1、各種估價方法及易錯點市場法1. 市場法使用的估價對象，有沒有不適用？適用：數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產。例如住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地。不適用：數量很少的房地產（特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、古跡）很少發生交易的房地產 （學校、醫院、行政事業單位）可比性很差的房地產（在建工程）。2. 未說明估價方法的定義、步驟，或說明錯誤、說明不清市場法定義：選取一定數量在估價時點近期發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產 , 然后將它們與估價對象進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當處理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法步驟：1)

2、 搜集交易實例 （房地產基本狀況、交易雙方、成交價格、成交日期、付款方式、交易情況）2) 選取可比實例3) 對可比實例成交價格進行處理（包括： 建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整）4) 求取“比準價值” （不是收益價值、也不是積算價值）市場法公式比準價值 = 可比實例成交價格 × 交易情況修正系數 × 市場狀況調整系數 × 房地產狀況調整系數比準價值 = 可比實例成交價格 ×100×100 T×100100 S100100 R以正常交易為基準， 以可比實例成交時間為基準，以估價對象狀況為基準3. 可比實例選用數量

3、不夠、選用不當數量要求： 選取 3-10 個可比實例質量要求：1)必須要是 實際成交的！2)可比實例房地產應是估價對象的 類似房地產區位相近（同一區域或供求范圍內，不得舍近求遠 ）用途相同（商、住、辦、旅館、工業、農業等大類相同）權利性質相同（國有 X 集體、劃撥 X 出讓、商品房 X 經濟適用房，不同不能比）檔次相當（裝飾裝修、設施設備、周圍環境）規模相當（ 面積比例在 0.52 倍范圍內 ）建筑結構相同（鋼結構、鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構等大類相同）3)可比實例的交易類型應 與估價目的吻合出讓的建設用地使用權，不能用劃撥或協議方式的做可比實例抵押、房屋征收等多數要選取買賣為可比

4、實例4)可比實例的成交日期應盡量 與估價時點接近 （相隔 1 年以上不能使用，不得舍近求遠）5)可比實例的成交價格為 正常價格 （或可修正成為正常價格）4.估價報告上要說明可比實例的來源、名稱、位置、并附外觀照片5.可比實例的價格比較基準 , 處理有問題1)統一房地產范圍帶債權債務的房地產 （可比實例價格 - 債權 +債務）1含非房地產成分 （減去非房地產成分的價格）房地產實物范圍 （是否含土地？是否帶陽臺？帶車位等）2) 統一付款方式在成交日期、一次性付清3) 統一價格單位可以是單價也可以是總價統一幣種和貨幣單位（匯率按照可比實例成交時的匯率）統一面積內涵和面積單位套內建筑面積單價？建筑面積

5、單價？使用面積單價？1 公頃 =15 畝， 1 畝=666.67 平米， 1 英尺 =0.3048 米=12 英寸， 1 坪=3.3058 平米6. 交易情況修正（以正常交易為基準）100以正常交易為基準，交易情況修正系數100S非正常交易因素有：1) 不熟悉市場的交易2) 有特殊偏好的交易3) 被迫出售或被迫購買的交易4) 利害關系人之間的交易5) 交易稅費非正常負擔的交易 稅費轉嫁的交易要修正6) 相鄰房地產的合并交易7) 特殊方式的交易（協議） 特殊交易方式的一般不宜作為可比案例，除非太少不得不用7. 市場狀況調整（也叫“交易日期調整” ）以可比實例的成交時間為基準，市場狀況調整系數用可

6、比實例所在地同類房地產價格指數或變動率注意環比、同比比較的基礎，不要用錯數字8. 房地產狀況調整100 T100100以估價對象狀況為基準，房地產狀況調整系數100R實物、權益、區位三大方面直接法以估價對象狀況為基準, 間接法以標準房地產為基準。不同用途的房地產，房價影響因素選取側重不同（moflee 總結表不同類型的房地產估價）比較因素是否有遺漏比較的時候有差異，但是實際計算中沒修正，沒差異的倒修正了使用期限是否有區別，要調整，調整系數K n 11n（1- Y）9. 求取最終的比準價值簡單算術平均、加權算術平均、中位數法、眾數法（少用）用什么方法要說明理由，加權算術平均的權重取值要說明理由！

