1、物業管理知識問答（ 100 題）1、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前， ；建設單位選，聘物業管理企業 的，應當履行應當履行什么手續？ 答：應當簽訂書面的前期物業服務合同。2、建設單位在銷售物業之前制定業主臨時公約，應對對哪些事項依法做出約 定？ 答：對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務， 違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約約定。3、建設單位不得擅自處分業主依法享有的什么權利？ 答：物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。4、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的什么？ 答：物業管理用房。5、從事物業管理活動的企業應當具備什么條件？ 答：獨立的法

2、人資格。6、按照國家規定，從事物業管理的人員應具備什么條件？ 答：應執有物業管理職職業資格證書。7、一個物業管理區域最多應由幾個物業管理企業實施物業管理？ 答：一個。8、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立什么？ 答：訂立書面的物業服務合同。9、業主委員會與物業管理企業簽證的物業服務合同應約定哪些具體內容？ 答：應對物業管理事項、服務質量、服務蔚用、雙方的權利義務、專項維修資 金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。10、物業管理企業是否可以自主改變物業管理用房的用途，為什么？ 答：不可以因為物業管理用房的所有權依法屬于業主。要改變物業管理用房的 用途，必須得

3、經過業主大會的同意。1 1 、物業服務收費應當遵循什么原則？ 答：應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。12、物業管理區域內供水、供電、供氣、供、通訊、有線電視等單位應當向 誰收取有關費用？答：向最終用戶收取有關費用。13、對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、 法規規定的行業，物業管理企業應當如何處理？ 答：應當制止，并及時向有關行政管理部門報告14、物業管理企業在管理內發生安全事故時應當怎樣做？ 答：應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。15、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用約定，但不得 違反哪些規定？

4、答：不得違反法律、法規和業主公約的有關規定，16、縣級以上地方民政府房地產行政幸部門應當及時處理哪些人或單位物業管 理活動中的投訴？答：業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業。17、物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清什么費用？ 答：物業服務費用和物業維修資金。 。18、已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物 業，物業服務費或者物業維修資金應由誰怎樣交納？答：建設單位全額交納。19、業主利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得誰的同意？ 答：物業小區的相關業主、業主大會、物業管理企業。 20、業主室內墻皮脫落，是否應該由物業企業維修，為什么？

5、答：不應該。因為室內墻體屬業主的自用 . 部位，但是物業企業可以為業主提供 有償服務21、無等級小區和散棟樓房收取的物業費都用于什么地方？ 答：用于房屋公共部位的維修。22、二次加壓泵水收費標準是多少？由哪些單位收取？ 答：二次加壓費按建筑面積每年每平方米收取 1 元。由供水單位按規定收取。23、物業管理一般采取哪兩種形式？答：業主自治管理與委托物業企業管理24、毗連房屋、設施、場地確需維修的，有關業主可以阻礙施工嗎？ 答：不得以任何理由阻礙。25、維修基金收取辦法是在什么文件中規定的，收繳比例是如何明確的？ 答：是在齊齊哈爾人民政府令齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法 、齊齊 哈爾市物業維修資

6、金管理暫行規定中規定的，收繳比例是：商品房（包括住 宅非住宅）的購房者按購房款的 2%的比例繳納；集資建房以及其它方式建設的 房屋（經濟適用房和安居工程）按購房款的 3 %繳納專項維修資金；公房出售的 購者按購房款的 2%的比例繳納。26、由權屬單位整棟或者整單元自管的房屋應如何交納費用？ 答：由權屬單位按每年每平方米使用面積 3.5 元的標準繳納環境配套維修改造 費。27、業主轉讓房屋所有權時，結余的專項維修資金如何處理？ 答：不予退還，隨房屋所有權同時過戶。房屋因拆遷或者其他自然因素造成住 房滅失的，應將號項維修基金余額按業主個人繳納比例退還給業主。28、專項維修資金不敷使用時如何辦理？

