1、關于土地增值稅清算政策的回顧1、2006年3月2日，財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號文）；2、2006年12月28日，國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）；3、2007年12月29日，國家稅務總局公布了土地增值稅清算鑒證業務準則（國稅發2007132號）；4、2009年 5月 20日，國家稅務總局發布了土地增值稅清算管理規程（國稅發 200991號）；5、2010年5月19日，國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知(國稅函2010220號）；6、2010年5月25日，國家稅務總局關于加強土地增值稅征管

2、工作的通知（國稅發201053號）。房地產開發企業土地增值稅清算實務講解 第一部分第一部分 土地增值稅的清算概要土地增值稅的清算概要 第二部分土地增值稅清算程序第二部分土地增值稅清算程序 第三部分第三部分 轉讓收入的確認轉讓收入的確認 第四部分第四部分 扣除項目金額的確定扣除項目金額的確定第一部分第一部分 清算概要清算概要 一、土地增值稅的清算，土地增值稅的清算，是指納稅人在符合是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫項目應繳

3、納的土地增值稅稅額，并填寫土地土地增值稅清算申報表增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為 。 土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。 二、土地增值稅的清算條件之一二、土地增值稅的清算條件之一必須清算必須清算 符合下列情形之一的，納稅人應進行土符合下列情形

4、之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算地增值稅的清算： 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3.直接轉讓土地使用權的。二、土地增值稅的清算條件之二二、土地增值稅的清算條件之二要求清算要求清算 符符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算人進行土地增值稅清算 ： 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務

5、登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4.省稅務機關規定的其他情況。二、土地增值稅的清算條件之三二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算注銷清算 對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷三、清算的時間要求-必須清算 符合必須清算條件規定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起9090日內日內對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續。（91號文件第11條第一款）流程：流程： 準備清算申請及稅務機關要求提供的相關資料準備清算申請及稅務機關要求提供的相關資料主管稅務機關受理主管稅務機關受理杏

6、花嶺區地稅局土地增值稅杏花嶺區地稅局土地增值稅清算小組調查核實并提出清算審核意見清算小組調查核實并提出清算審核意見局務會局務會審定并作出清算結論審定并作出清算結論清算結果書面通知納稅人清算結果書面通知納稅人執行執行 三、清算的時間要求-要求清算 符合要求清算條件規定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起9090日內日內辦理清算手續。 （91號文件第11條第一款） 要求清算流程： 清算通知書納稅人自行進行清算，并報主管稅務部門主管稅務機關受理杏花嶺區地稅局土地增值稅清算小組調查核實并提出清算審核意見局務會審定并作出清算

7、結論清算結果書面通知納稅人執行未清算的法律責任 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據中華人民共和國稅收征收管理法有關規定處理四、土地增值稅清算單位的確定四、土地增值稅清算單位的確定1.1.土增稅實施細則土增稅實施細則第八條：第八條：2.2.國稅發國稅發20062006187187號第一條：號第一條： 清算管理規程：對不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 第二部分土地增值稅清算程序 一、土地增值稅清算的前期管理 二、清算資料的準備 三、收到清算資料后 四、稅務機關審核 五、核定征收

8、 六、尾盤處理一、土地增值稅清算的前期管理 1 1、臺賬管理：、臺賬管理：主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步（9191號文件第號文件第6 6條）。條）。 2 2、成本費用歸集：、成本費用歸集：主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用（9191號文件第號文件第7 7條）。條）。二、納稅人清算

9、土地增值稅時應提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。（五）主管稅務機關要求提供的其他資料。三、收到清算資料后的處理方式 清算

10、管理規程第十三條，明確規定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種： 1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。 2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。 3、對不符合清算條件的項目，不予受理。四、土地增值稅清算的審核 土地增值稅清算的審核部門 稅務機關 清算管理規程第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。五、土地增值稅的核定征收清算

11、管理規程第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書。國稅發201053號：六、清算結論 清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具土地增值稅清算結論書和稅務

