1、1、 控詳?shù)木幹苾?nèi)容與方法控詳產(chǎn)生于1980年代，在我國開展已有30多年的歷史，經(jīng)歷了從形體設計向形體示意，從形體示意向指標抽象，已經(jīng)進入從指標抽象到完整系統(tǒng)的控制性詳細規(guī)劃，文本、圖則、法規(guī)三者相互匹配，各自關(guān)聯(lián)，共同束縛城市開發(fā)建設活動。控詳主要以對地塊的用地控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設計引導、市政工程設施和公共服務設施的配套，以及交通活動控制和環(huán)境保護規(guī)定為主要內(nèi)容，并針對不同地塊、不同建設項目和不同開發(fā)過程，應用指標量化、條文規(guī)定、圖則規(guī)定等方式對各項控制要素進行定性、定量、定位和定界控制和引導。經(jīng)過審批的控詳成為政府實施規(guī)劃管理的核心層次和最主要的依據(jù)，針對城市規(guī)劃管理的

2、一切政策的制訂和制度改革幾乎都和它有關(guān)。2、 控詳指標的確定方法控詳?shù)暮诵膬?nèi)容是各項指標，分為規(guī)定性控制指標和引導性控制指標2大類，13小項，以建筑密度和容積率為核心2.2人口指標推算法通過總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的分區(qū)人口密度和地塊環(huán)境容量等來確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃人口總量，并以人口總量與人均指標的乘積來推算地塊內(nèi)的建筑總量，從而確定該地塊的容積率。1）環(huán)境容量推算法根據(jù)建設條件，道路交通設施、市政設施、公共服務設施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標準推算出可容納的人口規(guī)模及相應的容積率等。如供水容量推算主要控制性指：建設用地面積=現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量/單位建設用地綜合用水量人口容量=建設用

3、地面積/人均建設用地指標值建筑總量=規(guī)劃人均建筑面積×人口容量2）分區(qū)人口密度推算法主要過程：規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地總面積=人口容量×人均居住用地面積按功能分區(qū)組織要求劃分地塊，分配居住用地；地塊人口容量=地塊居住用地面積/近期人均居住用地面積地塊居住建筑量=地塊人口容量×人均居住建筑面積同理，計算出其他類型建筑量，與地塊居住建筑量加和求得地塊建筑總量；地塊容積率=地塊建筑總量/地塊面積根據(jù)上位城市規(guī)劃與其他法定規(guī)劃、規(guī)范對建筑限高控制，綜合確定建筑限高值和建筑平均層數(shù)；2.3典型實驗法根據(jù)規(guī)劃意圖，進行有目的的形態(tài)規(guī)劃，依據(jù)形態(tài)規(guī)劃平面計算出相應的規(guī)劃控制指標2.4

4、經(jīng)濟測算法根據(jù)土地交易，房屋搬遷、項目建設等方面價格與費用等市場信息，在對開發(fā)項目進行成本-效益分析，確定容積率2.5類比法通過分析比較與規(guī)劃建設在性質(zhì)、類型、規(guī)模等方面具有相類似特性的控制性詳細規(guī)劃項目案例，選擇確定相關(guān)控制指標3、 編制內(nèi)容深度與成果要求3.1深度要求參見城市規(guī)劃編制辦法及城鄉(xiāng)規(guī)劃法3.2圖紙成果及深度要求區(qū)位圖、規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖、道路交通及豎向規(guī)劃圖、公共服務設施規(guī)劃圖、工程管線規(guī)劃圖、環(huán)衛(wèi)/環(huán)保規(guī)劃圖、地下空間利用規(guī)劃圖、五線規(guī)劃圖、空間形態(tài)示意圖、城市設計概念圖、地塊劃分編號圖、地塊控制圖則3.3文本基本內(nèi)容要求3.4說明書基本內(nèi)容上述6方面的內(nèi)容，派生