7、10. 其他計算過程中的錯誤就三種修正系數（屬于子項的要綜合起來，不能單獨做系數）三種修正系數100 分子分母可能放錯位置修正系數的確定沒有充足理由2修正幅度過大（單項修正超過20%，綜合修正超過30%）收益法1. 收益法使用的估價對象，有沒有不適用？適用：收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。 不限于本身目前是否有收益，只要其類似房地產有收益即可。不適用：行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產估價。收益法估價具備的條件：房地產未來的收益和風險都能較準確的預測和量化。2. 未說明估價方法的定義、

8、步驟，或說明錯誤、說明不清收益法定義： 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產價值的高低取決于三個因素：1) 未來凈收益的大小2) 獲取凈收益期限的長短3) 獲取凈收益的可靠程度收益法步驟與公式：1) 報酬資本化法確定未來收益期限預測未來各期的凈收益求取報酬率選用合適的報酬率資本化法公式計算收益價值每年凈收益不變每年凈收益按一定數額遞增/遞減A11有限年VnY（1）Y無限年AVYAb11bn有限年V2（1nYnYYY）(1 Y)無限年只有遞增的情況 VAb，遞減不會無限年YY 2nVA1(1g) nYg（1）

9、有限年Y每年凈收益An按一定比例當遞增且 gY時， V1Y遞增/遞減AVg無限年Y當遞增時，要求gY有效毛收入 IVI(1g I ) nE(1g E ) n1n1n運營費用 E（）（1）YgI1YYgEY有限年遞增 / 遞減比注意求合理的經營期限，如果g Eg I可能有運營費用遞率不等增超過有效毛收入的一天！3無限年VIE2) 直接資本化法Yg IYg E預測未來第一年的凈收益求取 資本化率（注意不是報酬率）或收益乘數 ( 收益乘數法 )選用合適的直接資本化法公式計算收益價值資本化率 =年凈收益÷價格凈收益乘數 =價格÷年凈收益它們互為倒數資本化率僅表示收益到價值的比率，并

10、不明確表示獲利能力。潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數、凈收益乘數：市場提取法求取3.收益期限的確定收益期限： 估價時點起至估價對象未來不能獲取收益之日止的時間。根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限確定。 建筑物剩余經濟壽命：估價時點起至建筑物經濟壽命（凈收益大于零）結束的時間。建筑物經濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區的經濟壽命可能不同。收益期限確定有三種情況， 容易犯錯！估價報告中要說明由來（一般是由于前面缺少權利描述而造成的）：1)建筑物剩余經濟壽命與建設用地使用權剩余期限 同時結束 ，則收益期限為建筑物剩余經濟壽命或建設用地使用權剩余期限。2) 建筑物剩余經濟壽命 早于建

11、設用地使用權剩余期限結束，則房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值（整個剩余期限的建設用地使用權在估價時點的價值，減去以建筑物剩余經濟壽命為使用期限的建設用地使用權在估價時點的價值）。3) 建筑物剩余經濟壽命 晚于建設用地使用權剩余期限結束，則根據出讓合同的約定分兩種情況：無償收回建設用地使用權時建筑物也無償收回（以建設用地使用權剩余期限為收益期限，選擇有限年的公式計算） ；無償收回建設用地使用權時對建筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償（等于第一種情況計算的房地產價值，再加上建設用地使用權剩余期限結束

12、時建筑物殘余價值 折算到估價時點的價值 ）。4. 凈收益的計算基本公式：潛在毛收入 =全部可出租面積×最可能的租金水平有效毛收入 =潛在毛收入 - 空置和租金損失+其他收入（包含押金利息，自動售貨機收入等）凈收益 =有效毛收入 - 運營費用運營費用率 =運營費用÷有效毛收入凈收益率 =凈收益÷有效毛收入（記住帶率的分母都是有效毛收入）有效毛收入中容易犯錯：1)計算潛在毛收入時使用租金乘以建筑面積，應是租金乘以使用面積。2) 計算有效毛收入 未考慮空置率 （不可能 100%入住的！），或漏掉“其他收入（押金利息） ”。3) 租約內為租約租金，租約外為市場客觀租金。4

13、) 空置或自用的房地產根據類似房地產客觀收益。5) 未來收益如果有變化趨勢要寫這樣估計的理由。6) 如果采用營業收入測算，要 減去歸屬于經營、其他資本、無形資產的商業收益 。（凈收入為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用、商業利潤、無形資產的價值） 。7) 抵押估價的收益法 中不能考慮與其升值受益或不確定的收益，一般采用凈收益不變 的公式4計算，報酬率取值不能過低。8) 應調查估價對象 至少近 3 年及當前類似房地產 的收益水平的基礎上，合理預測未來收益。運營費用中容易犯錯：以測算包含自有資金和抵押貸款價值在內的整體房地產價值為前提時，1)不包含： 房

