1、土地估價師 土地估價實務 模擬考試試 題 （ 一） 第一部分 計算題 共 3題，各題分別為 30、30、40 分。要求 列出算 式、計算過程和計算結果， 計算結果保留兩位小數， 地價單價 的單位為“元 / 平方米”、總價單位為“萬元”。 一、某開發商擬投標某 70 年土地使用權的七通一平空地，面積 2000 平方米，根據規劃，最佳利用方式為修建住宅， 最大容積率為 4。 根據有 關調查研究顯示， 該項建設周期為 2 年，取得土地使用權后即 可動工， 建筑費和專業費預計每建筑平方米 2000 元，第一年投入 40% ， 第二年投 入 60% ，目前貸款年利率為 8%，建成后即可全部售出，售價 預

2、計為 4000 元/ 平方米，銷售稅費為不動產總價的 6%，要求利潤不 低于不動產總價的 15% ，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為 地價的 2% 。估算該開 發商目前所能投標的最高地價。 二、某城市有宗地 F 因拍賣需要評估，現有 5 宗類似的土地交易 案例， 條件如下。 項目 A B C D E 待估宗地 成交價格（元 /m2） 500 600 950 1020 1300 交易形式 協議 協議 招 標 招標 拍賣 拍賣 交易時間（年、月）2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 土地使用權年期 50 70 70 40 70 50 容積率 1

3、.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5 區域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3% 基礎設施 0 +3% -1% +3% 0 交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2% 個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1% 宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0 臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1% 表中區域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較， 表中數 字為 正時，表示交易案例宗地條件優于待估宗地，表中數字為負時， 表示交易 案例宗地條件比待估宗地的條件差， 數字表示對宗地地價的 修正幅度。根 據調查，該城市交易形式修正系數為：協議 0.6 ，招標 0.

4、8 ，拍賣 1.0 ； 地價指數以 2002 年 1月為 100 ，以后平均每月遞增 1 個百分點；土地還 原率為 7% ；此類用地的最低容積率為 1，容積率 在 11.5 之間時， 容 積率每增長 0.1 ， 宗地單位地價比容積率為 1 時增長 5% ，超過 1.5 后容 積率每增長 0.1 ，單位地價比容積率為 1 時 增長 4% 。 根據上述條件，按下列要求完成計算： （ 1 ） 編制地價指數表 （ 2 ） 編制容積率修正系數表 （ 3）計算宗地 F 在 2003 年 5 月 50 年期的單位地價（計算結果 保 留一位小數） 三、某市一綜合大廈 ,于 1995 年 10 月底建成 , 用

5、途為綜合 , 其中 13 層為商場 ,建筑面積為 4000 平方米;410 層為寫字 , 建筑面積為 7500 平 方米,建筑總容積為 4.該大廈用地是在 1993 年 10 月底以出讓 方式獲得 50 年的土地使用權 ,出讓地價為 1250 萬元 .1998 年該大廈 所有者擬進行股份 制改制 ,請評估出該宗土地在 1998 年 10 月 31 日現 狀基礎設施條件下 （ 基 礎設施條件略 ） 的土地使用權價格。 據調查 , 目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是 5.5 元/建筑 平方米. 日, 寫字樓的實際租金為 3.5 元/建筑平方米 .日; 同類物業的 平均租金水 平按可出租建筑面積計

6、算為 : 商場 5.0 平方米 . 日（可出 租面積占建筑面 積的 75% ）,出租空置率為 5%; 寫字樓為 40 元/日. 平 方米 （ 可出租面積 占建筑面積的 70% ） ,空置率平均為 20%, 各類物業出 租的費用一般為 : 年 管理費為租金的 5%,年維修費為重置價的 8%,每 年需支付稅費 30 元/ 建 筑平方米 ,年保險費為重置價的千分之二 , 該 大廈為框架結構 ,重置價為 3000 元/建筑平方米 , 經濟耐用年限為 50 年,殘值率為 2%, 該城市從 1993 年至 1998 年物價指數每年上漲 9 個 百分點 , 當地土地還原率為 8%, 綜原 率為 9% 。 第