5、出12個主要控制指標，分為規(guī)定性指標和指導性指標規(guī)定性指標（指令性指標）指該指標是必須遵照執(zhí)行不能更改的。包括：用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退紅線、容積率（單一或區(qū)間）、綠地率（下限）、交通出入口方位（機動車、人流、禁止開口路段）、停車泊位及其他公共設施指導性指標（引導性指標）是指該指標是參照執(zhí)行的，并不具有強制約束力包括：人口容量、建筑形式、風格、體量、色彩要求其他環(huán)境要求2、 規(guī)定性控制要素1、 土地使用控制對建設用地的建設內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍作出規(guī)定，包括土地使用性質(zhì)、土地使用兼容性、用地邊界和用地面積等1.1用地面積即建設用地面積，是指由城市規(guī)劃行政部門

6、確定的建設用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，包括原有建設用地面積及新征（占）建設用地面積，不含代征用地的面積注意：用地面積（Ap）是規(guī)劃紅線圍合的面積，征地面積（Ag）由土地部門劃定的征地紅線圍合而成，APAg，而代征土地面積=Ag-Ap1.2用地邊界規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線用來劃分用地的范圍邊界，是用來劃分土地使用權(quán)屬的法律界限規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求1.4土地使用兼容性包括兩方面涵義：其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性即表現(xiàn)為同一塊城市土地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否，反映不同土地使用性質(zhì)之間親和與矛盾的程度其二是指同一土地使用性質(zhì)的多種選擇

7、與置換的可能性。表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的彈性、靈活性與適建性，主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地塊使用性質(zhì)的約束關(guān)系。主要由用地性質(zhì)和用地上的建筑物的適建表來反映2、環(huán)境容量控制環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制內(nèi)容為容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等。 2.1容積率（Floor Area Ratio)又稱樓板面積率或建筑面積密度是衡量土地使用強度的一項指標英文縮寫為FAR（floor area ratio），是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積AI的比值（萬m2萬m2 )FAR=Ar/A1容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。

8、容積率的下限保證開發(fā)商的利益可綜合考慮征地價格和建筑租金的關(guān)系，容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行及環(huán)境質(zhì)量下降。1)單一用地性質(zhì)的容積率計算容積率總建筑面積（地上)/建設用地面積2)綜合樓容積率計算A（A1M1A2M2）M式中A折算的容積率 A1商業(yè)建筑容積率指標 M1商業(yè)建筑面積 A2居住（或辦公）建筑容積率指標 M2居住（或辦公）建筑面積 M-住綜合樓（或商辦綜合樓）的總建筑面積3） 容積率的獎勵提倡在城市綜合體內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃公共停車場站、地下或半地下區(qū)域變電站等設施，并對所在用地的建筑容積率予以酌量遞補4）容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系 容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)

9、三者之間存在一定的數(shù)學關(guān)系。 容積率用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積用地面積 建筑密度用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和用地面積 建筑平均層數(shù)用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和 因此容積率建筑密度x建筑平均層數(shù)。 即在建筑密度確定的條件下容積率與建筑平均層數(shù)成正比；同理，在建筑平均層數(shù)確定的條件下，容積率與建筑密度成正比。5）建筑面積的計算方法對容積率的影響 建筑工程建筑面積計算規(guī)范 “建筑物的陽臺不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。”不少開發(fā)商以此為據(jù)建設封閉式大陽臺，成為“偷面積”的一種方法。 深圳市規(guī)定“全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計

10、算，未封閉陽臺建筑面積按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。” 對于在室外地坪標高以上，且層高小于2.2m（含2.2m）的建筑（除設備層、半地下室外）在容積率計算中應計入建筑面積。對于層高小于2.2m的半地下室，在室外地坪標高以上部分的高度不超過1m時，在容積率計算中不計建筑面積；在室外地坪標高以上部分的高度超過1m時在容積率計算中應計折算的建筑面積（半地下室室外地坪標高以上的高度與其層高之比乘以半地下室建筑面積）。 LOFT風格居住住宅的建筑面積計算方法對容積率也有影響。LOFT風格居住住宅因其層高較普通住宅高可以分隔成兩層使用，相對于普通住宅在同等建筑面積的情況下可以獲得較大的使用空間因

