1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產開發關鍵環節的成本控制成本控制是一個系統工程,也是控制房地產開發企業成本的關鍵環節，要實施全成本控制戰略，房地產開發企業的各部門必須從項目的投資決策、規劃設計、招投標、采購管理、工程管理、銷售管理等環節對成本進行的控制與管理，本文著重論述投資決策、設計管理、工程招投標、工程施工環節等關鍵環節的分析與控制。一、投資決策環節的成本控制投資決策環節的成本控制是關系到項目投資成敗的決策，項目投資決策成敗直接關系到項目將來發生的實際成本。房地產開發投資的綜合性、投資額大、建設周期長和涉及面廣等特點使房地產投資決策難免出現失誤，所以對一個房地產開發企業而言，如何建立科學的決

2、策機制，正確規避決策中的各種風險，成了成本控制的關鍵。一）投資決策階段的主要風險（1）外部環境風險。房地產開發企業外部市場環境經常會出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，主要表現為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利于剛開發并需持續投入

3、的房地產項目的開展。（2）開發商主觀投資失誤風險。房地產開發商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。如有的發展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足，項目運作中難于實現預期的經營業績。（3）由于信息不對稱或不準確對成本預期不準確帶來的風險。由于當前房地產開發企業信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產開發企業所依據的信

4、息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎上加大了項目的開發成本。二）投資決策階段成本控制的措施1）降低房地產開發投資風險方法1）進行充分的市場調查分析。風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目

5、，這部分工作可以由投資企業的相關部門對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。2）采取多樣化組合投資。房地產開發企業可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定

6、投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同。工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。2）對房地產開發項目進行有效的成本控制1）運用保險手段轉嫁風險。通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，

7、一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。2）通過非保險手段轉嫁風險。房地產開發企業可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。3）直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為

8、主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。3）采用目標成本控制方法進行投資決策控制開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究，如果盲目進行投資，則企業的利潤得不到保證，并可能導致企業虧損甚至倒閉。因此利用目標建筑成本控制方法來進行投資決策控制具有一定的科學性和可行性。在立項以前，要經過反復測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數，則該投資項目可行。如果高于建設成本控制數，則表示未達到利潤的期望值，該項目不可

9、行。通過系統全面的測算，能夠確保企業開發項目的目的性，減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。4）從費用方面進行控制投資決策階段的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。由于有國家多項法規政策的限制,運作時靈活度較小,基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用，此階段主要控制的費用有：征地費用、拆遷安置費用、大市政費用、規劃條件等，具體控制流程見下頁表 投資決策階段成本控制流程控制要點控制內容控制方法執行部門開發形式一規劃方案征地費用 少交或晚交，力爭減免工程部負責拆遷安置費用房產確權后辦理拆遷安置費用工程部負責大市政費用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規

10、定辦理工程部、設計部和預算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。規劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本研發部、設計部負責二買斷項目買斷內容明確買斷內容明細工程部負責付款總額為公司爭取最大利益工程部負責付款時間周期長、次數多項目部負責三通或七通一平的標準明確驗收標準明細工程部、項目部負責手續風險與項目付款時間直接掛鉤。項目部負責三合作開發合作方式符合總公司要求，有利于子公司；子公司負責分成比例雙贏原則；子公司負責交房時間盡可能地延后交房，工程部負責交房標準不低于合同中交房標準工程部負責付款總額±付款時間°±選擇有利于公司利益的方式工程部 財務部 二

11、、設計環節成本控制當前房產開發商普遍存在一個錯覺是:工程成本主要含在施工階段的 “一磚一瓦”中,加強監控,就可大量節約成本。為了做到這一點,許多開發商經常費盡心血, 采取多項措施，例如加強預算審查 ,安排施工全過程的材料和質量監理,為了訂購 “便宜”的材料, 開發商老總經常親自出馬去“貨比三家”等。問題的關鍵在于開發商忽視了對設計階段的監控。研究結果表明,房地產項目初步設計階段, 影響工程造價的程度為75%, 施工圖設計(技術設計)階段,影響工程造價的程度為 25-35%, 施工開始,通過技術措施節約工程造價的可能性為 5-10%，這些數據或許可以解釋許多企業成本控制見效甚微的原因。因此，設計