14、地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用、所得稅。2) 但包含： 經濟壽命短的設備構件的折舊費、 “重置提撥款” 、除所得稅外的其他稅（例如房產稅 12%，營業稅及附加 5.5%，土地使用稅等） 。估價師應同時給出未來凈收益的三種估價值（較樂觀、最可能、較保守）5. 報酬率的求取容易犯錯：選取報酬率沒有寫市場依據，隨意選取。具體的方法有：1) 累加法（安全利率 +風險調整法）報酬率 =無風險報酬率 +風險報酬率（名義報酬率，已包含了通貨膨脹的影響）2) 市場提取法3) 投資報酬率排序插入法報酬率資本化率 ：報酬率與凈收益本身的變化及受益期限長短等無直接關系，而資本化率與凈收益本身

15、的變化及收益期限的長短有直接關系。AA1（n）一般情況下，Y1Y1n推導得 RnRY（1）（）1Y1Y容易犯錯：1)不同用途的部分采用了相同的資本化率。2) 把物價上漲、經濟增長率等作為資本化率。3) 抵押估價的收益法 中不能考慮與其升值受益或不確定的收益，一般采用凈收益不變的公式計算， 報酬率取值不能過低。6. 求取最終的收益價值簡單算術平均、加權算術平均、中位數法、眾數法（少用）用什么方法要說明理由，加權算術平均的權重取值要說明理由！7. 重置提撥款 F 及償債基金系數 aFA1推導得 AFY，其中償債基金系數為（n1（1nn）YY）（）11Y1YA/F , aY（1n1Y）8. 投資組合

16、技術（綜合資本化率）土地與建筑物的組合RO(1B) RLBRB ， RLRORB ，建筑物風險最大，土地風險最小抵押貸款與自有資金的組合ROMRM(1M )RE ， RM 為“ 年抵押貸款常數 (A/P) ”=年償還額÷抵押貸款金額自有資金資本化率是稅前現金流量（凈收益扣除應還本息）與自有金額的比率，通常為未來第一年稅前現金流量與自有金額的比率。直接資本化法：優點： 1 不需要預測未來許多年的收益，只需測算第一年2 資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，反映實際情況3 計算過程簡單缺點：要求有較多的與估價對象凈收益模式相同的實例求取資本化率或收益乘數，對可比實例

17、的依賴很強報酬資本化法：5優點： 1 考慮資金時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎2 每期的凈收益或現金流量都是明確的3 不依賴與估價對象凈收益模式相同的實例求取報酬率，任何同等風險的任何投資的報酬率相近缺點：需要預測未來各期的凈收益，較多的依賴估價師的主觀判斷? 收益法定本質 : 以房地產的預期收益為導向。? 收益法雛形：地價 =年地租 * 購買年。? 收益法以預期原理為基礎。? 應調查估價對象至少近 3 年的各年收益， 并在估價對象至少近 3 年及當期類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。?收益價值的高低：1 未來凈收益的大小2 獲取凈收益期限的長短3 獲取凈收益的可靠

18、程度（風險）? 報酬率越高，接近無限年的價格越快。? 獲取收益的方式分為出租和營業， 在英國，基于租賃收入測算為投資法， 基于營業收入測算為利潤法。只要能通過租賃收入測算的，宜通過租賃收入測算。? 自營房地產，商業的凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用、 商業利潤 及與房地產可分離的無形資產的價值；工業的凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用、廠商利潤 及與房地產可分離的無形資產的價值；農業的凈收益為農地年產值扣除種苗費、肥料費 折舊費、投資利息、農業稅、 農業利潤 ；住宅出租凈收益以租賃合同為基

19、礎決定應扣除的費用。?凈收益流模式的類型：1 凈收益每年不變2 按固定數額遞增或遞減3 按某個固定比率遞增或遞減4 其他有規律變動的情況。? 報酬率與凈收益本森的變化及收益期限的長短等無直接關系，資本化率有直接關系。?建筑物剩余技術對檢驗建筑物相對于土地是否規模過大或過小很有用處。自有資金剩余技術對測算抵押房地產的自有資金權益價值特別有用。6成本法（積算法）1. 成本法使用的估價對象，有沒有不適用？成本法理論依據是生產費用價值論。成本法與市場法的本質區別在于“重新構建價格”或“可比實例價格”的來源方式是來自通過房地產價格組成部分相加計算求取，還是參考類似房地產的成交價格。適用：可獨立開發的 整

