1、房地 產(chǎn)估 價 報 告項目名稱 ：銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)住宅委 托 方：張永軍估 價 方：銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：吳建勇吳建超 謝等弟王麗君 盧曉倩馬艷娟 張亮估價作業(yè)日期：2013年1月1日-2013年1月3日估價報告編號：萬達房估字2013第0435號目 錄致委托方函3估價師聲明4估價的假設和限制條件5房地產(chǎn)估價結果報告6一、委托方6二、估價方6三、估價對象6四、估價目的6五、估價時點6六、價值定義7七、估價依據(jù)7八、估價原則8九、估價方法8十、估價結果8十一、估價作業(yè)日期8十二、估價報告應用的有效期8十三、估價人員9房地產(chǎn)估價技術報告10一、個別因素分析10二、區(qū)域因素分

2、析11三、市場背景分析11四、最高最佳使用分析14五、估價方法選用14六、估價測算過程15七、估價結果確定18 附件致 委 托 方 函張永軍先生：承蒙委托，我公司于2013年1月1日至1月3日，對位于銀川市金鳳區(qū)，建筑面積為83.13m2西苑小區(qū)3號樓3單元301室進行市場價格評估，為您出售房屋提供參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵照我國相關的法律、法規(guī)和制度，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對該部分房地產(chǎn)在估價時點(基準日)的客觀合理價值進行了評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值(總價值)為人民幣43.07萬元 （大寫金

3、額為肆拾叁萬零七百圓人民幣）銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：吳建超二一三年一月一日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、我公司估價人員2013年1月1日至1月3日對該項目進行了實地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)

4、域的其他同類房地產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實可靠。七、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價的估價師簽名：估價師簽名 資格證書號 吳建勇建房估證字2005035號 估價的假設和限制條件一、本項估價的假設條件1.本報告在評估過程中，假設委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設委估房地產(chǎn)產(chǎn)權合法，沒有產(chǎn)權糾紛。3.假設委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1.本報告有關資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。2.本報告僅供委托方

5、購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負責。3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本報告中的建筑面積按房屋所有權證存根所載數(shù)據(jù)計。6.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。7.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺喝f達房估字2013第0435號。8.本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方委托方：張永軍 地址: 銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)3號樓3單

6、元301室 聯(lián)系電話、估價方機構名稱：銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：銀川市懷遠路號18號法定代表人：吳建超聯(lián)系電話、估價對象估價對象坐落于銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)3號樓3單元301室，為框架剪力墻結構，總建筑面積為83.13 m2。本次評估范圍房屋具備天然氣、暖氣、水、電等生活設施。估價對象建成于2000年初，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%。該估價對象所處住宅小區(qū)東至正源南街，南至黃河東路，西至麗園巷，北至祥安巷。該區(qū)域的各種基礎配套設施及生活服務設施較為齊全。四、估價目的為出售該房產(chǎn)提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2013年1月1

7、日。六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、銀川市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為框架剪力墻結構，用途為住宅，經(jīng)濟耐用年限為70年，已使用12年，尚可使用58年；委估宗地法定使用年限為50年(從2000年11月到2050年11月)，即委估宗地剩余使用年限為38年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限38年計的市場價格。七、估價依據(jù)（一） 行為依據(jù)委托評估函。（二）法律法規(guī)依據(jù)1.

8、中華人民共和國土地管理法。2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。3.房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT 502911999）。4.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有關部門頒布的法規(guī)文件。（三）產(chǎn)權依據(jù)房地產(chǎn)權證銀房權證字第7894號（四）其他依據(jù)(1)評估約定書(2)估價人員實地勘查所獲取的關于估價對象的現(xiàn)場資料;(3)本公司掌握的有關資料。 八、估價原則 合法原則 公平原則 最高最佳使用原則 替代原則 需求與供應原則 估價時點原則 協(xié)調(diào)原則 綜合分析原則及多種方法比較原則九、估價方法估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房

