1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022-2-122022-2-121 1、國內外工業園區發、國內外工業園區發展模式綜合研究展模式綜合研究本報告是嚴格保密的。2 關鍵字關鍵字 ：u工業園區、類型、發展模式、轉型升級工業園區、類型、發展模式、轉型升級 簡介簡介 ：u通過研究工業園區的緣起、類型、發展歷程，對工業園區做一個通過研究工業園區的緣起、類型、發展歷程，對工業園區做一個全面的概述；列舉國內外的一些工業園區的開發模式的成功或失全面的概述；列舉國內外的一些工業園區的開發模式的成功或失敗的經驗，隨著時代科技的發展、城市的更新，工業園區的開發敗的經驗，隨著時代科技的發展、城市的更新，工業園

2、區的開發模式也發生著轉變，原有的一些以粗礦的加工制造業為主的工業模式也發生著轉變，原有的一些以粗礦的加工制造業為主的工業園區已無法適應時代的需求，必須通過功能演變尋求新的發展道園區已無法適應時代的需求，必須通過功能演變尋求新的發展道路。路。 適用范圍適用范圍 ：u研究工業園區的發展方向以及一些通過功能演變實現工業園區轉研究工業園區的發展方向以及一些通過功能演變實現工業園區轉型的案例研究型的案例研究本報告是嚴格保密的。3整體框架整體框架工業園區研究工業園區研究工業園區綜述工業園區綜述工業園區發展工業園區發展模式模式工業園區升級工業園區升級轉型轉型本報告是嚴格保密的。4工業園區綜述工業園區綜述本報

3、告是嚴格保密的。5工業園區綜述工業園區綜述 u工業園區定義u工業園區發展歷程u工業園區類型1、工業園區源起u 最早的工業園最早的工業園 可追溯至18世紀，當時工業園是一個國的概念。英國最早完成工業革命（從手工工場到大機器工廠的飛躍），成為當時最大的資本主義工業園。當然這個工業園的名號是后人安上去的，但卻無形中給工業園下了個定義：工廠集中地。工廠集中地。 u 工業園區是二戰以來各國通過制定各種工業區域開發政策建立起來的特殊環境。在日本稱為 “工業團地”，在香港稱為“工業村”，在英國稱為“企業區”，在大陸稱為“工業園區”，主要設立在主要設立在衰退的內城地區。衰退的內城地區。2、工業園區定義u工業園

4、是指建立在一塊固定地域上的由制造企業和服務企制造企業和服務企業形成的企業社區。業形成的企業社區。在該社區內，各成員單位通過共同管理環境事宜和經濟事宜來獲取更大的環境效益、經濟效益和社會效益。本報告是嚴格保密的。6工業園區綜述工業園區綜述 u工業園區定義u工業園區發展歷程u工業園區類型中國工業園區發展歷程城市化與技術革命是園區轉型升級的兩大推手本報告是嚴格保密的。7工業園區綜述工業園區綜述 u工業園區定義u工業園區發展歷程u工業園區類型u我國大陸地區的工業園區分為兩類：大陸地區的工業園區分為兩類：一類是各級地方政府為了吸引投資，發展本地區經濟而人為設立的各級經濟技術開發區，我們不妨稱之為開發區；

5、開發區；另一類是在當地工業發展到一定程度，為了更好的滿足當地中小企業發展需求而設立的工業園區，我們稱之為特色工業園區。特色工業園區。u工業園區的類型多種多樣，其中包括免稅區、出口加工區、自由貿易區、企業區、保稅區、工業園區（包括生態工業園區）、工業村、工業團地、科學園區、技術園區、研究園區、技術城等各種形態。本報告是嚴格保密的。8工業園區發展模式工業園區發展模式本報告是嚴格保密的。9工業園區發展模式工業園區發展模式 u初始模式為傳統工業園區，隨著技術的發展帶來產業革命，產生了生態工業園、高新技術科技園、電子產業園、IT產業園、創意產業園等，產業集群的效應帶來了產業新城的時代。傳統工業園區生態工

6、業園區高新技術科技園電子產業園IT產業園創意產業園產業新城產業形勢紡織、煤炭、鋼鐵、機械、化工等傳統工業；高新技術為指導的第三產業和高端制造業；以多種產業形式形成產業集群；園區特點人力密集型；污染嚴重、資源嚴重浪費，已無法適應時代的發展，繼續脫胎換骨人才、技術、資金高度密集；人才、技術、資金高度密集；開發了創新的產業模式：工業旅游；配套設施無配套配套生活休閑娛樂區域配套完善，集聚居住、辦公、商業、休閑娛樂為一體的都市綜合體；本報告是嚴格保密的。10創意產業園案例創意產業園案例廈門留學生創廈門留學生創業園業園關鍵要點： u非盈利的科技產業化服務機構u研發辦公樓、廠房、綜合樓本報告是嚴格保密的。1

7、1廈門國家留學人員創業園成立于廈門國家留學人員創業園成立于19961996年，建面年，建面8.88.8萬平萬平方米，交通便利，屬于方米，交通便利，屬于不盈利的科技產業化服務機構不盈利的科技產業化服務機構湖里區湖里區火炬創業園廈門國家留學生創業園廈門地圖園區概況 成立時間1996年底區位位于廈門湖里區火炬高科技園東側規模占地面積6.6；建筑面積8.8；交通緊鄰市區主干道，距離機場3公里，距離火車站7公里，東渡海運港3.5公里。功能定位高科技產業化的服務機構本報告是嚴格保密的。12廈門創業園是由火炬高新區管委會投資廈門創業園是由火炬高新區管委會投資1.81.8億興建的，在向政億興建的，在向政府申請

8、政策支持、基金支持和租金補貼支持的同時，負責創業府申請政策支持、基金支持和租金補貼支持的同時，負責創業園日常運作的管理并收取租金收益。園日常運作的管理并收取租金收益。廈門市政府廈門市政府火炬高新區火炬高新區管委會管委會廈門留學生廈門留學生創業園創業園低地價批地，具體價格不詳投資1.8億興建申請優惠政策上繳稅收租金無償啟動基金和稅收優惠政策廈門創業園廈門創業園物管會物管會下屬國有企業日常物業管理補貼租金廈門創業園盈利模式小廈門創業園盈利模式小結結：火炬高新區管委會火炬高新區管委會：1.資金流出資金流出：向政府以較低價格取地投資興建創業園2.資金流入資金流入：享有租金收益廈門市政府廈門市政府：1.