7、答：經業主大會同意，由管房單位組織，按產權人占用房屋建筑面積比例向產 權人續籌。29、單元電子防盜門的維修養護由誰承擔？答：按市政府 （1999）15 號文件規定，其管理由物業企業或產權單位負責，所需 維修費用由業主按比例承擔。30、樓道公用照明燈的安裝有什么要求？答：一律使用“聲光自熄節能燈” ，并不得超過 25 瓦。31、室內共用設備損環時應如何處理？ 答：業主或物業使用人有責任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責任 人承擔相應責任。32、對利用物業設施設置廣告有哪些規定？ 答：齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法中規定：設置廣告進行經營性活動 的，應征得物業管理企業的同意并辦理各項審批手

8、續，支付設置費用。該項費 用列入物業管理維修費用33、在業主裝飾裝修過程中要禁止哪些行為？答：齊建發(2004)42 號文件中規定，禁止下列行為： (1) 將現有陽臺改成保溫陽 臺；(2) 樓房屋面或室內搭建閣樓； (3) 二樓以上平或屋面不準安裝護欄搭設 其他建筑物； 4) 窗戶安裝防護網不準超過五公分； (5) 不準安裝吊欄。34、物業管理企業對裝飾裝修活動中的違規現象應當如何處理？ 答：對違反規定的要進行制止，責令停工。對不服從管理的違規行為要及時上 報到市房裝飾裝修管理辦公室，由市房屋裝飾裝修管理辦公室責令其改正或進 行行政處罰。35、房屋拆扒保證金是如何規定的？答：齊建發 (2004

9、)42 號文件中規定：對于新建樓房，產權人在與物在與物業企 業辦理辦理物業管理合同的同時要簽訂裝飾裝修管理服務協議書，并由物業企 業予收每平方米 10 元的房屋裝飾修拆扒保證金，最低 500 元。待裝修人裝修 活動結束，經認定無違規行為后退還。如違規，保證金將抵作房屋安全鑒定費， 按實收多退少補，并依據相關法規實施處罰36 什么叫物業管理？ 答：物業管理是指業主通過選聘物業管理業，由業主和物業管理企業按照物業 服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場進行維修、養護、管理，維 護相關區域內的環，境衛生和秩序的活動。37、如何選擇物業管理企業？ 答：國家提倡業主通過公開、公平、公正的場競爭機制

10、選擇物業管理企業。38、如何提高物業管理的服務水平？ 答：國家鼓勵物業管理采用新技新技術、新方法，依依靠科技進步提高管理和 服務水平。 39、39 由哪個行政機關監督全國物業管理工作？答：中華人民共和國建設部八40、什么人可以作為業主？ 答：房屋的所有權人為業主。41、業主在物業管理活動中享有什么權利？ 答：業主在物業管理活動中，享有以下權利：按照物業服務合同的約定，接受 物業管理企業提供的服務；提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項 提出建議；提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；參加業主大 會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；監督業主委員 會的工作；監督

11、物業管理企業履行物業服務合同；對物業公用部位、公用設施 設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權：監督物業公用部位、公用設施 設備專項維修資金的管理和使用；法律、法規規定的其他權利。42、業主在物業管理活動中應履行什么義務？ 答：業主在物業管理活動中，履行下列義：遵守業主公約、業主大會議事規則： 遵守物業管理區域內物業公用部位和公用設施設備的使用、公共秩序和環境衛 生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會 做出的決定；按照國家有關規定繳納專項維修資金；按時交納物業服務費用； 法律、法規規定的其他義務。43、一個物業小區可以成立幾個業主委員會？ 答：一個物業小區只可以

12、成立一個業主委員會？44、業主大會主要由哪些人組成？ 答：由物業管理區域內的全體業主組成。45、怎樣成立業主大會？ 答：同一個物業管理區域內的業主，應當物業所在地的人民政府房地產行政主 管部門的指導下成立業主大會。46、怎樣成立業主委員會？ 答：同一個物業管理區域內的業主，應當物業所在地的人民政府房地產行政主 管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。47、業主大會應履行哪些職責？ 答：業主大會履行下列職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、 更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業：決 定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；制定、修改物業管理區域

