調(diào)研報(bào)告 為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r，準(zhǔn)時(shí)把握行業(yè)動(dòng)態(tài)進(jìn)展信息，進(jìn)一步討論解決行業(yè)進(jìn)展中的新?tīng)顩r、新問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康長(zhǎng)足進(jìn)展。依據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會(huì)同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進(jìn) 行了專(zhuān)題調(diào)研，先后組織專(zhuān)人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟閱歷進(jìn)行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研狀況報(bào)告如下： 一、物業(yè)管理行業(yè)基本狀況 連接千家萬(wàn)戶(hù)的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護(hù)修理、秩序維護(hù)等供應(yīng)準(zhǔn)時(shí)有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂(yōu)、為

2、城市貢獻(xiàn)、促社會(huì)和諧的重要行業(yè)。隨著近年來(lái)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)受了從無(wú)到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營(yíng)服務(wù)的進(jìn)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快進(jìn)展，對(duì)于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過(guò)近幾年突飛猛進(jìn)的進(jìn)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已進(jìn)展到130家(國(guó)企19家、民營(yíng)企業(yè)111家)，其中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級(jí)資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級(jí)城市前列。全市物

3、業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬(wàn)多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書(shū)和專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)職稱(chēng)，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護(hù)員、水電工、保潔工等一線(xiàn)操作人員，屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)。 2、物業(yè)管理項(xiàng)目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目掩蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延長(zhǎng)。截至目前，全市實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目191個(gè)。其中，城區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目145個(gè)，管理服務(wù)面積1000萬(wàn)多平方米，物業(yè)管理掩蓋率達(dá)75%以上，新建住宅小區(qū)管理掩蓋率達(dá)100%。全市獲國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈1個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理示范大廈3個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)1

4、8個(gè)，市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)27個(gè)，市級(jí)文明住宅小區(qū)22個(gè)，市級(jí)園林式小區(qū)7個(gè)。 3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從無(wú)到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)條件的物業(yè)管理住宅項(xiàng)目140個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，業(yè)主委員會(huì)小區(qū)掩蓋率為19%。樂(lè)觀(guān)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立試點(diǎn)工作，相關(guān)職能部門(mén)全程參加實(shí)施監(jiān)督運(yùn)作成立業(yè)主大會(huì)，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入規(guī)范化和市場(chǎng)化進(jìn)展的新時(shí)期，對(duì)推動(dòng)全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序進(jìn)展制造條件。 4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)機(jī)制不斷健全。近年來(lái)，受行業(yè)進(jìn)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)始終是企業(yè)“各

5、自為政”，收費(fèi)不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點(diǎn)。，市物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)聯(lián)合制定實(shí)施了物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)得到規(guī)范和理順。 5、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金掩蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計(jì)歸集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬(wàn)元，涉及住宅小區(qū)220個(gè)，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金掩蓋面積396萬(wàn)平方米，歸集戶(hù)數(shù)3.56萬(wàn)戶(hù)。為進(jìn)一步規(guī)范資金管理，向社會(huì)公開(kāi)實(shí)施招投標(biāo)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金存儲(chǔ)銀行，開(kāi)創(chuàng)了全省物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實(shí)維護(hù)了廣闊業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)

6、修理資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。 二、推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要措施 近年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，樂(lè)觀(guān)探究構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實(shí)加快物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作，加大市場(chǎng)主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 1、準(zhǔn)時(shí)支配部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門(mén)召開(kāi)全市物業(yè)管理工作會(huì)議、全市物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)會(huì)議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)議等規(guī)范物業(yè)管理專(zhuān)題會(huì)議，仔細(xì)總結(jié)近年來(lái)我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)

7、管理進(jìn)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點(diǎn)以及今后一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門(mén)要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)詳細(xì)負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任分工，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)進(jìn)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。 2、明確管理職責(zé)，構(gòu)建兩級(jí)物業(yè)管理體系。依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺(tái)了切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地根據(jù)屬地管理的原則加強(qiáng)物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對(duì)所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開(kāi)發(fā)區(qū)

8、土地規(guī)劃建設(shè)局詳細(xì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣 市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)根據(jù)要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為特地行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的兩級(jí)物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。 3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)，先后制定出臺(tái)了市物業(yè)管理行業(yè)-XX年工作規(guī)劃、進(jìn)一步加強(qiáng)市物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)、市城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則、市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)修理資金管理使用實(shí)施細(xì)則、市物業(yè)管理投訴受理處理暫行方法、市業(yè)主大會(huì)規(guī)程、市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等近30項(xiàng)規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理法規(guī)

9、政策的可操作性。 4、嚴(yán)把“四道關(guān)口”，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。一是嚴(yán)把物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方法規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目必需在備案取得商品房預(yù)售許可證之前落實(shí)物業(yè)管理，5萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴(yán)把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)面積在5萬(wàn)平方米以下的，必需經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三是嚴(yán)把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴(yán)把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過(guò)對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目管理方案的可行性、管

