1、律師房地產法律服務的內容房地產建設項目一般周期長，通?？梢苑譃橐韵滤膫€階段。由于每個階段的特點不同，律師在每個階段所提供的法律服務也有所不同：1 建設項目工地的前期開發階段前期準備工作主要包括計委對房地產項目進行立項審批， 規劃部門對 項目 進行規劃審批，進行施工設計，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作 是取得 項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用 權。我們所 說的五證中的三證（建設工程規劃許可證、建設工程開工許 可證、建設工 程規劃許可證）都是在這個階段取得的。而國有土地使 用權證由于開發商 支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在這個階段，律師的主要業務包括

2、：（1）保證開發商取得土地的合法性。從 馭 得土地的方式、審批的程序到簽訂具體的土地出讓、轉讓合同律師都應當把好 關”比如說有的地方存在違規批地問題， 交付的土地沒有“七通一平”等情況， 對這些問題，律師都要從合法的角度做好審查。（2）本階段涉 及的合同較多，可 能會有房地產出讓合同、房地產轉讓合同、有關市政 配套的一系列合同等 等，律師一定要做好合同的洽談、起草、審查、訂立工作。因為這些合同都是后 一開發階段的基礎合同，不能出現任何的疏漏和瑕 疵。（3）這個階段，涉及的行 政審批較多，即使在目前很多地方有審批大廳，簡化了辦理程序、審批事項、審批環節，但大大小小也涉及到40余項的 審批（各地尚

3、有不同），律師要協助建 設單位進行審批、請示、報告，縮短審 批 時間，使得工程順利開工進展。（4） 在土地的前期開發過程中，協助建設 單位向有關部門做好請示、報告工作。2項目的建設施工階段建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是 旁地 產開發的重要階段，開發商在這個階段委托有資質的公司進行項目設計、 項目施 工、項目監理，并組織項目的交接驗收。在本階段，為了更快地收 回成本，回 籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式 對物業進行銷 售。這個階段，律師的主要業務包括：(1)參與本項目工程設 汁招標文件、施工 招標文件的起草、制定，參與建設單位對設計、施工投票

4、文件 的審查；(2)參與項目設計合同、項目施工監理合同、委托測繪合同、委托助察合同、項目工程承包合同的洽談、起草、審查與修改；(3)代表建設單位 審查承包方提出的工 程分包單位的資質等級與履約能力，審查確定工程分 包合同；(4)協助建設單位 依約全面履行工程承包合同、設備采購安裝合同，積累和保管履約資料及反索賠 資料，幫助建設單位加強項目文件、資料管理；(5)協助建設單位控制工程造價， 審查工程量增減的簽證依據，處理因工程造價引起的爭議，協調建設單位與政府 工程造價部門的聯系；(6)參加建設單位對竣工工程的驗收、 交接工作，對驗收、 交接工作提出法律意見。3項目經營管理階段 在這個階段主要是房

5、屋的銷售，銷售分為預售和現 房銷售兩個階段。預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之 前進行銷售，現 旁銷售即開發商在取得竣工證或取得大產證后進行銷售。 這個階段可能會涉及到委托銷售商進行銷售、委托物業管理公司進行前期管理 等。銷 售階段是開發商出售商品房，回收資金，實現贏利的階段。一個項目銷 售的 成敗決定著開發商的根本利益。這個階段律師的主要業務包括：(1)參與建設單位與樓宇銷售代理商就代理 銷售事宜的談判，審查、修改建設單位與代理商的代理銷售協議書，達到可簽約的條件；(2)代表建設單位就可依法轉讓的項目成品轉讓事宜，與擬受讓方進行 談判，起草、審查、修改轉讓協議；(3)協助建

