1、深圳市寶安區物業管理實施辦法第一章   總則第一條   為了規范物業管理行政主管部門（以下簡稱區主管部門）、街道辦事處（以下簡稱街道辦）、社區工作站或社區居民委員會（以下簡稱工作站、居委會）及其他行政部門對物業管理活動指導、監督過程中的分工、協調和配合，明確業主、物業建設單位、物業管理企業的權利和義務，根據國務院物業管理條例、廣東省物業管理條例、深圳經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則等相關法律、法規、規章以及有關規范性文件的規定，結合寶安區實際情況，制定本辦法。第二條   本辦法適用于寶安區行政區域范

2、圍內的物業管理。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條   區主管部門依法對全區物業管理負責管理、指導和監督。街道辦物業管理部門，接受區主管部門的業務指導，依法對本轄區范圍內的物業管理活動實施指導、監督和管理。工作站、居委會負責轄區內物業管理的協調、監督和指導。街道辦、工作站、居委會應分別確定一名負責人分管物業管理工作。街道辦、工作站或居委會應分別將物業管理工作納入年度考核體系。物業管理區域內，可以建立由區主管部門

3、、區維穩辦、街道辦、工作站、居委會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦負責召集主持,并做好會議記錄的整理保管工作。聯席會議主要協調解決物業管理中的疑難問題。第四條   物業管理企業可以依法成立行業協會。主管部門指導、監督行業協會的工作。第五條   房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有的權利和承擔的義務，按物業管理條例的規定及物業服務合同的約定來確定。第二章   業主大會及其業主委員會第一節   首次業主大會會議的籌備與召開第六

4、條   業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主人數少于五名且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。第七條   物業管理區域的物業已交付給業主的使用面積達到百分之五十以上，或者自第一個業主入伙之日起滿兩年的，物業建設單位、物業管理企業應當在上述條件成就后60日內書面告知區主管部門和物業所在地的街道辦物業管理部門。轄區居委會應當了解、掌握物業管理區域業主入住情況，督促物業建設單位、物業管理企業履行前款規定的告知義務。業主可以將本條第一款規定的已成就的

5、條件書面告知區主管部門和物業所在地的街道辦物業管理部門。街道辦有權要求物業開發建設單位限期提供符合規定的物業管理區域劃分確定的有關物業開發建設資料。建設單位在限定的期限內不提供的，街道辦有權向有關部門調取有關的物業開發建設資料，相關部門應予配合。街道辦根據建設單位或自行調取的物業開發建設資料提出物業管理區域劃分的初步意見后，報送區主管部門，由區主管部門確定物業管理區域。第八條   街道辦物業管理部門應當在收到本辦法第七條規定的告知后14日內，會同轄區工作站或居委會組織建設單位和業主代表成立首次業主大會籌備組（下稱籌備組），籌備組的組成按深圳市業主大會和業主委員會指

6、導規則（以下簡稱導則）第十四條規定執行。籌備組決定事項時采取少數服從多數的原則。籌備組決定的事項不得違反法律、法規、規章的規定。籌備組組成人員應當在籌備組成立3日內在物業管理區域內通告。第九條   籌備組的職責是：（一）自成立之日起15日內擬定業主公約（草案）、業主大會議事規則（草案）。（二）確定業主委員會委員人數及其候選人產生辦法。業主委員會的人數為5-17人的單數組成，具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。（三）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作。（四）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數。（五）根據物業管

7、理區域的實際情況，在業主中推選選票、表決票的發放人、唱票人、驗票人、記票人和監票人。（六）做好召開業主大會會議的公告、公示和其他準備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。第十條   籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的居委會、工作站、街道辦、區主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。業主在召開首次業主大會、定期業主大會（包括臨時業主大會）的投票權數的計算方法為：各類房屋按建筑面積每一平方米為1票；不足一平方米的，按四舍五入方法計票。第十一條 

8、  業主委員會委員候選人產生的方式包括：（一）10名以上業主一次性聯名推薦一名候選人;業主聯名推薦候選人應當采用書面方式，并在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。單個物業所有權人享有一次推薦的權利。單個物業登記兩個以上所有權人的，應當自行確定一名推薦人。籌備組認為有必要，可對推薦人的真實性進行核實。（二）籌備組推薦。第十二條   業主委員會實行差額選舉，差額比例不得少于20%。第十三條   籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基

9、本內容。第十四條   業主委員會委員應當符合下列條件：（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定的組織能力；（六）具有必要的工作時間。籌備組應當依照本條上述規定對業主委員會委員候選人的資格進行審查，對不符合當選業主委員會委員條件的，予以取消并說明原因。第十五條   在規定的期限內，籌備組和業主推薦的候選人達不到預定人數的，籌備組可書面請求工作站或居委會推薦。因本條第一款規定

