1、江蘇國力置業有限公司 塑料一廠 商辦項目可行性研究報告2013年3月49 / 53文檔可自由編輯打印目錄一 總論1（一）項目背景11、項目名稱12、項目承辦單位概況13、項目提出的理由與目的1（二）項目概況21、項目區位22、項目土地現狀23、項目開發規模與目標24、項目主要建設條件35、項目主要經濟指標3（三）項目可行性研究報告編制依據4（四）項目可行性研究報告研究范圍4（五）項目建設存在的問題與項目實施建議51、項目建設存在的問題52、項目實施建議5二 項目開發市場環境分析6（一）項目開發經營政策層面分析61、土地供給政策調整62、房地產金融政策調整113、物業管理政策124、房地產政策調

2、整12（二）項目開發經營的宏觀經濟與社會發展環境分析13（三）項目開發經營的城市經濟與社會發展環境分析131、徐州市近年來經濟和社會發展狀況132、 從近期來看，徐州市經濟和社會將發生如下變化：14（四）泉山區的國民經濟和社會發展狀況151、該區歷史與發展現狀152、泉山區交通及配套153、泉山區發展定位154、泉山區國民經濟發展指標16（五）徐州市房地產市場分析161、2011年房地產市場運行分析162、2012年徐州房地產市場發展趨勢19（六）項目供需圈區域房地產市場分析20三 項目建設方案23（一）項目規劃設計目標23（二）項目規劃構思24四 項目定位25（一）項目市場定位25（二）項目

3、產品定位25（三）目標客戶群定位25五 總體開發模式26（一）獨創性模式26（二）差異化模式26（三）充分整合周邊資源，發揮最大市場價值模式271、整合交通資源，借市中心的成熟配套272、整合特色商務休閑品牌273、整合優秀設計資源27六 項目環境影響評價28（一）項目實施過程中的環境影響及對策281、工程建設對環境的影響282、建設中環境影響的緩解措施28（二）項目完成后的環境影響及對策29七 項目建設指標及實施進度30（一）項目建設指標30（二）建設周期30（三）項目前期工作安排.32（四）項目建設階段計劃安排301、項目進度安排的依據302、進度安排原則313、分階段開發的原因與目的31

4、（五）項目實施進度表31八 項目投資估算與資金安排33（一）建設投資估算331、投資估算范圍332、投資估算編制依據333、項目總投資估算的原則33（二） 項目總投資估算331、土地費用332、建安工程費用333、工程前期費用344、城建費用345、室外工程費356、建設監理費357、建設單位管理費358、預備費359、建設期利息3510、項目總投資35（三）資金籌措與融資方式361、資本金362、銀行借款363、凈銷售收入36九 財務評價37（一）財務評價基礎數據的測算371、基準收益率的確定372、計算期的確定373、利率的確定374、銷售收入和稅金及附加估算表37（二）盈利能力分析391

5、、靜態盈利能力分析392、動態盈利能力分析39（三）清償能力分析40（四）評價結論40十 不確定分析41（一）盈虧平衡分析41（二）敏感性分析411、總投資變化對財務凈現值的敏感性分析412、銷售收入變化對項目財務凈現值的敏感性分析.42十一 項目風險分析43（一）風險因素的識別和評估431、風險等級劃分432、風險因素的識別和評估43（二）風險防范對策441、風險回避442、風險控制453、風險轉移454、風險自擔45十二 研究結論與建議46（一）結論46（二）建議46附表47一 總論（一）項目背景1、項目名稱項目暫定名稱：塑料一廠 商辦項目。2、項目承辦單位概況開發商：江蘇國力置業有限公司

6、江蘇國力置業有限公司，是天力地產的全資子公司。天力地產為中外合資房地產開發企業，是徐州老牌的本土開發商，公司成立于1998年11月，注冊資本變更為238萬美元，開發資質為二級，先后開發過民理園，萬通佳苑，新都佳苑，御景灣1-3期，目前全資開發香溪左岸。下屬有徐州市天力物業管理有限公司、徐州市天力塑鋼門窗公司、徐州市天力建材技術開發有限公司、徐州市嘉禾實業發展有限公司等，總注冊資本為5600萬元，經營活動主要涉及房地產開發、物業管理、新型建筑材料等相關行業，幾年來，公司分別被徐州市政府評為徐州市民營企業50強，泉山區民營業企10強，獲得區委的先進黨支部等榮譽稱號，并被授予徐州市重點保護企業，泉山

7、區重點保護企業。江蘇國力置業有限公司，注冊資金人民幣5000萬元，屬于有限責任公司，涉及到房地產開發、建筑與工程、服務(中介·物業·監理·設計)等行業。3、項目提出的理由與目的項目的提出主要基于項目地塊良好的地理位置與開發前景、成熟的開發條件、以及公司自身發展的需要。徐州位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區組成的淮海經濟區的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰”，“南國門戶”，自古便為兵家必爭之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區面積963平方公里。徐州古稱彭城，具有四千多年的光輝歷史，是國家歷史文化名城

