1、頁眉.房地產開發公司風險與對策13 工管 童斌 M1131402613 工管 楊嬌嬌 M11314016一、房地產開發公司經營范圍：本公司主營房地產開發、建設、銷售、出租。二、房地產開發項目風險：1.決策風險決策階段是房地產開發過程中一個重要的環節，在本階段， 通過對政治、 經濟和社會發展趨勢的研究，綜合分析市場的供需情況、城市規劃、產業政策、國家宏觀經濟政策等，制定房地產開發項目策略，以確定房地產開發項目經營的類型和時機。房地產行業與國民經濟的發展密切相關，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規定、土地供應量的控制、土地使用的約束、環境保護的要求，以及對投資規模、投資方向和稅收的控

2、制等，都會對房地產開發項目構成風險。項目的開發類型定位對項目的成功與否至關重要，房地產土建工程一旦完成，很難再就房地產的開發類型進行更改。2. 土地風險土地是房地產開發項目的基礎，對房地產開發項目影響很大。土地所處區域內的自然條件與社會、 經濟、行政等因素產生的綜合效應，決定著土地的潛在收益能力，是影響房地產投資風險的決定性因素。土地政策風險來源于土地產權制度的變更、不確定， 不同的土地取得方式、土地調控制度，以及不同的土地政策執行力度等。土地要通過公開拍賣、招標、協議出讓等方式取得，在取得土地的過程中，對土地的價格定位、競標方式的選擇等都可能造成土地風險。土地在競標成功后，一般面臨大量的征地

3、、拆遷、安置和補償工作，并且涉及許多法律， 使開發商面臨各種復雜情況。因而，拆遷也會給房地產開發項目帶來風險。有的開發商為了戰略考慮，對土地進行儲備，在土地價格比較低的時候買進土地，從而獲得更多的利潤，但在土地儲備過程中，可能面臨土地收回、土地政策變動等風險。3.設計風險設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達到 75%。合理的設計可以降低成本10%，由于設計原因引起的質量事故占總事故量的40%。設計風險是指由于設計方案的設計依據、設計參數、 方案選擇不當， 導致建筑工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求; 還可能因

4、設計方案不合理而造成房地產租售不出去，房產滯銷而引起收益下降。所以設計前， 要在現場勘查并充分搜集水文和氣象等資料后，再提出設計方案。加強設計監理和設計審查，避免頻繁的1 / 4頁眉.設計變更，從而規避設計風險。4. 建造風險建造風險主要體現在招投標、合同、承包商履約能力、成本、工期、質量等方面。開發商采用的招標模式有公開招標、邀請招標、 協商議標等三種。 招投標時要選擇適當的招標模式，選擇符合條件的設計單位、施工單位和監理單位。在項目建設過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、 材料供應合同等 ; 如果合同管理不善或合同執行不嚴，可能出現合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質量、工期和成本， 給

5、項目相關方都造成損失。如果承包商沒有履約能力， 可能導致拖延工期，從而影響進度及房屋銷售。建造成本在房地產開發項目中占很大的比例， 如果建造成本不能得到有效控制，將會大幅增加房地產項目的開發成本。房地產開發項目每個環節的時間損失，都可能導致工期拖延。 一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化，錯過最佳銷售時機; 另一方面，工期延長會增加投入資金的利息支出，增加管理費。 房產作為房地產開發項目的最后產品，其質量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過程中，應充分保證房屋的質量。5. 銷售風險銷售階段是決定房地產開發項目能否獲利的一個關鍵階段，銷售時機的選擇、 銷售價格的定位、 銷售方

6、式的選擇、 廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最后盈利。房地產銷售時機一般有三種情況： 預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風險，國內大多數房地產開發企業都采用預售的銷售方式。消費者對房價很敏感，如果價格過高， 可能導致房屋銷售量降低， 難以及時收回投資而造成風險。 房地產的銷售方式有自己營銷和代理營銷兩種， 如果自己營銷， 可能缺乏專業的營銷技術和人才， 但代理營銷又可能因為代理費用過高而增加成本。營銷廣告可以充分運用報刊、廣播、電視、現場廣告牌等多種方式進行宣傳，以達到促進房地產銷售的效果。二、房地產開發項目風險防范對策：1. 重視可行性分析決策的正確與否關系到整個項目的

7、成敗。因而，在項目的決策階段，應充分搜集項目相關的各種信息，實地考察和調查，獲得詳實的數據，做好項目的市場分析、財務評估、人力資源分析、 項目的敏感因素評估，確定房地產開發項目盈利的可能性，并在此基礎上做出決策。市場分析包括分析房地產開發項目市場定位、競爭優勢、競爭對手、顧客群體、項目的市場銷售潛力等; 財務評估包括房地產開發項目的利潤預測、銷售盈虧平衡點的估測、投資構成的估測、 投資回收期及內部收益率的估測、流動資金周轉速度的估測、資產及負債比的2 / 4頁眉.發展趨勢估測、資金籌措方法等; 人力資源分析包括分析該房地產開發項目高層管理者的經營能力，確定招聘適合本項目的人才; 對房地產項目未

