1、l編輯編輯pptppt體驗體驗休閑休閑 匯聚匯聚英隆項目概念定位和規劃要點英隆項目概念定位和規劃要點2005年年5月月l編輯編輯pptppt現狀地塊位置地塊位置l編輯編輯pptppt現狀l編輯編輯pptppt現狀偏僻的城市位置和區域位置集中的大型中端居住社區新建的工廠區域現有商業檔次較低不具規劃道路通達性較好有一定的臨河景觀優勢l編輯編輯pptppt目標和任務l編輯編輯pptppt目標和任務目標和任務l經過討論，我們認為，本次規劃的最終目標在于：l滿足周邊社區的便利商業需求l以必要的文化內涵提升項目的檔次l營造一個相對繁華的商業空間l我們理解，所有的建議，說到底都指向一個目標：使英隆項目經得起

2、時間推敲、有獨特品味、使英隆項目經得起時間推敲、有獨特品味、能在消費者的比較與選擇中贏得長期的市場能在消費者的比較與選擇中贏得長期的市場。l這個目標是控制今后的概念規劃、建筑和景觀設計、業態布置的原則。l編輯編輯pptpptSWOT分析l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析S區域發展順應城市發展趨勢區域的發展規模較大區域周邊的產業支持地塊位置具很好的溝通性地塊通達性好良好的景觀條件l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析W地塊規劃條件苛刻位置的不利因素區域成熟程度不夠公共配套及公共服務不完善區域支付能力低產業定位不利房地產市場的整體低迷l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分

3、析O產業園區的持續發展區域人口導入項目獲取成本較低市場創新空間大l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析T競爭項目的壓力河對岸廠區的影響商業區位的邊緣化l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析SWOT矩陣SWOSO戰略差異化創新戰略WO戰略低端差異化戰略TST戰略品質提升戰略WT戰略自我中心化戰略l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析SOSO戰略戰略差異化創新戰略 通過產品差異化提高產品性價比，提供昆山當地不常見的物業形態，保證商業項目的均好性； 通過產品創新滿足目標客戶的個性化需求，并給產品帶來銷售上的亮點和賣點，便利產品的營銷推廣； 利用市場發展的不確定性和市場行情低谷

4、中投資客的投機心理，把握市場上潛伏的投資需求，推動投資類產品的規劃； 做好必要的商業配套，并保持較好的運營，廣泛接觸投資機構，為集中商業的整體銷售做準備； 在差異化和創新的基礎上，控制好產品成本，為今后可能的價格競爭提供一個良好的平臺。l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析STST戰略戰略低端差異化戰略業種業態布局走低端產品路線，以滿足區域生活便利需求為主，但在產品形態上與周邊競爭產品形成差異；在產品定位過程中，按“中高端立面、中端平面”的原則來考慮對產品的檔次和設計要求；保證產品創新和產品差異化在低成本的水平上得到實現，而不過多考慮產品的地標特性，盡快在區域中已體現或最需體現的需求滿

5、足方式上規劃產品。l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析WOWO戰略戰略品質提升戰略產品入市初期以投資類產品的形象進入市場，通過品質提升保證產品在市場上的影響力；業種業態的選擇考慮不同于社區型商業的布置，更多考慮商務客流的需求，充分利用景觀優勢，營造良好的商務氛圍；物業形態突出地標和必要的立面裝飾，通過不同的形態形成良好的辨識性，以此帶動市場。l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析WT戰略自我中心化戰略通過對項目本身的改造，達成區域自我中心化，重建一個城東的商業中心區域；以高端產品的形象進入市場；物業以持有經營為主要的運營形態，以整體出售為銷售的主要方式，短期內不考慮以小產證的

6、方式銷售物業。l編輯編輯pptpptSWOTSWOT分析分析綜合以上的戰略組合，我們認為，項目的利基點應該體現在以下幾個方面：立足于城市規劃帶來的發展機遇；立足于產品創新，用獨特的產品形態和產品增值點來吸引潛在購買者的眼球，凸顯產品的價值；用社區型商業來滿足項目周邊的商業需求，以此聚集人氣，為項目后期開發提供必要的條件；提供部分特色商務型商業，保證區域內中高端商務客流的引致；通過酒店和寫字樓物業創造投資機會；景觀和環境是物業品質和產品概念的體現要點。l編輯編輯pptppt綜合和演繹綜合和演繹現狀中低端居民區新建廠區臨河景觀車行交通較為便利中低端商業位置較偏目標繁華的商用物業細化目標便利、完善、