9、地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和銀川市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和成本法來測算委估房地產(chǎn)的價格。十、估價結果 通過市場調(diào)查以及運用科學的估價方法，最后得出該房地產(chǎn)的價格為肆拾叁萬零七百圓整十一、估價作業(yè)日期2013年1月1日至1月3日。 十二、估價報告應用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2013年1月1日至2014年1月1日。十三、估價人員估價師簽名 資格證書號 吳建勇 建房估證字2005035號 銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司二一三年一月三日銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)房地產(chǎn)技術估價報告一 、個別因素分析1估價對象四至 估價對象位于銀川市金鳳區(qū)正源南街260號，東至正源南街，南至黃河東路

10、，西至麗園巷，北至祥安巷。2估價對象概況估價對象位于銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)3號3單元301室。估價對象狀況一覽表項目名稱西苑小區(qū)3號3單元301室項目位置銀川市金鳳區(qū)正源南街260號建筑結構框架剪力墻樓層6土地使用權類型出讓土地使用權用途住宅土地使用面積（m2）83.13共有情況單獨所有房屋所有權人與土地使用權人張永軍房屋性質(zhì)商品房規(guī)劃用途住宅二、區(qū)域因素分析1地理位置：估價對象位于銀川市金鳳區(qū)正源南街260號，東至正源南街，南至黃河東路，西至麗園巷，北至祥安巷。2交通便捷度：估價對象向約東600米為正源南街，周邊公交線路有21路、34路、49路、1路、11路、18路、105路，道路通達性和便捷

11、性較好。3公共配套設施：商務配套主要有中國工商行寧夏分行、寧夏銀行西城支行等。生活配套設施如購物場所、郵電局、飯店等較齊全，周邊公共配套設施基本滿足商務活動和日常生活的需要。4周邊環(huán)境：綜合商場：雙寶菜籃子麗園店、新華百貨超級購物廣場、新華百貨良田購物中心醫(yī) 院：寧夏殘疾人康復中心、寧夏人民醫(yī)院分院、新協(xié)和醫(yī)院、寧夏眼科醫(yī)院郵 局：中國郵政鳳凰南街郵政所、北塔郵政所銀 行：中國工商銀行寧夏分行、寧夏銀行西城支行、建行西橋支行公 園：銀川市中山公園學 校：寧夏北斗星外國語學校、金鳳區(qū)第六小學、銀川唐徠回中賓館酒店：凱元賓館、國安賓館娛樂餐飲：紅兜兜串串香麗園店、天威保齡中心5基礎設施狀況：估價對

12、象位于銀川市市中心，市政基礎設施齊全，區(qū)域土地的水、電、氣、暖、通信、寬帶等官網(wǎng)均已接通。三、市場背景分析1總體市場狀況分析在限購、限貸和加大保障性住房建設等一系列政策措施的作用下，銀川市商品住房價格漲幅逐步趨緩，房地產(chǎn)投資和住房消費逐步趨于理性。（1）從區(qū)域發(fā)展環(huán)境看，一方面，銀川是寧蒙陜甘毗鄰地區(qū)500公里范圍內(nèi)的區(qū)域性中心城市，輻射帶動作用較強；另一方面，隨著“兩個最適宜”城市的全面建成，城市化進程加快，城市功能的進一步完善和城市品位的提升，會吸引周邊地區(qū)更多的人到銀川投資、置業(yè)、居住。（2）從經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢看，預計2015年銀川市總人口達到220萬，其中非農(nóng)業(yè)人口160萬，城市化率“

13、十二五”末達到73%左右，年均增長1.5個百分點，城市人口的不斷增加，城市規(guī)模的擴張，必然導致銀川市住宅供應及住房需求持續(xù)增長。（3）從住宅產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展看，銀川市房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)達城市相比還有較大的發(fā)展空間，在西北省會城市中處于中等水平，房地產(chǎn)投資、需求將會較快增長。房地產(chǎn)作為保值增值的首選投資理財產(chǎn)品，已經(jīng)逐步被老百姓所認可，而住宅投資又是房地產(chǎn)投資中最易操作、最為平穩(wěn)的產(chǎn)品，因此未來對住宅的投資性需求也將逐步增長。 綜合近年來銀川市住宅市場供需、價格情況，參照國內(nèi)一線城市的發(fā)展經(jīng)驗，以及住宅市場發(fā)展的一般規(guī)律，可以初步判斷，在國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控下，銀川市住宅價格總體保持基本穩(wěn)定態(tài)勢。隨

