1、.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目 ：清遠(yuǎn)市清城區(qū)東城大道東城御峰花語二座4梯601委托方 :陳達(dá)生估價(jià)方： 清遠(yuǎn)市正源房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員： 鄒慶明、梁思恩估價(jià)作業(yè)日期： 2010 年 11 月 3 日 2010 年 11 月 4 日估價(jià)報(bào)告編號： 恒福評報(bào)字 2010 第 F0686 號;.目錄 3 4 5 6 101234;.致委托方陳達(dá)生：受貴方委托，我公司評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，對估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，然后選用適宜的評估方法進(jìn)行了評估測算，評估工作現(xiàn)已完成，現(xiàn)將報(bào)告主要內(nèi)容說明如下：估價(jià)對象 ：主房建筑面積 98.16 ，總層 7 層,在 6 層，該房

2、產(chǎn)建于 2011 年。估價(jià)目的 ：為委托方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅提供市場價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn) ：2011 年 11 月 3 日房產(chǎn)證編號 ：御峰字第 19419 號登記產(chǎn)權(quán)人 ：陳達(dá)生估價(jià)結(jié)果 ：人民幣小寫 :354357.00 元整，人民幣大寫 :叁拾伍萬肆仟叁百伍拾柒元整。受讓人 ：李君報(bào)告的詳細(xì)內(nèi)容見 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 及房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 。此函清遠(yuǎn)市恒福房地產(chǎn)評估有限公司二零一一年十一月四日;.估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 、估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2 、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的

3、限制。3 、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4 、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5 、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察并作了記錄。6 、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7 、委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。8 、使用本報(bào)告，請注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明。;.估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、估價(jià)結(jié)果主要依據(jù)了以下假設(shè)：（ 1 ） 具有自愿的賣者和買者；（ 2 ） 為使交易完成及達(dá)到合理價(jià)格，有充分的談判周期；（ 3 ） 在這個(gè)周期內(nèi)，市場狀態(tài)、價(jià)格水平是不變的；（ 4

4、 ） 估價(jià)對象能自由地在市場上出售轉(zhuǎn)讓；（ 5 ） 不考慮特殊買家的附加叫價(jià)和短期強(qiáng)制處分對價(jià)值的影響。2、委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。3、未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意不得向委托方和報(bào)告審核部門之外的單位或個(gè)人提供，不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容公開于有關(guān)媒體上。4、本次評估只是客觀地反映出估價(jià)對象在本次估價(jià)目的下的市場價(jià)值，但不是必須的成交價(jià)，其結(jié)果僅為委托方在本次估價(jià)目的下提供價(jià)格參考依據(jù)，不得作為其它用途使用。5、評估中沒有考慮將來國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對價(jià)值的影響。6、本估價(jià)結(jié)果有效期自估價(jià)作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效，若在此期間由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

5、及估價(jià)對象自身狀況發(fā)生重大變動(dòng)，且這些變動(dòng)會(huì)影響評估結(jié)果，應(yīng)對結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或重估。7、本次評估視估價(jià)對象不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、其他的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)力及影響為假設(shè)前提。8、 估價(jià)對象的評估房產(chǎn)面積以委托方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料及相關(guān)部門測繪圖紙為準(zhǔn)。;.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方： 陳達(dá)生二、估價(jià)方： 清遠(yuǎn)市恒福房地產(chǎn)評估有限公司法人代表：梁思恩資格等級：國家三級證書編號： 103004三、估價(jià)對象：1、估價(jià)對象區(qū)位狀況：估價(jià)對象坐落于清遠(yuǎn)市清城區(qū)東城大道東城御峰花語二座4 梯601 號,周圍距學(xué)校、銀行、醫(yī)院等較近，交通便利，周邊環(huán)境較好。2、估價(jià)對象實(shí)體狀況：估價(jià)對象主房建筑面積

6、98.16 ，配房面積12.01 ?？倢?7 層,在 6 層，該房產(chǎn)建于 2011 年。房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為住宅，實(shí)際用途為住宅，混合結(jié)構(gòu)，水、電齊全。3、估價(jià)對象權(quán)益狀況：房產(chǎn)證編號：御峰字第S19419 號登記產(chǎn)權(quán)人：陳達(dá)生四、估價(jià)目的： 為委托方辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅+ 提供市場價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2011 年 11 月 3 日六、價(jià)值定義： 根據(jù)估價(jià)目的，本報(bào)告所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對象基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，所謂公開市場價(jià)值是指在公開市場上;.最有可能形成或成立的價(jià)格。即交易雙方都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的洽談時(shí)間進(jìn)行交易。七、估價(jià)依據(jù)：（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、

7、法規(guī)和部門規(guī)章1 、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；2 、中華人民共和國土地管理法 ；（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1 、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291 1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料。八、估價(jià)原則：1、本次評估以獨(dú)立、客觀、公正為基本原則；2、以合法原則、謹(jǐn)慎原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則為操作技術(shù)性原則。九、估價(jià)方法：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況及本次估價(jià)目的，選取市場比較法作為本次評估的基本方法。十、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)評估目的時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