8、之一。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為北國鎖鑰，南國門戶，地理位置十分重要，自古便為兵家必爭之地。城市綜合競爭力不斷提升，城市品牌影響明顯增強。2005年，徐州入圍“十大經濟活力城市”之一。項目位于徐州市泉山區淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區以北。項目A地塊為街頭綠地，B地塊規劃為商業辦公用地。周邊：.購物場所 、文化教育 、醫療衛生 、金融服務、 郵政服務 、娛樂、餐飲、運動 生活服務、娛樂休息等市政配套設施齊全。交通便利，人流量較大，地理位置比較優越，具有較好的升值潛力，適宜于建造小型的商業辦公寫字樓社區。在

9、該宗地上規劃開發規模適中、配套完善的商業辦公項目，對于徐州市、淮海經濟區城市建設和社會經濟發展以及承辦方自身的發展，都是十分必要和有利的。并且有利于本區域居民生活水平的提高和居住環境的改善。（二）項目概況1、項目區位該項目位于淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區以北。周圍有二環西路、建國西路、紡織東路、淮海西路、煤建一街等眾多交通干道，對外交通極為便利。項目所在的A地塊規劃為街頭綠地，B地塊規劃為商業辦公用地，土地用地面積9810.7平方米，建設用地面積7931平方米，綠化帶面積約為1879.7平方米。 B地塊的容積率4.5，B地塊的建筑密度50，綠化率15。該地塊憑借優越的地

10、理位置和完善的城市建設，在不久的將來該區域會成為地段繁華的商業帶。項目位于淮海經濟區，淮海西路與紡織東路交匯，周圍眾多道路環繞，與人民廣場隔路相望，具備了得天獨厚的商業交通優勢。周圍小區：新都佳苑、尚城國際、怡景園小區、萬通佳苑、礦南小區等；學校：徐重職業學校、第一小學、徐州市第三十一中學幼兒園等；醫院：徐州市第六人民醫院 、徐州礦機醫院、徐州第五人民醫院等；銀行：工商銀行、中國郵政礦山路郵政局銀行、交通銀行、中國銀行、江蘇銀行 等；附近有小型商業街、五星電器尚城國際店、 新一佳購物廣場 大時代商業廣場 歡樂買生活廣場等。市政配套，商業布局，教育設施、醫療機構、休閑娛樂、就業環境、交

11、通出行等設施齊全，周圍中高檔次小區眾多，人流量大，投資價值大，地理位置優越。經過幾年的發展，該區域目前已經形成集商業辦公及住宅于一體。該地塊憑借它極佳的地理位置、豐富的社會資源以及優美的自然環境等優勢在過去的幾年內房地產開發量迅猛增長。正在憑借順暢的交通，優雅的自然環境，濃郁的商業氛圍，正在逐步完善的配套設施，形成一個中小型的商業辦公及居住區域，為蓬勃發展的泉山區再添活力。項目所處的地理區位詳見項目規劃圖（附圖1.1）。2、項目土地現狀該項目周圍地面較為平坦。大部分用地現在為住宅商業辦公等，描述不清周圍多層、小高層、高層，公寓式辦公樓和商業街，商業氛圍濃郁。3、項目開發規模與目標項目擬規劃建成

12、現代化的、具有前瞻性的中檔次商業辦公區。本項目的規劃用地面積為9810.7平方米，項目的建筑面積為35690平方米，根據其所在地塊特點和開發策略項目規劃為A地塊為綠地，B地塊東側臨街為單獨的商業樓，西側為一棟寫字樓。具體安排實施（詳見3.1項目規劃表）。項目計劃按照總體規劃和布局共一期就可實施完用書面語，項目開發銷售期為3年，其中建設期為2年， 建設期與銷售期共3年。項目總體規劃指標見下表（表1.1）。表1.1 項目總體規劃指標序號項 目單位數量一規劃用地面積M29810.7二總建筑面積M235690其中： 1A地塊為街頭綠地M21879.72B地塊為商業辦公M27931三道路及停車場35%四

13、建筑密度50%五容積率4.5六綠化率15%4、項目主要建設條件1）已簽訂“項目開發協議書”（2012年1月）。2）土地使用權出讓金已經按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權證，宗地拆遷工作已經進行。3）已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已著手開始進行項目的正式規劃設計工作。4）項目市場調查工作已經在進行并已取得階段性成果。5）項目建設資金已經準備到位。6）項目已取得當地政府有關領導和部門的肯定，并已取得同意立項的批復文件。5、項目主要經濟指標項目主要經濟指標見下表（表1.2）。表1.2 項目主要經濟指標序號項 目單位數量備 注一主要經濟結果和數據1項目投入總資金萬元20212.942