9、支出支出：提供無償啟動資金、稅收優惠政策租金補貼2.收入：收入：享有稅收收益促進區域經濟發展，提升區域影響力運營模式本報告是嚴格保密的。13在創業園區發展中，政府提供政策支持和資金扶持；創業園在創業園區發展中，政府提供政策支持和資金扶持；創業園物管會作為平臺；吸引具有高成長性企業入園孵化，促使物管會作為平臺；吸引具有高成長性企業入園孵化，促使200200余家企業成功轉產，最終達到促進區域發展的目的。余家企業成功轉產，最終達到促進區域發展的目的。政府政府火炬高新區管委會火炬高新區管委會孵化企業孵化企業角色角色：提供優惠政策提供孵化企業可申請報批的啟動、運營資金以活動、視察的方式提升園區知名度和影

10、響力角色：建造創業園提供配套服務：住宿、餐飲、娛樂為孵化企業享受政府優惠政策提供平臺作為孵化企業與外界溝通的窗口。角色：攜帶高成長性項目入園利用創業園區的優勢環境孵化項目，并轉產創造效益為區域經濟發展做出貢獻（孵化成功企業200余家）橋梁和紐帶運營模式本報告是嚴格保密的。14辦公樓主力戶型為辦公樓主力戶型為140-170140-170平米，多數企業認為平米，多數企業認為200200平米左右平米左右面積將更為適合創業型企業面積將更為適合創業型企業創業園物業組成：創業園物業組成：由1棟研發樓，3棟標準廠房，1棟綜合樓構成，研發辦公樓為7層，出租率近乎100%，物業組成名稱名稱建筑參數建筑參數出租情

11、況出租情況設施建設設施建設其他費用其他費用創業創業大廈大廈l建筑總面積：9500平方米l單戶型面積：80-200平米，其中主力戶型140-170平米l層高：3.6米，吊棚后2.7米。l層數：7層l租金價格： 26元/平米，留學人員第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。l空置率：5%l基礎設施：結構化綜合布線系統，配備有光纖寬帶網絡、衛星電視、消防監控、安防智能化系統及客貨電梯 l服務設施：會議室、信息中心、培訓中心、商務中心等 l水費：2.8元/噸l電費：0.97元/噸。l物業管理費2元/平米創業園創業園綜合樓廠房研發樓研發樓本報告是嚴格保密的。15創業園內含有標準廠

12、房創業園內含有標準廠房3 3棟，每棟棟，每棟6 6層，最受歡迎的戶型是層，最受歡迎的戶型是500500平米左右平米左右名稱名稱建筑面積建筑面積戶型情況戶型情況租金情況租金情況空置率空置率其他費用其他費用新業樓5400平方米l面積最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米l層高：6層l1層租金20-24元/平米l2-6層租金15-18.5元/平米l幾乎是全滿l水費：2.8元/噸l電費：0.97元/噸。l物業管理費2元/平米昂業樓5400平方米宏業樓8940平方米廠房創業園創業園綜合樓廠房廠房研發樓本報告是嚴格保密的。16綜合樓為六層，綜合樓為六層，1 1層為生活配套，層為生活配

13、套，2-62-6層為層為129129套單身公寓，空套單身公寓，空置率為置率為6.2%6.2%，入住企業對于高檔飲食配套具有強烈的改善性，入住企業對于高檔飲食配套具有強烈的改善性需求需求名稱名稱建筑參數建筑參數功能布局功能布局公寓公寓其他費用其他費用軒業樓l棟數：一棟l層數：6層l建筑面積：9400平米l1層為3個餐廳，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，l會議室：2個大的容納100人，400平左右，小的容納20-30人左右，100多平。價格1小時80元l2-6層為單身公寓l戶型： 1房1廳，面積9*3.3=29.7平米l租金： 700元/月l空置率：129套空8套l物業費40元/月l水費

14、2.8噸l電費0.572元創業園創業園廠房綜合樓綜合樓研發樓本報告是嚴格保密的。17創業園客戶主要關注租金上的優惠，首期無償啟動金金額；創業園客戶主要關注租金上的優惠，首期無償啟動金金額；辦公室、廠房的面積，公寓是否帶精裝修，綠化環境，安靜辦公室、廠房的面積，公寓是否帶精裝修，綠化環境，安靜程度，高檔的酒店，此外對休閑的會所也有所提及程度，高檔的酒店，此外對休閑的會所也有所提及關注點分類關注點分類 客戶詢問頻次排名客戶詢問頻次排名第一名第一名第二名第二名第三名第三名第四名第四名優惠政策優惠政策租金優惠首期無償啟動資金稅收優惠辦公場所辦公場所戶型面積辦公樓物業形態綜合配套綜合配套公寓戶型面積和檔

15、次餐飲情況會議室情況休閑配套環境環境綠化安靜程度客戶咨詢過程中主要詢問問題客戶咨詢過程中主要詢問問題 l“租金租金有什么優惠呀？”l“首期無償啟動資金無償啟動資金能申請多少呀？”l“有哪些稅收優惠稅收優惠呀？”l“辦公室戶型面積有沒有200200平米平米左右的？” l“公寓有沒有高檔些的，帶不帶精裝修呀？”l“吃飯除了食堂有沒有高檔的酒店高檔的酒店呀”l“創業園綠化綠化好不好呀，吵不吵呀”l“創業園有沒有會議室會議室呀？我們開會時會用到的”l“要是再有一些商務配套，比如會所會所什么的就好了” l入園企業行業全部為高科技企業，其中其中IT/IT/光電子、光電子、軟件和生物，三者合計超軟件和生物，