13、內物 業公用部位和公用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章 制度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的他有關物業管理的職責。48、業主大會會議召開可以采取什么樣的形式？答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。49、業主大會召開參加業主人數占全體業主人數的比例最少不應低于多少？ 答：不應低于 50%，可以通過，物業管理區域內必須要有 1/2 以上的持有投票權 的業主可以召開業主大會。50、業主可否委托代理人參加業主大會？ 答：業主可以委托代理人參加業主大會。5 1 、業主大會做出決定必須經與會業主所持投票權多少可以通過？ 答：業主大會做出決定，必須經

14、與會業主所持投票權 12 以上可以通過52、業主大會做出制定和修改業主公約、主大會議事規則、選聘、解聘物業管 理企業、項維修資金使用和續籌方案的決定要經過少業主的同意？ 答：必須經物業管理區域內全體業主所持票權 23 以上通過。53、選聘、解聘物業管理企業由什么人決定？答：必須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3 以上通過。 54、業主大會的決定對什么人具有約束力？答：業主大會的決定對物業管理區域內全體業主具有約束力。55、定期業主大會應如何召開？ 答：應按業主大會議事規則的規定定期召開。56、臨時業主大會如何召開？答：經 20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。5

15、7、如何通知業主召開業主大會？答：召開業主大會應當與會議召開 15 日前通知全體業主。58、由什么部門監督地方物業管理工作？ 答：縣以上地方人民政府房地產行政管理部門。59、召開業主大會應當告知誰？ 答：住宅小區的業主大會會，會議，應當同時知相關的居民委員會。60業主委員會應履行那些職責？答：(1) 召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； 2) 代表業主與業主大會 選聘的物業管理企業簽定物業服務合同； 3) 及時了解業主、物業使用權人的意 見建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； (4) 監督業主公約的實施； 5)業主大會賦予的其它職責。61、業主公約的職責是什么？ 答：業主公約應

16、當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應 當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做依法做出約定。62、業主公約對什么人具有約束力？ 答：業主公約對全體業主具有約束力63、業主大會議事規則應當對哪些事項做約定？ 答：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確 定辦法、業委員會的組成和委員任期等事項做出約定。64、業主大會和業主委員會能否就與物業無關的事情做出決定？ 答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的 決定，不得從事與物業管理無關的活動。65、業主大會和業主委員會做出的決定如違反法律、法規的如何解決？ 答：業主大會、業主委

17、員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的人民 政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業 主。66、物業管理區內業主大會、業主委員會同居民委員會間如何開展工作？ 答：物業管理區內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法 履行自治理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。67、業主大會、業主委員會如何搞好小區社會治安和相關工作？ 答：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同 做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。68、物業管理專項維護資金的使用和監督由誰監督？ 答：由業主大會監督實施。69、在什么情況下，業主共同履

18、行業主大會、業主委員會的職責？，答：只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立 業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職貴。70、物業管理企業是否履行物業服務合同由誰監督？ 答：由業全委員會監督。7l 、以欺騙手斷取得物業資質證書從事物管理的應給予什么樣的處罰？答：由頒發物業資質證書的部門吊銷資質證書八72、業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律法規的活動，尚不構 成犯罪的應給予什么外罰？答：依法給予治安管理處罰。73、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的應當征得哪一部門同意？ 答：業主委員會。74、住宅物業的建設單位應通過什么方式選聘物業管理企業？

19、 答：招投標的方式。75、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動， 其違法行為的主體是什么？答：違法行為的主體是物業管理企業76、業主利用物業共用部位，共用設施設備進行經營的所得收益應如何使用？ 答：主要用于補充專項維修資金，也可以照業主大會的決定使用。77、 業主以業主大會或者業主委員會的名義從事與物業管理無關的活動，J 其法 律后果由誰承擔？答：應當由利用業主大會或者業主委員會事違法活動的業主承擔。78、國家對從事物業管理企業聘用物業管人員是如何規定的？ 答：國家對物業管理企業設定了義務，要其在聘用物業管理人員時，必須遵守 國家有關職業資格證書制度的規定，聘用有資