11、而受到部分購買者的青睞但也為規(guī)劃容積率的確定帶來一定困擾。同等高度的居住建筑，如果按層數(shù)計算建筑面積，LOFT建筑的建筑面積小于普通居住建筑的建筑面積，因而容積率也低于普通居住建筑的容積率，但兩者對于外界空間質(zhì)量的影響是一樣的杭州 規(guī)定：住宅建筑當層高大于等于4.5m不論層內(nèi)是否有隔層，計算容積率指標時，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。躍層式住宅、別墅等當起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計入容積率。辦公建筑當層高大于等于4.8m，不論層內(nèi)是否有隔層計算容積率指標時建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實際建筑面積計算容積率。 6）容積率與地下空

12、間開發(fā)的關(guān)系容積率計算范圍是指建筑物地上建筑面積與用地面積之比，當前的容積率指標不能反映地下空間的開發(fā)建設程度，目前各地對此有不同的規(guī)定 ，如深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程中，當半地下室地面高度超過1. 5m時，建筑容積率（地面以上建筑面積半地下室建筑面積）建設用地面積2.2建筑密度建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用地面積）x 1002.3綠地率綠化率為綠化面積（包括公共綠地和住宅用地中的綠化面積不包括樹冠覆蓋其他用地的面積）占總用地面積的百分比，是衡量地塊環(huán)境質(zhì)量的重要指標綠

13、地率=地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊用地面積*100%3、 建筑建造控制建筑建造控制為了滿足生產(chǎn)、生活所需的良好環(huán)境條件，對建設用地上建筑物的布局和建筑物之間的群體關(guān)系作出必要的技術(shù)規(guī)定，控制內(nèi)容有建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等 3.1建筑限高建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。3.2建筑后退建筑后退是指在城市建設中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進行控制。主要包括退線距離和退界距離兩種。退線距離是指建筑物后退各種規(guī)劃控制線（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊

14、隔離帶）的距離；退界距離是指指建筑物后退相鄰單位建設用地邊界線的距離。保證必要的建筑后退距離可以避免城市建設過程中產(chǎn)生混亂 、保證必要的安全距離、保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀3.3建筑間距建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距的控制是使建筑物之間保持必要的距離以滿足防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、綠化、衛(wèi)生、管線敷設、建筑間距布局形式以及節(jié)約用地等方面的基本要求。1） 日照間距一般要求在冬至日中午前后至少有2h連續(xù)的日照時間2） 側(cè)向間距即山墻間距是指建筑山墻之間為滿足道路、消防通道、市政管線敷設、采光、通風等要求而留出的建筑間距。3）防火間距4）最

15、小間距4、行為活動控制4.1交通活動控制1）交通運行組織根據(jù)用地的性質(zhì)、布局結(jié)構(gòu)、地形條件等因素確定允許通行的車輛類型做出合理的交通運行組織并確定經(jīng)濟、便捷的道路系統(tǒng)和斷面形式符合人車交通分行、機動車與非機動車交通分道的要求。2） 交通出入口方位、數(shù)量地塊出入口方位的確定要考慮周圍道路等級及該地塊的用地性質(zhì)。步行出入口主要根據(jù)用地的具體人流流向決定，避免大量行人引入城市快讀交通干道上，與交通產(chǎn)生沖突3） 公共交通組織城市公共交通線路網(wǎng)應與總體規(guī)劃緊密銜接，線路的走向應與客流的主流向一致。在市中心區(qū)規(guī)劃的公共交通線路網(wǎng)的密度，應達到3-4km/km2，在城市邊緣地區(qū)應達到2-2 . 5km/km