14、建設投資（不含建設期利息）萬元19709.85其中：自有資金萬元9904.91 3建設期利息萬元403.13 該指標明顯偏低4銷售收入萬元45038.45銷售稅金及附加萬元3040.09 二主要經濟評價指標1項目財務內部收益率%23.66%基準收益率Ic=5%為何去此值？2稅后項目財務內部收益率%21.18%基準收益率Ic=5%3稅后資本金財務內部收益率31.93%4財務凈現值（稅前）萬元15268.885財務凈現值（稅后）萬元13071.76資本金財務凈現值（稅后）萬元20962.857靜態投資回收期（稅后）季88動態投資回收期（稅后）季8（三）項目可行性研究報告編制依據1)國家計委、建設部

15、建設項目經濟評價方法與參數 ；2)建設部房地產開發項目經濟評價方法 ；3)國家發展計劃委員會投資項目可行性研究指南 ；4)徐州市城市總體規劃 ；5)項目開發用地協議書； 6)建設項目選址意見書；7)建設工程規劃許可證；8)徐州市泉山區以及項目周邊地區市場調研和現場勘查資料。（四）項目可行性研究報告研究范圍1)項目開發市場環境分析；2)項目建設初步方案；3)項目定位；4)項目開發經營模式；5)項目環境影響評價；6)項目投資估算與資金安排；7)項目融資方案；8)項目財務評價；9)項目風險分析。（五）項目建設存在的問題與項目實施建議1、項目建設存在的問題1）項目土地使用權問題及前期各項審批手續尚未全

16、部完成，是否屬于本項目的問題項目方案尚不能最后確定。2）項目前期啟動尚存在阻力，影響項目按計劃如期實施。3）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執行情況，不確定因素較多，此方面風險較大。4）項目開發總體規模較大，市場消化速度和能力會對項目構成嚴重影響。存在預期利益難以兌現的可能。5）資金供應方案尚未落實，銀行貸款還未最終定奪。6）存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優勢和競爭力還需要多方面的培育。2、項目實施建議對本項目的實施建議主要有以下幾點：1）宜迅速解決余下部分土地使用權指哪部分？問題。2）及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發商要敦促開發區早日啟動本項目的市政配套工程

17、，最遲應在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。3）盡快組織國內外優秀規劃、建筑、園林設計機構完成項目設計。4）集中力量抓緊完成項目的規劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續，確保項目能按合同約定按時開工建設。5）項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調查工作。6）既要節省建設資金，又必須切實保證工程質量，堅持以質量領先的市場策略。7）項目開發的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴。以增強承辦方自身在特大項目開發上的業務能力。8）重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設計上做足文章，為本項目積聚人氣。二 項目開

18、發市場環境分析房地產項目開發經營市場環境，即投資環境，決定項目的定位、運作和最終成效。項目開發經營機會產生于它所依賴的市場環境之中。同樣地，項目的開發經營風險，也埋藏在項目依賴的市場環境的不確定因素集合之中。（一）項目開發經營政策層面分析由于房地產業是國民經濟發展極為重要的基礎性產業，它是各行各業必須的生產資料，又是廣大城市居民必要的生活條件，所以它的波動將對國計民生產生重大的影響。因此，世界各國政府、包括經濟自由化程度最高的美國政府都密切關注、甚至深刻干預房地產市場，以房地產市場的健康發展從正面促進與保證整個經濟的穩步發展。我國房地產市場依然是政府政策主導型市場，尚未達到市場機制起主導作用的

19、市場。所以，對一個中小型房地產投資項目來說，政策層面分析處于首要地位。 1、土地供給政策調整用近兩年的數據，過早數據刪掉，盡量反映項目所在地的情況2008年1月9日，國務院辦公廳發布關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知：1.嚴格執行土地用途管制制度； 2.嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設；嚴格控制農村集體建設用地規模； 3.嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為；4.嚴格土地執法監管。2009年，全國土地供應總量大幅增加，基礎設施等其他用地供應比例略有提高。2010年4月15日，國土資源部高調宣布了住宅用地的放量。國土資源部公布的2010年住房用地供應計劃顯示，

20、今年全國住宅用地的計劃供應量超過18萬公頃。這一數字，是2009年全國住宅用地實際供應量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建設用地供應總量為7372.35公頃，其中，保障性住房用地為1624.04公頃，棚改房用地為1649.01公頃，自住性中小套型普通商品房用地為3176.73公頃，三類用地占總量的87.50%。2012年，土地政策將繼續嚴格落實中央各項調控政策措施，加大監管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸；繼續以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供應，努力保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落，合理引導市場預期

21、；繼續以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房宗地供應和開發利用的動態監測監管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發現處置閑置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。2011-2012年徐州市土地供應政策：（1）計劃編制的指導思想堅持以科學發展觀為指導，圍繞振興徐州老工業基地，突出抓好經濟建設、中心城市建設、和諧社會建設的戰略構想，以土地利用總體規劃和城鎮建設規劃為依據，落實國民經濟和社會發展規劃綱要的發展目標，加強土地利用宏觀調控，統籌城鄉和區域協調發展，合理安排各類用地的供應規模和布局，盤活存量，控制增量，促進土地節約集約高效利用，確保我市經濟社會全面協調可持續發展。

