1、 2014 05 20 第一部分 解讀城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況城市城市規(guī)劃規(guī)劃鞏義簡(jiǎn)鞏義簡(jiǎn)介介CHAPTER 1鞏義簡(jiǎn)介經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，消費(fèi)能力旺盛!鞏義位于嵩山北麓，西距古都洛陽(yáng)市76公里，東距鄭州82公里。鄭西高鐵、連霍高速、隴海鐵路均在市內(nèi)設(shè)站，交通便利；鞏義經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。連續(xù)13屆躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第39位，并有8個(gè)上市公司；城區(qū)規(guī)劃新城區(qū)是未來(lái)發(fā)展方向，政策利好 鞏義市實(shí)施“一城兩區(qū)四組團(tuán)三個(gè)副中心”戰(zhàn)略，即以石河道為生態(tài)軸線，舊城區(qū)（16平方公里）、新城區(qū)（20平方公里）組成中心城；周邊康店（3.5平方公里）、南河渡（2.5平方公里）、站街（2.5平方公里）、

2、芝田（3.5平方公里）為中心城四組團(tuán)；竹林為東部可持續(xù)發(fā)展型城市副中心，涉村為南部集貿(mào)工礦型城市副中心，回郭鎮(zhèn)為西部工業(yè)商貿(mào)型城市副中心。 舊城區(qū)以居住和商貿(mào)為主導(dǎo)，新城區(qū)集行政、金融、科技教育、文化娛樂、居住、一類工業(yè)于一體。康店、南河渡組團(tuán)以旅游服務(wù)為主導(dǎo)，適當(dāng)發(fā)展無(wú)污染工業(yè)項(xiàng)目；站街組團(tuán)利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以商貿(mào)為主導(dǎo)；芝田組團(tuán)以高新技術(shù)工業(yè)為主導(dǎo)。目前市區(qū)規(guī)劃面積55.4平方公里，市區(qū)人口23萬(wàn)人，中等城市框架已逐步形成。 新城區(qū)現(xiàn)正高速發(fā)展，是城市發(fā)展的主要方向。經(jīng)濟(jì)狀況鞏義市2011年、2012年與2013年GDP增長(zhǎng)率分別為20.58%、8.09%和9.97%。發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，充滿活力數(shù)

3、據(jù)來(lái)源：鞏義市統(tǒng)計(jì)公報(bào)404.7億經(jīng)濟(jì)狀況小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷-GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系鞏義近三年GDP保持高速平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，根據(jù)房地產(chǎn)與GDP之間的對(duì)比關(guān)系看，鞏義市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段，開發(fā)和置業(yè)需求旺盛。房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期 總結(jié)1：鞏義經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，消費(fèi)能力旺盛；2：經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，市場(chǎng)充滿活力；3：地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展高速，前景明朗。第二部分 地產(chǎn)概況板板塊劃塊劃分分競(jìng)競(jìng)品品概況概況供需分析供需分析CHAPTER 2第一季度供需分析第一季度商品房市場(chǎng)供大于需，市場(chǎng)存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。第一季度銷售量較低，市場(chǎng)消化速度較慢

4、。第一季度供需分析商品住宅銷售面積3.96萬(wàn)平米商品住宅銷售套數(shù)328套商品住宅銷售均價(jià)4195元/平米非商品住宅銷售面積0.08萬(wàn)平米非商品住宅銷售套數(shù)-非商品住宅銷售均價(jià)4792元/平米第一季度住宅月銷售量只有100套，銷售量持續(xù)偏低。商業(yè)月平均銷售量只有260平米，銷售量較低。銷售難度較大。城區(qū)格局劃分新城區(qū)板塊；新城區(qū)住宅項(xiàng)目較多，現(xiàn)行政單位都已搬至此辦公，屬于行政核心區(qū)，城市向東發(fā)展毋庸置疑，市場(chǎng)活躍度高，中高端項(xiàng)目數(shù)量較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。老城區(qū)板塊；配套條件成熟，住宅項(xiàng)目稀少，商業(yè)項(xiàng)目活躍，丹尼斯、華潤(rùn)萬(wàn)家等大型商業(yè)都已入駐。老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)競(jìng)品項(xiàng)目恒星皇家花園盛威太陽(yáng)城東

