1、【漢江國際】項(xiàng)目一期招商策劃報告 深圳前沿行 目 錄第一部分 項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目簡介 32、項(xiàng)目定位 3第二部分 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)劃分1、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)組成 42、項(xiàng)目商鋪平面劃分 4第三部分 招商策略1、租金策略 42、招商政策策略 53、招商執(zhí)行策略 64、招商利益點(diǎn)整合 6第四部分 招商工作計(jì)劃1、正式招商時間 72、招商工作安排 73、招商工作內(nèi)容安排 8第五部分 招商準(zhǔn)備工作 9第六部分 項(xiàng)目合作方式 10第一部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于丹江口市南岸新區(qū)，其中漢江國際大酒店為項(xiàng)目主體，配套商業(yè)主要為商業(yè)步行街和臨街商鋪組成。項(xiàng)目位于丹江口市新區(qū)新橋下橋處，為交通咽喉之地，區(qū)位發(fā)展優(yōu)

2、勢明顯。酒店建筑面積：20204.6平米；配套商業(yè)面積:51389.3平米。二、項(xiàng)目定位 1.項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目毗鄰漢江，丹江水利樞紐全景盡收，自然風(fēng)光優(yōu)美。結(jié)合丹江口市商業(yè)現(xiàn)狀及分布，考慮項(xiàng)目自身情況，項(xiàng)目片區(qū)未來為丹江口市政治，金融和商業(yè)文化中心。項(xiàng)目商業(yè)部分定位為以餐飲，娛樂和商務(wù)休閑為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，休閑消費(fèi)購物等為補(bǔ)充業(yè)態(tài)。2項(xiàng)目招商對象定位根據(jù)我司以往商業(yè)項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目招商對象將以襄樊和十堰為主，丹江口市及周邊地區(qū)為輔。3項(xiàng)目經(jīng)營檔次定位結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目招商群體定位為中高檔消費(fèi)餐飲娛樂場所。第二部分 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)劃分一、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)組成 主力店：品牌餐飲、綜

3、藝表演、足療保健 次主力店：中西簡餐、KTV、風(fēng)味特色餐飲、酒吧 散戶：茶樓、咖啡廳、本地餐飲、美容美體SPA生活館、網(wǎng)吧、婚紗攝影、健身房、理發(fā)店二、項(xiàng)目商鋪平面劃分（略）第三部分 招商策略一、租金策略1項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨鹜瓿傻そ谑猩虡I(yè)市場調(diào)查報告以后，再行制定。2項(xiàng)目租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場”、實(shí)行“免租一年”的租金策略，以達(dá)到吸引主力商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。為了達(dá)到快速招商的目的，吸引主力商家快速落定，在實(shí)際操作中對各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給一些有影響力的商家。二、招商政策策略任何新興商業(yè)市場從開業(yè)興旺達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根

4、據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對項(xiàng)目而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成商鋪空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進(jìn)行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商家第二是：政府的支持，稅費(fèi)減免公告（或批復(fù)），盡量爭取一年半至二年的稅費(fèi)減免期。第三是：免租期。首次簽約三年租期，免租12個月（沿江街鋪免租6個月）。簽約時收租賃定金，租金

5、每半年一收，即第一年免收，第二年按1/2租金標(biāo)準(zhǔn)每半年一收，第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。第四是：后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商家招進(jìn)來，還要讓商家“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前三年投入100萬元的經(jīng)營推廣費(fèi)用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營信心。三、招商執(zhí)行策略1主力商家優(yōu)先招商：設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免租金24個月），有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的5-8家主力商家進(jìn)行洽談，

6、優(yōu)先對主力商家進(jìn)行招商，增強(qiáng)對其它次主力商家和零散商家招商的號召力。2招商信息發(fā)布：通過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。3項(xiàng)目招商說明會: 利用邀請函及禮品邀請目標(biāo)商戶到會，通過新聞發(fā)布會來傳遞“市政府及其相關(guān)部門對本項(xiàng)目的重視和支持；開發(fā)商全力建設(shè)市場和扶持、培育市場的措施及決心；商戶代表對市場的認(rèn)同”的信息，同時公布招商細(xì)則和公開招商時間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場的信心。4、在十堰、襄樊2地各設(shè)置一個“招商聯(lián)絡(luò)處”。四、招商利益點(diǎn)整合 大市場成就大生意。5萬平方米的商業(yè)規(guī)模，匯集最具生命力的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，易于產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)聚集效應(yīng)，為客戶提供“一站式購物”，強(qiáng)力吸引消費(fèi)者，從

7、而增加進(jìn)場商戶生意機(jī)會。 先到就是賺到。免租金一年，免收二年工商稅費(fèi)，極大降低商戶生意成本，減免去的費(fèi)用就是賺到的利潤。 幫你的生意做大、幫你的品牌打響開業(yè)前三年開發(fā)商投入100萬元市場推廣費(fèi)用，全方位對市場和進(jìn)場商戶進(jìn)行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。 新大橋帶來新商機(jī)。受益于新區(qū)大橋車流、人流的帶動，隨著新區(qū)大橋的通車、人流日益證件，商業(yè)氛圍也將隨之日漸濃厚。由于丹江口市政府搬遷新區(qū)的影響力日益明顯，越來越多的車流和人流均通過新區(qū)大橋來往左岸和右岸，新區(qū)商業(yè)機(jī)會日益突顯。 第四部分 招商工作計(jì)劃一、正式招商時間項(xiàng)目招商啟動時間,再完成項(xiàng)目前期市場調(diào)查和現(xiàn)場接待中心投入使用，結(jié)合項(xiàng)