16、三者合計超過過60%60%。入園企業構成入園企業構成企業類型本報告是嚴格保密的。18入園企業享受無償資助金、房租減免、配套資本金、創新基入園企業享受無償資助金、房租減免、配套資本金、創新基金、申請經濟適用房等優惠，其中企業最關注的是無償資助金、申請經濟適用房等優惠，其中企業最關注的是無償資助金、房租減免和配套資本金金、房租減免和配套資本金u以其專利、專有技術出資入股的，科以其專利、專有技術出資入股的，科技成果作價占注冊資本的比例不受限技成果作價占注冊資本的比例不受限制制。 留學人員優留學人員優惠政策惠政策u房租減免房租減免：用于研發、生產的廠房，在60150平方米以內，第一年免交租金，第二年、

17、第三年分別按市場價的50% 、80%交納租金；可按優惠價租用配套生活公寓。 u申辦有限責任公司申辦有限責任公司，注冊資本起點為三萬元人民幣（或等值外幣）；注冊資本在100萬元人民幣以上的，可分期出資。 u創新基金創新基金：優先推薦申請國家科技型中小企業技術創新基金和廈門市、火炬高新區技術創新基金。 u留學人員及臺灣學者憑廈門市留學人員工作證，在購房、辦理駕駛證以在購房、辦理駕駛證以及子女入學、入園就讀等方面享受本及子女入學、入園就讀等方面享受本市居民生活待遇市居民生活待遇。u留學人員及臺灣學者在廈門創辦企業，可申請購買經濟適用房申請購買經濟適用房 u無償資助金無償資助金：符合條件的每家10萬元

18、。 u配套資本金配套資本金：符合條件的可申請獲得最高達總注冊資本49%、100萬元以內的配套資本金，允許在三年內按優惠價回購股份在與眾多企業咨詢優惠政策的過程中發現，創業企業最關注的是無償資助金、房租減免、配套資本金優惠。 優惠政策本報告是嚴格保密的。19扶持政策主要有稅收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金扶持政策主要有稅收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金優惠以三年為期限，優惠程度逐年遞減；租金優惠集中于辦優惠以三年為期限，優惠程度逐年遞減；租金優惠集中于辦公研發和產品生產，生活配套沒有優惠公研發和產品生產，生活配套沒有優惠物業類型物業類型第一年租第一年租金金第二年租金第二年租金第三年租金第

19、三年租金辦公研發樓（80平米以內）013元20.8元廠房（以18元/平米記）09元/平米14.4元/平米單身公寓700元/月700元/月700元/月u租金優惠一般以三年為期限，優惠度逐年遞減，第四年起無優惠u租金優惠集中于辦公研發和產品生產，生活配套上沒有優惠租金優惠租金優惠扶持政扶持政策策稅收扶持稅收扶持主要是所得稅，增值稅和營業稅基金扶持基金扶持入園無償啟動基金（申請通過率近乎100%）各種組織和機構的基金（申請通過率較低）租金扶持租金扶持符合條件的企業享受辦公室租金優惠，廠房租金優惠主要扶持政策主要扶持政策優惠政策本報告是嚴格保密的。20廈門創業園靜態投資回收期要廈門創業園靜態投資回收期

20、要2222年，可見依靠出租方式回現年，可見依靠出租方式回現周期長，與需要快速回現為目標的項目相違背周期長，與需要快速回現為目標的項目相違背廈門創業園靜態投資回收期計算廈門創業園靜態投資回收期計算u首期投入金額首期投入金額1.81.8億億u辦公研發樓年租金收益=26元/平米*9500平米*12個月=2964000元u廠房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12個月=4263840元u公寓年租金收益=700元*129套*12個月=1083600元u靜投資回收期靜投資回收期=1.8億/（2964000+4263840+1083600）=21.721.7年年盈利模式本報告是嚴格保密的。21廈門

21、創業園目前在扶持資金、辦公環境、公寓裝修、酒店配廈門創業園目前在扶持資金、辦公環境、公寓裝修、酒店配套、社區環境方面存在著較強的改善性需求套、社區環境方面存在著較強的改善性需求不足不足對現狀評分對現狀評分改善意見改善意見租金優惠租金優惠希望第二年、第三年維持50%的折扣扶持資金扶持資金落實已有基金，擴充資金來源，對企業發展初期至關重要稅收優惠稅收優惠在允許的情況下，盡量加大優惠力度辦公情況辦公情況希望辦公樓內裝修更精致一些，戶型寬敞一些，最好200平米左右公寓情況公寓情況要求一定要精裝修餐飲餐飲要有較高檔次的酒店會議室會議室要設有1-2個會議室，一大一小，大會議室（400平米-500平米）、小

22、會議室（100-200平米）休閑配套休閑配套建議增加一些滿足商務需求的休閑配套，比如建造一個會所綠化綠化建議擴大綠化面積，控制噪音影響，營造舒適的辦公、居住環境，增加環境舒適度安靜程度安靜程度希望不要太吵，營造一個較安靜的工作、生活環境5 5分分1 1分分園區不足本報告是嚴格保密的。22生態工業園區案例生態工業園區案例唐山曹妃甸唐山曹妃甸關鍵要點： u“生態城”：17處公園u高端休閑配套：假日酒店、水上餐廳、游艇俱樂部、高爾夫球場u生態、科技住宅本報告是嚴格保密的。23曹妃甸工業區我國北方國際航運中心重要組成部分和世界曹妃甸工業區我國北方國際航運中心重要組成部分和世界級重化工業基地級重化工業基