5、潤(rùn)峰景正和紫荊城朗曼新城宋城御街萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城開發(fā)商深圳朗曼集團(tuán)位置新興路石河路交叉口規(guī)模占地面積700畝 ，建筑面積130萬(wàn)，容積率1.9，綠化率33%，物業(yè)形態(tài)高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅、商業(yè)、寫字樓、酒店產(chǎn)品配比一室兩廳一衛(wèi) 48、兩室兩廳一衛(wèi) 83-98、三室兩廳兩衛(wèi) 106-140、四室兩廳兩衛(wèi) 155 2梯3戶/2梯4戶價(jià)格策略一層底商13000元，二層8000元價(jià)格： 高層41804900元/別墅 51807000元/銷售情況開盤銷售350套，銷售率80%配套設(shè)施五星級(jí)會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球-籃球-羽毛球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)健身廣場(chǎng)、老年休閑區(qū)。賣點(diǎn)朗曼品牌、產(chǎn)品配置、景觀規(guī)劃推廣語(yǔ)浪

6、漫生活在朗曼朗曼新城項(xiàng)目由深圳朗曼實(shí)業(yè)下屬的鞏義朗曼地產(chǎn)開發(fā)，朗曼集團(tuán)堅(jiān)持奉行“產(chǎn)品信譽(yù)、企業(yè)信譽(yù)、行業(yè)信譽(yù)”，在河南擁有良好的客戶基礎(chǔ)與口碑。新城區(qū)朗曼新城一期5棟26F高層和10棟聯(lián)排和疊加別墅，二期至五期剩余高層住宅，六期為寫字樓、酒店和集中商業(yè)。地中海建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 。景觀方面以水和森林為主題，高下相形，水木相生，層次豐富的立體景觀，令人陶醉其間，流連忘返；項(xiàng)目配套社區(qū)配套完善，包括五星級(jí)會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球-籃球-羽毛球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)健身廣場(chǎng)、老年休閑區(qū)。一期高層一期別墅新城區(qū)朗曼新城景觀規(guī)劃以水和森林為主題，引進(jìn)名貴稀有樹種，結(jié)合水景噴泉、中式柵欄、觀景亭等景觀營(yíng)造出中西合璧

7、的景觀效果。景觀亭紫薇樹水景噴泉樸樹水系朗曼新城項(xiàng)目多數(shù)設(shè)計(jì)為95兩房以及123-148三房為主。同時(shí)包括享受型大三房及四房，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。95 兩房123-148三房185四房在售產(chǎn)品戶型比產(chǎn)品分類二房三房四房總計(jì)套例32%56%11%100%朗曼新城推廣執(zhí)行侏羅紀(jì)主題公園商鋪推廣朗曼新城推廣執(zhí)行戶型鑒賞周周有活動(dòng)區(qū)位地段優(yōu)越，處于東區(qū)核心位置，區(qū)域發(fā)展成熟，配套設(shè)施完善。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏重改善型需求，且戶型包括適用型兩房、享受型大三房及四房，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。景觀規(guī)劃景觀先行，體驗(yàn)式營(yíng)銷，贏得良好市場(chǎng)口碑客戶來(lái)源該項(xiàng)目為鞏義市的標(biāo)桿項(xiàng)目，

8、在當(dāng)?shù)鼐哂休^大影響力。客戶來(lái)源較廣，主要為分布在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的生產(chǎn)型企業(yè)職工及經(jīng)商人員；公務(wù)員為輔。朗曼新城項(xiàng)目總結(jié)營(yíng)銷推廣依托強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，在推廣方面僅有少量的戶外大牌，利用品牌房企打折扣優(yōu)惠+團(tuán)購(gòu)活動(dòng)快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。借鑒點(diǎn)警示點(diǎn)開發(fā)商 鄭州市恒星置業(yè)有限公司位置東區(qū)新興路與紫荊路交匯處規(guī)模占地面積315畝 ，建筑面積86萬(wàn)，容積率3.50，綠化率35%，物業(yè)形態(tài)高層、小高層、復(fù)式、花園洋房產(chǎn)品配比兩室兩廳一衛(wèi) 92、三室兩廳兩衛(wèi) 114-143、四室兩廳兩衛(wèi) 143-180，高層3梯3戶價(jià)格策略均價(jià)：4800元/平米銷售情況分四期開發(fā)，二期35#、36#、38#在售，銷售率80%配套設(shè)施會(huì)所