20、體房地產價值 （新開發完成的、假設重新開發的舊有房地產、正在開發的在建工程、計劃開發的期房）很少發生交易、又沒有潛在經濟收益的公益公用類房地產（學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等）；化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或針對特定使用者的特殊需要開發的，通常也采用成本法估價。成本法是適用對象最多的估價方法。不適用：過于舊的、基本上沒有使用價值的建筑物。要新的或比較新的房地產。成本法估價具備的條件：成本的增加一定要對房地產價值增加有所作用才能構成價格，房地產開發成本的高并不意味著房地產價格就高。采用的成本： “客觀成本”基礎上，結合選址、規劃設計、市場供求等

21、分析進行調整。（注意常錯為采用實際花費成本，又未說明是否符合當地現時的社會一般成本）成本的增加一定要對效用的增加有作用才構成價格。2. 未說明估價方法的定義、步驟，或說明錯誤、說明不清成本法定義： 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法步驟：1) 弄清估價對象的價格構成2) 搜集相關資料3) 測算估價對象的重新購建價格4) 測算估價對象的折舊5) 求取估價對象的 “積算價值”成本法公式：房地產價值 =房地產重新購建價格- 房地產折舊3. “房地產價格”公式中各項的具體內容，不要漏項漏計算房地產價格 =土地取得成本 +建設成本 +

22、管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發利潤直接成本 = 土地取得成本 +建設成本投資成本= 土地取得成本 +建設成本 +管理費用 +銷售費用開發成本= 土地取得成本 +建設成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息建設用地使用權出讓金市場購置土地取得稅費 ( 契稅、印花稅、交易手續費)土地征收補償費1) 土地補償費（ 6-10 倍）2) 安置補助費（ 4-6 倍 / 人，每公頃總計<15 倍）1)+2) 總和 < 30倍 * 前三年平均年產值，人數按土地土地取得成本面積÷人均耕地面積征收集體土地3) 地上附著物和青苗補償費4) 安排被征地農民的社會保證費用相關

23、稅費1) 新菜地開發基金2) 耕地開墾費（占用耕地的）73) 耕地占用稅（占用耕地的）4) 征地管理費5) 政府規定的其他有關費用城市基礎設施建設費建設用地使用權出讓金房屋征收補償費1) 被征收房屋補償費2) 搬遷費（有臨時安置的話，搬遷費要2 次）3) 臨時安置費4) 停產停業損失補償費征收國有土地5) 補助和獎勵相關費用1) 房屋征收評估費2) 房屋征收服務費3) 政府規定的其他有關費用勘察設計和前期工程費建筑安裝工程費建設成本基礎設施建設費 （如果是熟地， 則部分或全部已經包含在土地出讓金中）公共配套設施建設費其他工程費（工程監理費、竣工驗收費）開發期間稅費（工程發包稅費、綠化建設費、人

24、防工程費等）管理費用直接成本的 4%（土地取得成本 +建設成本為基數）銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤房價的 3%（7 項和為基數）廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板間建設費、銷售人員費用、銷售代理費注意不是財務費用！無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息！目的是房地產評估價值不應受不同房地產開發企業的自有資金比例、融資渠道、融資成本等的影響。計息項目包含：土地取得成本、建設成本、管理費用、前期銷售費用；銷售代理費、銷售稅費屬于后期不用計算利息。通常假設計息費用在所發生的時間段 均勻發生 ，相當于視為集中發生在該時間段的 期中。利息一般采用估價時點的房地產開發貸款的平均利率。復利計算

25、 。銷售稅金及附加（5.5% 營業稅、城市維護建設稅、教育費附加）其他銷售稅費（印花稅、交易手續費）不包含土地增值稅、企業所得稅！未扣除土地增值稅和企業所得稅的稅前利潤！利潤率是通過大量調查同一市場上相似的房地產開發項目的利潤率得到的。是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發企業能獲得的平均利潤，不是個別房地產開發企業最終實際獲得的利潤。不同的利潤率：1)直接成本利潤率 =開發利潤÷直接成本（前2 項）大2)投資成本利潤率 =開發利潤÷投資成本（前4 項）3)開發成本利潤率 =開發利潤÷開發成本（前5 項）4)銷售利潤率= 開發利潤÷房地產價格（7 項