23、地園區概況 成立時間2008年區位位于河北唐山南部海岸規模初期到2010年基礎建設面積為：88K;未來要建設成為富有水城特色的新型工業城市，建成區面積達300K;交通緊鄰市區主干道，距離機場3公里，距離火車站7公里，東渡海運港3.5公里。功能定位為循環經濟示范區，將建設以現代物流、鋼鐵、石化、裝備制造等四大產業為主導臨港產業體系本報告是嚴格保密的。24工業園共規劃有處公園，將曹妃甸工業園打造成了一個工業園共規劃有處公園，將曹妃甸工業園打造成了一個“生態生態城城”，積極開展港口工業旅游，積極開展港口工業旅游序號名 稱級別用 地（公頃）位置規劃要求1濕地公園區級201是工業區中最大的公園，位于海陸

24、交接帶上。充分利用鹽池、濕地，集中展示本地區生態環境特點。也作為未來生產服務空間的預留。2中央公園區級187從北向南貫穿綜合服務區，包括納潮河北岸，是工業區重點綠化建設的地區。是綜合服務區的中心，統一和提高整個綜合服務區的環境品質。3水上運動區級62綜合服務區東部濱臨三號港池的人工海灣是綜合服務區東部的景觀核心，是濱海休閑娛樂功能中心，結合人工沙灘、游艇碼頭、海上人工綠島、風力發電等元素塑造濱海休閑場所。4老龍頭海島植物園區級（277）工業區東端，與曹妃甸新城隔海相望。是工業區綠地建設的試驗區（屬于工業區發展備用地）5渤海公園區級45一號大街南端。作為一號大街主要綠化帶的向海出口，眺望渤海。6

25、青龍河公園區級165裝備制造區東段，與與曹妃甸新城隔河相望。保護濱海生態環境，重點保護生態多樣性，塑造工業區面向新城的綠色界面。7南區濱水公園區級166從南至北貫穿南區中部，包括納潮河南岸與電廠排水渠相結合。8石化公園組團級12遷曹鐵路以東的化工產業區東側，與發展備用地相鄰。作為工業區東部的活動中心之一。9鹽田公園組團級11與鹽化、煤化和高新科技園區相鄰。與就近服務設施共同形成工業區西部地區的活動中心。10煤化公園組團級11西通河中部北側煤鹽化工區的活動中心11高新公園組團級11河北西路濱臨納潮河地區高新科技園區的活動中心，納潮河濱水公園群的組成部分。12港池島公園組團級8港池島向北的門戶港池

26、島的活動中心13物流公園組團級14南區中部，濱臨南區河南區物流園區的活動中心，利用電廠排水的南區河景觀，塑造特色熱河、雪松等景觀14石油公園組團級12遷曹鐵路以東的原油物流中心東側，與北側石化產業區相鄰。作為工業區東部的活動中心之一。15甸頭公園組團級9甸頭服務區的中心。是港區活動中心16裝備公園組團級16裝備制造區的中心裝備制造區西部的活動中心17游艇公園組團級10保稅港區的門戶裝備制造區東部的活動中心生態環境 本報告是嚴格保密的。25大量城市級休閑旅游、娛樂設施的規劃建設，為工業園區提供完善大量城市級休閑旅游、娛樂設施的規劃建設，為工業園區提供完善配套的同時，配套的同時，構筑了世界級的高端

27、休閑度假平臺構筑了世界級的高端休閑度假平臺u 規劃建設中設施：規劃建設中設施：u 假日酒店u 國際化“水上餐廳” ：建設別具一格的水上接待中心，與假日酒店相呼應，成為生態城亮點工程，達到能接待300人規模的國際會議的能力。u 游艇俱樂部u 曹妃殿u 高爾夫球場等旅游休閑項目配套設施 本報告是嚴格保密的。26u 在工業區東北公里的地方規劃建設一座占地平方公里可供萬人居住的曹妃甸濱海新城，預計到年城市面積將達到平方公里，形成萬人口規模u 歐洲風情小鎮、生態科技住宅住宅以生態型、國際化、濱海風情都市社區為產品定位。突出生態設住宅以生態型、國際化、濱海風情都市社區為產品定位。突出生態設計和生態技術的運

28、用，計和生態技術的運用， 高端居住 本報告是嚴格保密的。27國際化的建筑風格、在建筑造型上體現了：國際化的建筑風格、在建筑造型上體現了：生態、新穎、生態、新穎、摩登摩登u 建筑設計：建筑設計：u 造型：新穎、國際化u 技術：采用一流的構造技術打造非同尋常的形態u 生態：環保、科技、綠色建筑特色本報告是嚴格保密的。28產業新城案產業新城案例例新加坡裕廊工業園新加坡裕廊工業園關鍵要點： u新加坡最大的現代化工業基地u集科技工業、居住、辦公、商業為一體的配套完整的綜合工業區本報告是嚴格保密的。29園區概況 新加坡裕廊工業區新加坡最大的現代化工業基地，被認為是亞洲工業區中的一個成功典型居住區市中心石化

29、區港口和重工業區自由貿易區輕工業和一般工業區中心區（居住、商業、辦公）新興工業和無污染工業區成立時間1961年區位位于新加坡島西南部濱海地帶規模面積約70平方公里；目前已發展成為新加坡最大的現代化工業基地，工業產工業產值占全國的值占全國的2/32/3以以上上；交通距離市區約10公里，具有建設現代化工業區的自然地理條件，和海陸空交通條件；功能定位初期的出口加工制造等逐步向通訊技術、生命科學等眾多高新技術企業演化本報告是嚴格保密的。30優質的住宅和商業配套滿足了園區中產業人群的生活需要，吸引了更多高素質人才園區配套p主要為園區內企業提供住宅服務，區內有5000間公寓、300間獨立住宅和1200間宿

30、舍；p實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才；p提供綜合生活、休閑環境，如公園、學校、體育館、商場等，形成生產和生活的綜合體。利用最初石化的帶動，中期石化產業鏈形成，中后期復合型工業區發展，高新產業園區的成熟，裕廊工業園已經發展成為集科技工業、居住、辦公、商業為一體的配套完整的綜合工業區本報告是嚴格保密的。31規劃布局科學規劃，合理布局，綜合發展；科學規劃，合理布局，綜合發展；作為新加坡最大的工業園區，新加坡政府從一開始就將裕廊確定為全面發展的綜合型工業區，精心規劃、科學布局。根據具體地理環境的不同，把靠近市區的東北部劃為新興工業和無污染工業區，重點發展電子、電器及技術密集型產業；把沿海的西南