7、二部分 案例分析 共 1 題，60 分。包括一個地價評估與土地 資產 管理的實例，根據條件綜合分析回答有關問題。 四、某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機 構對 所涉及的兩宗土地 A 和 B 進行評估。 A 宗地為商業用地； B 宗地 為工業用 地，容積率為 0.6 。請根據以下給定的條件分析并回答下列 問題： 1、A 宗地位于城市市區， 評估機構同時選用了市場比較法和收 益還原 法進行評估， 市場比較法的評估結果為 1320 元 / 平方米，收益 還原法的評估結果為 970 元 / 平方米。試問：有哪幾種方法可以確定 最終 的評估結果？并簡述理由。 2、 B 宗地位于城市郊區，

8、為當地政府在多年前征用農村集體土 地后 劃撥給該企業使用，此后，該區域未發生征地案例。 請問：（ 1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機 構 應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據？ （ 2 ）運用成本逼近法評估該宗地 50 年期土地出讓使用權價格時， 基 本步驟應有哪些？ 3、根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬 選擇 如下兩種處置方式： 對 A 宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手 續后租 賃給股份有限公司使用； 對 B 宗地采取以國家作價入股的方式 投入到股 份有限公司。 請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點， 并從產權關 系和經濟關系上說明這兩種處置方式

9、對國家、國有企業、 股份有限公司的 利弊。 4、股份有限公司成立后， 由于城市的發展， B 宗地變為臨街地， 所 在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為 1.5 。股份有限 公司擬 對該宗地上原有的建筑進行改造， 增加建筑層數， 使該宗地的 容積率為 2， 并全部用于出租。 請問：（ 1）為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有 限 公司應到政府部門辦理那些手續？ （2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？ 簡述 估價思路及所用方法估價的基本程序 第三部分 土地估價報告改錯題 五、共 1 題， 40 分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存 在多 處錯誤，請指出報告中

10、的錯誤。 每指出一處錯誤并能簡述原因的， 得 3 分， 最高得分 40 分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。 土地估價技術報告 第一部分 總 述 一、估價項目名稱 W 企業改制上市所涉及的土地價格評估（ A 省 B 縣） 二、 委托估價方 W 企業 三、 受托估價方 （略） 四、 估價目的 W 企業擬進行股份制改造并上市，根據原國家土地管理局、國家 經濟 體制改革委員會“關于印發 股份有限公司土地使用權管理暫行 規定的 通知“（ 1994 國土法字第 153 號）、原國家土地管理 局第 8 號 令國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定 等要求， W 企業特 委托 C 土地估價機構對此次改制

11、上市所涉及的土地使用權價 格進行評估， 為其改制上市提供土地價格依據。 五、 估價依據 （ 1 ）中華人民共和國土地管理法 （ 2 ）中華人民共和國房地產管理法 （ 3 ）國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會關于印發股 東有 限公司土地使用權管理暫行規定的通知（ 1994 國土法 字第 153 4）國家土地管理局關于印發 土地估價報告規范格式 （1996 ） 的 通知（ 1995 國土籍字第 180 號） （ 5 ）原國家土地管理局第 8 號令國有企業改革中劃撥土地使 管理暫行規定 （ 6 ）當地有關地價管理、土地資產管理和土地市場建設的地方 定 （7）估價人員市場調查與現場查勘收集的有關資

12、料 （ 8 ）委托方提供的有關資料 六、估價基準日 二00年十二月三A一日 七、估價日期 二 00 二年七月二十日至二 00 二年九月二十日 八、地價定義 待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權價格現值。 九、需要特殊說明的事項 （一）假設條件 （ 1 ） 土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。 （ 2 ） 估價對象與其他生產要素相結合， 能滿足目前經營的正常 行，保證企業的持續發展。 號） 用權 性規 （ 3 ）在評估基準日的地產市場為公開、 平等、自愿的交易市場。 4） 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有 法律、法規 （ 5 ） 委托方提供的資料屬實。 （二