26、和）小4. “房地產重新購建價格”的相關內容特別注意：1) 是估價時點的重新購建價格2) 是客觀的重新購建價格83) 是全新狀況的建筑物的重新購建價格4) 空地上建造相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤 。重建價格 VS 重置價格1) 重建價格：相同建筑材料、相同建筑工藝，具有歷史和美學價值的建筑物適用重建價格。2)重置價格： 采用估價時點的材料、工藝，重新建造同等效用 的全新建筑物， 一般的都適用 。3) 重置價格通常低于重建價格建筑物重新購建價格1) 建筑物重新購建價格 =建設安裝工程費 +專業費用 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費+開發利潤2) 建筑安裝工程費

27、求取方法：1 單位比較法：實質是市場法，簡單實用，經常被采用，但比較粗略，單位面積法和單位體積法。2 分部分項法：分部分項計算，不同工程特點使用的計量單位不同，有的面積（墻面抹灰工程）、有的體積，有的長度（樓梯欄桿） ，有的容量等。3 工料測量法：詳細，準確但費時費力并需要專家幫助，工料測量法適用于求取具有歷史價值的建筑物的重建價格。4 指數調整法（也稱成本指數趨勢法） ：根據工程費的指數和變動率計算，用于檢驗其他方法的測算結果。3) 可以采用成本法、市場法求取，也可以通過政府公布的房屋重置價格求取。5. “建筑物折舊”的相關內容分類：自然老化折舊與建筑物實際年齡正相關1) 物質折舊使用磨損折

28、舊與建筑物使用性質、使用強度、使用時間正相關（有形損耗）意外損毀折舊天災人禍延遲維修折舊功能缺乏折舊2) 功能折舊功能落后折舊（無形損耗）功能過剩折舊3) 外部折舊（經濟折舊）區位環境因素造成的建筑物折舊的求取方法： （特別注意：土地沒有折舊的！分母是建筑物的重新購建價格）1)年限法：建筑物實際年齡VS 有效年齡建筑物自然壽命VS 經濟壽命（耐用年限）有效年齡 +剩余經濟壽命 =經濟壽命求折舊時使用有效年齡、剩余經濟壽命（易錯！）實際年齡 +剩余自然壽命 =自然壽命如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，會延長建筑物的剩余經濟壽命。反之亦然。（ a）直線法：年折舊額=建筑物重新購建價格×（

29、1- 殘值率）÷經濟壽命直線法分為：綜合折舊法、分類折舊加總法（分結構/ 設備 / 裝修）、個別折舊加總法（ b）成新折舊法2) 市場提取法：（略）3) 分解法：首先判斷是否為可修復（重要哦！ ）：修復費用修復后房地產價值- 修復前房地產價值且是法律上允許、 技術上可能、經濟上可行！修復前后的房地產價值差常常使用收益損失資本化法計算。1) 物質折舊可修復折舊額 =估價時點的修復費用（有形損耗）不可修復短壽命項目：門窗、管道、裝修、電梯、空調等9根據各自的有效年齡和經濟壽命，采用年限法計算折舊額。長壽命項目：基礎、墻體、結構、屋頂等折舊額 =（建筑物重新購建價格- 可修復的費用- 短壽

30、命項目的重新購建價格）為基礎，采用年限法計算折舊額。（特別注意不要漏算了長壽命項目的折舊！基礎不要用錯！）可修復：折舊額 =單獨增加功能的費用- 隨同增加功能的費用功能缺乏折舊不可修復：折舊額 =收益損失資本化價值- 隨同增加功能的費用相當于：落后的功能拆掉的損失+功能缺乏折舊（這里也分可修復不可修復）2) 功能折舊功能落后折舊落后功能拆掉的損失=落后功能重置價格- 落后功能已提取（無形損耗）的折舊 +拆除落后功能的費用- 落后功能殘余價值功能缺乏折舊：（見上表）一般是不可修復 的，注意 公式區別 ！扣除功能過剩后的價值=建筑物重置價格- 超額持有成本功能過剩折舊=建筑物重建價格- （無效成本

31、 +超額持有成本）重置價格不用減無效成本，應為已經體現在重置中了。3) 外部折舊（經濟折舊）收益損失資本化法估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別：估價注重資產市場價值的真實減損，“減價調整”，會計上是資產原始價值分攤、補償或回收。6. 房屋完損等級和折舊的有關規定房屋完損等級的規定完好房8、 9、10 成基本完好房6、7 成一般損壞房4、5 成嚴重損壞房3 成以下危險房折舊的規定耐用年限殘值率非生產用房生產用房受腐蝕生產用房鋼混結構60 年50 年35 年0%磚混結構一等50 年40 年30 年2%二等一等6%磚木結構二等40 年30 年20 年4%三等3%簡易結構10 年0%假設開發法1.