16、2。大城市乘客平均換乘系數(shù)不應大于1.5；中、小城市不應大于1. 3。公共交通線路非直線系數(shù)不應大于1.40。市區(qū)公共汽車與電車主要線路的長度宜為8一12km，快速軌道交通的線路長度不宜大于40km，40min的行程4） 配建停車場分為社會公共停車場和建筑物配建停車場。控制中應當落實總規(guī)中布局的社會公共停車場，并針對不同性質(zhì)的用地設施最低停車位限額指標停車場車位數(shù)的確定：機動車控制指標是以小型汽車為標準當量表示，其他各型車輛的停車位按下表換算系數(shù)折算5）其他交通設施3、 引導性控制要素1、城市設計引導與控制控詳從兩個方面決定和影響城市形態(tài)：一是地塊的總體格局和整體形象；二是各項細則直接或間接地

17、影響城市設計的品質(zhì)控規(guī)中的城市設計應以宏觀層面城市設計（內(nèi)涵研究）為重點，微觀層面城市設計（引導研究）為配合，以配合控詳?shù)某鞘性O計為手段宏觀城市設計控制內(nèi)容：城市歷史環(huán)境特色的研究、自然環(huán)境的保護與利用、結(jié)構(gòu)骨架構(gòu)思、綠化及步行系統(tǒng)設計、景觀視廊組織、街道空間的連續(xù)性、城市節(jié)點系統(tǒng)的構(gòu)思等。微觀城市設計控制內(nèi)容：空間組織、景觀組織、建筑群體形態(tài)、環(huán)境設計、輪廓線組織、重要節(jié)點等。城市設計在控詳中的表達應結(jié)合不同城市功能區(qū)特點，加強控規(guī)的適應性2、 建筑高度、體量、形式與色彩控制2.1建筑高度控制2.1.1從街道空間角度控制建筑高度1）街道空間D/H控制 1<=D/H<=2 蘆原義信

18、D=建筑之間的距離 H=建筑高度對于傳統(tǒng)中低層建筑而言：D/H大于1，建筑產(chǎn)生遠離之感；D/H小于1，兩座建筑開始相互干擾，產(chǎn)生壓迫感；D/H等于1，空間的距離與高度之間有一種勻稱的存在。2） 高層建筑投影面積控制ASL*(W+S) 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定式中，A：建筑以1:1.5的高度角度在地面投影的總面積；L：建筑基地沿道路紅線的長度；W：道路紅線寬度；S：建筑后退距離。2.1.2街道空間寬高比與建筑最佳高度協(xié)同控制2.2建筑體量控制1） 低層、多層建筑體量控制可通過建筑最大外墻面寬分類控制實施小尺度空間格局地塊的建筑體量控制。2） 高層建筑體量控制 1高層建筑塔樓外墻控制線 2高層建

19、筑塔樓平均樓板面積和建筑高寬比 3高層建筑裙房的位置及高度 2.3建筑形式和色彩控制按照藝術(shù)性、代表性、歷史性、延續(xù)性原則等選定參照建筑，減少建筑形式和色彩控制的盲目性，明確控制方向。分級確定控制區(qū)域： 重點控制區(qū)，要求控規(guī)對建筑形式和色彩做出較詳細要求并嚴格執(zhí)行 一般控制區(qū)，只針對建筑的某個重點部位或某個特定構(gòu)成元素，對建筑的其他部分可適當放寬控制自由選擇區(qū)，無具體控制要求3、 其他引導性控制要素3.1建筑空間組合控制通過規(guī)定建筑組群空間組合形式、開敞空間的長寬比、街道空間的高寬比和建筑輪廓線示意等達到控制城市空間環(huán)境的空間特征3.2建筑小品對綠化小品、商業(yè)廣告、指示標牌等街道家具和建筑小品