9、、室外游泳池、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、金牛地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)。賣點(diǎn)尖端科技系統(tǒng)、超寬樓間距、景觀推廣語(yǔ)尖端科技 引領(lǐng)智能安居生活恒星皇家花園由鄭州恒星置業(yè)斥巨資建設(shè)，主力戶型涵蓋85-182全能精英產(chǎn)品線，建筑形態(tài)包括花園洋房、空中別墅、景觀高層、會(huì)所、商業(yè)街等綜合物業(yè)形態(tài)以及完善的幼兒園教育配套。恒星皇家花園項(xiàng)目一期3棟17F小高層和3棟花園洋房聯(lián)，二期為8棟22-28層高層；三期四期為待規(guī)劃地塊。現(xiàn)代建筑風(fēng)格。景觀方面項(xiàng)目景觀規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)部形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹叭v兩橫”軸線關(guān)系，對(duì)稱統(tǒng)一，與歐式皇家主題景觀軸、立體綠化體系共融一體。六重水景、十六景觀綠意籠罩，將歐式皇家園林的景觀規(guī)劃理念詮釋的淋漓盡致。項(xiàng)目

10、配套會(huì)所、室外游泳池、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、金牛地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)。33#35#36#37#38#39#41#42#恒星皇家花園景觀規(guī)劃內(nèi)部設(shè)置水景、園林等景觀配套，增加了居住舒適度的同時(shí)，也提升了項(xiàng)目的自身品質(zhì)。中央景觀帶水景園林外立面恒星皇家花園產(chǎn)品戶型多數(shù)設(shè)計(jì)為92兩房以及114-143三房為主。同時(shí)包括享受型四房，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。92兩房114-143三房195四房在售產(chǎn)品戶型比產(chǎn)品分類二房三房四房總計(jì)套數(shù)10421126325比例32%65%8%100%區(qū)位地段優(yōu)越，處于東區(qū)核心位置，本項(xiàng)目西北側(cè)，與項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏重改善型需求，且戶型包括適用型兩房、享受型大三

11、房及四房，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。客戶來(lái)源該項(xiàng)目為鞏義市的標(biāo)桿項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)鼐哂休^大影響力。客戶來(lái)源較廣，主要為東區(qū)行政辦公區(qū)公務(wù)員。與本項(xiàng)目客戶群基本相同恒星皇家花園項(xiàng)目總結(jié)借鑒點(diǎn)新城區(qū)1 . 占地面積： 800畝 總建筑面積： 93萬(wàn)2 . 建筑類型：高層、別墅、洋房、綜合商業(yè)3 . 行政東核心，法式建筑4 . 代理商：同致行5開發(fā)商：河南正和置業(yè)有限公司6 . 現(xiàn)項(xiàng)目還未正式銷售，一期為村民安置項(xiàng)目，現(xiàn)推其中一棟高層，項(xiàng)目規(guī)劃10萬(wàn)商業(yè),2.7萬(wàn)寫字樓 銷售情況：處于前期咨詢階段，預(yù)計(jì)均價(jià)4500元/平米。正和紫荊城優(yōu)勢(shì)：城市綜合體，行政東核心，內(nèi)設(shè)兩個(gè)幼兒園，一個(gè)小學(xué)，露天游泳池；劣

12、勢(shì)：周邊不成熟；正和紫荊城拆遷安置房別墅商業(yè)小學(xué)、幼兒園露天游泳池寫字樓開發(fā)商河南華晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置新興路濱河路交叉口北100米規(guī)模占地63畝，總建面積近17萬(wàn)方，容積率4.0，綠化率33%，物業(yè)形態(tài)高層、小高層產(chǎn)品配比89平米兩房，108平米三房，129平米三房，140平米三房，170平復(fù)式四房，2梯3戶/2梯4戶價(jià)格策略4200-4800元/平米銷售情況開盤銷售170套，銷售率77%配套設(shè)施幼兒園賣點(diǎn)石河道公園、景觀規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)推廣語(yǔ)雙城核心、內(nèi)外雙公園東潤(rùn)峰景位于新興路濱河路交叉口，與恒星皇家花園一路之隔，比鄰世博一品城，目前在售一期，2#、3#、5#4棟高層和1#小高層產(chǎn)品戶

