1、頁眉.物業管理服務知識問答10、業主辦理入住手續后空置不住，是否需要交納物業管理服務費？答：根據物業管理條例第 42 條規定，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主在開發建設單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業主也應當按時交納物業管理服務費。11、物業服務企業在與建設單位簽

2、訂前期物業服務合同時，應當如何約定合同期限？答：物業管理條例第 26 條規定， “前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”因此，小區業主委員會組織業主召開業主大會會議，并作出關于解聘前期物業服務企業，同時選聘新的物業服務企業的決議。業主委員會與新物業服務企業之間的物業服務合同生效時，開發商與原物業服務企業之間簽訂的前期物業服務合同關系自行終止。物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求原物業服務企業退出物業服務區域，并移交物業服務用房、相關設施，以及物業服務所必需的相關資料的，人民法院應予支持。因此，原物業服務企

3、業應當退出小區，并與業主委員會進行物業項目交接的相關工作。物業服務企業在與開發商簽訂前期物業服務合同時，應當特別注意前期物業服務合同關于期限的特別規定。按照物業管理條例關于前期物業服務合同的規定，前期物業服務合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時失效。12、什么是物業服務收費？物業服務收費有哪些內容？答：物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業服務收費內容包括綜合管理服務費、停車服務費和特約服務費。綜合服務管理費：包括清掃保潔及清運；綠化養護；秩序維護；公共照明、

4、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原材料費用等。（物業共1 / 8頁眉.用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本）。停車服務費：是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原材料費用等。特約服務費：指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。13、業主與物業服務企業之間是什么關系？當雙方發生爭議時通過什么渠道解決？答：物業服務企業通過業主大會選聘，按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生

5、和相關秩序等，雙方是合同委托關系。當業主、業主大會和物業服務企業之間因物業管理發生爭議時，雙方可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向所屬社區居委會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請調解；也可以向區、縣物業管理行政主管部門申請調解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。14、業主在露天的公用場地（無固定車位）停車，需向物業服務企業繳納停車費用嗎？答：物價管理部門對小區露天共用場地車輛停放收費有明確規定：利用小區共用道路或共有場地停放車輛的，須經業主大會和相關業主同意收費。具體收費處理辦法是：場地占用費或租賃費標準由業主大會制定。車輛停放服務費由業主委員會與物業服務企業按照物價部門規定的指

6、導價，約定具體收費標準。占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。占用業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示，未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合

7、同執行。15、業主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關服務費？2 / 8頁眉.答：業主購買或租用地下車位后，物業服務企業需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發生費用由物業服務企業據實測算，并與業主簽訂協議，費用由業主交納。16、物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多長時間？答：根據民法通則的規定，追索物業服務費案件應當適用普通訴訟時效，即兩年。同時，訴訟時效還存在中斷的情形，即訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。17、商品住宅小區成立業主大會條件？答：根據業主大會和業主委員會指導規則第八條之規定：物業

8、管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積 50%時，建設單位向物業所在的區、 縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會申請資料。18、什么是業主大會？答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務，是物業管理的權利和責任主體。其職責包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施等有關共有和共同管理權利的事項等。19、成立業主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？答：根

9、據業主大會和業主委員會指導規則第九條之規定，符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到建設單位或業主提出籌備業主大會書面申請 60 日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居民委員會代表組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任，籌備組成員為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。20、業主委員會是一個什么樣的機構？履行哪些職責？答：根據物業管理條例第十五條之規定，業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。3

10、 / 8頁眉.業主委員會履行下列職責：執行業主大會的決定及決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；督促業主交納物業服務費及其他相關費用；組織和監督專項維修資金的籌集和使用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；業主大會賦予的其它職責。21、參加業主委員會成員選舉應當具備什么條件？答：根據業主大會和業主委員會指導規則第三十一條之規定，業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法

11、規；遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；具有一定的組織能力和協調溝通能力；能保證必要的工作時間。22、業主大會和業主委員會的辦公經費應該如何解決？主要用途是什么？答：根據業主大會和業主委員會指導規則第四十二條之規定，業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公布，并接受業主監督。工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。23、 業主居住在商品房小區，為什么要自覺履行交納物業費義務？根據中華人民共和國物權法，業主對

12、建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于專有部分，每位業主享有占有、使用、收益和處分的權利，并履行日常的管理、維修、養護義務。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設備、監控設備等共用部位和共用設施設備均由小區里的全體業主共有，應由全體業主共同履行管理義務。每位業主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業化物業服務企業對小區共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業服務企業要按照合同約定為業主提供質價相符的服務，自覺接受業主、業主大會和業主委員會的監督