10、的原因及其他客觀原因不能按本辦法第十條規定的期限召開業主大會會議的，應當相應順延，并在小區內公告。第十六條   業主委員會委員候選人簡歷表、業主大會會議議程在物業小區內公示7日。業主對公示內容有異議的，應當在公示期間內書面署名向籌備組提出，籌備組應當在5日內予以答復。第十七條   籌備組應于業主大會會議召開前15日通知全體業主，除在物業小區公告欄或其他顯著位置公告外，還應根據不同情況采取下列通知方式：（一）面交書面通知或將書面通知留置在業主物業信箱內；（二）以業主最后在業主名冊登記的通信地址郵寄給業主；（三）出租房屋較多的物業小區，應

11、在不小于深圳市范圍內發行的報紙登報告知。通知應載明會議的內容、形式、時間、地點、業主委員會候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。第十八條   籌備組應于業主大會會議召開前15日，把會議召開的時間、地點、內容、書面報告街道辦物業管理部門和轄區工作站、居委會。第十九條   舉行業主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。第二十條   業主大會采取書面征求意見形式進行表決的，籌備組應當自業主委員會委員候選人簡歷公示期滿3日內，采取定點、定時和上

12、門方式派發選票，并作好簽收工作。第二十一條   根據預定的回收時間，籌備組及其工作人員應定點、定時或上門回收選票和表決票，回收時核對業主身份并做好已投票業主的登記、統計工作。在預定回收選票、表決票的時間內，若與會總票權數未達到法定業主大會總票權數，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員采取有效措施催收選票、表決票，直至達到法定票權數。第二十二條   業主應按時出席業主大會會議和投票。業主為法人的，由其法定代表人出席和投票，業主為無完全民事行為能力人的，由其法定代理人出席和投票。業主不能親自出席業主大會會議和投票的，可以以書面形式委

13、托代理人出席和投票。第二十三條   投票人的身份被確認后，應將票投入投票箱中，投票結束，籌備組到場主持并邀請業主開箱驗票。轄區街道辦或工作站、居委會應現場指導監督。唱票人、驗票人、記票人、監票人應各司其職，做好票的分類、匯總和統計工作。根據匯總、統計結果，由籌備組當場宣布選舉和表決結果。第二十四條   業主委員會委員選舉以候選人得票多少排序，按預定委員人數以得票多少順序依次當選首屆業主委員會委員，產生業主委員會。如果末位兩人以上得票相同，按業主大會議事規則的相關規定辦理。第二十五條   籌備組應當自業主委

14、員會選舉產生之日起30日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任、副主任。首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。第二節                     業主大會會議第二十六條   業主大會履行下列職責：（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業管理

15、企業；（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。第二十七條   業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規、業主公約和業主大會議事規則的規定召集，每年至少召開一次。經持有20%以上投票權的業主提議召開業主大會臨時會議，業主委員會應當在業主公約、業主大會議事規則規定的期限內召集，沒有規定的，自接到提議之日起30日內組織召集。提議應附上提議業主本人的簽名、聯

16、系電話、物業名稱、投票權數。業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主提議無效。對違反本條第二款規定的，在接到投訴后，區主管部門可以責令業主委員會限期召集，逾期仍不召集的，由所在地工作站或居委會組織召集。第三節   業主委員會第二十八條   業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）組織業主委員會的換屆選舉；（三）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履

17、行物業服務合同；（六）配合政府各部門、工作站、社區居委會做好本物業管理區域內的社區管理工作。（七）業主大會賦予的其他職責。第二十九條   業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向區主管部門備案。備案時應提交以下材料：（一）業主委員會備案登記表；（二）業主公約；（三）業主大會議事規則；（四）選舉和表決結果統計表；（五）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。區主管部門應當在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦、工作站、居委會、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。本條第一款備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況

18、向區主管部門備案。業主大會通過的選聘、解聘物業管理企業的決定，專項維修基金使用，續籌方案等情況，應在通過30日內書面告知區主管部門。第三十條   業主委員會應按有關規定的要求刻制業主大會、業主委員會印章，并報區主管部門備案。業主大會、業主委員會印章由執行秘書或指定專人負責管理，并按國家有關規定和業主大會議事規則的規定使用。第三十一條   業主委員會應當建立檔案管理制度。下列文件資料應當歸檔保管：（一）各類會議的記錄、紀要；（二）業主大會、業主委員會作出的決議、決定等書面材料；（三）各屆業主委員會產生、登記的材料；（四）業主名冊；（五）

19、物業服務合同；（六）有關法律、法規、規章、主管部門對物業管理區域內問題的決定、意見、工作站或居委會的建議等文件；（七）業務往來文件；（八）維修基金收支情況明細表；（九）業主和使用人的書面意見、建議。（十）其他書面和實物資料。第三十二條   業主委員會應根據業主大會議事規則的規定定期召開業主委員會會議。業主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能召集會議的，由副主任主持召集。經三分之一以上業主委員會委員提議或業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會召開會議必須有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員半數以上同意，業主委員會會議投票時每名委員擁