22、（2）計劃編制的原則1）節約集約用地原則，一是節約用地，就是各項建設都要盡量節省用地，千方百計地不占或少占耕地二是集約用地，每宗建設用地必須提高投入產出的強度，提高土地利用的集約化程度三是通過整合、置換和儲備，合理安排土地投放的數量和節奏，改善建設用地結構、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。2）供需平衡原則，促進2012年房地產市場供需基本平衡。計劃總量以前兩年實際供應量為基準，以土地供應引導需求，合理調整土地供應結構和用地供應量，切實穩定住房價格。3）有保有壓原則，優先保障國家重點建設項目和各地基礎設施建設項目用地需要，合理確定城鎮村建設新增用地。落實國家產業政策，優先保障國家重點

23、建設項目用地需求，支持有利于結構調整的項目建設用地。對不符合國家產業政策、發展規劃和市場準入標準的項目，不予供地。繼續加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，停止別墅類用地土地供應，保證保障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于70%。4）可持續利用原則，土地利用不能只顧眼前而不顧長遠，不能只顧經濟和社會效益而不顧生態效益。同時，對土地利用結構調整更應在可持續理論的指導下遵循客觀規律，實現土地類型的合理轉換，做到保護與利用并重，利用服從保護，最終實現土地的可持續利用。 (3)計劃適用范圍徐州市2012年度國有建設用地供應計劃

24、編制適用范圍為徐州市區行政轄區（不含銅山區、賈汪區）范圍內供應的全部國有建設用地。國有建設用地供應計劃的計劃期為一年。本計劃年度為2012年1月1日至12月31日。四、國有建設用地供應計劃指標（4）國有建設用地供應總量國有建設用地供應總量，是指計劃期內各類國有建設用地供應的總規模。徐州市2012年度國有建設用地供應總量控制在14500畝。其中包含存量建設用地3916畝，新增建設用地10584畝。（5）國有建設用地供應結構國有建設用地供應結構，是指計劃期內商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地等各類國有建設用地的供應規模和比例關系。2012年度徐州市國有建設用地供

25、應總量中，商服用地2186.6畝，占供應計劃總量的15%，工礦倉儲用地5000畝,占比34%；住宅用地4636.4畝，占比32%；公共管理與公共服務用地1040畝，占比7%；交通運輸用地1527畝，占比11%；特殊用地110畝，占比1%。（6）國有建設用地供應布局徐州市區2011年度國有建設用地供應計劃，注重徐州市中心城區、開發區、新城區等重點功能區塊的協調發展，保障“三重一大”項目的用地，其中開發區安排用地8400畝，中心城區用地5046畝，新城區用地1054畝。（7）國有建設用地供應方式1）計劃劃撥供地3500畝2012年列入劃撥供地計劃的項目共有34個，用地約3800畝，我局將根據上述項

26、目的前期手續完成情況，確保完成所列劃撥用地項目的90以上，確保劃撥供地3500畝，主要用來滿足于市政基礎設施、道路及交通水利設施建設、學校和醫院建設等基礎項目。同時根據國家重視民生，著力解決低收入家庭住房困難問題的相關政策，我市劃撥供地計劃中經濟適用住房及市政重點工程拆遷安置項目用地等保障性住房項目用地面積約為1188畝，占計劃劃撥供地總面積的34左右。2）計劃經營性用地供地6000畝為鞏固房地產調控政策成效，同時服從、服務于市區市政重點工程及重大項目建設，最終排定市區經營性用地出讓規模6971畝，計劃總量較2011年有一定增加。排定計劃中有部分地塊未完全拆遷，根據凈地出讓的國家政策，上市進度

27、直接受市政拆遷進度影響，不能確保今年上市，因此預計今年實際出讓總量能達到6000畝左右。在可供的約6000畝土地中，居住用地約占3448畝，約占總供應量的57.5%，商業及功能性項目用地約2552畝約占42.5%。與此同時，我市仍將在掛牌供地中加大限價房、棚改房等保障性安居工程供應力度，供應規模約876畝，結合劃撥供應的1188畝保障性住房用地，以及中小套型商品房項目供地約1320畝，2012年保障性安居工程及中小套商品住房項目供地總面積將達到住宅供地總量的73，對我市房地產市場的健康、穩定發展將會起到積極作用。3）計劃工業用地供地5000畝結合省委省政府振興老工業基地政策，加強開發區工業用地