10、理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實(shí)性以及落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，使物業(yè)管理市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范。 5、理順投訴受理機(jī)制，努力定紛止?fàn)帯＝陙?lái)，市物業(yè)行政主管部門(mén)定期不定期開(kāi)展全市物業(yè)管理項(xiàng)目信息采集，全面把握物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延長(zhǎng)投訴受理渠道，初步建立了市、縣(市區(qū))兩級(jí)投訴受理機(jī)制，通過(guò)詢(xún)問(wèn)投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線(xiàn)、來(lái)人、來(lái)信、來(lái)電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法準(zhǔn)時(shí)妥當(dāng)處置不同形式來(lái)信來(lái)訪(fǎng)達(dá)一百多件，堅(jiān)持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)核查、企業(yè)整改落實(shí)相結(jié)合處理群眾投訴，努力削減物業(yè)管理服務(wù)沖突糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降

11、了15%，業(yè)主滿(mǎn)足率提高了10%以上。 6、嚴(yán)格項(xiàng)目招投標(biāo)，促進(jìn)市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)，市房地產(chǎn)管理局于出臺(tái)了市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法、市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行方法，目前已勝利舉辦了21個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的23個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目和2個(gè)綜合辦公區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對(duì)國(guó)有資金投入項(xiàng)目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對(duì)5萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，近年來(lái)共通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目27個(gè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施依法陽(yáng)光有序操作。 7、注意專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素養(yǎng)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主

12、抓手，堅(jiān)持實(shí)行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)行資格動(dòng)態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍整體素養(yǎng)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請(qǐng)建設(shè)廳資深專(zhuān)家教授、國(guó)家注冊(cè)物管師來(lái)阜授課，達(dá)到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時(shí)大力開(kāi)展職業(yè)訓(xùn)練，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理專(zhuān)科訓(xùn)練，著重培育一批高素養(yǎng)、高水平的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍，提高行業(yè)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。 8、開(kāi)展專(zhuān)題調(diào)研，明確進(jìn)展方向。為準(zhǔn)時(shí)把握行業(yè)進(jìn)展動(dòng)態(tài)，討論解決行業(yè)進(jìn)展中的深層次問(wèn)題，市物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)全市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)

13、營(yíng)總收入、總支出、城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理掩蓋面、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實(shí)施等狀況進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范進(jìn)展物業(yè)管理方面的閱歷做法，分析制約影響物業(yè)管理進(jìn)展的主要問(wèn)題與沖突和緣由，提出解決問(wèn)題的措施與對(duì)策，進(jìn)一步明確了規(guī)范行業(yè)進(jìn)展的著力重點(diǎn)。 9、開(kāi)展宣揚(yáng)報(bào)道，建立長(zhǎng)效機(jī)制。為適應(yīng)新形勢(shì)下物業(yè)管理進(jìn)展需要，準(zhǔn)時(shí)、精確、正面反映報(bào)道我市物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行狀況和進(jìn)展軌跡，堅(jiān)持在全市范圍內(nèi)組織開(kāi)展物業(yè)管理行業(yè)宣揚(yáng)報(bào)道工作，建立了信息員工作長(zhǎng)效機(jī)制，定期在新聞媒體宣揚(yáng)報(bào)導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進(jìn)管理閱歷，為企業(yè)供應(yīng)了有力的宣揚(yáng)展現(xiàn)平臺(tái)，為廣闊市民更好地了解熟悉物業(yè)管理、自覺(jué)參加物業(yè)管理搭

14、建了溝通橋梁，為樹(shù)立行業(yè)良好形象供應(yīng)了寬敞平臺(tái)。 三、存在的主要問(wèn)題 在確定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時(shí)，也必需糊涂看到物業(yè)管理仍存在進(jìn)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)機(jī)制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會(huì)群眾對(duì)物業(yè)管理服務(wù)熟悉不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀(guān)實(shí)際問(wèn)題，在肯定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快進(jìn)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強(qiáng)的綜合性、特地性和區(qū)域性特點(diǎn)，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價(jià)、消防、供電、供水等多個(gè)部門(mén)管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門(mén)又是職能部門(mén)，

15、物業(yè)行政主管部門(mén)缺乏專(zhuān)職人員，造成工作開(kāi)展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收繳困難，制約行業(yè)加快進(jìn)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右，收費(fèi)率僅達(dá)50%，基本不收費(fèi)和很少收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過(guò)電話(huà)、上門(mén)、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并無(wú)相應(yīng)的強(qiáng)制或制約措施。即使根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長(zhǎng)、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀(guān)因素，致使費(fèi)用收繳困難。消失這種問(wèn)題的主要緣由是業(yè)主商品意識(shí)、物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)沒(méi)有完全確立，繳費(fèi)樂(lè)觀(guān)性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)難的惡性循環(huán)。三是物