13、）使用說明 （ 1）本報告評估價格僅為 W 企業改制并上市提供土地價格依據 , 不 作其他用途。 （ 2 ） 待估宗地的土地面積、 土地權利狀況及土地使用權年限等 以 當地規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證為準。 （ 3 ） 此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術 報 告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用， “土地估價技術報 告”供 委托方的上級主管部門使用。 （ 4 ） 評估報告有效期自評估基準日起一年內有效。 （ 5 ） 本評估報告由 C 土地估價機構負責解釋。 十、土地估價師簽字 姓 名 估價師資格證書號 十一、土地估價機構 土地估價機構負責人簽字： （土地估價機構公章

14、） 二 OO 二年九月二十日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1 土地登記狀況 待估宗地位于 B 縣光明路 XX 號，土地面積 2200. 8 平方米，用 途為工業，為國有劃撥土地，有關土地登記狀況詳見表 2-1 。 2. 土地權利狀況 待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為 W 企業，土 地 使用證編號為 XX 國用（ 1999 ）字第 XX 號。無他項權利限制。 表 2-1 國有劃撥土地使用權狀況一覽表 宗地編號 估價期日的土地使用者 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積平方米 地號 他項權利狀況 1 W 企業 庫房 XX 國用（ 1999 ）

15、字第 XX 號 B 縣光明路 XX 號 工業 2200. 8 無 合計 2200 . 8 3. 土地利用狀況 待估宗地范圍內現有倉庫 1 座，建筑面積為 1790. 59 平方米， 建筑 容積率為 1. 2。 二、地價影響因素分析 （略） 第三部分 土地估價 一、 估價原則 （略） 二、 估價方法與估價過程 根據城鎮土地估價規程及待估宗地的利 用狀況，我們選擇成 本逼近法和基準地價系數修正法對待估宗地的土地價格進行評估。 具 體評估過程如下： ( 一 ) 成本逼近法 成本逼近法是以開發土地所投資的各項費用之和為主要依據， 一定的利潤， 利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地 使用權價 格

16、的估價方法。其基本計算公式為： 土地價格=(土地取得費+ 土地開發費+稅費+利息+利潤)X 土地增值收 、 人 益 1 土地取得費及有關稅費 根據 A 省土地管理法實施條例及 B 縣土地征用的有關規定， 待 估宗地所在區域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗 (含 林木)補 償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費 等。 ( 1) 征地費：通過調查，依據 B 縣土地管理局提供的有關征地 案 例分析，征用待估宗地所在區域附近的土地， 征地費一般在 203 0 萬 元/ 畝。此次評估取待估宗地的征地費為 25 萬元 / 畝，即 375 元/ 平方 米。 ( 2) 有關稅費：由于待估

17、宗法周邊的土地類型主要為耕地，根 據 A 省及 B 縣的有關規定，征用耕地從事非農業建設的需征收耕地占 用 稅 45 元/ 平方米、耕地開墾費 8 元/ 平方米和新增建設用地有償 使用費 7 元/ 平方米，合計稅費為 195 元 / 平方米。 再 加上 ( 3) 土地管理費：根據 A 省關于征收土地管理費有關規定：土 地 管理費按征地費總額的 3%征收，則為 11 元/ 平方米。 上述三項合計，土地取得費為 581 元/ 平方米。 2 土地開發費 此次評估設定待估宗地的開發程序為宗地紅線外 “三通”（通路、 通 電、通訊）及宗地紅線內地面平整。 通過調查，待估宗地所在區 域“三通 一平”的平均

18、開發費用大致在 4060 元 / 平方米之間，根據 待估宗地的實 際開發水平，取待估宗時的開發費用為 50 元/ 平方米。 3 投資利息 根據待估宗地的開發程序及開發規模，設定開發周期按 1 年計， 設定 土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付， 土地開發費在開 發周期內 均勻支付， 貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固 定資產貸款利 率 5 85%計，則投資利息 =（土地取得費及有關稅費 + 土地開發費） X 開發周期 x 5. 85% = （58. 1+50 ） X 1X 5. 85% =6 . 32（元/ 平方米） 4. 投資利潤 調查近期 B 縣經濟開發區開發投資利潤及 xx