13、型項(xiàng)目多數(shù)設(shè)計(jì)為89兩房以及108-140三房為主。同時(shí)包括少量170平復(fù)式四房，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。89 兩房108-三房129三房在售產(chǎn)品戶型比產(chǎn)品分類二房三房四房總計(jì)套數(shù)551605220比例25%68%0.2%100%東潤(rùn)峰景活動(dòng)賞析 此積分活動(dòng)類似商場(chǎng)會(huì)員卡性質(zhì)（信用卡應(yīng)用較多且效果極佳），到訪、認(rèn)籌、老帶新、參加暖場(chǎng)活動(dòng)、訂購(gòu)等一系列都可以增加積分，積分可換禮品，買房可抵房款。好處分析：1.準(zhǔn)確判斷客戶意向2.老帶新3.暖場(chǎng)活動(dòng)有人氣4.實(shí)惠較多，誘惑較大區(qū)位地段優(yōu)越，處于東區(qū)核心位置，區(qū)域發(fā)展成熟，配套設(shè)施完善。戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目客群定位明確，戶型設(shè)計(jì)以改善型三房為主，兩梯三戶

14、，迎合市場(chǎng)喜歡通透戶型的特征。景觀規(guī)劃10000平米中央景觀區(qū)，與石河道公園遙相呼應(yīng)，組成內(nèi)外雙公園，促成項(xiàng)目一大賣點(diǎn)。東潤(rùn)峰景項(xiàng)目總結(jié)營(yíng)銷展示裝修及內(nèi)部布局一般，但案場(chǎng)氛圍較為濃厚。營(yíng)銷推廣以短信、電視廣告、戶外大牌為主，配合暖場(chǎng)活動(dòng)有效促進(jìn)項(xiàng)目銷售借鑒點(diǎn)警示點(diǎn)開發(fā)商河南盛威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置杜甫路桐本路交叉口南規(guī)模占地800畝，總建面積近160萬(wàn)方，容積率3.0，綠化率27%，物業(yè)形態(tài)高層、小高層、洋房、別墅產(chǎn)品配比89平米兩房，110平米三房，132平米三房?jī)r(jià)格策略4280-4800元/平米銷售情況開盤銷售170套，銷售率77%配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、養(yǎng)老院、婚慶廣場(chǎng)、農(nóng)場(chǎng)

15、賣點(diǎn)社區(qū)配套、風(fēng)水設(shè)計(jì)、綠化園林推廣語(yǔ)宜居夢(mèng)，太陽(yáng)城！盛威太陽(yáng)城項(xiàng)目總建面積160萬(wàn)方，是鞏義體量最大的在售樓盤，以其一站式社區(qū)配套，和多樣化的產(chǎn)品規(guī)劃成為鞏義市最高端項(xiàng)目之一。盛威太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有北京師范大學(xué)附屬小學(xué)、中學(xué)；星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、私家農(nóng)場(chǎng)、敬老院、醫(yī)院、婚慶廣場(chǎng)等配套設(shè)施，力求打造一站式生活服務(wù)。北京師范大學(xué)附屬學(xué)校社區(qū)醫(yī)院社區(qū)養(yǎng)老院婚慶廣場(chǎng)觀光果園區(qū)位地段優(yōu)越，處于鞏義市南部，緊鄰老城區(qū)主干道桐本路和杜甫路區(qū)域發(fā)展成熟，生活配套設(shè)施完善。景觀規(guī)劃以90畝生態(tài)園林為主要景觀，配合室外婚慶廣場(chǎng)等設(shè)施，打造中心城區(qū)宜居地帶社區(qū)配套社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有北京師范大學(xué)附屬小學(xué)、中學(xué)；星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

16、、私家農(nóng)場(chǎng)、敬老院、醫(yī)院、婚慶廣場(chǎng)等配套設(shè)施，力求打造一站式生活服務(wù)。盛威太陽(yáng)城項(xiàng)目總結(jié)借鑒點(diǎn)朗曼新城東潤(rùn)峰景恒星皇家花園盛威太陽(yáng)城郎曼新城東潤(rùn)峰景恒星皇家花園面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間市場(chǎng)二房及2+1戶型區(qū)間分布81110戶型主力戶型面積區(qū)段為90100，總價(jià)范圍為3646萬(wàn)元7012020萬(wàn)30萬(wàn)40萬(wàn)50萬(wàn)60萬(wàn)8011010090盛威太陽(yáng)城主力戶型面積段兩房總價(jià)范圍面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間郎曼新城東潤(rùn)峰景恒星皇家花園郎曼新城東潤(rùn)峰景恒星皇家花園市場(chǎng)三房及四房戶型區(qū)間分布110140戶型主力戶型面積區(qū)段為110140，總價(jià)范圍為5065萬(wàn)元18016014012010040萬(wàn)50萬(wàn)60萬(wàn)70萬(wàn)80萬(wàn)盛威太