31、部劃為港口和重工業區，安排發展鋼鐵、造船等大型骨干企業，煉油業則安排在沿海的幾個小島上；中部地區為輕工業和一般工業區；沿裕廊河兩岸則規劃了住宅區和各種社會生活設施。居住區市中心石化區港口和重工業區自由貿易區輕工業和一般工業區中心區（居住、商業、辦公）新興工業和無污染工業區園區開發必須考慮整個園區的社會功能和經濟功能，考慮園區如何成為整個城市的有機組成部分，在園區內部形成高效率“內生循環系統”的同時，與整個城市乃至地區發生交換本報告是嚴格保密的。32 發展歷程新加坡裕廊工業區發展分為五個階段，經歷基礎建設、石化帶動、復合工業與產業升級轉型發展為成熟的宜居城市12345區域初步發展（啟區域初步發展

32、（啟動期）動期）石化區拉動區域石化區拉動區域發展（建設初期）發展（建設初期）工業區發展及轉型工業區發展及轉型推動城市化（全面推動城市化（全面建設期）建設期）區域城市化發展區域城市化發展成熟（平穩發展成熟（平穩發展期）期）在大量一般綜合工業進駐后，在大量一般綜合工業進駐后，進駐企業發生產業轉型（升進駐企業發生產業轉型（升級后）才對房地產產生了急級后）才對房地產產生了急速推動作用速推動作用1 1、啟動期、啟動期:10:10年年，基礎設施建設及行業工人,產生臨時低層次居住性需求；2323、建設初期、建設初期: : 2020年年，核心項目建設期,大量專業性的藍領建設者,產生中高層次的居住需求。外地資本

33、開始涌入，選此為生產基地；4 4、全面建設期、全面建設期: : 1010年；年；產業轉型后高收入技術藍領、白領與管理者成為長期固定工作人員,同時對商業與寫字樓的需求開始呈現；5 5、平穩發展期、平穩發展期: : 1010年年大項目基本建成投產, 產業布局基本完成,產能不斷增長,區域發展成為集工業居住于一體綜合性城區。裕廊工業區最終發展為產業多元，功能完備成熟的城市化區域，不僅靠石化拉動和產業鏈補強，更多依靠復合工業區，特別是高新產業發展所帶來的對居住和配套等的城市化生活要求。本報告是嚴格保密的。33n居住、辦公、商業、休閑娛樂為一體的城市綜合功能，滿足生產、生活各項所需案例啟示：產業新城是未來

34、工業園存在的極具競爭力的模式，案例啟示：產業新城是未來工業園存在的極具競爭力的模式，并不是單一的產業，而是聚集了生產、生活、服務為一體的并不是單一的產業，而是聚集了生產、生活、服務為一體的微型城市體。一流的產業園區具備了以下關鍵要素微型城市體。一流的產業園區具備了以下關鍵要素配套完善配套完善n“去工業化”，生態化、高綠化率，營造園林式、花園般的園區環境環境與形象環境與形象n新穎、創新的規劃設計理念、科學合理布局，實現生態化、宜居化規劃布局規劃布局n產品設計和企業品牌、文化相結合，植入企業品牌，展現文化內涵品牌植入品牌植入n注重工業旅游的開發，使之成為營銷宣傳的重要手段，有效促進區域增值，區域認

35、識度快速提升工業旅游工業旅游一一流流工工業業園園區區的的KPI以人為本以人為本n高品質、人性化居住滿足多種類型人群需求案例總結 本報告是嚴格保密的。34工業園區升級轉型工業園區升級轉型本報告是嚴格保密的。35本報告是嚴格保密的。36城市化進程加速！城市產業結構發生轉變！城市更新勢在必行！經濟增長需振興產業！新興技術引領全新的園 區模式！高新技術產業+現代服務 業時代來臨！工業園區轉型升級孕育而生！工業園區轉型升級孕育而生！本報告是嚴格保密的。37模式二：工業區改造升級納入到工業區升級改造中，不改變納入到工業區升級改造中，不改變土地性質，允許部分配套物業銷售，土地性質，允許部分配套物業銷售，其他

36、部分自用其他部分自用模式一：模式一：城市更新城市更新納入城市更新范疇，更改法定圖則，納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質改變為商住用地，所建將土地性質改變為商住用地，所建物業可全部進入市場物業可全部進入市場 工業辦公物業工業辦公物業模式三：“工業辦公物業”在這樣大的背景底下，工業園區轉型升級通過三種模式在這樣大的背景底下，工業園區轉型升級通過三種模式實現實現本報告是嚴格保密的。38隨著城市的快速發展，可開發的土地難以滿足城市、人口增長需隨著城市的快速發展，可開發的土地難以滿足城市、人口增長需求，未來的城市供應將以城市更新為主原來占有大量土地資源的求，未來的城市供應將以城市更新為主原來占有

37、大量土地資源的工業用地成為了改造的契機。工業用地成為了改造的契機。p 全國各地陸續開展實行城市更新，從一線城市北京、上海等城市為起源點，波及二線城市。p 作為土地資源稀缺、人口密集、飛速發展的深圳在2009年10月22日頒布了深圳市城市更新辦法，并以2009年12月1日實施，深圳歷史上最大規模城市更新全面啟動，深圳歷史上最大規模城市更新全面啟動，2020個項目在個項目在8 8月月2525日舉行了聯合日舉行了聯合開工儀式開工儀式 . .工業園區 改造后的供應量直接說明自身扮演了城市更新的重要角色城市更新 本報告是嚴格保密的。39改造項目改造形態賽格日立工業區升級改造創新產業工業園區，配套有寫字樓