13、，同時，業主委員會也要依法履行職責，監督和協助物業服務企業履行合同，每位業主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業服務費。24、業主委員會有權利解除聘物業服務企業嗎？答：業主委員會無權決定解聘物業服務企業。首先，按照物權法和物業管理條例的相關規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，應當經專有部分4 / 8頁眉.占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。可見，解聘物業服務企業屬于業主大會的職責范圍，應當通過全體業主表決或授權業主委員會來行使相應權利。在無業主大會決定或授權的情況下，業主委員會無權決定解聘物業服務企業。其次，業主委員會是業主大會的執行機構，當

14、它越權行使了權力機構的職權時，這個行為必然是不能生效的。25、欠費業主能進業主委員會嗎？答：根據物業管理條例，業主在物業管理活動中，業主權利包含“依法享有選舉業主委員會成員，并享有被選舉權”。業主在物業管理活動中，業主義務包含“按時交納物業服務費用”。而建設部業主大會和業主委員會指導同時規定，業主委員會委員應當符合“遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務”的條件。欠費業主并沒有充分履行業主義務，允許其參選業主委員會確實有違立法精神。26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業服務企業應當賠償嗎？答：侵權責任法第八十五條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害

15、，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”小區樓房的墻體脫落砸損業主車輛，屬于建筑物發生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應當承擔責任。同時，應當分清不同情況下的不同責任主體。比如，房屋如果處于保修期內，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質量有關，應由建設單位承擔保修責任，并承擔損害賠償責任。27、樓上跑水樓下被淹，物業服務企業應否擔責？答：關于相鄰關系，按照物權法，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。從物業管理角度看，物業服務企業在接到業主報修后，及時趕到現場，報警并采取了關閉進水閥的應急措施，應

16、當認定其履行了合理的物業管理職責。因此，物業服務企業不應承擔賠償責任。判斷物業服務企業應否承擔侵權賠償責任的關鍵在于是否有證據證明物業服務企業在跑水事件中存在未履行物業管理職責的行為。建議物業服務企業建立突發事件應急預案，制定水、電類急修工作規程，以提高物業服務企業的應急處置能力。28、業主裝飾裝修房屋，是否應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議？答：按照住宅室內裝飾裝修管理辦法規定，在住宅室內裝飾裝修工程開工前，業主應當向物業服務企業申報登記。因為裝飾裝修管理屬于一項重要的物業管理服務內容，物業服務企業需要告知業主在裝修過程中的禁止行為和注意事項。5 / 8頁眉.29、業主裝修房屋期間，

17、物業服務企業可以收取哪些費用？答：業主對房屋進行裝修時，應與物業服務企業簽訂裝修協議，約定有關責任義務及注意事項，可收取的費用： 按建筑面積收取不超過2 元 /m2 的垃圾清運費； 每戶不超過1000元的裝修保證金（物業服務企業在裝修完工后180 天內退還裝修保證金）；裝修工人出入證工本費10 元。30、裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？答：目前，裝修管理和裝修押金的標準并無明確規定，一般通過業主（裝修人）與物業服務企業之間通過合同約定進行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照住宅室內裝飾裝修管理辦法的規定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服

18、務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括管理服務費用、違約責任等事項。關于裝修押金問題，對于家裝，目前一般都是業主和物業服務企業參與驗收，而政府相關部門不參與。因此，物業服務企業應當以裝修管理協議約定的時間及要求返還業主的裝修押金。31、住宅小區地面停車位歸誰所有？答：物權法第74 條第 2 款，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。32、停車位能否出租給其他小區業主使用？答：小區內的地面停車位可能屬于建筑區劃內的，也可能屬于建筑區劃以外的。如果屬于建筑區劃內的停車位，那么應

19、當首先滿足本小區業主的需要。本小區業主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區的業主。本小區業主停車需求已經滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經產權人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區的業主使用。如果屬于建筑區劃以外的停車位，那么權屬屬于業主共有，能否出租給其他小區的業主使用，則應當由業主共同決定，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，可以出租給其他小區的業主使用。33、機動車在物業區域范圍內被劃刮，物業服務企業是否需要承擔責任？答：物業服務企業是否要承擔賠償責任，主要應當看物業服務合同或停車服務合同中是否有對車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關于車位使

20、用服務的約定，物業服務企業應6 / 8頁眉.負違約賠償責任。從侵權責任角度分析，應當由實施劃傷、扎胎行為的責任人承擔主要責任，物業服務企業只要盡到了基本的注意義務，就不應當承擔賠償責任。同時需要注意的是，小區業主與物業服務企業之間的機動車停放服務關系，并非屬于財產保管合同關系，出現業主車輛損壞，物業服務企業不承擔保管責任。34、業主買了車位，還要交納管理服務費嗎？答：業主買房后，需要物業管理；同樣，雖然有了車位，對車輛也需要管理。車位管理會產生一部分費用，一般包括：車位的清潔衛生、秩序維護、出入口管理、照明入排水等設施設備的管理、維護等。物業服務企業收取相關費用，一要遵守價格部門關于收費的政策，二要與業主協商一致，簽訂管理服務合同。因此，業主應當交納停車管理服務費。35、