1、土地整備利益統籌試點項目管理辦法（試行）第一章總 則第一條為了加快推進土地整備工作，保障城市基礎設施、 公共服務設施和重大產業項目土地供應，推動土地集約節約 利用，促進城市發展和社區轉型，根據相關法律法規、 深 圳市土地管理制度改革總體方案和我市土地整備管理規定， 結合實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于經市政府批準的土地整備利益統 籌試點項目（以下簡稱“試點項目” ）。試點項目以外的其他 土地整備項目按照現行規定執行。試點項目分為整村統籌整備項目和片區統籌整備項目 兩類。第三條區政府（含新區管理機構，下同）根據規劃建設 要求、本辦法及原農村集體經濟組織繼受單位發展意愿，提 出試點項目名單，經

2、市規劃國土主管部門（以下簡稱市主管 部門）審核后，報市政府批準。試點項目應當列入年度全市土地整備計劃，保障資金安 排。第四條試點項目應當加強規劃、 土地、資金的政策統籌， 通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業返還等 方式，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益 人等多方利益統籌。第五條試點項目土地整備資金按照以下方式核算：項目 范圍內原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際使用但 需要拆除的建筑物和構筑物按照重置價核算；青苗和附著物 等按照相關標準確定。第六條 本辦法所稱留用土地，是指通過騰挪原農村集 體經濟組織繼受單位合法用地（包括已取得房地產證、土地 使用權出讓合同、城市化

3、非農建設用地批復、征地返還用地 批復、農村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書、舊屋村范 圍認定批復的用地） 、落實非農建設用地和征地返還用地指 標、核定未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地的留用土 地，實現利益統籌的土地整備方式。留用土地地價根據留用土地所在區位、規劃功能和開發 規模，結合試點項目的建設用地貢獻率，按照分類分段方式 計收。第七條試點項目涉及留用土地安排的，土地整備項目實 施方案應明確留用土地的位置和規劃控制指標。如留用土地的安排涉及未制定法定圖則的地區，或者需 要對法定圖則強制性內容進行調整的，必須開展規劃研究。 規劃研究成果納入土地整備項目實施方案。土地整備項目實施方案批準后，

4、留用土地安排的相應內容應納入法定圖則，并作為規劃管理的依據第二章整村統籌整備項目第八條本辦法所稱整村統籌整備項目，是指以原農村集 體經濟組織繼受單位及其成員實際使用的成片區域為實施 對象的土地整備項目。整村統籌整備從原農村社區整體出發， 綜合考慮項目范圍內的合法用地和未完善征（轉）地補償手 續用地，通過規劃統籌和政策統籌實現原農村社區范圍內的 利益平衡。整村統籌整備項目應當同時符合以下條件：（一）項目位于同一社區范圍內；（二）項目范圍內空間集中成片的未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地面積不小于50000平方米。第九條整村統籌整備項目通過留用土地方式實施土地 整備的，留用土地規模按照以下方式核

5、算：（一）需騰挪的原農村集體經濟組織繼受單位合法用地 按照等土地面積在試點項目范圍內留用，跨社區留用的按照 等價值原則置換確定；（二）需在試點項目范圍內落實的非農建設用地和征地 返還用地指標按照相關規定確定留用土地；（三）未完善征（轉）地補償手續的規劃建設用地按照 不超過20%的比例確定留用土地。留用土地優先在試點項目范圍內的建成區安排。整村統 籌整備項目范圍內，除留用土地及未騰挪的合法用地外，其 余土地納入政府儲備。第十條整村統籌整備項目留用土地按照經批準的法定 規劃實施，并按照深圳市城市規劃標準與準則配建社區 級公共設施。原農村集體經濟組織繼受單位應當與市主管部門簽訂 留用土地的土地使用權

6、出讓合同，土地使用權年期按照法律 規定土地用途的最高年期確定。留用土地由原農村集體經濟 組織繼受單位自用的，免繳地價，用地為非商品性質；按照 本辦法所附留用土地地價計收規則繳交地價的，用地為 商品性質。留用土地以轉讓、合作開發、作價入股等方式進入市場 交易的，原農村集體經濟組織繼受單位應當按照市政府相關 規定選取開發主體，并由區政府（或區政府指定部門）進行 資格確認。原農村集體經濟組織繼受單位及開發主體應當向 市主管部門申請土地使用權出讓合同變更，簽訂土地使用權 出讓合同補充協議，并按本辦法繳交地價。第十一條鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位將管轄范 圍內未完善征（轉）地補償手續用地全部納入試點項

7、目，一 攬子解決土地歷史遺留問題。經區政府（或區政府指定部門）認定符合上述情形的，留用土地地價全部按照需騰挪合法用地的地價標準計收。第三章片區統籌整備項目第十二條本辦法所稱片區統籌整備項目，是指以原農村 集體經濟組織繼受單位及其成員實際使用、未完善征（轉） 地補償手續的地塊為實施對象的土地整備項目。片區統籌整備項目應同時符合以下條件：（一）由兩個以上地塊組成，且單個地塊面積不小于3000 平方米；（二）項目范圍內規劃城市基礎設施和公共服務設施用 地應納入政府儲備，且政府儲備土地不低于規劃建設用地面 積的 50%。第十三條片區統籌整備項目通過留用土地方式實施土 地整備的，留用土地規模按照以下方式