19、企業所在行業的 土地開 發投資回報情況，設定年投資利潤率為 12% ，則： 投資利潤 二（土地取得費及有關稅費 +土地開發費 +投資利息） x 開發 周期 x 12% = （ 58. 1+50+6 . 32） x 1x12% =13 . 7（元 /平方米） 5. 計算土地增值收益（土地所有權收益） 根據 B 縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及 B 縣的 有關規定，取待估宗地的土地增值收益率為 30% 。 故土地增值收益 =（征收費及有關稅費 +土地開發費 +投資利潤） x 10% =（58. 1+50+13. 7 ）x 30% =36 5 （元/ 平方米） 6. 計算待估宗地的土地使

20、用權價格 待估宗地的土地使用權價格 =58. 1+50+6 . 32+13 . 7+36. 5 =164 . 6（元 / 平方米） （二） 基準地價系數修正法 依據待估宗地所處區域的土地級別和基準地價， 結合區域因素、 個性因素、期日、土地使用權年期、土地開發程序等因素 修正的調整， 即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于 B 縣基閃 地價覆蓋 范圍之內，用途為工業，根據城鎮土地估價規程及 B 縣 定級與 基準地價評估報告，采用基準地價測算宗地地價的公式如下： 宗地地價 二待估宗地所在區域基準地價 x Aix A2x A3x A4x A5 A1 - 區域條件修正系數 A2 容積率修正系數

21、 A3 土地使用權年期修正系數 A4 基礎設施開發程度修正系數 A5 期日修正系數 采用基準地價系數修正法評估待估宗地地價的步驟如下： 1 確定待估宗地的土地級別及基準地價 經調查分析，待估宗地位于 B 縣光明路，屬于 3 級地， 3 級地的 工業 用地基準地價為 150 元/ 平方米。 2 確定區域條件修正系數（ A1） 經調查，待估宗地的區域條件較好，取修正系數為 10553 。 3 確定容積率修正系數（ A2 ） 待估宗地面積為 2200 8 平方米，建筑總面積為 1790 59 平方 米， 容積率為 12，根據容積率修正系數表（表 3-1 ），待估宗地容 積率修 正系數為 1 16。

22、表 3-1 容積率修正系數表 容積率 V 1. 0 2 3 4 5 6 容積率修正系數 1 0 1 8 2 4 3 2 3 5 4 4. 確定土地使用權年限修正系數（ A3） 待估宗是 W 企業于 1996 年 5 月 1 日出讓方式獲得，設定土地使 用年 限為 40 年，至評估基準日，剩余土地使用年限為 35. 67 年。根 據土地 使用年限修正公式： A3= 1-1/ （ 1+8% ）35.67/1-1/ （ 1 +8% ） 40 =0 . 948017/0 . 995426 =0 . 95237 5. 確定基礎設施開發程度修正系數（ A4 ） 根據此次評估設定待估宗 的的開發程度，參照

23、B 縣定及與基準 地價評估報告 中基礎設施開發程度修正系數表， 確定待估宗地基礎 設施開發程度修正系數為 1 17。 6期日修正系數 B 縣定級與基準地價評估報告是 1996 年 5 月經 A 省國土管 理 局審核驗收后開始使用的，調查 B 縣 1996 年 5 月至 1999 年 12 月 31 日 的地價交易資料，經分析測算，地價上漲了 5% ，故取期日修正 系數 A5=1 05。 7 確定待估宗地的土地價格 根據公式： 宗地地價 二基準地價 x A1X A2X A3X A4X A5 =150X 1. 0553X 1. 16X0. 95237 X 1. 17X 1. 05 =185 2（元

24、/ 平方米） 三、地價的確定 1. 地價的確定 對于待估宗地， 分別采用成本逼近法和基準地價系數修正法， 其 評 估結果分別為： 成本逼近法： 164. 6 元/ 平方米 基準地價系數修正法： 185. 2 元/ 平方米 綜合分析兩種方法評估的 結果， 兩種方法所得結果相差較大， 故 以兩種方法求得結果的加權平均 值來確定最終結果： 待估宗地的土地價格 =185. 2X0. 7+164 . 6X0. 2 =162. 6（元/ 平方米） 2. 估價結果 待估宗地土地面積： 2200 8 平方米 單位面積地價： 162.6 元 / 平方米 總地價： 35 785 萬元 第四部分 附件 1委托估價函