28、節約集約利用，根據2011年市區工業用地的實際供地情況，充分考慮徐州經濟開發區升格為國家級開發區后，土地節約集約利用水平進一步提高，以相對較少的土地面積容納更多的工業項目，土地投入產出率將進一步得到提高的因素。結合徐州煙廠在新城區建場及城北工業園區的招商情況，2012年，我市列入市區工業用地計劃總面積為5550畝。我局將根據個工業開發區的實際招商情況確保完成所列項目的90，即確保計劃工業供地5000畝。該供地計劃在實際工作中，還將隨著經濟社會發展狀況和國家政策的宏觀調控，進行相應的調整。（8）政策導向：1）優化空間布局根據2011年度的土地供應情況，結合2012年計劃新建的城市重點工程建設項目

29、，結合創建國家生態城市、加快建設區域性文化中心的總體目標，以及徐州經濟技術開發區及城北工業園區的工業發展計劃，2012年徐州市計劃供應的土地供應空間布局主要分布在中心城區、開發區、新城區、高鐵站區等，通過優先保證重大產業項目、重大城建項目、重大基礎設施項目及關系到國計民生大事的土地供應。2）優化土地供應結構，堅持計劃控制引導，規范供應首先，加大住宅用地供應規模，確保住宅用地供應總量不低于前2年平均實際供應量；提高并優先保障廉租房、經濟適用房、公共租賃房等保障性住房用地比例，對列入保障性住房建設計劃的用地實行計劃單列，做到“應保盡保”；確保保障性住房、舊城改造以及中小戶型普通商品住房建設用地不低

30、于住宅用地供應計劃總量的70%，限制高檔住宅商品房項目建設用地供應，禁止高檔別墅項目建設用地供應；不斷優化住宅供應結構，完善徐州市區多層次的住房保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。其次，保證2012年國家、省、市重點產業項目建設用地供應；鼓勵和支持高新技術產業，現代物流業項目建設用地的供應；支持高端、高效、高輻射力、低耗能、低污染產業項目建設用地的供應；嚴禁高耗能，高污染的產業項目建設用地供應。另外，要積極引導產業結構轉型升級，發展新型工業和高新技術產業，實現振興徐州老工業基地的發展戰略。優先保障先進裝備制造業、新能源、生物醫藥等戰略性新興產業，以及休閑旅游、現代商貿、現代物流、文化創意等現

31、代服務業項目發展的用地供應；合理保障紡織、建材、金屬材料等傳統特色產業提升改造項目用地供應；從嚴控制規模較小、生產能力不高的限制類項目用地；嚴禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產業項目用地供應；鼓勵盤活存量用于支持發展生產性服務業。3）堅持科學發展觀，促進土地集約節約利用為更好的促進土地集約節約利用，一是在徐州市土地利用總體規劃（2006-2020年）的基礎上，增強對土地集約節約利用的規劃控制指導。二是在建設規劃中推進由平面擴張向空間挖潛的節地模式轉變，增加容積率，提高開發強度，實現空間資源的有效整合和土地集約利用。三是以“單位面積土地利用投資強度”和“用地規模控制標準”來提高項目準入門檻。

32、四是突出利用存量土地，改變粗放用地模式，注重擇商引資，充分利用空閑土地，提高土地利用率。4）發揮市場配置資源基礎性作用加強土地資源的市場化配置是促進土地集約節約利用的關鍵環節。一是建立合理的土地資源市場供給價格體系，提高國有土地資產效益。二是健全建設用地的市場配置機制。用經濟手段調整土地市場供給，進一步完善農用地轉用價格評估體系。三是加大土地市場信息公開力度，在健全土地市場動態監管監測系統的基礎上，加大信息公開力度，對土地供應計劃、供地政策、出讓公告、出讓結果等要多種形式進行公示，引導理性投資，發揮市場信息對盲目投資、無序用地的警示作用。四是完善國有建設用地儲備制度。儲備國有建設用地必須符合規

33、劃、計劃，并將現有未利用的國有建設用地優先納入儲備庫，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。（9）計劃實施的保障措施為使徐州市2012年度國有建設用地供應計劃更加合理有效的實施，強化政府在土地儲備開發和土地供應中的主導性作用，確保各項用地計劃指標落到實處，應采取如下保障措施:1）加強部門協調，保證計劃落實市發展改革委、規劃局和國土資源局等部門要會同各區政府，盡快做好實施土地供應計劃涉及的產業政策、空間區域、實施時序和規劃條件等基礎工作，加強協同配合，保證計劃指標有效落實，簡化審批程序，提高服務效率。2）對計劃供應地塊向社會公布，保障計劃的嚴肅性供應地塊經各相關部門審核確定后通過報紙、網絡等媒體