17、陽(yáng)城盛威太陽(yáng)城主力戶型面積段三/四房總價(jià)范圍開發(fā)商開發(fā)商海南天建中投置業(yè)有限公司海南天建中投置業(yè)有限公司位置位置宋陵公園東門宋陵公園東門規(guī)模規(guī)模占地面積占地面積8080畝畝 ，建筑面積，建筑面積1010萬(wàn)，容積率萬(wàn)，容積率1.91.9物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比2020020200獨(dú)立街鋪獨(dú)立街鋪價(jià)格策略價(jià)格策略 （一層、二層、三層、四層）銷售均價(jià)：3-4萬(wàn)、2.5萬(wàn)、2萬(wàn)、1萬(wàn)元/租賃均價(jià)：150、120、100、80元/月銷售情況銷售情況正在認(rèn)籌，開發(fā)商正在認(rèn)籌，開發(fā)商30%30%銷售，銷售，70%70%自持，其中自持，其中1#1#樓已定向給交通銀行；樓已定向給交通銀行；定位業(yè)

18、態(tài)定位業(yè)態(tài)金融、住宿、娛樂、休閑、餐飲、購(gòu)物一站式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)金融、住宿、娛樂、休閑、餐飲、購(gòu)物一站式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)賣點(diǎn)賣點(diǎn)中央街區(qū)、獨(dú)立街鋪、獨(dú)創(chuàng)中央街區(qū)、獨(dú)立街鋪、獨(dú)創(chuàng)“三首層三首層”設(shè)計(jì)、商業(yè)公園設(shè)計(jì)、商業(yè)公園推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)城市休閑商業(yè)消費(fèi)公園城市休閑商業(yè)消費(fèi)公園項(xiàng)目雄踞鞏義城市之心，以規(guī)模和價(jià)值成就鞏義第一街區(qū)。項(xiàng)目雄踞鞏義城市之心，以規(guī)模和價(jià)值成就鞏義第一街區(qū)。整體業(yè)態(tài)分布：整體業(yè)態(tài)分布：標(biāo)準(zhǔn)層面積4800標(biāo)準(zhǔn)層面積2000標(biāo)準(zhǔn)層面積2800標(biāo)準(zhǔn)層面積1700標(biāo)準(zhǔn)層面積2000標(biāo)準(zhǔn)層面積2000宋城御街643123整體業(yè)態(tài)分布：項(xiàng)目的購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂比例基本設(shè)定為4:3:3樓號(hào)標(biāo)準(zhǔn)層

19、面積（）業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合1#2000金融銀行營(yíng)業(yè)廳、辦公2#2000住宿星級(jí)酒店客房3#1700娛樂影院、電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球、KTV4#2000休閑運(yùn)動(dòng)健身、美容足療、兒童樂園、婚紗影樓5#2800餐飲中西餐、商務(wù)快餐、美食名吃6#4800購(gòu)物百貨、名店、生活賣場(chǎng)區(qū)位地段優(yōu)越，處于城市核心位置，區(qū)域發(fā)展成熟，配套設(shè)施完善，生活氛圍成熟。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要為20200的獨(dú)立街鋪，可進(jìn)行自由組合，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。客戶來(lái)源該項(xiàng)目為鞏義市中心商業(yè)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)鼐哂休^大影響力。客戶來(lái)源較廣，主要為當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶、企業(yè)職工及投資型客戶。專業(yè)運(yùn)營(yíng)-純商業(yè)，位置絕佳，建筑風(fēng)格獨(dú)特；40年租約，專業(yè)運(yùn)營(yíng)公