25、 2待估宗地區域位置圖 3委托方營業執照復印件 4估價機構營業執照復印件 5 土地估價師證書復印件 參考答案： 第一題： 1、計算方法 根據題意，適宜采用剩余法估價 2、測算公式 地價 =不動產總價 -建筑費、專業費 -利息 -銷售稅費 -開發商利潤 3、計算步驟 (1) 不動產總價 =4000 X 2000X 4=3200 (萬元) (2) 建筑費及專業費 =2000 X 2000X 4=1600 (萬元) (3) 總利息 二地價 X (1+8% 2-1+16000000 X 40% ( 1+8% 1.5- 1 +16000000 X 60% ( 1+8% 0.5-1=R ( 元)( 結果含

26、有地價 未知數 ) (4) 銷售稅費 =32000000X 6%=192( 萬元 ) (5) 開發商利潤 =32000000X 15%=480( 萬元 ) (6) 地價=不動產總價 -建筑費、專業費 -利息 -銷售稅費 -開發商 利潤二(1) - (2) - (3) - (4) - (5) - (6) =P (元) (7) 開發商目前所能投標的最高地價 =P/ ( 1+2%二 P (元)(2% 為法律、估價等費用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除 ) 第二題： 1 、適用公式 待沽宗地價格 二比較案例宗地價格 x 交易形式修正 x 交易期日修 正 X 年期修正 X 容積率修正 X 區域因素修正

27、 X 個別因素修正 2、計算步驟 ( 1) 選擇計算方法：適用市場比較法 ( 2) 編制該城市地價指數表 日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 地價指數 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3 (3) 編制容積率修正系數表 容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0 修正指數 100 120 125 129 137 145 (4) 交易形式修正系數，題目已給定 (5) 計算土地使用權年期修正指數 70 年期修正指數為： 100X 1-1/ ( 1+7%)70=99.1 50

28、年期修正指數為： 100X 1-1/ ( 1+7%)50=96.6 40 年期修正指數為：100X 1-1/ (1+7% 40=93.3 (6) 確定區域因素和個別因素條件指數 項目A B C D E 區域因素條件指數 101 102 101 100 101 個別因素條件指數 102 99 101 98 100 (7) 計算各交易案例地價修正后的價格 交易案交易形交易期年期容積率區域因個別因比準 例價格X式修正X日修正 X修正X修正X素修正X素修正 價格 1.0 117.3 96.6 125 100 100 A: 500 X - X X X X X =？ （元 /m2） 0.6 102.0 9

29、6.6 100 101 102 1.0 117.3 96.6 125 100 100 B: 600 X - X X X X X =？ （元 /m2） 0.6 仙1 99.1 129 102 99 1.0 117.3 96.6 125 100 100 C : 950 X X X X X X =？ (元 /m2) 0.8 108.3 99.1 137 101 101 1.0 117.3 96.6 125 100 100 D :1020 x x x x x x =？ (元 /m2) 0.8 110.5 93.3 120 100 98 1.0 117.3 96.6 125 100 100 E :130

30、0 x x x x x x =？ (元 /m2) 1.0 113.8 99.1 145 101 100 (8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價 采用算術平均法求取待估宗地單位地價為： (A+B+C+D+ E/5 二 (元 /m2) 第三題： 1、 解題思路 先用收益還原法計算房地產總價，再用重置成本法計算 房屋現值，最后從房地產總價中扣除房屋現值就得到了土地價格。 2、 計算公式 計算房地產總價的公式：P=a/r x 1-1/ (1+r)n計算房屋現值的公式: 房屋現值=重置價格-折舊總額 3、計算步驟 （1） 房地年總收益 商場年總收益 =5.0 x 4000X 75% （1 -