38、、公寓等平湖工業區一期高層住宅小區雅寶工業區升級改造高新技術產業園區坂田第一工業區坂田華為新的商住中心橫崗128工業區改造項目集商業、商務、居住和休閑娛樂的綜合體工業園區更新方向：住宅、商業、商務辦公、都市綜合體工業園區更新方向：住宅、商業、商務辦公、都市綜合體星河雅寶高科總部園坂田第一工業區改造橫崗128工業區改造園區更新 本報告是嚴格保密的。40p 城市更新項目呈現出：高容積率、超高層、都市綜合體等等，這反映了未來城市的發展趨勢; p 呈現區域差異 位于城市老中心區域的工業園區改造方向：均以都市綜合體呈現，集住宅、大型的shopping mall、超高的商務辦公樓等為一體，極大地促進其所在

39、區域城市功能的完善，方便為居民提供更多更為高檔次的配套設施，并且會優化和美化城市面貌。 位于城市邊緣區域的工業園區改造方向：以改造為住宅形式居多，緣于都市綜合體需要一定的商務市場承載力。 位于城市規劃的新興核心區域：以商務辦公樓、都市綜合體、大型的shopping mall為主，在建筑設計上體現生態、科技、時代感。工業園區更新特征：高容積率、并存在區域差異工業園區更新特征：高容積率、并存在區域差異園區更新 本報告是嚴格保密的。41更新單元規劃制定的區域須滿足的條件以及多權利主體更新單元規劃制定的區域須滿足的條件以及多權利主體的申報條件的申報條件更新條例 本報告是嚴格保密的。42更新單元規劃申報

40、與審批流程更新單元規劃申報與審批流程u 更新單元規劃編制是更新單元納入年度計劃后緊接的工作u 規劃制定由原申報單位進行u 目前大部分納入更新單元規劃制定計劃的，都應該準備或正在做規劃的編制原計劃申報單位擬定規劃草案是否涉及改變法定圖則否否市規劃國土委在15個工作日內提出審定的規劃草案，并公示公示結束后10個工作日內向申報單位核發規劃批復是是市規劃國土委在10個工作日內轉城市更新辦城市更新辦在45個工作日內形成審定的規劃草案，報規劃國土委審議。公示公示結束后報請市城市規劃委員會審議，通過后在10個工作日內核發規劃批復更新條例 本報告是嚴格保密的。43模式二：模式二：工業區改工業區改造升級造升級納

41、入到工業區升級改造中，不改變納入到工業區升級改造中，不改變土地性質，允許部分配套物業銷售，土地性質，允許部分配套物業銷售，其他部分自用其他部分自用模式一：城市更新納入城市更新范疇，更改法定圖則，納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質改變為商住用地，所建將土地性質改變為商住用地，所建物業可全部進入市場物業可全部進入市場 工業辦公物業工業辦公物業模式三：“工業辦公物業”本報告是嚴格保密的。44工業園區改造升級模式工業園區改造升級模式選取案例u產業升級傳統工業區轉型生態工業園、高科技工業園、創意產業園u功能符合的產業新城日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業園區、上海金橋出口加工區、臺灣新竹科學城、裕

42、廊工業園u環保旅游生態城德國魯爾工業區、丹麥卡倫堡循環工業園、海爾工業園本報告是嚴格保密的。45總用地面總用地面積積30萬平方米（450畝）總建筑面總建筑面積積80萬平方米容積率容積率2.66物業形態物業形態商業，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房資源優勢資源優勢臨近高爾夫，位于城市中心區域深圳天安數碼城深圳天安數碼城天安數碼時代大廈天安數碼時代大廈創新科技廣場一期創新科技廣場一期創新科技服務中心創新科技服務中心廠區廠區創新科技廣場二期創新科技廣場二期天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期天安高爾夫花園三期天安管理中心天安管理中心和派出所和派出所園

43、區概況 本報告是嚴格保密的。46天安數碼城經歷了起步、高速發展、穩健發展三個階段，成功天安數碼城經歷了起步、高速發展、穩健發展三個階段，成功完成從完成從傳統工業園區向民營科技園區的發展傳統工業園區向民營科技園區的發展19901990年年19991999年年未來未來20032003年年傳統產業園 規模化的高科技企業迅速發展傳統加工制造企業廠房、食堂水電、網絡園區定位園區定位城市產業發城市產業發展機遇展機遇企業構成企業構成物業構成物業構成軟件設施軟件設施高平臺下的中小民營科技企業園區服務于較大規模高科技企業的下游中小企業缺失中小民營企業辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業，配套物業管理、網絡環境、金

44、融服務模式成熟的全國知名民營科技園區高科技產業形成較為完整的產業鏈中小民營企業辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業，配套物業管理、網絡環境、金融服務起步期全國化模式復制期高速發展期發展歷程發展歷程本報告是嚴格保密的。47天安數碼城從起步到快速發展階段，兩次成功成功抓住天安數碼城從起步到快速發展階段，兩次成功成功抓住了深圳高科技產業快速發展的機遇了深圳高科技產業快速發展的機遇1990年天安工業園成立，主要是傳統加工制造企業進入園區廠區建設Opportunity 1 1999年天安工業園主動升級為天安數碼城，由功能單一的工業園向復合功能園區轉變定位為中小企業發展加速器孵化器建設Opportunity

45、 2成功要素一成功要素一本報告是嚴格保密的。48把握政府核心目標，結合市場需求，將自身定位為民營把握政府核心目標，結合市場需求，將自身定位為民營企業的加速器而不是孵化器企業的加速器而不是孵化器促進區域發展促進區域發展增加稅收增加稅收哈佛大學教授拉瑞哈佛大學教授拉瑞葛雷納葛雷納(Larry E. Greiner)(Larry E. Greiner)中小企業成長模型中小企業成長模型創業階段創業階段集體化階段集體化階段規范化階段規范化階段精細化階段精細化階段合作階段合作階段加速器加速器孵化器孵化器工業園工業園發展階段發展階段發展載體發展載體 企業需求企業需求政府目標政府目標成功要素二成功要素二本報告