34、向社會公布，公布內容包括各地的位置、面積、規劃用途、供應時間等信息，接受社會監督。在執行過程中如確需修改，用地單位或相關部門應提前申請，經規劃、國土等部門批準后進行調整。確保計劃執行的嚴肅性。3）健全土地儲備運行機制，加強政府對土地供應的宏觀調控能力加大政府在土地儲備開發和土地供應中的主導性作用，科學編制土地儲備年度計劃和土地儲備開發計劃，加大土地儲備及開發力度，對近期擬實施供地的區域,主動實施規劃并對規劃范圍實施規劃儲備和有時序、有計劃的實物儲備,切實加強政府在土地征收、收購、儲備、供應過程中的主導作用,改變由建設單位提請、政府部門被動審查的規劃審批和土地供應模式,保證國有建設用地供應計劃有

35、效執行，提高對房地產市場調控能力。4）建立計劃執行監督和獎懲制度各相關部門應從自身的職責出發，全面落實年度土地供應計劃。市國土局對年度土地供應計劃的組織、工作績效和計劃實施效果進行綜合評價，結合年度內違法違規用地查處情況，形成綜合意見報市政府，納入市政府對區政府工作的考核。對于嚴格執行土地供應政策、土地利用集約程度高、土地利用效率好的相關部門給予表彰和獎勵。（10）土地供給政策的調整對土地市場的影響：1）大大規范了政府和開發企業在土地一級市場的行為；2）使資本實力雄厚的開發商處于市場極為有利的地位；3）促使城市土地價格上漲。4）將在總體上增大房地產投資風險。2、房地產金融政策調整項目所在地情況

36、2011年04月05日：中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。2011年4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年5月1日：根據國家發改委于2011年3月16日發布商品房銷售明碼標價規定，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所

37、得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011年5月10日：住建部下發了關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知，要求各地在下發文件后的20個工作日內公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息。按照住建部的規定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。2011年5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年5月19日：住建部與各省、自治區、直轄市簽訂保障性住房目標責任書，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20

38、日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年7月6日：中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。2011年7月14日：國務院召開會議部署房地產調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續嚴格執行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。2011年8月17日：住房城鄉建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準：6月份新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比

39、去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。2011年11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行出臺的房地產金融一系列新規定旨在從金融政策層面抑制房地產“過熱”和“泡沫”現象的出現。進一步強化了對商業銀行房地產貸款的風險監控。引導和增加了商品房供給，緩解供求矛盾。通過以上所訴金融政策的出臺提高了開發商的入市門檻，資本實力弱的開發商面臨出局局面，也規范了房地產市場。

40、3、物業管理政策1）2010年1月1日業主大會和業主委員會指導規則2）2010年1月1日物業承接查驗辦法3）物業管理政策的實施將：4）強化開發商承擔售后服務的責任；5）有力促進房地產市場全面健康的發展；6）使物業管理服務成為物業附加價值的重要組成部分。4、房地產政策調整項目所在地情況2010年1月10日，國務院辦公廳下發關于促進房地產市場平穩健康發展的通知（簡稱"國十一條"），要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。"國十一條"包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的"國四條"相比，內容更加豐富、系

41、統和全面，規定也更加具體和詳盡，政策方向與2009年12月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調控樓市政策的系統化。2011年1月26日，新國八條：會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。一系列全新的調控政策，讓人感覺到史無前例的調控力度。2011年2月19日，南京限購三套房：南京出臺房市調控細則 戶籍市民限購三套房2011年3月22日，發改委發布商品房銷售明碼標價規定通知；2011年5月1日，5.1日商品房明碼標價，徐州主城區新城區實施普通商品房限購。該限購令確

42、定了執行期限，即“暫定為一年”。 本市戶籍居民家庭，對已擁有一套住房的，在主城區限購一套普通商品住房；對已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區向其銷售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區限購一套普通商品住房。非本市戶籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的，在本市限購范圍內限購一套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的，暫停在本市限購范圍內向其銷售普通商品住房。 M it3q 2011年7月19日，限購令蔓延至二三線城市；2011年10月20日，徐州首套房貸款首付提至四成，二套貸利率提高。房地產業是國民經濟的

43、支柱產業和基礎產業，是牽引力大、關聯性極強的產業，土地供給、房地產投資必須與其他相關產業發展相協調。上述政府出臺的一系列房地產宏觀調控政策，是針對我國房地產業“結構性”的、“區域性”的“過熱”苗頭，其目的是為了房地產業的健康持續發展。此次宏觀調控不同于上世紀90年代初期的房地產宏觀調控，它是發展性調控、主動性調控、改革性調控，是在我國房地產市場自我調控能力差的情況下進行的一系列政府調控行為。但從長期來看，政府鼓勵、支持房地產業的健康持續發展應該是我國政府長期的政策取向。房地產業政策的調整將繼續推進住宅業成為國民經濟支柱產業與消費熱點，促進房地產市場持續健康發展。（二）項目開發經營的宏觀經濟與社

