1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模擬試題1一、單項(xiàng)選擇題 ( 共 20 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)填寫(xiě)相應(yīng)的編號(hào))1“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A給水、排水、電力、通訊B給水、排水、燃?xì)狻崃排水、電力、通訊、燃?xì)釪排水、電力、通訊、熱力2某宗土地的面積為 1000 ，其上建筑物的建筑面積為5000 ，建筑物的基底面積為 700 ，建筑物層數(shù)為8 層。則該宗土地的容積率為 ( ) 。A80 B 56 C 50 D 073不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是由不動(dòng)產(chǎn)的 () 三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供給、需求、利用狀況C權(quán)利、租金

2、、利率D價(jià)值、使用價(jià)值、供求4基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地 ( )。A最低價(jià)格B 最高價(jià)格C 平均價(jià)格D 成交價(jià)格5估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從 ( )起計(jì)。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)B 估價(jià)作業(yè)期C 出具估價(jià)報(bào)告之日D 簽訂估價(jià)委托合同之日6如果某不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以()進(jìn)行估價(jià)。A保持現(xiàn)狀前提B裝修改造前提C轉(zhuǎn)換用途前提D重新利用前提7運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的()。A合法原則B最高最佳使用原則C替代原則D公平原則8某不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格分兩期

3、支付，首期付款50 萬(wàn)元，余款 80 萬(wàn)元在第 8 個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1。該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為()萬(wàn)元。A87B124C130D1349不動(dòng)產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以 ()狀況為參照系進(jìn)行的。A可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)B估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)C標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)D類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)10某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為1()。A091B092C109D11011某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003 年 6 月 lO至 20 日為某不動(dòng)產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2003 年 6 月 15 日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003 年 8 月 15 日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 ()。A2003年 6月

4、 15 日B2003年 8月 15 日C簽訂估價(jià)委托合同之日D估價(jià)人員與委托人商定的某日12下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是()。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)13某商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在取得40 年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3 年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60 年，則該商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的折舊年限是()年。A37B40C60D6314若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m

5、，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。A78B 85C 117D 15015通常不動(dòng)產(chǎn)直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。A土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本B土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用C土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷(xiāo)售費(fèi)用D開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值16收益法中所指的收益是()。A估計(jì)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益D估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益17有一宗不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為 100 萬(wàn)元，綜合資本化率為 7，土地資本化率為 6，建筑物資本化率為 8，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的土地價(jià)格為 ( ) 萬(wàn)元 ( 收益可視為無(wú)限年)

6、。A30B40C50D60218某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為()。A被燒損前的狀況B被燒損后的狀況C被燒損前與被燒損后的差異狀況D未來(lái)修復(fù)或重建后的狀況19若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮()。A通貨膨脹影響B(tài)投資利息因素C資金時(shí)間價(jià)值D投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償20基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是()。A收益原理B替代原理C地租理論D區(qū)位理論二、多項(xiàng)選擇題 ( 共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)內(nèi)填寫(xiě)相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05 分)1收益性不動(dòng)產(chǎn)包括 ()。A未出租的餐館

7、B旅店C加油站D農(nóng)地E未開(kāi)發(fā)的土地2在實(shí)際交易中， 只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格()賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。A高于B等于C低于D不高于E不等于3下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有()。A可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例4不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括()。A取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)·E管理費(fèi)5下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有()。A估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B建筑物的折

8、舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊6假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有()。3A待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值B開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用C銷(xiāo)售稅費(fèi)D投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E開(kāi)發(fā)利潤(rùn)7預(yù)期原理是 ()等估價(jià)方法的理論依據(jù)。A市場(chǎng)比較法B收益法C成本法D假設(shè)開(kāi)發(fā)法E路線價(jià)法8應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行()等修正。A臨街深度B土地形狀C交易日期D交易情況E臨街寬度9. 路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合 ( ) 計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。A深度