20、司；營(yíng)銷推廣依托強(qiáng)大的招商品牌優(yōu)勢(shì)，在推廣方面有醒目的戶外大牌，利用品牌入駐與折扣優(yōu)惠等快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目總結(jié)借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)開發(fā)商開發(fā)商 河南萬(wàn)洋置業(yè)有限公司河南萬(wàn)洋置業(yè)有限公司位置位置杜甫路與永安路交匯處杜甫路與永安路交匯處規(guī)模規(guī)模占地面積占地面積500500畝畝 ，建筑面積，建筑面積5050萬(wàn)；萬(wàn)；物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比一期一期4040商鋪約商鋪約600600間間價(jià)格策略價(jià)格策略銷售價(jià)格：3045萬(wàn)元/鋪，一鋪一價(jià)租賃價(jià)格：2540元/月銷售情況銷售情況一期售罄，即將試營(yíng)業(yè)一期售罄，即將試營(yíng)業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)家居建材廣場(chǎng)、餐飲娛樂中心、商務(wù)辦公、

21、居住中心家居建材廣場(chǎng)、餐飲娛樂中心、商務(wù)辦公、居住中心賣點(diǎn)賣點(diǎn)品牌實(shí)力、產(chǎn)權(quán)商鋪、一站式購(gòu)物品牌實(shí)力、產(chǎn)權(quán)商鋪、一站式購(gòu)物推廣語(yǔ)推廣語(yǔ)5050萬(wàn)平米國(guó)際商貿(mào)博覽交易中心萬(wàn)平米國(guó)際商貿(mào)博覽交易中心萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城由河南萬(wàn)洋置業(yè)斥巨資建設(shè)，打造鞏義第一個(gè)以家居建材為依萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城由河南萬(wàn)洋置業(yè)斥巨資建設(shè)，打造鞏義第一個(gè)以家居建材為依托的集餐飲、娛樂、辦公等于一體的商業(yè)綜合體托的集餐飲、娛樂、辦公等于一體的商業(yè)綜合體。整體業(yè)態(tài)分布整體業(yè)態(tài)分布家居建材交易中心居住中心商務(wù)辦公中心休閑購(gòu)物中心餐飲娛樂中心房地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)研究萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城集“交易、倉(cāng)儲(chǔ)、會(huì)展、商務(wù)、辦公”等9大功能于一體。雙首層街區(qū)設(shè)

22、計(jì)，二層精心設(shè)計(jì)黃金連廊，消除商業(yè)死角，打造首層5.6米、二層5.4米的超大層高，可隨心所欲變幻兩層使用各大交易區(qū)通過大型廣場(chǎng)、步行街、扶梯、連廊等為紐帶，“點(diǎn)、線、面”有機(jī)結(jié)合，將所有街區(qū)連為一體，引導(dǎo)人流，全面激活各商業(yè)區(qū)的“店、街、場(chǎng)”萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城該項(xiàng)目被宣傳為“河南省重點(diǎn)項(xiàng)目”、“鄭州市重點(diǎn)項(xiàng)目”、“鞏義市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目”，要建成50萬(wàn)平方米超大規(guī)模的集產(chǎn)品交易、國(guó)際展覽、商務(wù)金融、倉(cāng)儲(chǔ)物流、辦公居住等九大功能為一體的鞏義市首個(gè)五星級(jí)國(guó)際商品博覽交易中心。萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城一期家居廣場(chǎng)已成功招商，入住商鋪100多家，主營(yíng)建材家居五金機(jī)電等。區(qū)位城市中心商圈，區(qū)域發(fā)展成熟，配套設(shè)施完善，

23、生活氛圍成熟。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要為40的兩層商鋪，可進(jìn)行自由分割，滿足不同層次人群的置業(yè)需求。客戶來(lái)源該項(xiàng)目為鞏義唯一一站式家居購(gòu)物中心，集辦公、住宅、金融、娛樂為一體的商貿(mào)交易中心，客戶來(lái)源主要為招商客戶以及投資型客戶。營(yíng)銷推廣依托強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，在推廣方面以概念性的一站式購(gòu)物打造鞏義首家家居建材中心，一期利用品牌入駐與返租的超低價(jià)格快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目總結(jié)借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式銷售均價(jià)開發(fā)商盛威太陽(yáng)城桐本路與杜甫路交叉口南300米160萬(wàn)高層、多層4200元/河南盛威房產(chǎn)有限公司宋城御街建設(shè)路與人民路交匯處北10萬(wàn)多純商業(yè)25000元/鄭州天建實(shí)