8、核算：（一）留用土地的規劃功能為居住用地、商業服務業用15%地的，按照不超過試點項目范圍內規劃建設用地面積的 確定留用土地；（二）留用土地的規劃功能為工業用地的，按照不超過 試點項目范圍內規劃建設用地面積的30%確定留用土地；（三）留用土地的規劃功能包含居住、商業服務業和工 業等多種用途的，按照上述比例換算后確定留用土地。留用土地原則上安排在試點項目范圍內，且空間相對集中成片除上述留用土地外，其余土地納入政府儲備。 第十四條片區統籌整備項目留用土地的規劃管理、土地 出讓、土地年期、土地性質及市場交易等按照本辦法第十條 規定執行。第十五條片區統籌整備項目通過收益分成方式實施土 地整備的，除納入政

9、府儲備的土地外，其余土地由市政府組 織公開出讓，并按照以下規則分配收益：（一）規劃功能為工業用地的， 容積率 2.0 以內的部分， 所得收益 80%歸原農村集體經濟組織繼受單位， 20%納入市國 土基金；超出容積率 2.0 的部分，所得收益 30%歸原農村集 體經濟組織繼受單位， 70%納入市國土基金；（二）規劃功能為居住用地、商業服務業用地的，容積 率 3.2 以內的部分，所得收益 30%歸原農村集體經濟組織繼 受單位， 70%納入市國土基金；超出容積率 3.2 的部分，所 得收益 10%歸原農村集體經濟組織繼受單位， 90%納入市國土 基金。第十六條片區統籌整備項目通過物業返還方式實施土

10、地整備的，除納入政府儲備的土地外，其余土地由市政府組 織公開出讓，按照以下規則確定返還原農村集體經濟組織繼 受單位的物業規模并在出讓文件中明確：（一）規劃功能為工業用地的，以出讓用地容積率 2.0核定建筑面積，按照該建筑面積的30%確定返還物業規模；（二）規劃功能為居住用地、商業服務業用地的，以出 讓用地容積率 3.2 核定建筑面積，按照該建筑面積的 15%確 定返還物業規模。第四章各方職責第十七條區政府負責制定試點項目的土地整備項目實 施方案。土地整備項目實施方案由市主管部門按照現行規定 審查后，報市政府審批。試點項目涉及留用土地安排的，市政府在審批土地整備項目實施方案時，對留用土地安排相關

11、內容一并審批。第十八條原農村集體經濟組織繼受單位應當按照規劃 實施要求理順項目范圍內的土地經濟利益關系，并具體負責 建筑物、構筑物及青苗、附著物的賠償、拆除和清理。政府不承擔上述賠償、拆除和清理工作，對相關權益人 不另行補償。第十九條原農村集體經濟組織繼受單位應當與區政府、市主管部門依據經批準的土地整備項目實施方案簽訂試點項目的框架協議書，明確土地整備資金、留用土地規模及規 劃控制要求、政府儲備土地規模、各方職責等。政府儲備土地入庫或留用土地出讓前，原農村集體經濟組織繼受單位應當就相應地塊與區政府、市主管部門簽訂相關協議市主管部門根據原農村集體經濟組織繼受單位移交儲 備土地的規模，分期撥付土地

12、整備資金、分批辦理留用土地 出讓手續。第五章附 則第二十條市主管部門應當定期對試點項目進行清理，對 于納入試點之日起一年內沒有上報土地整備實施方案的，不 再作為試點項目。第二十一條本辦法自發布之日起施行，試行期兩年。附件：留用土地地價計收規則8附件留用土地地價計收規則一、整村統籌整備項目 整村統籌整備留用土地規劃為工業用地的，需騰挪的合 法用地以及需在試點項目范圍內落實的非農建設用地和征 地返還用地指標，按照公告基準地價的10%計收；按未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地核算的部分，按照公告基 準地價的 50%計收。留用土地規劃為居住用地、商業服務業用地的，結合項目所在區位、建設用地貢獻率，確

13、定整村地價容積率（R整村地價），按照分段方式計收地價。 整村地價容積率計算公式如下：R整村地價=建設用地貢獻率* 35%X R整村基準建設用地貢獻率 移交政府儲備的規劃建設用地面 積與試點項目范圍內規劃建設用地面積的比值。R 整村基準 深圳市城市規劃標準與準則中密度分區 的基準容積率。位于密度五區的試點項目，統一按照密度四 區計算。整村統籌整備留用土地地價計收標準留用土地容積率分段留用土地留用土地的規劃功能居住用地商業服務業用地小于R整村地價（含）的部分需騰挪的合法用地10%X公告基準地價需在試點項目范圍內落實的非農 建設用地和征地返還用地指標按未完善征（轉）地補償手續規 劃建設用地核算的部分公告基準地價大于R整村地價的部分需騰挪的合法用地250%X公告基準地價200%X公告基準地 價需在試點項目范圍內落實的非農 建設用地和征地返還用地指標按未完善征（轉）地補償手續規 劃建設用地核算的部分、片區統籌整備項目片區統籌整備留用土地結合建設用地貢獻率，確定片區 地價容積率（ R片區地價 ），按照分段方式計收地價。片區地價容 積率計算公式如下：R片區地價=建設用地