8、為現(xiàn)金的可能性。（一）估價(jià)對象在房產(chǎn)證所確定的合法用途前提下，獨(dú)立使用性較強(qiáng)，不宜分割使用、轉(zhuǎn)讓。（二）假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制;.處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場價(jià)格要低。（三）處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。（四）估價(jià)對象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等不可預(yù)見因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生波動(dòng)。十一、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，選取適宜的評估方法，最終確定估價(jià)

9、對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為：人民幣小寫 :354357.00 元整，人民幣大寫 :叁拾伍萬肆仟叁百伍拾柒元整。十二、估價(jià)作業(yè)日期： 2011 年 11 月 3 日 2011 年 11 月 4 日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期： 自估價(jià)作業(yè)截止日期之日起壹年內(nèi)有效十四、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 ：清遠(yuǎn)市恒福房地產(chǎn)評估有限公司;.二零一零年十一月四日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：估價(jià)對象主房建筑面積98.16 ，配房面積12.01 。總層 7 層,在 6 層，該房產(chǎn)建于 2011 年。房產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為住宅，實(shí)際用途為住宅，混合結(jié)構(gòu)，水、電齊全。二、區(qū)域因素分析：估價(jià)對象坐落于清城區(qū)東城大道東城御峰花語二

10、座 4 梯 601 。周圍距學(xué)校、銀行、醫(yī)院等較近，交通便利，周邊環(huán)境較好。三、市場背景分析：清遠(yuǎn)市位于廣東省西北部，屬粵中經(jīng)濟(jì)區(qū)，有多條國道、省道，高速路通過，交通便利，有利于同全省建立密切的經(jīng)濟(jì)，科技和文化聯(lián)系。是廣州的后花園，逐步建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際經(jīng)濟(jì)接軌的運(yùn)行機(jī)制，努力培植現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，利用區(qū)位優(yōu)勢，資源優(yōu)勢和國家產(chǎn)業(yè)政策加快城市建設(shè)的進(jìn)程。隨著新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，整體經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，估價(jià)對象房地產(chǎn)的保值增值潛力得到充分發(fā)揮。四、估價(jià)方法選擇：根據(jù)以上情況及估價(jià)人員掌握的現(xiàn)有資料，結(jié)合估價(jià)對象自身特點(diǎn)與評估目的，選用市場比較法進(jìn)行評估。五、估價(jià)測算過程：市

11、場比較法基本公式：;.比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格×交易情況×交易日期×區(qū)域因素×個(gè)別因素修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)1 、選取交易可比實(shí)例根據(jù)現(xiàn)場勘察情況及交易情況，選取三宗與估價(jià)對象在用途、建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面相同或類似的房地產(chǎn)交易可比實(shí)例列表如下：實(shí)例項(xiàng)目ABC估價(jià)對象坐落御風(fēng)小區(qū)御風(fēng)小區(qū)御風(fēng)小區(qū)御風(fēng)小區(qū)用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合所在層數(shù)7777交易情況正常正常正常單價(jià)（元 /）360036503620交易時(shí)間2011 92011 92011 92、交易情況修正實(shí)例 A、B、C 均為正常交易，所以無需進(jìn)行交易情況修正。3、交易日期修

12、正實(shí)例 A、B、C 均為近期交易，由于近期以來，同類地段同類物業(yè)房產(chǎn)成交價(jià)格基本穩(wěn)定，故無需進(jìn)行交易日期修正。4、區(qū)域因素修正取估價(jià)對象區(qū)域因素為100 ，將影響區(qū)域情況的各因素賦與不同的權(quán)重，然后將交易實(shí)例與估價(jià)對象分別比較，逐項(xiàng)打分，匯總之后確定修正系;.數(shù)。區(qū)域因素 / 交易實(shí)例ABC估價(jià)對象商服繁華程度20202020距商服中心距離10101010公交狀況10101010交通道路通達(dá)便捷程度10101010公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善度20202020公害發(fā)生的程度10101010城市規(guī)劃限制10101010景觀影響10101010合計(jì)1001001001005、個(gè)別因素修正取估價(jià)對象個(gè)別因素

13、為100 ，將影響個(gè)別情況的各因素賦予不同的權(quán)重，然后將交易實(shí)例與估價(jià)對象分別比較打分，匯總之后確定修正系數(shù)。個(gè)別因素 / 交易實(shí)例ABC估價(jià)對象土地使用權(quán)類型及年限20202020建筑層次20202020平面布局15151515建筑結(jié)構(gòu)10101010裝修標(biāo)準(zhǔn)16171415新舊程度10101010便利利用程度10101010;.合計(jì)101102991006、求算估價(jià)對象的價(jià)格利用基本公式及以上數(shù)據(jù)計(jì)算，可得三個(gè)交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為：項(xiàng)目ABC交易價(jià)格 （元/）360036503620交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/100100/100個(gè)別因素100/101100/102100/99比準(zhǔn)價(jià)格 （元/）3564.003578.003657.00比準(zhǔn)價(jià)格差異不大，取其算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象的評估結(jié)果單價(jià)，即：（3564.00+3578.00+3657.00）÷3 3600