16、業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)存在開(kāi)發(fā)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未得到有效解決，個(gè)別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問(wèn)題，或者開(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建，業(yè)主不找或找不到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問(wèn)題較多,亟待加強(qiáng)整治。很多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污力量較差,并且大都是隨便進(jìn)出等開(kāi)放式布局，不利于平安管理。公用事業(yè)單位“單戶(hù)單控”改造滯后，根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)部門(mén)要收費(fèi)到戶(hù),由于

17、目前單戶(hù)單控率較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會(huì)成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主要靠城區(qū)街道辦事處來(lái)組織發(fā)動(dòng)，單靠職能部門(mén)很難召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個(gè)月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識(shí)不強(qiáng)，大多數(shù)業(yè)主缺乏參加意識(shí)，即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也面臨諸多實(shí)際問(wèn)題難以解決。 四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的幾點(diǎn)建議 依據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外地市先進(jìn)閱歷，結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)建議： 1、提高重視程度,加大部門(mén)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)許多行政部門(mén)職能

18、的履行,單由哪個(gè)職能部門(mén)牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會(huì),由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)親自?huà)鞄浫沃魅?建設(shè)、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價(jià)、供電、供水等相關(guān)部門(mén)為成員,物業(yè)管理委員會(huì)統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作，各縣市區(qū)政府也相應(yīng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，建立市、縣市區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理委員會(huì)的管理體系，加強(qiáng)條塊聯(lián)動(dòng)，有力推動(dòng)此項(xiàng)工作。 2、實(shí)現(xiàn)物管重心下移，創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。依據(jù)安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機(jī)制，將物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé)，指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)作物

19、業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作。明確街道辦事處會(huì)同有關(guān)職能部門(mén)，指導(dǎo)成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、組建業(yè)主委員會(huì)工作，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)和人民調(diào)解委員會(huì)等組織，準(zhǔn)時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理沖突糾紛，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境愛(ài)護(hù)、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任制和檢查考核機(jī)制，各縣市區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與街道辦事處簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，切實(shí)將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主沖突糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)納入縣市區(qū)政府目標(biāo)責(zé)任制考核，確保規(guī)范物業(yè)管理進(jìn)展的一系列措施落到實(shí)處。 3、理順條塊關(guān)系，明確多方職責(zé)。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)接受物業(yè)行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。二是街道辦事處建立

20、投訴受理制度，受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要擔(dān)當(dāng)起物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。四是加強(qiáng)小區(qū)治安聯(lián)防工作。強(qiáng)化公安機(jī)關(guān)片警和群防群治工作,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)仔細(xì)落實(shí)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理平安秩序維護(hù)責(zé)任，抓好住宅小區(qū)治安。 4、結(jié)合實(shí)際，建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地閱歷，結(jié)合實(shí)際，建立街道辦事處服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應(yīng)急修理服務(wù)站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務(wù)中心，全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，確保工作順當(dāng)開(kāi)

21、展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，通過(guò)人才市場(chǎng)公開(kāi)聘請(qǐng)配備一名適應(yīng)工作需要的專(zhuān)職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員，選聘后與街道簽訂勞動(dòng)合同，每年對(duì)調(diào)解工作站主任進(jìn)行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應(yīng)急修理服務(wù)站，可以聘用專(zhuān)職站長(zhǎng)1名和兼職修理員4名，解決應(yīng)急修理難問(wèn)題，盡最大可能便利業(yè)主生活。四是政府加大對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務(wù)中心年需經(jīng)費(fèi)2萬(wàn)元，投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費(fèi)4萬(wàn)元，應(yīng)急修理服務(wù)站年需經(jīng)費(fèi)4萬(wàn)元，按阜城區(qū)7個(gè)街道辦事處方案，“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費(fèi)約70萬(wàn)元，建議由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按7:3比例分擔(dān)，因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分

22、，經(jīng)費(fèi)缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費(fèi)調(diào)劑解決。 5、把好前置關(guān)口，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必需把好前置關(guān)口,切實(shí)解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的連接問(wèn)題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報(bào)建階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)參加建設(shè)項(xiàng)目的可行性討論,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理制造良好條件。二是在小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實(shí),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實(shí),提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地連接與過(guò)渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)制度，新建住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門(mén)

23、申請(qǐng)綜合查驗(yàn)，符合綜合查驗(yàn)條件的方可交付使用。 6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進(jìn)城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設(shè)與管理中依舊存在著重建輕管、建管脫節(jié)等問(wèn)題，小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此，建議樂(lè)觀(guān)借鑒淮安閱歷，市委、市政府用2年左右的時(shí)間全面開(kāi)展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程，將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在治理整頓中逐步推動(dòng)城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門(mén)職責(zé)，統(tǒng)一推動(dòng)舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區(qū)政府出2，開(kāi)發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營(yíng)單位出4”的原則，多方確保資金落實(shí)到位。三是實(shí)施分類(lèi)治理。對(duì)各小區(qū)存在的不同問(wèn)題