24、業(yè)投資開發(fā)有限公司萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城杜甫路與永安路交匯處50萬(wàn)商業(yè)、住宅10000元/河南萬(wàn)洋置業(yè)有限公司正和紫荊城紫荊路與永新路交匯處93萬(wàn)高層、別墅4500元/河南正和置業(yè)有限公司東潤(rùn)峰景新興路與濱河路交匯處北100米177594高層、小高層、多層4500元/河南華晟房產(chǎn)開發(fā)有限公司朗曼新城河洛路與石河路交匯處136萬(wàn)高層、小高層、別墅高層4500元/別墅6500元/深圳朗曼實(shí)業(yè)集團(tuán)恒星皇家花園紫荊路與新興路交匯處86萬(wàn)高層、洋房4800元/河南恒星置業(yè)有限公司其中，商業(yè)在售項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式：宋城御街：租售同時(shí)進(jìn)行，公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，四十年返租保證；萬(wàn)洋：商鋪返租十年，前三年每年平均返租7%，直接減房

25、款。以建材家居為主，有專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目規(guī)模差別較大，但是銷售價(jià)格差距較少，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目項(xiàng)目地址建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式銷售均價(jià)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)盛威太陽(yáng)城桐本路與杜甫路交叉口南300米高層、多層4200元/體量大，老城中心宋城御街建設(shè)路與人民路交匯處北純商業(yè)25000元/宋式建筑，純商業(yè)，保底租金加扣點(diǎn)萬(wàn)洋國(guó)際商貿(mào)城杜甫路與永安路交匯處商業(yè)、住宅10000元/50萬(wàn)國(guó)際商品博覽交易中心正和紫荊城紫荊路與永新路交匯處高層、別墅4500元/行政東核心，百萬(wàn)法式生活城邦東潤(rùn)峰景新興路與濱河路交匯處北100米高層、小高層、多層4500元/封藏極致，闊景人生，中央景觀區(qū)朗曼新城河洛路與石河路交匯處高

26、層、小高層、別墅高層4500元/別墅6500元/公園旁130萬(wàn)平米墅質(zhì)城邦 ，主題景觀，大型活動(dòng)，樣板間恒星皇家花園紫荊路與新興路交匯處高層、洋房4800元/巴洛克建筑，超強(qiáng)景觀 市場(chǎng)分析1 、新老城區(qū)以一河分開，新城區(qū)發(fā)展日益完善，現(xiàn)代化氣息較濃，老城區(qū)商業(yè)熱鬧非凡；2、大盤云集，景觀規(guī)劃極佳，特別是內(nèi)部配套要求都比較高，其中三個(gè)項(xiàng)目都有游泳池，四個(gè)項(xiàng)目都有主題景觀；3、老城區(qū)集中商業(yè)較多，規(guī)模較大，都以單獨(dú)招商形式招商，對(duì)商戶選擇也較為嚴(yán)格，新城區(qū)以住宅為主，都有自己配套底商和會(huì)所； 市場(chǎng)分析4、商業(yè)和寫字樓規(guī)劃稀缺，新城區(qū)中只有朗曼新城和正和紫荊城有此規(guī)劃，其中朗曼新城以酒店為主，正和紫荊城有兩棟2.7萬(wàn)寫字樓和10萬(wàn)獨(dú)立商業(yè)5、普遍為小高層、高層，高容積率產(chǎn)品，少量配有別墅產(chǎn)品，且多為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房；6、鞏義中高端物業(yè)較多，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求極高，其中恒星皇家花園為河南鑫苑物業(yè)有限公司。7、戶型面積偏大，以89平米以上的大戶型為主，小面積戶型比較稀缺，市場(chǎng)處于空白。小結(jié)p低密度產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)較少，高層產(chǎn)品集中供量，市場(chǎng)同質(zhì)化物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯；p市場(chǎng)主流產(chǎn)品為剛需兩房和改善型三房，戶型面積偏大，面積段分布寬泛，屬產(chǎn)品粗放型供給；p戶型設(shè)計(jì)方面，對(duì)產(chǎn)品功能性，實(shí)用性設(shè)計(jì)概念保守，舒適性設(shè)計(jì)不足，產(chǎn)品設(shè)計(jì)函待創(chuàng)新；p住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)趨向多元化，但景觀細(xì)節(jié)體