1、頁眉.物業服務常見糾紛處理與防范對策現實生活中， 物業服務管理工作涉及面廣， 其糾紛一般具有復雜性、綜合性，如處理不當，容易引發群體性事件。一、前期開發遺留問題引發的糾紛（一）前期規劃設計缺陷引發的糾紛糾紛形式：1. 因市政規劃公示引發的糾紛；2. 綠地及公共配套設施變更引發的糾紛。防范措施：1. 向業主進行耐心細致的解釋說明， 及時收集業主關心的焦點問題及要求，把握動態；2. 在敏感時期把相關事態動向及時向主管領導匯報， 必要時啟動突發事件應急預案；3. 盡最大可能做好物業服務工作， 疏導業主情緒上的對立， 化解矛盾。必要時，應采取責任到人的做法（限定事件、限定時間、限定對象，完成特定工作任

2、務）。（二）商品房質量缺陷引發的糾紛1/12頁眉.糾紛形式：1. 房屋裝修質量瑕疵引發的糾紛；2. 裝修材料品質引發的糾紛；3. 其他糾紛。防范措施：1. 保修期內，發現質量問題的， 物業公司應及時通知原施工方上門維修，并注意保存催促其上門維修的書面記錄；2. 原施工單位不愿上門維修的， 物業公司可另行委托進行維修，并對維修費用予以轉扣；3. 因第三人引起的質量問題，且物業公司已盡到管理職責仍無法避免業主損失發生的，物業公司無需承擔賠償責任；4. 超過保修期限的，屬于業主專有部分房屋需要維修的，維修費用需由業主支付。5. 以合同為依據處理，并向業主做詳細的解釋說明。（三）公共設施、公共物業權屬

3、不清引發的糾紛糾紛形式：1. 因會所的權屬不清引發的糾紛；2. 其他公共場所及公共設施權屬不清引發的糾紛。2/12頁眉.防范措施：1. 完善商品房買賣合同、臨時管理規約的相關規定；2. 明確建設單位所擁有產權的會所、 車庫等部分與業主所共有的公共設施以及公共物業的劃分，并進行管理釋疑。二、因物業管理權限引發的糾紛（一）違反法律法規及業主管理規約的行為引發的糾紛糾紛形式：1. 物業公司應加強相關法規的宣導；2. 對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道及其他違法、違約的行為進行制止引發的糾紛；3. 業主在進行裝修時， 破壞建筑物承重結構、 占用公共空間及改變建筑物

4、用途或外觀而引發的糾紛。防范措施：1. 未成立業主委員會的， 根據臨時管理規約 規定的物業服務企業的職權進行勸阻、制止；2. 對可能會引起較大糾紛的，及時與當地政府相關部門進行溝通，全力協助政府部門進行解決；3/12頁眉.3. 已成立業主委員會的，應當積極協助業主委員會進行處理。（二）處理突發事件的過程中可能引發的糾紛糾紛形式：1. 對盜搶等犯罪行為進行防范制止中可能引發的人身侵權糾紛；2. 在火災、爆炸等緊急情況下， 為進行人員緊急救援或維護公共財產、公共安全的目的，需要進入業主住宅引發的糾紛。防范措施：1. 對于正在發生的盜搶犯罪行為應當及時制止，并采取相應措施，在控制犯罪嫌疑人后立即通知

5、公安人員進行處理， 不得對犯罪嫌疑人進行人身侮辱。在公安人員到來之前對犯罪嫌疑人進行人身保護；2. 緊急情況必須進入業主住宅時， 必須由公安人員或其他業主在場，且必須做好記錄并由在場人員簽字。三、因收費問題引發的糾紛（一）因收取物業管理費引發的糾紛糾紛形式：4/12頁眉.1. 因收取物業管理費引發的糾紛；2. 因業主拖欠物業管理費引發的糾紛。防范措施：1. 根據政府部門制定的標準及 前期物業服務合同的規定收取；2. 及時催繳業主所欠物業管理費，必要時采取相應的法律措施；3. 做好催繳記錄，并保存好催繳的文字資料原件， 以備訴訟之用。（二）因代收費問題引發的糾紛糾紛形式：1. 因代收費的主體引發

6、的糾紛；2. 因業主拖欠代收費引發的糾紛。防范措施：1. 向委托方取得授權委托書，并向業主公示；2. 注意收集保存行政部門下發的收取費用通知、 批文等函件， 使物業公司的工作有章可循；3. 告知委托方業主拖欠的情況，請委托方自行解決。4. 要按照相關程序調整物業管理費， 提高物業費必須經由雙過半業主同意。5/12頁眉.（三）水電費分攤引發的糾紛糾紛形式：分攤內容及標準引發的糾紛。防范措施：1. 原則上應將分攤內容及標準定期進行公示；2. 結合行業慣例， 采取調查摸底、 民意測驗等方式合情合理地制定分攤內容以及分攤標準。四、因停車引發的糾紛（一）停車費收取引發的糾紛糾紛形式：1. 專門停車場停車