9、百分率 B 資本化率 C 收益率 D 物價(jià)指數(shù) E 其他價(jià)格修正率10. 權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括 ( ) 。A權(quán)利B權(quán)力C利益D收益E利潤(rùn)11. 從某種意義上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是 ( ) 。A個(gè)別人的價(jià)值判斷B估價(jià)人員的主觀定價(jià)C由市場(chǎng)力量決定D市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)構(gòu)E由交易雙方委托經(jīng)濟(jì)人確定12. 某寫(xiě)字樓因有一大型跨國(guó)公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來(lái)的新增收益屬 ( ) 。A有形收益 B 無(wú)形收益 C 正常收益 D 實(shí)際收益 E 廣告收益13. 不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的銷(xiāo)售稅金，又稱(chēng)“兩稅一費(fèi)” ，包括 ( ) 。A營(yíng)業(yè)稅 B 教育費(fèi)附加 C 城市維護(hù)建設(shè)稅 D 房產(chǎn)稅

10、 E 土地使用費(fèi)14. 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是 ( ) 的價(jià)格。A扣除折舊后 B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) C 客觀 D 建筑物全新?tīng)顟B(tài) E 過(guò)去15. 應(yīng)用路線價(jià)法制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有 ( ) 。A設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C制定容積率修正系數(shù)D制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率E將單獨(dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)價(jià)格修正或平均深度價(jià)格修正率三、判斷題 ( 共 15 題，每題 1 分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果， 用“”表示正確， 用“×”4表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1 分)1因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以不動(dòng)產(chǎn)不具備完全替代性。()2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書(shū)借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身

11、份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（）3. 地役權(quán)是指土地所有人或使用人允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）4某人購(gòu)房時(shí)，在成交日期首付款 10 萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付 20 萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià) 30 萬(wàn)元為名義價(jià)格。 ( )5在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同的路線價(jià)。()6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。()7對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。()8. 市場(chǎng)比較法中，采用間接比較得出不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 0.951 ，其依據(jù)是可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況得 102 分，估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)不

12、動(dòng)產(chǎn)狀況得 97 分。 ( )9成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。( )10應(yīng)用收益法評(píng)估出租型不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)， 凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。( )11為幫助不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資決策， 應(yīng)用收益法對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。( )13高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀? )14在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的各因素中， 如果某影響因素最初對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化， 其對(duì)該

13、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。( )15不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、 對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。()四、計(jì)算題 ( 共 2 題，第 1 小題 15 分，第 2 小題 20 分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)1. 某公司于 5 年前以出讓方式取得一宗面積2年使用權(quán)的土地，并2000m的 40于 3 年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為25000m?，F(xiàn)時(shí)重新取得 40 年土地使52用權(quán)的出讓價(jià)格為2000 元 m，重新建造建筑物的建安成本為600 萬(wàn)元 ( 建設(shè)期為 2 年，第一

14、年投入 40，第二年投入 60，可視為年中集中投入 ) ，管理費(fèi)用為建安成本的 3，年利率為 6，銷(xiāo)售稅費(fèi)為 90 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 120 萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 8 萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為 140 萬(wàn)元，平均壽命為 5 年：設(shè)備的重置價(jià)格為 100 萬(wàn)元，平均壽命為 10 年：假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該宗不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格( 土地資本化率為 8) 。2某不動(dòng)產(chǎn)占地 4000 ，土地使用年限為 50 年，容積率為 6，共 24 層，每層建筑面積相同。 該不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年開(kāi)發(fā)建成， 預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)一年銷(xiāo)售招租完畢， 屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下： 1 層的大堂部分占該層建筑面積的 60，其余部分的75可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為 90，每 1 出租面積每月可得凈租金 60 元； 2-3 層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的 70，每 1 營(yíng)業(yè)面積年正常收入為 8500 元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入 1000 萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為 600 元；第 4 層出租開(kāi)酒樓， 可出租面積占該層建筑面積的 70，每 1 出租面積的月租金為 50 元，出租人每年需支付 8 萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； 5 10