6、設單位起草、修改購房須知、 訂購書、預售合同、房屋管理、使用、維修公約、租賃合同等相關法 律文件；(4)參與建設單位與銀行有關商品房抵押貸款的談判，審查有關商品房 抵押貸款的法律文件；(5)協助建設單位與購房人簽訂購房合同；(6)協助建設 單位根據具體情況設定物業管理模式，起草、修改物業管理前期服務合同，協 助企業進行招投標。4 物業管理階段 這個階段主要是物業管理企業在從開發商接管物業后， 進行物業管理服務的活動。一般是指根據業主、業主委員會或者其他組織的委 托，物業管 理機構對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、 交通、消防、 環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動

7、。這個階段律師的主 要業務包括：（1）為公司擬訂、審查、修改各類物業服務 合同、租賃合同、業 主公約，包括對各類格式合同的增補；（2）協助公司制定各 項物業管理措 施、方案、制度；（3）處理開發商與業主（業委會）之間的公共部位、 公共設施 之爭，比如小區的車位、綠地等； 處理公司與業主、租戶之間的糾 紛并出具律師函；（5）協助公司制定各內部管理制度。 四、提供全程房地產法 律服務對律師的要求從上文律師提供全程法律服務的內容看，從某種意義上講，是對律師提 出 了很高的要求，不但要具備專業的法律知識，還要掌握房地產業的一些專業知識，并且要求二者充分地結合。1 對律師的專業化水平要求提高，律師必須掌

8、握房地產的一些專業知識建設項目所需要的全過程法律服務涉及建設領域眾多技術問題，法律 服務技術性、專業性很強，屬于較專業的法律服務，它要求提供服務的律師不僅要具備專業法律知識與能力，還要具備專業技術知識。目前在律師中普遍存在的問題是律師的專業知識不足，并不能與法律知識很好地結合。比如，作為律師要了解土地價款構成中的有關生地價、熟地價、出讓金、市政費等含義，用地條件中有關基礎配套設施、公共配套設施及七通一平、三通一平的內容，建筑紅線與用地紅線的區別，容積率與用地面積、建筑面積的換算等，只有這樣，律師才能作出切實可行的法律意見，最大限度地保護客戶的利益。2 房地產業涉及法律、法規、政策較多，律師全面

9、掌握才能更好地提供服務全程的房地產法律服務，幾乎涉及到所有的法律領域。在房地產企業成立 階段，涉及到公司法、公司登記條例、“三資”企業法、有關房地產 企業資質管 理的法律、法規；在房地產的立項及規劃設計階段，涉及到土地法、城市房地產法、城市規劃法、消防法及有關綠化、用水、環境保護、人防、市政設施管理等方面的法律；在工程建設、房屋銷售、物業管理各階段也涉及到紛繁復雜的法律、法規，比如建筑法、商品房銷售管理辦法、物業管理條例等。房地產業涉及到如此多的法律、法規，作為律師怎樣才能熟 練地掌握與運用呢？筆者認 為有兩點要注意：一是加強對業務的學習，特別是對新的法律、法規的學習，并結合有關案例做到對法律

10、、法規的更好了解；二是加強團隊合作，房地產涉 及的法律綜合性很強，一個律師要想 把所有的法律熟記于心、靈活運用是有相 當的難度的，所以最好幾個律 師、甚至一個律師事務所組成一個團隊，進行業 務分工、精誠合作，這樣也 宜于保證服務的質量。3.律師要正確認識房地產法律服務的范圍， 不斷擴大房地產法律服務 從目 前的情況看，律師全程參與房地產建設的項目并不多，這其中的原 因很多，比 如有關單位或個人沒有意識到法律在房地產開發建設中的作用，整個房地產市場尚不規范、法治化程序不高，律師對這一方面市場重要性的 認識不夠，這些 都是律師未全程參與房地產項目的原因，也導致了律師在房 地產項目中的法律 服務多限于訴訟業務，特別在內地房地產法律服務市場尤為明顯。房地產法律服務市場是一個很大的市場，律師應充分認識到這個 市場的潛力，在不斷提高專業水平的同時，要加強房地產法律服務的宣傳，使得 建設項目全程法律服務的積極意義逐漸被建設單位及相關政府管理部門所重視與認同。最后，隨著房地產業的迅速發展，勢必推動房地產法律服務的發展，在北