12、階段對投資的影響程度高達70%-90%。設計階段工作水平的高低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。控制房產開發企業項目的建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。一）規劃設計階段成本控制的措施規劃設計的考慮,要圍繞住宅和商業店鋪產品銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施, 切實加強設計階段的工程成本管理。其措

13、施主要有以下幾個方面。1）加強設計階段的經濟論證 設計階段是工程建設的重要環節,它決定整個工程項目的規模、建筑方案、結構方案，設計方案優化與否,直接影響著房產項目工程總造價,影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時,可以采用成本一效益分析方法,在滿足工程結構以及使用功能的前提下,依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。價值工程是分析產品功能和成本的關系,力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法,以求獲得最佳綜合效益。2）實行限額設計 所謂限額設計,就是按照批準的設計任務書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設計以

14、及按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。 同時,各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設計,嚴格控制設計中不合理的設計變更, 保證工程竣工結算不突破總投資額。限額設計并不是一味考慮節約投資,也決不是簡單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學,尊重事實,實事求是,精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量的控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。3）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法 目前,房產項目普遍實行了招投標制。設計的招投標制對提高設計水平,促進良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,可以促使設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用

15、功能上動腦筋,而且要在如何降低工程造價上下功夫。一個優秀的設計方案。既要建筑造型美觀,又要造價合理,從而保證項目的經濟利益。4）要加強設計出圖前的審核工作 加強出圖前的審核工作,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看,設計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作,以求得提高設計質量,避免將設計的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費。二）設計階段降低成本的方法1）成立成本評估審核部門在企業內部成立專門的工程設計管理部門,部門內配備有經驗豐富的建筑、結構、水電方面的專業人才和經濟分析人員。制定詳細的設計要求和下達

16、設計任務,并對設計單位所出的設計方案和施工設計圖進行審核。對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。許多大型房地產企業的實踐表明,這項工作對節約成本極有幫助。2）對設計單位進行限額設計 在設計任務書或投資估算上規定造價的限額,并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞 (節約)罰 (超支)。當前的設計單位普遍 “經濟觀念淡薄”。因為設計費的取費標準往往是下面兩者之一:一是以建筑面積為基數,以一定的系數 (如 30 元/平方米) 計算。二是以項目總投形式、裝修標準、材料設備選型等關鍵問題,設計單位往往從“技術上可行,質量上可靠”出發,對造價的控制意識不強

17、。道理很簡單,因為設計不“安全”, 設計人員要負責任；造價的多少對設計單位的設計費收入并無影響,設計人員缺少了一種約束和限制的動力。另外,目前的設計人員,普遍存在“重技術,輕經濟” 的認識。設計單位內部,技術與經濟分離，工程設計 ( 建筑、結構、水電 ) 的設計人員的事,造價是預算人員的事情，使兩者難以結合起來，這是造成成本居高不下的原因之一。3）積極實行設計監理制度 全面推行設計監理制度, 例如上海監理費為工程估算價的 0.35%-0.7%, 設計監理負責人,要求有 15 年設計工作經歷,并要求是國家一級注冊建筑師或一級注冊結構工程師。實踐表明,推行設計監理制度,對控制工程成本較有好處。 三

18、）設計階段成本控制流程設計階段各個環節成本控制的流程的見下表 設計階段成本控制流程控制要點控制內容控制方法執行部門一規劃方案（1）可行性規劃設計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規劃要點確立可行性研究設計任務書可行性設計變更研發部、設計部負責，營銷部、預算部配合（2）方案評審組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由研發、設計、工程、預算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經理負責（3）設計成果對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整設備選型方案提前確定設計部負責，工程部配合根據提交的設計成果進行投資估算預算部負責，設計、研發部配合二報