8、目工程施工進(jìn)度，建議本項(xiàng)目正式招商定于2007年10月中旬啟動。二、招商工作計(jì)劃本招商工作計(jì)劃的擬定基于項(xiàng)目施工按照既有的進(jìn)度實(shí)施，因此惟有項(xiàng)目工程如期完成才能保證本計(jì)劃得以實(shí)施。序號時間工作內(nèi)容1自合同簽定之日起至2008年3月引進(jìn)3家主力店，占總商業(yè)面積30%22008年3月-7月引進(jìn)次主力店，占總商業(yè)面積30%32008年7月至服務(wù)期結(jié)束引進(jìn)各類散戶，占總商業(yè)面積20% 總商業(yè)面積為一期商業(yè)面積 招商服務(wù)時間：1年三、招商工作內(nèi)容安排：工作內(nèi)容完成時間負(fù)責(zé)人市場調(diào)查工作市場調(diào)查報告、招商策劃報告、銷售策劃報告完成。招商策劃報告內(nèi)容討論定稿宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝、戶外廣告設(shè)計(jì)、定稿廣告公司

9、、開發(fā)商重點(diǎn)主力商家招商洽談宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝制作完成，戶外廣告發(fā)布完成招商禮品制作準(zhǔn)備開發(fā)商招商新聞發(fā)布會場地預(yù)定，政府相關(guān)部分領(lǐng)導(dǎo)邀請開發(fā)商招商客戶邀請、招商資料派送招商處工作人員招商新聞發(fā)布會舉行公開招商日招商處工作人員第五部分 招商準(zhǔn)備工作一、政府支持1請市委、市政府出面在招商新聞發(fā)布會上發(fā)言，表明政府對本項(xiàng)目的支持；2落實(shí)工商稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，爭取“免收二年工商稅費(fèi)，相關(guān)部門二年內(nèi)不進(jìn)場檢查”，并形成文件；3 爭取政府及相關(guān)部門同意，將 “丹江口旅游局”和“丹江口商業(yè)局”作為本項(xiàng)目的聯(lián)袂推廣單位，在項(xiàng)目宣傳資料上出現(xiàn)，“拉虎皮，做大旗”，用來提升項(xiàng)目的權(quán)威性和可信度。二、接待中心現(xiàn)

10、場包裝1接待中心外立面：建議在接待中心頂上樹立廣告牌。（準(zhǔn)確尺寸有待核實(shí)），建議設(shè)置廣告牌高度為6米。發(fā)布招商信息：市政府重點(diǎn)工程、市政府重點(diǎn)扶持市場、免租一年、招商熱線：0719-XXXXXXXX。2工地圍墻：3現(xiàn)場氣氛營造：運(yùn)用、高空氣球、飄旗等常規(guī)手段營造現(xiàn)場熱烈氣氛。為了營造熱烈的現(xiàn)場氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信息，建議接待中心內(nèi)部包裝以比較隆重的暖色凋?yàn)橹鳌⒁源竺娣e的噴繪畫面來展示招商信息。4利用接待中心墻面面積，建議包裝成發(fā)布：項(xiàng)目生意機(jī)會、項(xiàng)目招商細(xì)則，政府相關(guān)支持、招商銷控表等方面信息。三、招商宣傳資料準(zhǔn)備1、招商海報規(guī)格：內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目生意機(jī)

11、會，政府對項(xiàng)目的支持，項(xiàng)目招商細(xì)則，項(xiàng)目招商政策等。2、項(xiàng)目商鋪平面圖規(guī)格：A3紙張大小。內(nèi)容：項(xiàng)目商鋪總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號、尺寸，各類商鋪各層平面圖。四、推廣媒體運(yùn)用1、主要路段過街橫幅、路燈旗；2大型戶外廣告牌；3、公交車車身；4報紙，電視臺和DM。五、推廣費(fèi)用預(yù)算（略）第六部分 項(xiàng)目合作方式合作方式：全程代理一、我公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的營銷策劃及招商、廣告設(shè)計(jì)工作。二、招商服務(wù)時間：1年三、招商代理傭金的方式：1）主力店：一共3家主力店，每家招商傭金50000元2）其他：招商傭金為商戶簽定的租約平均日租金的60倍（不含免租期）四、招商費(fèi)用的支付由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，我們將實(shí)施跨區(qū)域招商，因此本項(xiàng)目招商周期長、區(qū)域大，為了保證招商工作得以順利的實(shí)施，以下幾項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用由由開發(fā)商支付。 項(xiàng)目廣告費(fèi) 除襄樊地區(qū)之外所發(fā)生的一切招商費(fèi)用（招商人員往返車馬費(fèi)、食宿） 本公司駐丹江口招商人員住宿費(fèi)用 設(shè)置十堰、襄樊2 “招商聯(lián)