8、來發展最為敏感的四大因素是銷售價格的變化、 因市場而引起的銷售數量變化、因成本增減引起的變化、因投資或資金籌措引起的變化。同時，在可行性研究階段，還要分析房地產開發項目利益相關方的利益博弈與調協。2. 建立信息中心房地產企業應建立信息中心，搜集房地產行業的相關信息，為企業決策提供信息支持。房地產行業作為一個風險較高的行業，如果缺乏及時、 充分的信息， 就很難做出正確的決策，進而影響項目的順利進行。在項目的可行性階段，足夠的信息可以幫助決策者做出正確的判斷，從而減少投資決策失誤，避免風險; 在項目的開發過程中，足夠的信息有助于管理者進行有效管理。 首先，應成立專門的組織機構，由該機構對企業內外的

9、相關信息進行搜集整理;其次， 要建立規章制度，明確信息流的流轉方式與方向，通過制度的約束來保證信息中心能夠及時準確地獲取信息; 最后，信息搜集不是目的，由專人對信息進行匯總、整理和分析，形成對房地產開發項目有用的信息。3. 建立風險預警體系建立房地產風險預警體系，便于房地產企業更自覺、 更系統地管理項目開發過程中的風險。由于房地產開發項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業經營風險時 , 應建立合理的風險指標體系，引入“ A 計分法”，即把影響企業風險的經營因素列出, 再根據其影響大小賦予不同的值, 然后根據企業實際情況對各影

10、響因素做標記，加總有標記的各項分值， 最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。 依據建立的風險指標體系， 并憑借以往房地產開發項目中的經驗和歷史數據，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數據，對房地產行業和房地產開發項目進行風險預警，如果發現風險， 立即啟動風險預警， 并采取相關措施，進行風險防范。4. 重視工程質量房地產作為開發項目的最終產品，既關系到用戶的使用價值，又關系到用戶的生命安全。因而， 重視工程質量，對保證產品質量、保障用戶使用價值和生命安全具有重要意義。對項目進行全面質量管理，保證工程質量， 質量管理需要一批專業質量人才。質量人才要具備參與房地產工程質量

11、工作總體策劃的能力，能具體負責落實質量方針和質量目標，進行現場指導和幫助解決實際質量問題，這就要求他們既懂技術又懂管理。對反映項目質量的材料、環境、配套設施實行全方位、全過程管理，嚴把質量關，逐步完善房地產開發項目的各種安全設施。 在工程施工中，要建立項目經理負責制度，由項目經理負責工程質量的組織保證。在3 / 4頁眉.工程招標過程中實行公開、公平、公正的原則， 擇優錄用符合條件并具有較高信譽和實力的施工單位， 從而確保工程的施工質量和施工安全。在工程建設項目施工中，施工項目部要明確工程的領導責任和施工人員的責任義務，定期召開工程質量會議和安全專題會議，從思想上高度重視工程質量，深刻認識“百年

12、大計、質量第一”、“質量重于泰山”的含義。在施工過程中，要全面貫徹質量保證體系，多方位、大力度保證施工質量和施工安全。bbs.mypm.5. 提高管理水平，培養和引進優秀人才房地產公司的管理層， 應將風險管理納入到日常管理中。同時培育風險管理的企業文化，讓公司員工都參與到風險管理中來。企業競爭最終是人才的競爭，強化房地產開發項目專業管理隊伍的培訓力度，對有工作經驗的技術和管理人員進行再培訓，培養一批房地產開發項目所需要的項目經理、采購經理、 施工經理、 財務經理， 以及合同、 計劃、費用估算及控制、材料控制、風險和保險、索賠、質量、安全等專業技術和管理人才，以適應房地產開發項目的需要。 把理論

13、培訓和實踐培訓結合起來，總結和推廣其他房地產開發項目的成功經驗，與專業培訓機構簽訂人員培訓合同，有針對性地為本公司培養各類專業技術及管理人才。同時，在高校相關專業中選拔房地產開發項目需要的人才，并對所招聘的人才進行培養，作為儲備的專業技術和管理人才。項目管理論壇6. 規避和轉移風險通過項目保險轉移風險， 購買保險是轉移和減少風險的途徑之一。 開發商應根據項目的實際情況選擇保險險種， 并選擇信譽良好的保險公司， 通過工程擔保， 也能有效地轉移風險。規避和轉移風險的方式還有多種： 一是完全規避風險， 即通過放棄或拒絕合作停止業務活動來回避風險源。雖然潛在的或不確定的損失能就此避免，但獲得利益的機會也會因此喪