7、費收取標準引發的糾紛；2. 小區道路臨時停車場收費引發的糾紛。防范措施：1. 專門停車場按照政府部門制定的各類停車場收費辦法規定的標準收取停車費；2. 小區道路臨時停車場按照 前期物業服務合同 及臨時管理規約的規定收取并使用該項費用。6/12頁眉.（二）業主車輛丟失引發的糾紛糾紛形式：1. 在專門停車場車輛丟失引發的糾紛；2. 在小區道路臨時停車場丟失引發的糾紛；3. 在小區管理范圍內，業主自行停車引發的糾紛。防范措施：1. 在專門停車場制定并實施嚴格的車輛進出管理， 并設置監控設備，條件成熟時可購買停車場責任險；2. 在小區臨時停車場停車的必須將我方的職責范圍向全體業主公示及對臨時停車用戶事

8、先告知；3. 對于業主自行停車不交停車費而僅交物業管理費的， 必須事先告知其面臨的風險，必要時應當在告知書上請其簽字認可。五、因第三人行為（盜竊、搶劫、故意傷害等）致業主人身及財產損害引發的糾紛糾紛形式：因第三人行為對業主人身及財產造成損害， 業主以物業服務公司違反了物業服務合同，未盡安全保障義務為由，要求物業公司承擔賠償責任。防范措施：1. 嚴格依據物業服務合同履行相關安全保障義務；7/12頁眉.2. 制定完善的安全保障規章制度；3. 注意保管保安巡檢時間、巡檢情況等記錄；4. 發生案件后，物業公司應安撫業主情緒并第一時間報警，注意保護現場，協助警方完成調查取證等工作。六、小區公共設施缺陷致

9、人損害引發的糾紛糾紛形式：1. 因物業公司未對共用設施進行檢查及維修所引起的糾紛；2. 因安全警示標識不到位引起的糾紛；3. 游泳池管理不當引起的糾紛。防范措施：1. 物業公司應制定共用設備、設施的巡查、維修和保修制度，由專業技術人員定期或不定期對設施設備進行檢查、 維保修并詳細記錄，保障相關設備的正常運行；2. 加強對小區的巡檢，對于存在的安全隱患應及時采取安全措施（如加裝欄桿、加固鐵門、更換防滑瓷磚等）或立即修復，并張貼安全提示標識；3. 游泳池由我司自行經營的， 應嚴格按照標準進行管理； 若游泳池由第三方承包的，應明確約定一切安全事故責任由第三方承擔。七、高空拋物致人損害引發的糾紛8/1

10、2頁眉.糾紛形式：加害人從建筑物內拋出的物品致他人人身或財產造成重大傷害或損失的糾紛。防范措施：1. 物業公司應加強對高空拋物相關法規的宣傳，嚴禁高空拋物，提高業主安全意識；2. 發生高空拋物傷人事件， 物業公司應及時協助受害人報警或撥打求助電話，同時做好記錄，保護好現場。八、物業公司人員致業主受傷引發的糾紛糾紛形式： 物業公司人員 （如保安）在履行職務過程中致業主受傷的，物業公司需承擔賠償責任，加害人承擔連帶賠償責任。物業公司承擔責任后，可對加害人進行追償。業主有過錯的，可適當減輕物業公司責任。防范措施： 1. 物業公司能證明加害人的行為與職務無關的， 依法無須承擔責任； 2. 物業公司要加

11、強對工作人員，特別是保安人員的法律意識和職業道德培訓， 強化內部管理， 堅決杜絕致業主受傷的情形發生。以上是物業管理中常見的法律風險和相應的防范措施，在實踐中9/12頁眉.可能還會存在其他的法律風險， 需要在具體操作中認真防范， 盡量降低法律風險。九、物業糾紛處理的方式有哪些( 一) 物業管理糾紛處理方式， 概括越來有以下幾種，也常用到的：1、當事人各方自選協商和解;2、各方當事人請求第三方調解，或請求政府主管部門行政調解。3、當事人之間約定仲裁 ;4、司法訴訟。以上幾種方式孰優孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。(

12、 二) 糾紛的調解， 物業管理民事糾紛的調解， 包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執行，10/12頁眉.由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行， 則前功盡棄。物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理， 但這種處理如一方不遵守執行， 則要借助其他手段解決。 民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節， 不具有獨立性。( 三) 物業管理民事糾紛的仲裁1、可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國仲裁法的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。 ”2、仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式： 一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款; 另一種方式是雙方當事人出現糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協