19、批設計（1）設計方案根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計部負責，銷售部配合方案設計招投標設計部方案設計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設計注意相關法規，完善自身報批規范性，材料完整工程部負責，設計部配合三擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核設計部負責，知會各部門（2）成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算設計部與工程部負責制訂經營指導書預算部負責（3）擴初設計圖根據擴初設計要求招標專家評審內部評審招投標評審委員會設計調整設計部負責四樁基設計（1）地質勘察搜集權威地質資料自己專業人員勘察設計部負責，工程部協

20、助（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審（3）樁基施工圖設計調整五施工圖設計（1） 施工圖設計要求根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。設計部和工程部負責，其他部門協助（2） 報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。施工部（3） 報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協助，知會銷售部（6） 面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協助六銷售包裝設計結合營銷

21、費用控制施工招投標七裝修方案設計（1） 方案設計要求根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協助（2） 材料設備選型成本方案市場信息調研根據設計要求確定裝修材料和設備設計部負責制訂裝修設計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析（3） 招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協助評審招投標評審委員會八功能設計（1）小區建筑物功能的經濟評估市場調研銷售部負責有針對性擴充建筑物功能設計部負責，銷售、工程部協助（2）市政配套方案市政狀況調研爭取政府有利條件項目部負責（3）環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額設計部負責，項目部協助招投標招投標評

22、審委員會（4）智能化設計市場現狀分析，智能化必要性分析智能化內容控制營銷部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經理負責（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協助九設計變更（1）設計調整費用（2）設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、營銷部配合十材料設備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，工程部協助（3）采購招投標招投標評審委員會其他費用物業管理完善費限額設計預算部 三、招投標環節成本控制房地產開發項目推行工程招投標制對降低工程造價，使工

23、程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現在：第一，推行招標投標制基本上形成了由市場定價的價格確定機制，使工程造價趨于合理，有利于節約投資，提高投資效益；第二，推行招標投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標投標制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎；第四，推行招標投標制有利于規范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹。 一）招投標階段的成本控制流程圖 從流程圖可以看出，招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、預算等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是成本控制相關條款的編制和標底的編制與審查則須有

24、很強的針對性，這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。二）招標過程中的成本控制措施房產項目工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商選擇擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。因此，在招標過程中成本控制，應注意加強以下幾個方面：（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。 （2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響

25、工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。（3）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為開發商應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。 （4）做好合同的簽定工作。應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起

26、索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。（5）通過招標選擇監理單位。好的監理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。開發商在確定監理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監理單位進行投標報價，從中選出監理費用低、技術力量強、業績好、信譽高的監理單位來進行監理。在辦理工程洽商時要有監理人員簽字才能生效，對洽商內容在技術上是否可行、經濟上是否合理都有發言權。三）編制標底時的成

27、本控制要點 （1）標底作為業主的期望價格，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質量。 （2）標底應由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內。 （3）標底必須適應建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素并將差價列入標底。 （4）標底價格應根據招標文件或合同條件的規定，按規定的工程發承包模式，確定相應的計價方式，考慮相應的風險費用。 （5）以定額計價法編制標底。定額計價法編制標底采用的是分部分項工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機械費用。直接費單價又可以分為單位估價法和實物量法兩種。 1）單位估價法

28、。其具體做法是根據施工圖紙及技術說明，按照預算定額規定的分部分項工程子目，逐項計算出工程量，再套用定額單價(或單位估價表)確定直接費。然后按規定的費用定額確定其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤和稅金，還要加上材料調價系數和適當的不可預見費，匯總后即為標底的基礎。 單位估價法實施中，也可以采用工程概算定額，對分項工程子目作適當的歸并和綜合，使標底價格的計算有所簡化。采用概算定額編制標底，通常適用于初步設計或技術設計階段進行招標的工程在施工階段招標，也可按施工圖計算工程量，按概算定額和單價計算直接費，既可提高計算結果的準確性，又可減少工作量，節省人力和時間。 2）實物量法。用實物量法編制標底，

