1、中信盛景星耀地產基金集合信托計劃一、產品介紹1.產品名稱：中信盛景·星耀地產基金集合信托計劃2.規模 數據來源：中信信托網站 ：不少于67.9億元人民幣，其中次級受益權出資權益不少于32.9億元；優先級收益權23.5億元；超優先級收益權11.5億元。3.投資標的：天津星耀五洲項目公司股權、債權運用、其他房地產企業股權、債權以及結構性信托產品。4.期限：超優先級受益權15個月,滿6個月后可強制提前贖回；優先級受益權3年；次級受益權5年。5預期收益：超優先受益權預期年化收益率為14%（含一次性認購費2%）。6.交易結構圖：7.風險控制措施：(1)本信托計劃持有天津星耀項目公司100%股權

2、及其收益權，該公司以其持有的天嘉湖地塊土地作為抵押，抵押率為18.28%,抵押登記手續已辦理完畢。(2) 中信集團及中信信托作為優先級受益權投資者，并以自有資金合計出資23.5億元，為超優先級投資者提供內部信用增級。(3) 次級受益權投資者昆明星耀公司已投入超過人民幣32.9億元，該部分權益投入為超優先級及優先級投資者提供內部信用增級。(4) 在預計將面臨償付時點現金流不足的風險時，受托人會及時向相關方出讓本信托計劃持有的股權，為投資者提供流動性保障。(5) 本信托計劃資金的存放及劃撥使用均由中國工商銀行股份有限公司實施全程監管。二、產品發行評價1.產品發行背景：該產品發行于2008年9月25

3、日，由“中信盛景·昆明星耀特定資產收益權投資項目集合資金信托計劃”重組而來。該特定資產收益權計劃于2007 年 12 月25 日成立，其投資標的為天津星耀項目公司100%股權。在2008年前兩季度實現利益分配的情況下，由于國內嚴厲的宏觀調控政策，加之國際金融危機的影響，出現了銀行謹慎放貸的現象。國內房地產市場不景氣也直接推升了地產商的融資壓力。2008年9月，房地產信托在前幾月溫和上升的基礎上，本月放出巨量，發行數量達23個，資金規模超過100億元，幾乎占當月發行規模的一半，并創下了房地產信托有史以來單月發行規模的最大值。截至到9月底，當年房地產信托產品累計發行近百個，發行規模達24

4、9.5億元，分別占同期全部集合信托產品的19.72%和35.17% 數據來源：用益信托網站 。2.投資者適合度分析：從收益率來看，當月發行的集合信托產品平均預期年化收益率為 9.28 %，而本信托計劃預期年化收益率為12%（包括一次性申購費2%）,較平均水平高出2.72個百分點，收益性比較高。從流動性來看，本信托計劃中，作為一般投資者的超優先受益權經受托人審核后可進行轉讓，登記費為標的信托資金的1%，但從最低認購額為1000萬，特別是在國內經濟下行的形勢來看，不論企業和個人都更愿意持有現金，還是存在一定的流動性風險。從安全性來看，首先可以從信托收益來源分析。本信托計劃在持有天津星耀公司100%

5、股權的同時，還持有昆明星耀集團公司持有的昆明房地產項目收益權、云南長豐房地產公司49%股權的預期利潤收入和股權處置收益以及天津星耀公司項目銷售收益權。其收益來源過于集中在房地產這一行業當中，作為母公司昆明星耀集團公司信息披露不到位，無法得知其資產負債情況，難以估計企業營運的風險。其次，從應對無法按時償付的風險措施來看，本信托計劃將啟動股權轉讓安排，將天津星耀公司100%的股權轉讓給中信地產或第三方公司，同樣，這一補償計劃存在無法獲得足夠收益的風險。當然，中信集團和中信信托以自由資金合計出自23.5億元，昆明星耀公司投入超過32.9億元，這些投入為超優先級投資者提供了內部信用增級。同時，從信托收

6、益的主要來源-“星耀五洲項目”本身來分析，該項目是天津市天嘉湖湖內唯一批準的別墅，別墅項目逐漸成為稀缺戶型，能夠吸引高端客戶的購買。天津市其他在售別墅項目銷售較好，并有價格越高、品質越好的樓盤銷售越好的特征，這也為信托收益的實現提供了一定的保證。總之，本信托計劃適合對收益率要求較高，風險容忍度高，同時對流動性沒有太大要求的投資者。3.同類產品比較分析由于信息披露等相關原因，這里僅選取平安信托發行的另一只地產信托產品做一個比較，對比如下：星耀地產安鑫1號 數據來源：平安信托網站：投資方式股權、債權和其他結構化產品股權、債權信托期限15個月18個月預計年化收益率7%12%是否可以轉讓可以不可保管銀

7、行工商銀行平安銀行信用增級由中信集團、中信信托、昆明星耀提供無從上表中可以看出，本信托產品信托期限更短，且可以轉讓，流動性方面更勝一籌；本信托產品年化收益率要高出5個百分點，投資方式也更加多樣；本信托產品由中信集團等其他方提供信用增級，信托資金也由無關第三方工商銀行保管，相比安鑫1號資金由同屬平安集團旗下的平安銀行保管，安全性更高。4、該產品系列的比較分析為了對中信信托發行的同類產品進行分析，筆者從公司網站上取得了可以獲得了以“中信盛景”開頭的信托產品，并除去其中一個非房地產信托，簡單比較如下：星耀地產基金中國農業科技 數據來源：中信信托網站園股權投資永順特定資產收益權通州賓館股權投資投資方式

8、股權、債權等股權物權股權信托期限15個月2 年2年2年預計年化收益率12%10.5%-11.5%10%-10.5%10.5%-12%規模11.5億（僅超優先級5億2.3億2.8億擔保措施土地抵押、股權質押、大股東個人連帶責任擔保股權質押、債權擔保、信托公司介入經營管理現房抵押、股權質押、個人連帶責任擔保資產抵押、股權質押、個人連帶擔保、受托人介入經營管理成立時間2008年9月2010年12月2010年6月2011年7月從此表中可以看出，中信信托發行的該類房地產信托產品更傾向于股權投資的方式，信托期限在2年左右，年化收益率在10%左右，并通過資產抵押、股權質押等方式為信托計劃進行擔保。總之，這一

9、系列產品較好地做到了收益性與安全性的結合。三、本人的思考這一信托計劃從收益性、安全性、規模等方面來看都是比較吸引人的，但是值得注意的是本身產品是由“昆明星耀特定資產收益權投資項目集合資金信托計劃“重組而來，信托計劃的重組有可能是因為短期現金流不足，同時房地產銷售也不如預期。事實上本信托計劃在2009年7月14日提前向超優先級信托受益人分配全部信托本金115,000 萬元，對應期間信托收益 13,059 萬元，向優先級信托受益人分配信托本金 126,880 萬元，分配信托收益59,617 萬元。從普通投資者的角度來看，在較短的時間內取得了較高的收益，可以說是一筆較為成功的投資。但是從信托公司的角度來看，本身中信信托和中信地產就已經投入了23.5億元的巨額資金，實際到2010年4月21日，其信托收益才最終分配完畢，中信信托此后又發行了三款產品，用于征集該項目后期的資金。說明該項目的現金流，企業的營運有可