31、 5%）X 365=520.125（ 萬元） 寫字 樓年總收益=4.0 x 7500X 70% （1 - 20%）x 365=613.200（ 萬 元） 房地年總收益 =520.125+613.200=1133.325 （ 萬元 ） （2）房地出租年總費用 年總管理費 =1133.325 X 5%=56.667 （萬元） 年總維修費 =3000 X （ 4000+7500 ）X 8%=276.000 （萬元） 年總稅費 =30X（ 4000+7500 ） =34.500 （萬元） 年保險費 =3000 X （ 4000+7500 ）X 0.002=6.900 （萬元） 年折舊費 =3000 X

32、 （ 4000+7500 ） /48=71.875 （萬元） 年總費用 =445.942 （萬元） （ 3 ）房地年純收益 1133.325-445.942=687.383 （萬元） （ 4 ）目前房地產總價值 總價值 =687.383/9% X 1-1/ （1+9% ）45=7479.500 （萬元） （ 5 ）大廈房產現值 重置價格 =3000 X（ 4000+7500 ） =3450 （萬元） 房產現值 =3450-71.875 X 3=3234.375 （萬元） 6）目前地價 總地價=房地產總價 -房產現值 =4245.175 (萬元) 單位地價 =4245.175/2875 X 10

33、000=14765.83 (元 / 平方米) 第四題： 1 、答題要點 (1) 簡單算術平 (2) 加權平均法 . (3) 直接取市場比較法的評估結果 . (4) 以市場比較法評估結果為主 , 以收益還原法做適當減價修 正. 2、答題要點 (1) 收集的資料包括 : 國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標 準文件;當地土地開發費用、市政設施開發費用或市政基礎設施配 套費的 收取標準；征地的過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土 地管理費等； 土地出讓金或土地增值收益資料 ；國家或當地市場 的利率水平； 市場或行業平均利潤率或投資回報率 . (2) 基本步驟 : 求算土地取得費 (

34、或分別求算土地補償費、 安置補助費、青苗及 地上附著物賠償征地稅費等)；確定土地開發費；計算利息；計 算土地開發利潤；計算土地增值收益；計算有限年期土地使用 權 價格. 3、答題要點 (1) 不同點 : A 宗地的處置方式是由企業取得土地使用權 , 土地使用者為企業而 非股份公司 , 企業于股份公司是土地租貧關系 , 由股份公司向企 業支付租 金；B宗地的處置方式是國家作價入股，國家持有國家股，國家持有國 家股 , 土地使用者為股份公司 . (2) 從產權關系和經濟關系說明對國家、 國有企業、股份公司的 利弊 : A 宗地的處置方式 : 對國家而言 , 國家作為土地所有者 , 可以一次 收取土

35、地收益 , 風險較小 , 但不能得到出讓后的土地增值部分 ; 對企業 而言 , 不能獲得土地使用權 , 獲得較穩定的租金收入 , 但需一次性支付數 額較大的出讓金 ; 對股份公司而言 , 可以獲得完整的土地 使用權 ,可以不 必一次性支付數額較大的出讓金 , 但增加了國家股本 . 4、答題要點 (1) 辦理的手續 : 股份公司持處置文件辦理變更登記手續 ; 辦理有關規劃變 更、 審批手續 ; 到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批 手續; 辦 理補交土地出讓金的手續 ; 到房屋管理部門辦理房屋用 途、容積率的變 更手續 . (2) 評估方法選擇、估價思路及程序” : 可在以下方法中選擇兩

36、種 : 市 場比較法、收益還原法、基準地價 系數修正法、剩余法和路線價法 . 估價思路 ( 略). 市場比較法的估價程序 : 選擇市場比較案例 ; 確定比較因 素; 因素描述及比較分析 ; 確定比較因素的修正系數 ; 求算比準 地價 . 收益還原法估價程序 : 確定房地出租總收益 ; 確定房地出租 總費用 ; 計算房地出租純收益 ; 計算房屋純收益 ; 計算土地純收 益 ; 計算土地價格 . 基準地價系數修正法估的程序：確定土地及基準地價；因素描述 及比較分析 ; 確定修正系數 ; 計算地價 . 剩余法估價的程序 ： 計算房地出租總收益 ； 計算房地出租總 費 用；計算房地出租純收益；計算房地產總價格；計算房屋現值； 計算土地價格 . 路線價法評估的程序 ： 確定路線價 ； 確定宗地的臨街