7、獨特的社區商業綜合體關鍵支撐因素居住和工作人口較為便利的交通景觀優勢關鍵限制因素位置略偏商用物業競爭激烈目標戰略差異化創新植根和生發不同于周邊已有項目物業形態立足于居民和工作者不只是傳統社區商業業態組合方式吸引周邊消費不同的目標人群必要的科技使用引領體驗商業節慶商業氛圍核心概念體驗、文化、休閑、匯聚的中檔類社區商業綜合體概念表達商業辦公酒店環境和形態社區商業為主乙級辦公經濟型酒店區域地標休閑商業為輔銷售型物業有特色的酒店品牌休閑文化的氛圍主力店實現匯聚功能滿足投資需求有商業依托的居停必要的匯聚空間必備商業滿足需求景觀的借用特色商業導入人流節慶和事件的場所文化消費的平臺l編輯編輯pptppt綜合

8、和演繹綜合和演繹運營模式辦公區首先入市銷售酒店招商運營大賣場招商運營特色商業和必備商業招商運營成功運營兩年后，尋找商業部分整體銷售的可能l編輯編輯pptppt概念的再詮釋l編輯編輯pptppt概念的再詮釋體驗、文化、休閑、匯聚的中檔類社區商業綜合體體驗、文化、休閑、匯聚的中檔類社區商業綜合體我們認為，這四個詞能更有力、更清晰的為英隆項目的開發和經營定義方向，能很具體地在規劃、設計中加以落實。以下分別對這四個詞加以辨析和界定。其中，“體驗”和“休閑”是我們闡述的重點；而“文化”和“匯聚”作次要分析。中檔和類社區是我們對項目調性和功能的界定。l編輯編輯pptppt體驗“體驗”就是出去購物消費，還能

9、有其他不一樣的感受。“體驗”就是除了購物以外，還有其他事情可做。“體驗”就是有了購物消費，同時還能有娛樂和放松的感覺。“體驗”就是只要有時間，我就會去那里轉轉。我們認為，英隆項目的所謂“體驗”特征，應突出以下一些圖象。l編輯編輯pptppt個性個性英隆項目畢竟只是昆山無數商業項目中的一個。要使之不被遺忘，唯一的方法就是賦予它無法復制的獨特氣質（即個性）。個性無外乎通過空間、業態和人的活動表達。但“個性”本身包含太多彼此矛盾的指向。因此， “英隆項目”個性塑造的問題就是對個性的方向和程度的把握。l編輯編輯pptppt休閑“休閑”需要有必要的活動內容填充，需要有一定的空間容納。“休閑”就是環境不壓

10、抑，不急迫，沒有空間上的局促感。“休閑”就是告訴你，有事沒事你都可以來，來了有事沒事都可以。“休閑”就是不帶目的的游蕩，逛逛看看也可以很舒服。我們認為，英隆項目的所謂“休閑”特征，應突出以下一些圖象。l編輯編輯pptppt輕松的環境輕松的環境休閑就是不帶目的性的活動，或者目的就是不干什么的活動，所以，環境的提供就顯得非常重要，離開了一個輕松的環境，就不會有愉悅的心情，休閑也就無從談起了。充分利用開闊的空間，充分利用景觀的條件，充分利用一切可以接觸天空的地方。l編輯編輯pptppt文化和匯聚空間的設計不只是考慮商務活動和銷售活動的需要，集會和節慶活動的空間也是必要的。選擇適當的題材，運營中采用必

11、要的方式，匯聚人氣，而不只是通過招商，通過商家的運作來引致人流也是必要的。一定主題的符號也是項目品味的體現。所有動線的設計都要遵循在必要節點形成人流匯聚的效果，同時保證通達性。l編輯編輯pptppt文化的符號和內容文化的符號和內容帶有一定主題的景觀雕塑是營造商業氛圍的良好選擇。一個有專業舞臺的小劇場，即可以形成一個文化活動的高地，也是市民文化生活的場所，也可承載商務會議活動。地處江南，江南元素可適當運用。l編輯編輯pptppt匯聚能力的實現匯聚能力的實現匯聚能力的實現不是單單通過招商和建筑設計就能實現的，這往往需要大量的運營活動，而一個主題明確的長期的活動，也是帶來匯聚的方式，比如創意市集就是

