1、房地產(chǎn)項目 SWOT 分析法詳解SWO分析是由舊金山大學的管理學教授于 20世紀80年代初提出來的。SWOT 分析即強弱機危綜合分析法，是一種企業(yè)競爭態(tài)勢分析方法，通過評價企業(yè)的優(yōu) 勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、競爭市場上的機會(Opportunities) 和威脅 (Threats)，用以在制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略前對企業(yè)進行深入全面的分析以及競爭 優(yōu)勢的定位。狹義上說，它是市場營銷的一種基礎(chǔ)分析方法，廣義上，它適用于 很多工作領(lǐng)域，甚至是平日生活當中，有利于認清問題，發(fā)揮優(yōu)勢。SWO四個英文字母分別代表：優(yōu)勢(Strength )、劣勢(Weaknes9、機 會(Opp

2、ortunity )、威脅(Threat )。其中，S、W是內(nèi)部因素， OT是外部 因素。按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè)“能夠做的”(即組織的強項和弱項)和“可能做的”(即環(huán)境的機會和威脅)之間的有機 組合。在房地產(chǎn)項目的應(yīng)用，基礎(chǔ)應(yīng)用是項目 SWO分析，精細化還包括地塊 SWOT 分析、產(chǎn)品SWO分析、營銷推廣SWO分析等。房地產(chǎn)項目的SWO應(yīng)用，就是將與項目密切相關(guān)的各種主要優(yōu)勢、劣勢、 機會和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思 想，把各種因素相互匹配起來加以分析， 從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，這些結(jié)論 通常會影響并指導(dǎo)最終的決策。SWO分析的步驟

3、：1、羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。將列出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式。2、 優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成SO ST、WO WT策略。3、對SO ST、WO WT策略進行甄別和選擇，確定項目目前應(yīng)該采取的 具體戰(zhàn)略與策略。圖表示例：SWOT優(yōu)勢(S)劣勢(W)1、2、1、2、機會(0)SO發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會W0利用機會克服劣勢1、1、1、2、2、2、威脅(T)ST發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅WT減少劣勢避免威脅1、1、1、2、2、2、SWOT機會 Opport unity周邊房源基本售完，直接競爭小針對剛性需求，小戶型具有一定市場空間威脅 Threaten政府未來政策尚不明確區(qū)

4、域內(nèi)同期將有幾個項目推出，存在潛在競 爭區(qū)域外整個開發(fā)區(qū)市場投放量大，競爭激烈優(yōu)勢 Strength劣勢Weak項目屬于長江路板塊，現(xiàn)階段區(qū)域成熟度不高，地域發(fā)展?jié)摿Υ蟮貕K環(huán)境差，面臨拆遷等生活便利性良好問題不臨街，商業(yè)規(guī)劃過大 戶型設(shè)置跨度大，造成客 戶群定位不清晰社區(qū)規(guī)模小，難以形成影 響力項目不靠近主干道，展示 性不強發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢利用區(qū)域未來的發(fā)展?jié)撛O(shè)置完善視覺導(dǎo)視系統(tǒng)力，吸引剛性需求客戶引導(dǎo)到項目群將售樓處設(shè)置到主干道通過較咼的性價比，提上，提高項目昭示性升項目的競爭力與銷售對產(chǎn)品規(guī)劃進行改良，與速度剛性需求對接發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅通過準確的項目

5、定價，實施有針對性的節(jié)點營挖掘購房的真實需求銷尋找市場空白，塑造項 目獨特的形象和風格 通過借勢推廣，提升項 目核心競爭力住宅項目內(nèi)部因素關(guān)注點（優(yōu)勢、劣勢）競爭優(yōu)勢（ S） : 指一個項目超越其競爭對手的方面，或者指所特有的能提 高項目競爭力的條件。競爭劣勢（ W） : 指某種項目缺少或做的不好的東西，或指某種會使項目處 于劣勢的條件。1、地理交通優(yōu)劣勢分析（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；2、配套設(shè)施優(yōu)劣勢分析（1）教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。（2）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平（3）大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場（ 4）文化、體

6、育、娛樂設(shè)施（5）公園（6）銀行（7）郵局（8）其他3、開發(fā)商優(yōu)劣勢分析（ 1） 開發(fā)商實力（ 2） 政府對開發(fā)商的支持4、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析（1）景觀規(guī)劃（2）外立面（3）戶型設(shè)計（4）自身配套 外部因素關(guān)注點（機會、威脅）：機會（0）:公司面臨的潛在機遇，未來可轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣唔椖扛偁幜Φ臈l件。 威脅 （T） ：危及公司的外部因素未來可轉(zhuǎn)變?yōu)槭鬼椖刻幱诹觿莸臈l件。機會通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、 政府的稅收優(yōu)惠政策、 土地審批政策所帶來的機會、 政府市政規(guī)劃帶來的機會等 方面分析。威脅通常主要從市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和土地獲取難 度的高低等方面分析。商業(yè)項目 內(nèi)部因素關(guān)注點（優(yōu)勢、劣勢）1、地理交通優(yōu)劣勢分析（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)班車；2、區(qū)域優(yōu)劣勢分析（1）是否已有成熟商圈 （2）周邊政府機關(guān)辦公、星級酒店、餐飲、娛樂等配套3、開發(fā)商優(yōu)劣勢分析（1）開發(fā)商實力（2）政府對開發(fā)商的支持（3）規(guī)劃管理、運營能力4、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析（1）臨街性、展示性（ 2）層高、進深、開間等 外部因素關(guān)注點（優(yōu)勢、劣勢） 機會通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重