32、假設開發法使用的估價對象，有沒有不適用？適用：凡是具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適合使用開發法，包括供開發的土地（生地、毛地、熟地、典型的是各種房地產開發用地）、在建工程（或稱為房地產開發項目）、可重新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴10建、重新裝修等。如果是重建則屬于毛地范疇）。難以適用 （并不是一定不能！ ）：應有規劃條件但規劃條件尚不明確的待開發房地產。（咨詢政府主管部門和專家、參考周邊地塊推測最有可能的規劃條件）假設開發法可靠程度取決于兩個關鍵：最佳開發利用方式（用途、建筑規模、檔次，其中選取最佳用途最重要） & 開發完成后

33、的價值 ，此外還有 良好的社會環境 （房地產法規、 房地產政策、土地供應計劃、信息資料庫、稅費清單或目錄） 。選取最佳用途考慮土地位置的可接受性、現實社會需要程度和未來發展趨勢。假設開發法的本質與收益法相同，理論依據是預期原理，以預期收益為導向。更深層的理論依據類似地租原理，地租是每年的租金剩余，假設開發法測算的是一次性的價格剩余。是評估新開發房地產價值的成本法的倒算法，區別在于成本法土地成本已知，求取開發完成后的價值，假設開發法是開發完成后的價值事先預測獲得，求取土地價值。假設開發法為投資者提供：1 待開發房地產的最高價格2 預期利潤 3 最高費用2. 未說明估價方法的定義、步驟，或說明錯誤

34、、說明不清假設開發法定義：預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的后續正常開發成本、稅費等支出及應得利潤，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（本質上是一種收益法）假設開發法步驟：1) 調查分析待開發房地產狀況和當地房地產市場狀況2) 選取最佳開發利用方式3) 預測后續開發經營期4) 預測開發完成后的價值5) 預測后續比較支出及應得利潤6) 測算待開發房地產價值假設開發法公式：待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-（待開發房地產取得稅費+后續建設成本 +后續管理費用 +后續銷售費用 +后續投資利息 +后續銷售稅費 +后續開發利潤）VS成本法求取建筑物重新購建價格的公式就差一個“待開

35、發房地產取得稅費”！靜態分析法： 預測的開發完成后的價值減去后續開發必要的支出及應得利潤來求取。開發完成后價值是在價值時點房地產市場狀況下的價值。動態分析法： 預測的開發完成后的價值和必要支出（不考慮投資利息和開發利潤）折現到價值時點后想減求取。 折現率中包括了安全收益部分和風險收益部分。開發完成后價值是在價值時點以后未來某個時點市場狀況下的價值。動態分析法比較精確但復雜，盡量采用動態分析法，難以采用的時候才考慮靜態分析法。動態分析法要求： 1 后續開發經營期預測準確2 各項收入支出何時發生預測準確3 各項收入支出金額預測準確。3. 開發經營期開發經營期建設期（前期、建造期） 、經營期（銷售期

36、、運營期）難預測：前期、銷售期預測銷售期要考慮未來房地產的市場景氣狀況；預測運營期要考慮未來開發完成后的房地產的一般正常持有期或者經濟壽命。4. 開發后完成的價值不宜將估價時點的類似房地產價格直接“平移”過來作為開發完成后的價值，通常是采用市場法或者市場法與長期趨勢法相結合的方法預測。對于出租或者自營的房地產，采用收益法折現。（題目中的 “報酬率”條件是為了求開發完成后的價值的，“折現率”條件是求取開發期間的投資利息或用來現金流折現的！不能用混了！）假設開發法中， 不能采用 成本法估計開發完成后的價值！But 并不是同一個估價對象不能同時采11用成本法和假設開發法估價（例如在建工程就可以）！（太混亂了！_） P331評估開發完成后的價值，有時還要考慮某些額外的收入、節省的費用、無形收益5. 房地產估價 （站在一個 典型的投資者立場上） VS 房地產項目分析 ( 站在某個 特定的投資者立場上， 目的有三個決策依據： 測算待開發房地產的最高價格、 測算待開發房地