29、主要先用計算小的各分項工程的實物工程量，分別套取預算定額中的人工、材料、機械消耗指標，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機械臺班的總消耗量，然后分別乘以人工、材料，施工機械臺班市場單價，求出人工費，材料費、施工機械使用費，再匯總求和。對于其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤和稅金等費用的計算則根據當時當地建筑市場的供求情況給予具體確定。 實物量編制法與單位估價法相似，最大的區別在于兩者在計算人工費、材料費、施工機械費及匯總三者費用之和時方法不同： 實物量法計算人工、材料、施工機械使用費，是根據預算定額中的人工、材料、機械臺班消耗量與人工、材料和機械臺班單價相乘匯總得出采用當時

30、的實際價格，能較好地反映實際價格水平，工程造價準確度較高。 實物量法在計算其他各項費用，如其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤、稅金等時將間接費、計劃利潤等相對靈活的部分，根據建筑市場的供求情況，隨行就市浮動確定。四）評標時的成本控制要點 （1）經初審后，以合理低標價作為中標的主要條件，中標人的投標應當符合招標文件規定的技術要求和標準。 （2）若采用綜合評價法，最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準的投標，應當推薦為中標候選人。五）招投標環節成本控制流程控制要點控制內容控制方法控制部門1、投標單位的選擇（1）資質（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經歷建

31、立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監理招投標合同；設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。預算部負責材料設備招投標合同。營銷部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審核主管領導批準。2、招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書

32、必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監理招投標合同；2、設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。3、預算部負責材料設備招投標合同。4、營銷部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領導批準；3、評標和定標(1)技術性評標和定標(2)經濟性評標定標優先順序1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷1、技術部門負責技術評標2、預算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費綜合審核投標單位；評定中標單位招投

33、標評審委員會審核、評定。主管領導批準四、采購環節成本控制采購管理環節的成本控制必須建立采購全流程成本概念，要關注整個項目采購流程中的成本降低，是對總成本控制，而不是單一的針對采購貨物或服務的價格。獲得了低價的采購物品固然是成本的降低，但獲得優質的服務、及時的供貨、可靠的貨源保證等也是成本上的利益，同時，降低采購成本不僅指降低采購項目本身的成本，還要考慮相關方面的利益，這就像“U”型管中水銀，壓縮這邊成本，那邊成本就會增加，因此單獨降低某項成本，而不顧其他方面的反應，這種降低是不會體現在項目采購管理的利潤之中的，所以需要建立全流程成本概念，來達到對整個項目采購成本的控制和降低。我們不應該僅僅只看

34、到最直接的成本降低，還應從項目采購的全過程來衡量成本的收效，從項目采購的全過程來探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發掘無處不在的降低成本的機會。采購環節涉及的費用主要是材料費用，材料費用一般占到工程總費用的65-75%，所以它對工程成本和利潤的影響很大。梅瑞狄斯在項目管理一管理新視角中提到:在采購設備、原材料和分包服務的過程中,我們必須清楚的界定出特定的需要,并且還要找到最低的價格和最具競爭力的供應商。在現實的項目采購操作中,要實現這兩個“最”字的目標是十分不容易的。但是,我們卻能夠通過對項目采購管理中部分環節的控制,來有效的降低采購成本 , 從而使項目資金達到最優的配置,用有限的資金獲取

35、盡可能多的資源,這是我們在項目采購管理中所能夠實現的成本目標。一）采購環節成本控制的總體策略（1）制定采購預算與估計成本。制定采購預算是在具體實施項目采購行為之前對項目采購成本的一種估計和預測,是對整個項目資金的一種理性的規劃，它不單對項目采購資金進行了合理的配置和分發,還同時建立了一個資金的使用標準,以便對采購實施行為中的資金使用進行隨時的檢測與控制,確保項目資金的使用在一定的合理范圍內浮動。有了采購預算的約束,能提高項目資金的使用效率,優化項目采購管理中資源的調配,查找資金使用過程中的一些例外情況,有效的控制項目資金的流向和流量,從而達到控制項目采購成本的目的。（2）供應商的選擇。供應商是