14、著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，限價房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房以及小戶型普通商品住房的大量上市銷售，既增加了住房供應數(shù)量，也穩(wěn)定了居民對住房價格的預期；在房價漲幅低于城鎮(zhèn)居民收入增長幅度的條件下，有購房能力的中等收入群體的房價收入比可保持目前水平，甚至會有所降低，同時伴隨著住房困難的中低收入家庭逐步實現(xiàn)應保盡保，即使高收入群體的房價收入比有所提高，總體房價收入比仍相對保持在一個穩(wěn)定的水平，甚至會有所降低。2西苑小區(qū)基本狀況分析估價對象西苑小區(qū)位于銀川市金鳳區(qū)正源南街260號，交通便利，可乘坐21路、34路、49路、1路、11路、18路、105路到達；寧夏北斗星外國語學校、金鳳區(qū)第六小學、銀川

15、唐徠回中毗鄰此處，學區(qū)完善；周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，出行和生活較為便利，小區(qū)布局合理，不同樓層采光效果均良好，最大程度的做到小區(qū)綠化面積合理，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，物業(yè)管理優(yōu)秀，治安良好。西苑小區(qū)價格走向西苑小區(qū)租房價格四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于銀川市金鳳區(qū)區(qū)，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)同時位于技術開發(fā)區(qū)東側，現(xiàn)作住宅用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用根據(jù)中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)，常用的房地

16、產(chǎn)估價方法有收益還原法，市場比較法，假設開發(fā)法，成本法等，估價方法的選擇應按照房地產(chǎn)價格評估技術規(guī)范，根據(jù)各種方法的適用范圍，結合估價對象的具體特點以及估價目的進行。在此評估中，考慮到估價對象為住宅的實際情況，選用市場比較法，成本法作為本次評估的基本方法。 1由于西苑小區(qū)在金鳳區(qū)，象估價對象這種普通住宅比較案例較多，所以采用市場比較法進行測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比

17、較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進行市場比較、修正，可求取估價對象的比準價格。根據(jù)銀川市人民政府文件，可通過對該地段上的住宅基準地價進行個別條件系數(shù)修正，求出估價對象的基準地價修正價格。 2由于本次估價對象為住宅，用途為自住，因此本報告采用成本法測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價格。成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。3本報告采用市場比較法和成本法兩種方法，從不同角度反映了估價對象的房地產(chǎn)價值。 4綜合分析以上兩種方法測算的房地產(chǎn)價值，采用加權平均法求出土

18、地的最終地價結果。六、估價測算過程 市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價格進行比較，根據(jù)估價人員對銀川市金鳳區(qū)房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實例：1. 確定比較因素實例比較項目待估房產(chǎn)（西苑小區(qū)）紫園小區(qū)綠園小區(qū)夏盛小區(qū)坐落位置金鳳區(qū)正源南街金鳳區(qū)鄭源南街正源南街綠園巷金鳳區(qū)鄭源南街交易時間2002/32005/112007/52004/11用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易情況正常正常正常正常交易方式出讓提供依據(jù)出讓出讓出讓區(qū)域因素中心職能總數(shù)2222基礎設施狀況較好較好較好一般公交流量較好較好較好較好人流量較好較好較好較好商業(yè)繁華程度一般一般一般一般區(qū)域交通管制一

19、般一般一般一般個別因素附近公交情況較好很好較好較好臨街寬度（m）81066面積（m2）83.13858982房屋形狀長方形長方形長方形長方形停車狀況一般一般一般一般2. 確定比較因素系數(shù)見下表項目比較因素待估房產(chǎn)紫園小區(qū)綠園小區(qū)夏盛小區(qū)交易時間10010010299交易情況100100100100區(qū)域因素中心職能總數(shù)100100100100基礎設施狀況10010010098公交流量100100100100人流量100100100100商業(yè)繁華程度100100100100區(qū)域交通管制100100100100個別因素附近公交情況100100100100臨街寬度1001039898房屋形狀10010