12、一個不錯的選擇。活動是形成匯聚能力的一個要素，商業項目必須提供足夠多的空間，開展必要的商業推廣和文化集會活動，比如一個有良好觀看位置的中庭和一個可以轉換成露天劇場的樓頂。l編輯編輯pptppt概念的延伸l科技應用。l鼓勵研究與創新。l能適應未來人的活動的變化。l具有一定的地標性。l編輯編輯pptppt中檔類社區商業綜合體中檔：確定了項目的整體調性，項目的位置和周邊狀況決定了，項目不具備成為高檔商業綜合體的條件。類社區商業：是對項目整體的策略考慮，項目需要人流的匯聚，需要滿足可能存在的商務需求，需要有一定的輻射能力，來帶動消費，而社區商業的三種形態就能滿足這些要求：主力店：是各業態的龍頭，具有較

13、強的聚客能力和導向作用；必備性商業：滿足生活基本需求；特色性商業：吸引客流，豐富業態。綜合體：是對項目功能的概括，綜合體包括辦公物業、商旅物業和配套商業。l編輯編輯pptppt英隆項目各功能區特征的闡釋l編輯編輯pptppt我們把英隆項目拆解為辦公區、酒店商業區和便利商業區三個功能區，并確定了整個英隆項目的規劃原則和規劃要點。總體而言，我們對英隆項目的理解就是建立在以上幾個特征所體現的定位之上的。而以下我們要強調的是從“體驗”、“休閑”、“文化”和“匯聚”這四個角度觀察，英隆項目所應具備的大模樣（或者說是亮點）。l編輯編輯pptppt辦公區定位定位有特色的乙級辦公樓，以為周邊產業提供配套服務的

14、中小企業和投資客為目標客戶，為其提供一個舒適的辦公空間。我們將其命名為“休閑公務空間休閑公務空間 ”。有效滿足目標客戶需求有效滿足目標客戶需求l擁有可變化的辦公空間l住宅化的辦公l相對獨立的辦公空間l為員工提供一個人性化的，舒適的工作環境l編輯編輯pptppt特色結構一：帶公共休息空間的辦公樓特色結構一：帶公共休息空間的辦公樓空中休息廳是對部分寫字樓空間的公共化利用，這樣的利用在一定程度上可以提高寫字樓產品整體的價值。特色結構二：帶陽臺的寫字樓特色結構二：帶陽臺的寫字樓我們也可以將住宅設計的要素安排到分割出售的小面積辦公中去，給每個小業主一個自己的休閑和會晤空間，這樣的空間可以用陽臺或露臺的方

15、式體現，同時也是一個個性化的安排，讓業主在期間可以獲得良好的工作環境，也讓他們更好的貼近成都的生活狀態。l編輯編輯pptppt建筑形態建筑形態l現代：低密度、人性、綠色現代：低密度、人性、綠色l傳統的寫字樓，往往給人以壓抑、沉重、灰色和呆板的感覺。與我們所倡導的以人為尺度的空間不協調。以我們的理解，英隆項目的辦公區是簡練、舒展、靈巧、室內外環境同樣得到關注的辦公樓。l文化：江南元素文化：江南元素將江南傳統建筑元素通過變形和提煉的方法，在建筑外立面的細部以裝飾構建的方法來表達，如在檐口的安排、窗體處理和立面貼面的色系使用上借用特征強烈的傳統素材等，同時和景觀條件形成結合。l編輯編輯pptppt空

16、間安排（圍合和中庭）空間安排（圍合和中庭）l圍合是對江浙一代傳統建筑元素的傳承，同時也體現了一種包容性l合理的中庭安排可以創造一個綠色的、人性的溝通空間l編輯編輯pptppt酒店商業區定位定位l酒店和相應服務、文化展示設施于一體的中端商務和文化項目。l其中，酒店是滿足區域內短途商務客流的居停需求，可選擇國內知名便利型酒店管理集團的中端品牌（如莫泰、海友、錦江之星等）。l如有足夠的空間，可安排一個小型的劇場，作為酒店和辦公區的過渡，即能滿足區域內文化生活的需要（早期可能需要和政府溝通，獲得一定的支持），也能作為商務活動的會場，為商務活動提供便利。l編輯編輯pptppt特色結構：景觀接待廳特色結構