46、是嚴格保密的。49天安數碼城緊跟城市以及市場發展趨勢，由單一的工業天安數碼城緊跟城市以及市場發展趨勢，由單一的工業園區向綜合工作型社區發展園區向綜合工作型社區發展19991999年園區內物業配比年園區內物業配比20062006年園區內物業配比年園區內物業配比單一功能社區向綜合社區發展單一功能社區向綜合社區發展主要物業：主要物業：廠房主要物業：主要物業：天安數碼時代大廈天安創新科技廣場一期天安創新科技廣場二期天安科技創業園天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期成功要素三成功要素三本報告是嚴格保密的。50隨著天安數碼城入住企業逐漸增多，園區影響力加大，隨著天安數碼城入住企業逐漸增多

47、，園區影響力加大，開發商由最初的申請政策、開發房產、代收租金等多項開發商由最初的申請政策、開發房產、代收租金等多項責任轉為全市場化模式，開發商只承擔開發房產，銷售責任轉為全市場化模式，開發商只承擔開發房產，銷售回現的責任回現的責任企業逐漸聚集園區影響力擴大成功要素四成功要素四本報告是嚴格保密的。51在園區軟件服務建設中做足細節，憑借做好水電網絡，在園區軟件服務建設中做足細節，憑借做好水電網絡，金融服務，物管，科技園區氛圍營造這些基礎工作，提金融服務，物管，科技園區氛圍營造這些基礎工作，提升園區吸引力，實現企業聚集升園區吸引力，實現企業聚集成功要素五成功要素五本報告是嚴格保密的。52開發商角色開

48、發商角色借鑒借鑒 開發商的角色由園區成立初期的開發房產、代收租金和申請政策等多項角色轉變為后來的純市場化運作，僅承擔開發房產和銷售回現的責任。基礎設施基礎設施借鑒借鑒 園區建設初期要做好水電網絡、物管、金融服務等基礎設施建設，提升園區吸引力，為園區長遠發展奠定堅實基礎。物業比例物業比例借鑒借鑒 園區由開始的單一功能的工業園區成功向綜合工作型社區發展，居住、商業類物業所占比例隨需求變化而有所提升定位借鑒定位借鑒 抓住城市產業升級給予，準確把握政府設立園區的根本目標，考慮中小企業的需求，創造性地控制孵化成本，實現雙贏 捕捉機遇捕捉機遇借鑒借鑒成功經驗成功經驗本報告是嚴格保密的。53工業園區改造升級

49、模式工業園區改造升級模式選取案例u產業升級傳統工業區轉型生態工業園、高科技工業園、創意產業園u功能符合的產業新城日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業園區、上海金橋出口加工區、臺灣新竹科學城環保旅游生態城德國魯爾工業區、丹麥卡倫堡循環工業園、海爾工業園本報告是嚴格保密的。54案例蘇州工業園 本報告是嚴格保密的。55園區概況 蘇州工業園是中新兩國政府合作，以建設具有國際競爭力的蘇州工業園是中新兩國政府合作，以建設具有國際競爭力的高科技工業園和創新性、生態型新城區為發展目標，是國內高科技工業園和創新性、生態型新城區為發展目標，是國內工業園發展的典范工業園發展的典范浦東機場120KM劉家港60KM出口加工

50、區 信息產業園獨墅湖高教區中央商務區出口加工區現代物流園現代物流園中新生態科技城陽澄湖休陽澄湖休閑度假區閑度假區金雞湖金雞湖獨墅湖獨墅湖陽澄湖陽澄湖國際科技國際科技園區園區 蘇州工業園區初步形成了國際科技園、中央商國際科技園、中央商務區、出口加工區、獨墅湖高教區、信心產業園、務區、出口加工區、獨墅湖高教區、信心產業園、出口加工區、現代物流園、中心科技生態城、陽出口加工區、現代物流園、中心科技生態城、陽澄湖休閑度假區澄湖休閑度假區等功能完善的分區； 蘇州園區規劃上形成的功能完善的分區，不同的功能分區在園區的發展中承擔不同的功能和作用，為園區的快速發展奠定了基礎。成立時間2008年區位位于蘇州古城

51、東側規模行政區域面積288平方公里，下轄三個鎮，戶籍人口27萬，從業人員31.57萬，中新合作開發區規劃發展面積80平方公里；交通周邊發達的高速公路、鐵路、水路及航空網與中國和世界的各主要城市相連功能定位高科技工業園區和現代化、國際化、信息化的創新型、生態型新城區；本報告是嚴格保密的。56配套歷程 蘇州工業園區配套發展先于產業和住宅發展，鄰里中心首先蘇州工業園區配套發展先于產業和住宅發展，鄰里中心首先擔負園區配套功能的職責；園區擔負園區配套功能的職責；園區CBDCBD的規劃建設使得園區配的規劃建設使得園區配套功能更加完善套功能更加完善鄰里中心首先擔負園區配套功能的職責；鄰里中心首先擔負園區配套

52、功能的職責；借鑒新加坡經驗的第一個鄰里中心新城大廈98年建成;CBDCBD的規劃建設，園區的配套更加完善；的規劃建設，園區的配套更加完善；蘇州總體規劃2004-2020提出市域CBD在園區的概念，園區的發展上升到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發展更加成熟，大型商場開始進駐園區，特色商業街開始形成;CBDCBD功能逐步完善；功能逐步完善；李公堤商業街圓通時代廣場、東方之門修建。鄰里中心湖東大廈鄰里中心貴都大廈鄰里中心新城大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心沁苑大廈鄰里中心師惠大廈金雞湖商業廣場李公堤風情商業水街青積案湖商業廣場左岸商業街中央商業廣場圓通時代廣場久光百貨蘇杭時代購物廣場湖濱新天地東沙湖商

53、業廣場蘇州園區配套圖00年02年03年04年01年06年08年 09年07年05年99年98年97年借鑒新加坡經驗的第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規劃2004-2020提出市域CBD在園區的概念。鄰里中心快速發展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到08年，園區7座鄰里中心，總建面超過12萬平，形成集商業、文化、體育、衛生、教育等于一體的居住商業中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進駐；左岸商業街、湖濱新天地、聯豐廣場等規模型特色商業街區 陸續出現。CBD商業辦公功能的完善，李公堤 商業街，圓通時代廣場、東方之門的修建等鄰里中心發展期、鄰里中心發展