44、會發展環境分析2011用最新數據，其他同年全國經濟的發展呈現出一種不平衡的狀態，一方面面對國際金融壓力，人民幣頻繁升值，一方面國內通脹愈演愈烈。央行頻繁加息以及上調存款準備金率，對房地產市場帶來沉重打擊。從幾次上調存款準備金率的時間，以及國家政策發布時間來看，如2月份上調存款準備金率，四月份加息等選擇在樓市回暖時機，其對樓市的針對性較強。可以看出，中央對房地產市場的打壓決心依然沒有動搖。到2011年年中，央行再度加息、上調存款準備金率，同時，中央公布二三線城市限購，二三線城市國有建設用地審批權上繳等幾項有力措施將下半年樓市和回暖的希望徹底覆滅，“金九銀十”再度遭遇“滑鐵盧”，樓市提前進入嚴冬，

45、迫使開發企業降價保量，成交量、成交價格持續下降。不過，需要指出，盡管中央對于樓市打壓的決心空前強大，并且多項有力措施迫使開發企業不得不降價放倉，但是對于地方政府而言，卻并非和中央步調保持一致。從徐州對于國家多項調控措施的執行力來看，在遵循國家調控措施的基礎上，徐州所行的調控政策尚有較大的空間。另外，2011年底徐州市住房公積金新政的頒布也是促進本年度歲末成交的一項舉措。由此可見，盡管中央對房地產市場的打壓力度持續加大，全國市場的觀望氛圍依然濃厚，但是地方政府迫于地方建設的考慮，尤其是二三線城市對城市發展的需求，在政策上尚有可以喘息的空間。（三）項目開發經營的城市經濟與社會發展環境分析1、徐州市

46、近年來經濟和社會發展狀況徐州經濟已經基本形成了裝備制造、能源、徐州商圈、食品及農副產品加工業四大千億元支柱產業，新醫藥、電子信息、環保設備為新興產業，煤炭、電力、建材、輕紡、冶金等傳統產業加快發展的具有比較鮮明特色的產業體系，3家企業名列中國最大500家企業，10家企業進入全國同行業百強，50余種產品產量位居中國或江蘇省第一，徐工集團、天寶集團、維維集團、保利協鑫是中國同行業生產規模最大的企業。徐州傳統服務業起步較早、基礎扎實，現代服務業業態健全、層次較高，金地商都、沃爾瑪、家樂福、金鷹國際、中央百貨等國內外知名商家紛紛入駐，形成了淮海經濟區規模最大、門類最全、檔次最高的“中心商圈”. 近年來

47、，徐州市充分利用江蘇省加快蘇北振興和開發建設沿東隴海線產業帶的有利時機，按照“點線面推進、大項目帶動、城市間協調發展”的思路，著力實施“大工業支撐、大項目帶動、大商貿流通、大城市建設”四大戰略，使全市經濟社會快速發展。 1）經濟總量提速進位發展速度不斷加快 2010年，我市主要經濟指標增速高于全省平均水平，半數以上指標增速居全省前列。初步 核算，2010年全市實現地區生產總值2866.93億元，按可比價格計算，比上年增長13.9%，增速居全省第一位。其中一二三產分別增長4.3%、 15.7%和13.9%。全市社會消費品零售總額965.25億元，同比增長18.9%。其中，住宿和餐飲業零售額增幅第

48、一，增長20.8%。 2）收入效益穩步提升發展質量不斷改善 財政收支增速加快。全市完成財政總收入467.63億元，同比增長30%，完成一般預算收入164.34億元，增長30.6%，增速高于全省12.4個百分點，居全省第六位。全市一般預算支出255.89億元，增長28.6%。2010年,全市城鎮居民人均可支配收入16762元，同比增長13.3%；農村居民人均純收入7955元，增長14.4%。企業效益明顯改善。全市規模以上工業實現主營業務收入3577.92億元，同比增長28.2%；實現利潤286.88億元，增長29.9%；實現利稅590.22億元，增長28.8%。2010年，全市重點培育的四大千億

49、元產業已有三個產業規模超千億。裝備制造業完成產值1656.74億元，增長50%；能源產業完成產值651.63億元，增長37.3%；食品及農副產品加工業完成產值1297.57億元，增長41.8%；商貿物流旅游業實現銷售額2500億元，增長24%。 2010年徐州內需拉動不斷增強，全市社會消費品零售總額965.25億元，同比增長18.9%。對外貿易大幅提升，全市出口26.31億美元，增速居全省首位。作為拉動經濟的主要支撐, 2010年徐州有效投入持續增加。全市完成全社會固定資產投資2049.26億元，同比增長26.1%。經濟給力增長，給城鄉居民帶來了摸得著的實惠，也讓企業看見了不斷向好的希望。 3