17、：景觀接待廳l體現英隆項目的文化底蘊和對未來的、前瞻的事物的關注，凸顯英隆項目的獨特品味的載體。l設置會展功能區、小劇院、地域文化與歷史展示項目、畫廊等，為英隆項目提供必要的支持文化活動的空間，提供一個具有人文氛圍的共享空間，承擔著企業對外接待、形象展示等功能l編輯編輯pptppt立足于便利服務的商業配套立足于便利服務的商業配套l英隆酒店商業區內的設施應首先立足于滿足酒店和辦公區域內及周邊區域的商務人群的便利需求。l因此其業態應涵蓋銀行、數碼沖印、便利店、美容健身等。l另外，還可設置一些諸如超市、簡餐之類的中等規模集約型商業形態。l編輯編輯pptppt便利商業區l首先需要說明、作為一個整體，英

18、隆項目的商業包含三個部分：辦公區和酒店服務區的商業裙房和便利商業區。兩個部分的消費人群、業態構成和空間特征并不一致。l例如，如前所述辦公區和酒店服務區的商業裙房以英隆項目內的商務人士為消費對象，定位為以便利服務業態和文化藝術設施為主。l以下對英隆項目最活躍的部分便利商業區做重點描述。l編輯編輯pptppt定位定位l以體驗消費為主為主的，有品味和格調的內街式休閑商業。l其目標消費者為區域內的25254040歲歲，受過良好教育，有一定生活品味的人群，以及區域內對生活便利有較高要求的，年齡偏大，但易受年輕消費群體影響的，消費人群。l是整個區域內最具休閑娛樂氣息的商業空間。l生活便利消費（大賣場）為主

19、力店，娛樂和休閑為特色商業，以中型餐飲為必備商業。l編輯編輯pptppt建筑與空間建筑與空間l從規劃建筑形態看，便利商業區是一個內街式、中小型商業集中的步行街。l建筑尺度方面。追求一種親和的，沒有距離感，但尺度感寬松的商業環境。同時，創造空間上的錯落感：建筑高度，地面以上控制在23層，地下可開挖一層，同時布置部分下沉式鋪面，可與地面以上建筑相連，與步行通道之間形成一定的空間感。l步行道路要求動線曲折，在視覺上形成一定的屏蔽，避免視線過于通透，在商業環境中適度創造移步換景的江南園林風味以配合景觀資源的使用。同時，步行通道與主干道相連，和周邊區域構成一個完整路網。l編輯編輯pptppt業態控制原則

20、：類社區商業業態控制原則：類社區商業l社區商業的構成就是包含了三類主要的商業形態，分別是：主力店、必備性商業和特色型商業。在目前階段，我們認為，對主力店和必備性商業的選擇還是比較清晰的，而特色商業的選擇有多種選擇，須進一步觀察。l主力店主力店l賣場是主力店的絕佳選擇。l在項目所在區域內，賣場的暫時缺失是一個非常好的機會，即使今后會有一個賣場的加入，也不能滿足當地居民的需要，而項目的位置又決定了其特有的優勢。l編輯編輯pptpptl必備型消費必備型消費l必備型消費是我們項目的支撐點，主要以中型餐飲為主，結合部分大型餐飲和景觀商務餐飲。通過餐飲消費，我們可以對消費節奏進行必要的控制。也就是說，必備型商業應形成一個“慢慢消費，細細品味”的商業氛圍。以此來提升其他部分商用物業的價值。l特色型消費特色型消費l特色型消費可選擇的范圍非常廣泛，運動器材、數碼體驗、家電賣場、汽車裝飾和服裝鞋帽等，都可以在擁有運營的條件下，形成一定的經營特色，從而形成當地特有的消費形態。l編輯編輯pptppt對項目整體景觀的簡單說明對項目整體景觀的簡單說明l編輯編輯pptppt景