36、項目采購管理中的一個重要組成部分,項目采購時應該本著 “公平競爭”的原則,給所有符合條件的供應商提供均等的機會, 一方面體現市場經濟運行的規則, 另一方面也能對采購成本有所控制,提高項目實施的質量。因此,在供應商的選擇方面要注意如下兩方面的問題。1）選擇供應商的數量。供應商數量的選擇問題,實際上也就是供應商份額的分擔問題。從采購方來說,單一貨源增加了項目資源供應的風險,也不利于對供應商進行壓價,缺乏采購成本控制的力度，而從供應商來說,批量供貨由于數量上的優勢,可以給采購方以商業折扣,減少貨款的支付和采購附加費用,有利于減少現金流出,降低采購成本。因而,在進行供應商數量的選擇時既要避免單一貨源,

37、尋求多家供應,同時又要保證所選供應商承擔的供應份額充足,以獲取供應商的優惠政策,降低物資的價格和采購成本。這樣既能保證采購物資供應的質量,又能有力的控制采購支出。一般來說,供應商的數量以不超過 3-4 家為宜。2）選擇供應商的方式。選擇供應商的方式主要包括公開競爭性招標采購、有限競爭性招標采購、詢價采購和直接簽訂合同采購, 四種不同的采購方式按其特點來說分為招標采購和非招標采購。在項目采購中采取公開招標的方式可以利用供應商之間的競爭來壓低物資價格,幫助采購方以最低價格取得符合要求的工程或貨物，并且多種招標方式的合理組合使用 , 也將有助于提高采購效率和質量,從而有利于控制采購成本。（3）采購環

38、境的利用充分利用采購環境的一個重要內容就是熟悉市場情況、了解市場行情、掌握有關項目所需要的貨物及服務的多方面市場信息。比如,結合所采購貨物或服務的種類、性能參數、質量、數量、價格的要求等,了解熟悉國內、國際市場的價格及供求信息,所購物品的供求來源、外匯市場情況、國際貿易支付辦法、保險合同等有關國內、國際貿易知識和商務方面的情報和信息。這就要求項目組織建立有關的市場信息機制 , 以達到有效利用采購環境的目的, 良好的市場信息機制包括：1）建立重要貨物供應商信息的數據庫,以便在需要時候能隨時找到相應的供應商,以及這些供應商的產品或服務的規格性能及其他方面的可靠信息。2）建立同一類貨物的價格目錄,以

39、便采購者能進行比較和選擇,充分利用競爭的辦法來獲得價格上的利益。3）對市場情況進行分析和研究,作出市場變化的預測,使采購者在制定采購計劃、決定如何發包及采取何種采購方式時,能有可靠而有效的依據作為參考。只有建立了良好的市場信息機制,才能在項目采購中做到 “知己知彼”,并對采購環境有充分的了解和把握,這使得采購者能處于供需雙方的有力地位,獲得價格上的優勢,不僅取得高質量的貨物或服務,也能取得成本上的利益。再則,如果缺乏了對相關信息的熟悉,會造成采購工作的延誤，采購預算的超支,失去成本控制的優勢。因此,在項目采購管理中充分利用采購環境,建立良好的市場信息機制,同樣是有效降低采購成本的途徑之一。（4

40、）供應商的管理基于長期的降低采購成本的理念出發,在項目的采購管理中還應該貫穿一個“供應商管理”的思想,也即是把對供應商的管理納入項目采購管理的一個部分。這樣既可通過長期的合作來獲得可靠的貨源供應和質量保證,又可在時間長短和購買批量上獲得采購價格的優勢,對降低項目采購中的成本有很大的好處，供應商的管理應注意以下兩點：1）與供應商建立直接的戰略伙伴關系。對于采購方來說,一旦確定了可以長期合作的供應商,應該與供應商之間建立直接的戰略伙伴關系。雙方本著 “利益共享、風險共擔”的原則,建立一種雙贏的合作關系,使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優勢,也使供應商擁有長期穩定的大客戶,以保證其產出規模的穩定性。這種戰略伙伴關系的確立,能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。2）供應商行為的績效管理。在與供應商的合作過程中應該對供應商的行為進行績效管理,以評價供應商在合作過程中供貨行為的優劣。比如