20、格的人。79 、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續 后后首先告知哪一部門？答：物業管理企業。80、物業管理條例從何時開始實施？答： 2003年 9 月 1 日起實施。81、物業管理條例對住房專項維修資金的權屬和用途是如何規定的？ 答：住房專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、 共用設設備的維修和更新、改造、不得挪作他用，82、擅自利用物業共用部位、 共用設施設進行經營的應給予什么樣的經濟處罰？ 答：對擅自利用物業共用部位、共用設施備進行經營的個人處 1000 元以上 1 萬 元以下罰款；對擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的單位處

21、5 萬 元以上 20 萬元以元以下罰款。83、1989 年以來，建設部先后頒布了城異產毗連房屋管理規定 、城市危險 房屋理規定等部門規章及相關文件，均對涉及房屋安全使用的相關維修養護 責任予以規，其核心內容是什么？答：都是保障房屋安全使用，切實維護房屋產權人、使用人及相鄰居民物業管理理區域內全體居民的生命、財產安全等合法權益。84、住宅物業的建設單位未通過招投標的式選聘物業管理企業或者未經批準， 擅自采協議選聘物業管理企業的應承擔什么法律責任？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告， 并處 10 萬元以下的罰款。85、建設單位擅自處分屬于業主的物業共部位，共用設施

22、設備的所有權或者使 用權的應承擔什么責任？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處 5 萬元以上 20萬元以下罰 款；給業主造成損失的依法承擔賠償責任。86、對拒不按照法律、法規規定移交有關物業資料應給予哪些處罰？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產行主管部門責令限期改正；逾期仍不移交 有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處 1 萬元以上 10 萬元以下 罰款87、條例對業主逾期不交納物業服務費有何規定？ 答：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應 督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。88、業主以業主大會或業主委員會的名義從

23、事違反法律、法規的活動應承擔什 么責任？答：構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。尚不構成犯罪的，依法給予治安管 理處罰。89、條例中對業主、物業管理企業占用、挖掘道路、場地等維修物業是如何 規定的？ 答：為了防止業主、物業管理企業借維修物業之機或者以公共利益之名，出于 私利原因長期占用、挖掘道路、場地或者在使用完畢后草草處理，影響廣大業 主的正常使用，業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在 約定期限內恢復原狀。90、業主依法享有物業共用部位、共用設拖設備的所有權或者使用權，建設單 位能否擅自處分？擅自處分指的是什么？ 答：建設單位不得擅自處分，擅自處分是指單位在沒有征得權利人同意

24、的前提 下，行便應當由權利人行使的權利，包括轉讓、出租、抵押、贈與等各種情況， 其共同特點是對財產利的侵犯。91、未取得物業資質證書從事物業管理的應承擔什么責任？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產行主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以 上 0 萬元以下的罰款；給業主造成損失的依法承擔賠償責任。92、條例對物業存在安全隱患時的維修養護責任是如何規定的？ 答：物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維 修養護，有關業主應當給予配合，責任人不履行維修養護義務的經業主大會同 意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。93、專項維修資金是否可以由業主隨意支配？ 答：專項維

25、修資金屬于業主所有，但并意味著業主個人可以隨意支配維修資金， 專項維修資金制度是基于全體業主的公共利益而確立的制度，有關專項維修資 金的收取、使用、管理等必須符合國家有關規定。94、業主逾期不交納物業服務費，其行為有何雙重性質？ 答：首先，對于物業管理企業而言，業主享受了服務而不交納服務費，是一種 違約行為；，其次，對于物業管理區域內其他業主而言， 這種“搭便車”的行為， 實際上侵害了按時交費的業主的權益，是對業主共同利益的侵犯。業主可以在 業主公約中對這類行為約定相應的處理辦法。95、物業管理企業將管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的將承擔什么 責任？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處