12、事項通知書，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人（9191號文件第號文件第3232條）。條）。 納稅人接到稅務機關出具的土地增值稅清算結論書和稅務事項通知書后，應根據稅務機關的結論和有關規定，辦理補繳稅款或退稅手續（9191號文件第號文件第3232條）。條）。七、清算后再轉讓房地產的處理 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按“清算時的單位建筑面積成本費用”乘以銷售或轉讓面積計算 清算時計算： 單位可售面積成本費用開發總成本費用總可售面積 清算后再銷售或轉讓時計算: 扣除項目的建造成本單位可售面積成本費用銷售面積第三部分

13、土地增值稅計稅收入的確認 （一）預征時一般與營業稅保持一致。 注意代收費用的問題 土地增值稅的稅務處理： 對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入 營業稅的稅務處理： 中華人民共和國營業稅暫行條例（國務院令540號）第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。 價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、

14、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費： （一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費； （二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據； （三）所收款項全額上繳財政。國稅發200469號：國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知 住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心

15、、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業稅。 （二）220號函：已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；合同所載房面積與實際測量面積不一致，應在計算土地增值稅時予以調整。 （三）視同銷售和自用房地產的收入確定（1）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房

16、地產的市場價格或評估價值確定。（2）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果土地使用權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用。 第四部分 扣除項目金額的確定 要注意： 1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.各項預提（應付）費用不得包括在扣除項目金額中。 （一）取得土地使用權所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。包括地價款、契稅、繳納有關登記、過戶手續費等。 房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。國稅函2010220號（二）房地產開發成本1.土地

17、征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。（1）企業用本項目建造的房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。（3）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（4）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。假定某開發企業用于回

18、遷安置的房產市場價格為1200萬元，則應確認的房產銷售收入為1200萬元，同時可確認的拆遷補償費為1200萬元。現用會計分錄表述如下： （1）取得拆遷用地時 借：開發成本土地使用權 12000000 貸：應付賬款 12000000. （2）交付安置房時 借：應付賬款 12000000 貸：主營業務收入 12000000. 同時結轉銷售成本，假設開發產品成本為10000000 借：主營業務成本 10000000貸：開發產品 10000000例如：甲公司是一家房地產開發企業，2009年由于當地政府招商引資的原因，甲公司與當地的一家水泥廠簽訂了合同，合同約定對水泥廠進行拆遷，建設商住樓。建成后返還其

19、商業面積3萬平方米，除此沒有支付其他土地款。 （一）土地征用費及拆遷補償費0萬元。 （二）前期工程費1000萬元。 （三）建筑安裝工程費15000萬元。 （四）基礎設施建設費3000萬元。（五）公共配套設施費800萬元。 （六）開發間接費200萬元。 總成本為20000萬元，總可售面積為10萬平方米。單位會計成本為2000元/平方米。甲公司同類房地產的平均價格為6000元/平方米。計算如下：第1：支付建筑施工等其他開發成本20000萬元。 第2、拆遷補償費支出：300006000=18000萬元 （注意：這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶30000平米的，而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬

20、平方米中分攤。） 視同銷售收入：300006000=18000萬元 第3、單位可售面積計稅成本=（2000018000）1000003800元/平方米（注意：其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的，不能以7萬元平方米作為分母） 根據國稅函1995549號文、國稅函2007768號文件的規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅. 2.前期工程費：包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 3.基礎設施費：指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、

21、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。 4.建筑安裝工程費：指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。 （1）甲供材料 （2）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （3）建筑安裝發票應當在項目所在地稅務機關開具 房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積

22、金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。 對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等，按實際發生額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務機關應按不超過分類房產單位面積建安造價表中公布的每平方米工程造價金額核定扣除：（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；（二）提供的開發成本資料不實的；（三）鑒證報告內容不真實的，存在疑問的；（四）虛報房地產開發成本的；（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費三項合計的每平方米建安成本扣除額，明顯高于太原市地方稅務局制定的分類房產單位面積建安造價表中公

23、布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。房地產類型房地產類型竣工年代竣工年代核定單位成本（元核定單位成本（元/平方米）平方米）多層住宅及底商多層住宅及底商2001及以前及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高層住宅及底商高層住宅及底商2001及以前及以前2425200224352003262120042807200527692006279020072987200829975.公共配套設施費：指在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發200931號）第32條：（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費