20、的引導控制一般是規(guī)定其布置的內(nèi)容、位置、形式和凈空限界3.3居住人口密度居住人口密度（地塊內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊的面積）x 100 主要有以下方法測算人口： (1）根據(jù)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對規(guī)劃范圍居住人口的預測進行具體地塊的居住人口測算然后獲得地塊人口密度； (2)根據(jù)當?shù)爻鞘幸?guī)劃的人均居住建筑面積以及戶均人口等指標規(guī)定進行居住人口測算然后計算地塊人口密度 (3)根據(jù)地塊使用性質(zhì)，進行合理的形態(tài)規(guī)劃模擬得出具體的居住建筑面積或住房套數(shù)，反推地塊人口規(guī)模并通過類似地塊的對比分析得出合理的地塊人口密度。3.4環(huán)境保護規(guī)定1）噪聲、振動等允許標準值 2）水污染允許排放量和排放濃度3）廢氣污染允許排放量4

21、、 公共服務設施設置控制城市公共服務設施一般分為兩類：一類是城市總體層面落實的公共服務設施，包括市級或為更大范圍內(nèi)區(qū)域服務的行政辦公，商貿(mào)、經(jīng)濟、教育、衛(wèi)生、體育、市政以及科研設計等機構(gòu)和設施，主要應根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃要求，結(jié)合規(guī)劃用地的具體條件和未來發(fā)展需要，對每個項目進行“定性、定量、定位”的具體控制。二是為滿足城市居民基本的物質(zhì)與文化生活需要，與居住人口規(guī)模相對應配套建設的公建項目，一般在詳細規(guī)劃階段按城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范進行具體控制。1. 城市公共服務設施配套要求1.1高中及其他教育設施1.2圖書館1.3影劇院1.4老年福利院1.5綜合醫(yī)院2. 居住區(qū)公共服務設施配套要求參照

22、城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB S0180-93）3. 城市公共服務設施控制指標3.1千人指標對于人口規(guī)模直接相關(guān)的公共服務設施，如綜合醫(yī)院，綜合文化中心，居民運動場，社區(qū)服務中心，托老所等，千人指標是主要的實施依據(jù)。3.2用地控制用地要求有三種類型：第一類設施由于運動、交通、安全等方面的使用必須要求獨立用地，如學校、醫(yī)院、居民運動場（館）、垃圾壓縮站等；第二類設施應盡量獨立用地，若條件確有困難可以考慮在滿足技術(shù)要求的前提下與其他用房聯(lián)合布置，但是應該保證一定的底層面積或場地要求，如衛(wèi)生服務中心，街道辦事處，派出所、社區(qū)服務中心等；第三類設施則對用地無專門要求，可結(jié)合其他建筑物設置，如衛(wèi)生站、居委會

23、、文化活動站。5、 市政配套設施控制1.市政設施配套控制的工作流程1.1現(xiàn)狀資料分析1.2源的控制1.3場站控制1.4管線控制2.專項規(guī)劃的主要內(nèi)容2.1給水工程2.2排水工程2.3供電工程2.4通信工程2.5燃氣工程2.6供熱工程2.7管線綜合2.8環(huán)衛(wèi)工程2.9防災規(guī)劃5、 控制性詳細規(guī)劃的實施與管理1. 控制性詳細規(guī)劃的實施通過法律和行政管理手段把制定的規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實。因此，控制性詳細規(guī)劃的實施主要體現(xiàn)為政府等國家公共部門的職能，政府在實施控制性詳細規(guī)劃方面居主導地位。控規(guī)經(jīng)規(guī)劃主管部門或地方政府批準后產(chǎn)生法律效應。城市規(guī)劃編制辦法控制性詳細規(guī)劃是建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）作出建設項目規(guī)劃許可的依據(jù)。同時，它也是規(guī)劃管理部門進行土地審批的主要依據(jù)。1.1控規(guī)實施中的主要問題1常由開發(fā)商委托和決定，使“控規(guī)”成為特定人群服務的工具。2編制程序上延續(xù)規(guī)劃體系內(nèi)部化操作方式，因周期短而更加強化，與公眾隔閡加深。3編制和執(zhí)行缺乏法制化程序，沒有法律強制力的保障，缺乏公共參與程序，易受非正常力量的干擾，缺少評判標準和監(jiān)督機制，對公平有負面影響。4管理實施程序不完善，法制不健全，偏重技術(shù)合理