20、0100100停車狀況1001001001003. 比準價格確定項目比較因素紫園小區(qū)綠園小區(qū)夏盛小區(qū)房地產(chǎn)價格（元/m2）552953324999交易時間100/100100/102100/99交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素中心職能總數(shù)100/100100/100100/100基礎設施狀況100/100100/100100/99公交流量100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100區(qū)域交通管制100/100100/100100/100個別因素附近公交情況100/1001

21、00/100100/100臨街寬度100/103100/98100/98房屋形狀100/100100/100100/100停車狀況100/100100/100100/100比準價格536753295201根據(jù)上述計算的結果，求比準價格的算術平均值，則：（536753295201）÷3=5299元/m2(二) 成本法1 成本法的基本公式 房地產(chǎn)價值=重新構建價格-折舊 新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤2 估價過程假設估價對象的市場價值為 V 土地取得費=土地購置費+土地稅 =900 x (1+3%)=927 開發(fā)費=建筑費+

22、轉業(yè)費 =2419.28 x (1+8)=2612.82元 投資利息=900×（13）（1+6.15%）2-1+2612.82×60%(1+6.15%)1.5-1 +2612.82 ×40%(1+6.15%)0.5-1=293.52銷售稅費=房地產(chǎn)市場價值×6%=6%V管理費用=房地產(chǎn)市場價值的x5.5%=5.5%V利潤=（土地取得費+開發(fā)費）×20% =900×（1+3%）+2612.82×20% =707.96 市場價格= 土地取得+開發(fā)費用+投資利息+銷售稅費+利潤+管理費用 V =927+2612.82+293.52

23、+6%V+5.5%V+707.96 即 V=5131.42折舊價格=市場價格x1.2%=1.2%V=61.56最后V=5131.42-61.56=5069.86元/七、 估價結果確定采用市場比較法和收益法測算的結果如下： 市場比較法 總價=44.05萬元 單價=5299元/m2 成本法 總價=42.095萬元 單價=5069.86元/上述兩種方法從不同角度反映了估價對象的房地產(chǎn)價值，因此，本報告利用簡單算術平均法取得最終結果：總價43.07萬元 （大寫金額為肆拾叁萬零七百圓人民幣）單價5184.43元/ 銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司2013年1月3日 附 件1、估價對象區(qū)域位置示意圖。2、估價對

24、象現(xiàn)狀利用照片復印件。3、選取得比較實例的照片復印件。4、估價對象實地勘察表。1、 估價對象區(qū)域位置示意圖2、 估價對象現(xiàn)狀利用照片復印件 目前作為住宅3、 選取的比較實例的照片復印件綠園小區(qū)夏盛小區(qū)紫園小區(qū)4、估價對象實地勘察表房屋坐落金鳳區(qū)正源南街260號房屋所有權人張永軍房屋所有權證號土地證號使用權類型私有土地面積 土地使用權終止日期土地形狀矩形房屋登記用途住宅建筑面積83.13 建筑結構：框架剪力墻標的所在樓層/總樓層：3 / 6 層使用狀況自用 o空置 o出租層高(米)：3成新率：70%現(xiàn)狀用途住宅o辦公o商鋪戶型結構 2 房 2 廳 1 廚1衛(wèi) 1 陽建成時間：2000年朝向：南使用狀況完好 o基本完好 o一般損壞 o嚴重損壞 o危房評估目的：出售維修保養(yǎng)良好o一般o較差通風采光良好 o一般 o較差物管類型：小區(qū)o大院o單體樓o封閉o半封閉o開放公交線路有 o無 共 條線路步行2分鐘地鐵站o有無 步行至該地鐵站口約分鐘 步行至汽車站 2 分鐘景觀公園小區(qū)園景o望江o人工湖o山o球場o泳池o無小區(qū)配套：物業(yè)設施及管理電梯o部客梯貨梯每層戶 無 o完好o基本完好o一般損壞o嚴重損壞房屋