54、期、CBDCBD建設期建設期CBDCBD擴展期擴展期鄰里中心起步期鄰里中心起步期本報告是嚴格保密的。57住宅配套亮點 園區住宅建設突出園區住宅建設突出“以人為本以人為本”的設計思想，充分考慮人與的設計思想，充分考慮人與環境的關系，突出強調基礎設施與生活配套設施同步建設，環境的關系，突出強調基礎設施與生活配套設施同步建設，營造出營造出“富有獨特魅力富有獨特魅力”的生活居住環境的生活居住環境亮點一：亮點一：蘇州工業園區居住用地按居住分區、居住鄰里、小區或組團三級規劃設置；在園區第二、三區可分為2個分區、每個分區包括幾個鄰里。每個鄰甲約有10000戶，鄰里可進一步劃分為小區20004000戶，或者組

55、團300700戶；組團大小約為34公頃；亮點二：亮點二：居住用地根據住宅密度分為五種類型，可全面滿足不同居住人群需求。容積率密度（人ha） 用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.3 750 4862高密度（公館式公寓）2.3 510129.4中密度（公館式公寓） 2.03603218.9低密度 0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019本報告是嚴格保密的。58商業配套亮點 獨立公司運營園區獨立公司運營園區7 7個鄰里中心，構筑完善的配套體系個鄰里中心，構筑完善的配套體系亮點一：三級配套的商業體系亮點一：三級配套的商業體系商業設施按城市級、分區級、鄰里級三級配套；居住區以鄰里

56、中心的方式集中設置社區主要配套設施，為社區居民提供綜合性、全方位、多功能的服務；工業區以綜合性便利中心的形式為外來務工人員設置集中的宿舍區和商業便利服務設施。亮點二：將金雞湖打造成為最佳公共設施配套亮點二：將金雞湖打造成為最佳公共設施配套圍繞金雞湖的高品質用地都用作生活與商業性用途，不作工業招商之用，金雞湖環境的打造大大提升了區域價值；金雞湖環湖4平方公里的地區將成為蘇州全市最富現代氣息的都市新商圈。本報告是嚴格保密的。59交通配套亮點 園區注重完善立體道路交通設施及公共交通規劃，深化公交規園區注重完善立體道路交通設施及公共交通規劃，深化公交規劃，研究地鐵、輕軌、出租車等出行比例，為園區今后實

57、現立劃，研究地鐵、輕軌、出租車等出行比例，為園區今后實現立體交通網絡系統及早規劃。體交通網絡系統及早規劃。未雨綢繆的立體交通網絡規劃未雨綢繆的立體交通網絡規劃亮點一：亮點一：規劃中鼓勵公交進住區，公交與鎮區商業、新鎮中心及住宅組團緊密結合，地下與地面、地上交通銜接，減少平行交叉，加大暢通度；亮點二：亮點二：園區鼓勵在居住區、商業房、商住樓設計建造立體多層、高層車庫，可不計容積率；亮點三：亮點三：嚴格控制主要道路兩側用地，形成良好的都市景觀帶，并有利于預留未來立交橋的實施。本報告是嚴格保密的。60景觀建設：高品質建筑、大量現代藝術雕塑與自然山水相映景觀建設：高品質建筑、大量現代藝術雕塑與自然山水

58、相映成趣，發展成為一個充滿現代感和文化意蘊的新城成趣，發展成為一個充滿現代感和文化意蘊的新城 景觀建設 本報告是嚴格保密的。61游在蘇州工業園：依托兩大湖區，結合工業旅游和豐游在蘇州工業園：依托兩大湖區，結合工業旅游和豐富的休閑娛樂配套，發展成為蘇州七大旅游板塊之一富的休閑娛樂配套，發展成為蘇州七大旅游板塊之一u蘇州工業園綜合保稅區工業旅游項目順利通過了國家旅游局的最終驗收并獲得了高度評價。國家旅游局文件通知，綜合保稅區工業旅游項目已被正式批準為全國工業旅游示范點。 音樂噴泉、水幕電影音樂噴泉、水幕電影桃花島桃花島文化水廊文化水廊國際博覽中心國際博覽中心 工業旅游 本報告是嚴格保密的。62案例

59、日本筑波 本報告是嚴格保密的。63園區概況 筑波城是日本目前最大的科學中心和知識中心，依靠教育科研產業的驅動，經過40多年的發展已成為國際知名的R&D中心城市成立時間1970年區位距離東京都東北約60km規模用地2696公頃；現有人口約20萬，規劃總人口35萬人（至2030年）交通三條國家級高速公路通過這個城市，與東京各大城市都有著良好的連接關系功能定位重要功能為科研教育與居住，商業服務僅占整個園區用地的0.9%本報告是嚴格保密的。64合理的開發節奏控制，完善的配套設施逐步投入，使得筑波城最終成為一個功能完善的中心城市 基礎建設期城市整治期城市建設期 1963年-1979年 1980年1989

60、年 1990年至今區域發展背景：“貿易立國”轉向“技術立國”；緩解東京環境惡化，人口擁擠現象國家決策、政府規劃、土地征用規劃方案落實、市政設施、公園、配套學校建成科研機構遷入、住宅建設、標志性建筑建成大型商業購物中心營業、大型停車場投入使用文化、藝術、圖書館、博物館、會展等標志性的公建配套建成u階段特征階段特征u發展舉措發展舉措q決策、規劃、征地q調整用地范圍qJoban特快專線建設公司成立q國家無機物研究院遷入q筑波大學建立q國家土地代理部成立q7筑波科學城委員會成立q科研機構建設規劃完成q9個工業實驗室、43個科研機構部分搬遷q筑波科學技術博覽會qJoban特快專線與東京連接q東京至筑波高