20、有一票表決權。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。業主委員會召開會議，可邀請街道辦及工作站或居委會派員列席會議。第三十三條   業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得在物業管理區域內從事與物業管理無關的活動，不得從事經營活動。業主委員會不得越權對應由業主大會決議的事項作出決議。業主大會作出的決定、決議違反法律、法規的，區主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。第三十四條   業主委員會的決定應當以書面形式在物業

21、管理區域內及時公告。以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會會議作出決定，由主任簽名并加蓋業主委員會印章。第三十五條   業主大會議事規則應當規定業主委員會的任期，沒有規定的，任期2年。業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會和物業管理企業應當報告區主管部門和街道辦及工作站、居委會，同時開展換屆選舉工作。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，由區物業主管部門責令該業主委員會限期組織換屆選舉工作，逾期仍不組織的，由所屬工作站或居委會組織換屆選舉工作。業主委員會未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。第三十六條 

22、;  業主委員會在換屆選舉產生之日起30日內到區主管部門備案。備案應提交業主委員會換屆登記表、上屆業主委員會工作報告。第三十七條   新一屆業主委員會選舉產生后10日內，原業主委員會應當將檔案資料、財物、印章等移交給新一屆業主委員會，并做好交接手續。第三十八條   業主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經區主管部門建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：（一）不再是本物業區域業主的；（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的； （三）拒不履行業主義務的；（四）連續三次缺席業主委員會會

23、議的；（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；（七）在物業管理項目所聘請的物業管理企業工作的。其中（一）、（二）項情況委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、工作站、居委會可以請求該區域的轄區民警協助移交。第三十九條   業主委員會缺員超過40%時，業主委員會應當組織召開業主大會會議進行增補。增補委員的任期與業主委員會的任期相同。第四十條   業主大會

24、、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給區主管部門，并在所在地街道辦的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。第四十一條   本章沒有規定的，適用導則的規定。第三章   前期物業管理第四十二條   前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。建設單位與被選聘的物業管理企業應當簽訂書面前期物業服務合同。第四十三條  在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積超過五萬平方米的或

25、高層物業總建筑面積超過二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積超過三萬平方米的，建設單位應當通過公開招標形式選聘物業管理企業。其他物業或有特別規定的，經主管部門批準，可以采取協議的方式選聘物業管理企業。第四十四條   與建設單位有關聯的物業管理企業參加投標時，在通常情況下，建設單位通過委托市物業管理招投標機構辦理招標事宜。前款所稱有關聯是指建設單位、物業管理企業單方持有對方股權或相互持股，或同屬于某公司的子公司，或某公司分別是建設單位，物業管理企業的股東等情形。第四十五條   新建的住宅物業小區通過招標方式選擇物業管理企業的，招標

26、人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：（一）                  新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；（二）                  預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證之前完成。第四十六條

27、60;  被選聘的物業管理企業應在服務的物業管理區域內設物業管理處。物業管理處應按有關規定進行獨立核算。深圳市外的物業管理企業被選聘的，應按有關規定設立分支機構，領取營業執照，辦理稅務登記。第四十七條   被選聘的物業管理企業應當向區主管部門備案，并提交如下資料：（一）物業管理企業企業法人營業執照復印件，物業管理企業企業資質證書復印件；（二）中標文件復印件或被選聘的證明文件復印件；（三）前期物業管理服務合同復印件；（四）物業管理企業在物業管理區域的負責人、管理人員簡歷表、職業資格證書復印件；（五）物業管理企業管理機關所在地、聯系電話，在本區物業

28、管理區域的辦公地址、聯系電話。前款（一）至（四）項應加蓋被選聘企業公章。區主管部門有權要求被選聘物業管理企業交驗原件，進行核對。第四十八條   物業管理企業應針對物業管理區域的實際情況制定消防安全制度，消防安全操作規程；落實防火責任制、確定消防安全負責人；按國家規定配置消防設施和器材，并保證完好使用；保障疏散通道、安全出口暢通等工作。公安消防部門有權檢查，并要求其整改。第四十九條   街道辦、工作站、居委會工作人員在物業管理區域工作時，物業管理企業應予以協助、配合和支持。第四章   物業管理服務和物業的使

29、用與維護第五十條   業主大會選聘的物業管理企業應當具備物業管理資質證書和為該物業管理區域提供服務應具備的資質等級。鼓勵業主大會以招標的方式選聘物業管理企業。業主大會開展招標活動應當依照國家、省、市物業管理招投標有關規定進行。第五十一條   業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同，應當對物業管理事項、服務質量、服務費用，雙方的權利義務，專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。合同一經簽訂，雙方應當切實履行。因履行合同發生的爭議雙方應平等協商解決，可以請求工作站或居委會進行調解、調解不