50、）新農村建設向縱深發展 徐州市市充分發揮地方優勢，按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，突出重點，梯次推進，全市新農村建設成效顯著、特色鮮明。為盡早實現新農村建設的既定目標再接再厲。 2、 從近期來看，徐州市經濟和社會將發生如下變化：1）政策因素仍是徐州市經濟發展的保障十六屆三中全會和中央經濟工作會議，明確要進一步摒棄某些限制經濟發展的觀念，打破落后體制對經濟發展的束縛，樹立新的全面發展觀，從而有利于改善非公有經濟和中小企業的資金供給，刺激市場力量和非公有制經濟積極投資，保證政治和經濟的穩定協調。2）消費結構繼續升級，消費需求明顯回升住房、汽車、旅游、教育、文化等消費

51、熱點將帶動消費需求增長和消費結構升級，并成為我國內需穩定增長的最大內生動力。3）投資將繼續拉動徐州市經濟增長，市場引導企業投資活力依然強勁 借助新一輪經濟發展的機遇，以得天獨厚的區位優勢，徐州將進入打造新的東部經濟增長極、重塑輝煌的必由之路。（四）泉山區的國民經濟和社會發展狀況1、該區歷史與發展現狀該地塊位于徐州市泉山區淮海西路以南，1993年徐州市行政區劃調整，泉山區因境內的泉山國家森林公園而得名，成為徐州市人口最多、面積最大的主城區，轄市區西半部和風景秀麗的南郊，總面積72平方公里，人口35萬，擁有奎山鄉和王陵、永安、和平、西關、段莊、湖濱、銅沛、共建、翟山10個街道辦事處以及徐州果園、徐

52、州林場兩個國營場圃。泉山區位優越，交通便利。泉山區面積62.7平方公里，人口42.7萬，是沿東隴海產業帶龍頭徐州經濟實力最強的主城區之一。她北望京杭大運河，南接徐州觀音機場，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道五通流的立交通路。吸引了50家物流、商貿企業進駐，年交易額超100億元，奠定了泉山區作為淮海經濟區重要物流中心的地位。 泉山古韻悠悠，新姿疊秀。泉山森林公園、云龍山、云龍湖、淮海戰役烈士紀念館、拉犁山漢墓、漢畫像石館等自然人文景觀薈萃，境內丘嶺疊翠，依山抱水、四季如畫、風光宜人，被譽為城市綠島、天然氧

53、吧，人居環境十分優越。歲月悠悠，滄海桑田，這塊會翻卷過楚漢風云，激蕩過淮海雄風的神奇土地，崛起數百家工商企業、10個高檔住宅區，已成為商家必爭之地、人居首選之地。2、泉山區交通及配套泉山區北望京杭大運河，南接徐州觀音，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道五通流的立交通路。 隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，泉山區就近火車站徐州火車站。徐州站是京滬、隴海鐵路交會點，客運特等站，是全路較大客運站之一，擔負著徐州及周邊地區每年600多萬人次的旅客運輸任務。泉山區又是徐州市文化大區和高教集中地。環衛基礎設施和環衛管理

54、隊伍建設不斷加強。3、泉山區發展定位隨著市場經濟的深入發展和城市建設的不斷推進，泉山區在世紀之交的關鍵時期，進一步調整發展思路，確立了“三產興區，市場生財，發展旅游，強工優農，城鄉一體，共同繁榮”的經濟發展戰略，大力培育新的經濟增長點，強化城市整體功能，繁榮發展各項社會事業，努力建設經濟繁榮，科技發達，環境優美，社會穩定，文明富裕的現代化新城區。4、泉山區國民經濟發展指標幾年來，以第三產業和鄉鎮工業為主體的全區經濟迅速發展。2010年地區生產總值實現240億元，完成財政總收入20.75億元，一般預算收入完成14.09億元。初步形成“大學科技園高新技術、環云龍湖高端文化旅游、西部商圈新型商貿服務

55、、七里溝現代商務和物流”四大服務業集聚區。第三產業的比重逐年加大，服務業占GDP比重達到78.89%，已由區劃時“三分天下有其一”發展為全區經濟的“半壁江山”。房產開發業迅速發展，全區開發企業7家，五年來開發商品房近50萬平方米。市場愈來愈加繁榮，個體私營經濟發展迅速，成為全區重要的經濟增長點。商業經濟在調整中穩步發展，鞋帽商場、光榮美容美發廳、迎賓菜館、迎賓旅社等一些位于市中心的商業網點相繼完成裝修改造，利爾德保齡球娛樂中心、湖濱影劇院、新龍泉浴池、中山大廈、云湖山莊、奇觀酒樓、喜相逢和蘇苑大酒店等餐飲服務和文化娛樂場所，具有相當規模和檔次，服務水平和經營效益逐步提高。以鄉鎮工業為主體的全區工業經濟實力雄厚，發展穩定。年產值達20億元，年均遞增23%以上。（五）徐州市房地產市場分析徐州市是蘇北最大的是江蘇省重點規劃建設的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一和淮海經濟區的中心城市，現為第二亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。1）2011年房地產市場運行分析最新數據1）2005-2011年全市商品房成交分析由上圖分析得出：徐州市商品房從05年至11年呈現逐步增長趨勢，2011年全