30、成的可向人民法院提起訴訟或向仲裁機關申請仲裁。第五十二條   物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。第五十三條   物業管理企業就下列事項提供的管理服務，業主及非業主使用人應予以配合：（一）房屋本體及其配套設施的使用、維修和養護；（二）消防設施、電梯及其他機電設備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車場、自行車棚等公用配套設施、設備和公共場地的使用、維修養護、巡視和檢查；（三）按規定對物業的裝修進行監管；（四）協助有關部門維持物業管理區域的公共秩序和治安秩序；（五）

31、按照有關規定對車輛的行駛和停泊進行引導和管理；（六）環境衛生的清潔、消毒和維護；（七）園林綠化地修剪、養護和管理；（八）其他需要業主或使用人配合的事項。第五十四條   業主自用部位的管理維修按深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第三十三條的規定執行。第五十五條   業主委員會在與物業管理企業充分協商的基礎上，擬定物業小區內公共設施設備、房屋本體進行更換、維修、養護或改造的專項維修資金年度使用計劃，報業主大會表決決定后實施。公共設施設備、房屋本體因人為或不可抗力等情況損壞，影響正常使用或存在安全隱患的，物業管理企業應當及時處理，不受上

32、款規定的限制。第五十六條   業主按有關規定向物業管理企業交付本體維修基金，物業管理企業按有關規定用途和程序使用。前款基金的收支帳目，應每半年公布一次，并接受業主或業主委員會的質詢和監督。物業服務合同終止時，物業管理企業應將本條第一款規定的基金及收支帳目移交給業主委員會。業主委員會將其移交給新選聘的物業管理企業。物業服務合同終止時，業主委員會有權委托會計師事務所對物業管理企業在管理該物業區域期間的財務活動進行審計。第五十七條   物業管理企業有下列行為之一的，相關主管部門應當依照有關規定對其予以處罰，給業主造成損失的還應予以賠償：（一

33、）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；（三）挪用本體維修基金和公用設施專用基金的；（四）擅自改變物業管理用房用途的； （五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施、場地用途的；（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；（七）擅自利用物業共用部位、共用設備進行經營的；（八）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；（九）與物業管理招標人或者其他物業管理企業投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；（十）亂收費、亂收押金的；（十一）不全面履行物業服務合同

34、，業主投訴較多，經查證屬實的；（十二）超越資質等級承接物業管理業務的；（十三）出租、出借、轉讓資質證書的；（十四）對物業管理不當，發生重大責任事故的。第五十八條   物業管理區域內，專供業主使用的會所、游泳池等休閑、健身等場所、設施，物業管理企業未經業主大會會議決議同意，不得對外經營。業主大會決議對外經營的，物業管理企業要依法取得經營許可，經營活動應符合相關的法律、法規、規章的規定。第五章   投訴及投訴的處理第五十九條   物業管理投訴是指投訴人所投訴內容與物業管理活動有直接關系的投訴。物業管理活動是指

35、業主或物業建設單位與物業管理企業簽訂物業服務合同中約定的事項。第六十條   區主管部門、街道辦是受理和處理物業管理投訴的行政機構。街道辦物業管理部門受理和處理街道辦轄區范圍的物業管理投訴。投訴件以街道辦為統計單位，當月的投訴件在次月5個工作日內報區主管部門備案。業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業向居委會投訴的，居委會應當積極調解。物業管理協會受區主管部門的委托承擔物業管理投訴的調查、協調等事務性工作。上述接受投訴的單位應當向社會公布投訴受理機構名稱、辦公地點和投訴電話。第六十一條  區主管部門受理的投訴可交街道物業管理部門處理；街道辦物

36、業管理部門受理的投訴，區主管部門認為有必要，可要求其上報，由區主管部門處理。不屬于區物業管理部門職責受理范圍的投訴，建議其到其他職能部門投訴。應當通過訴訟、仲裁、行政復議解決的，告知投訴人對投訴事項的解決途徑。第六十二條   下列投訴不予受理：（一）投訴人所投訴內容與物業管理無直接關系；（二）投訴的對象、內容、要求不明確，無法查處的；（三）投訴人與被投訴人曾達成調解協議并已執行的；（四）已經或者應當通過訴訟、行政復議、仲裁解決的；（五）在投訴事項辦理期間重復投訴的；（六）投訴人要求財產和人身損害賠償的；（七）不符合法律、法規有關規定的。第六十三條   投訴人投訴材料應包括下列內容：（一）投訴人的姓名（名稱）、住址、郵編、聯系電話；聯名投訴的需提供所有投訴人的簽字和聯系電話；（二）被投訴人的姓名（名稱）、地址、郵編、聯系電話；（三）投訴的主要事實和